הנועזת

[Oringa]

לא מבינה איך זה שרק מעטים עושים בפריבילגיה הזו שימוש???

עם איך שהמציאות שלנו נראת, לבצע תכנון מס ולבנות על עליית ערך ומוסר תשלומים של שוכרים בעתיד הנראה לעין זה הדבר האחרון שיוביל את האדם הממוצע להתעשרות.

 

[grimble grumble]

מסכים עם הכותבים האחרונים. בטח שדירה להשקעה זה לא פשוט כמו להתקשר לבנק ולרכוש קרן סל, לא נזיל ועוד סיבות שכבר נידונו רבות.
אך, כמו שסנופי ציינה, המדינה פינקה פה עם הלוואה זולה ונגישה, והטבות מס משמעותיות מאוד.

להחזיק דירה אחת, להשקעה. בעיניי זה no brainer.
כמובן שכל אחד והנסיבות שלו... אני לצערי לא יכול להחזיק דירה, עם כל הרצון

 

[הנועזת]

יותר פשוט לפתוח תיק השקעות באסטרטגיית שגר ושכח מאשר להתעסק עם שוכרים, ללמוד על נדל"ן (אפילו שגם בשביל לבנות אסטרטגיית השקעות נכונה צריך ללמוד לא קצת), אפילו שאני מסכים שזאת אופציה שכבר נשכחה בזמנים אלו.

איש כטוב בעייניו יעשה. אבל שיטת השגר ושכח, היא שיטה שבונה פנסיה, לא שיטה המייצרת הון לחיים כאן ועכשיו, תוך כדי שעל הדרך גם מספקת דחיפה חיובית לתזרים.

 

[הנועזת]

עם איך שהמציאות שלנו נראת, לבצע תכנון מס ולבנות על עליית ערך ומוסר תשלומים של שוכרים בעתיד הנראה לעין זה הדבר האחרון שיוביל את האדם הממוצע להתעשרות.

הקונסטלציה המסויית הזו היתה קיימת עוד לפניי הקורונה.
בכל מקרה את עליית הערך עושים בקניה, במחיר שהוא מתחת למחיר השוק לאחר מחקר שוק מעמיק ולא מתבססים על עליית ערך עתידית.
מעבר לזה בהנחה שהשוק חטף מכה, אפשר להמשיך להשכיר ולחכות עם המכירה. אני צמחתי כלכלית תוך כדי המשבר של 2008 וכך גם מרבית הקולגות שלי. אין ספק שהמשבר הזה הוא מורכב, אבל סיכונים יש לנהל, לא לעשות כלום זה הכי מסוכן.
בנוגע למוסר תשלומים אתה צודק, הסוגייה הזו גם מעסיקה אותי. יש דרכים לצמצם את הסיכון הזה, ממגורים עצמיים, קופת חירום, תנאי השכרה קשוחים... אבל חשוב להבין מה הן החלופות העומדות מנגד, השקעה בחברות ציבוריות שעלולות שלא לשלם דיבידנד, כספי פנסיה, גמל וכו' בשוק ההון היכולים לקבל מכה אנושה עם זמן שיקום ארוך, שלא כל אחד יכול לשאת. כשמחד צעירים רוצים להניח את היסודות לחיים שלהם וזקוקים לכסף ומאידך מבוגרים, אופק ההשקעות שלהם קצר.

 

[הנועזת]

יש לה עבודה קבועה עם משכורת נאה?

זה לא כ"כ פשוט לאדם יחיד לקבל משכנתא כאשר אין לו נכסים או עבודה קבועה.

יש לה משכורת קבועה ממוצעת.

 

[WhatIsMoney]

איש כטוב בעייניו יעשה. אבל שיטת השגר ושכח, היא שיטה שבונה פנסיה, לא שיטה המייצרת הון לחיים כאן ועכשיו, תוך כדי שעל הדרך גם מספקת דחיפה חיובית לתזרים.

איזה תזרים? כל עוד יש משכנתא זה תזרים שלילי

 

[Clove]

איזה תזרים? כל עוד יש משכנתא זה תזרים שלילי

שווי שלילי*

 

[KickR]

שווי שלילי*

ולרוב גם תזרים שלילי (כלומר, החזרים של המשכנתא + הוצאות על הדירה > שכ"ד)

 

[אחד שלא יודע]

לא מבינה איך זה שרק מעטים עושים בפריבילגיה הזו שימוש???

מעטים?
לדעתי זו ההשקעה היחידה שהישראלי הממוצע מכיר.
מפמפמים את זה בכל מקום בערך.

לא בטוח שאני מסכים עם הדעה שקניית דירה תוך כדי לקיחת משכנתא של 400K עדיפה על השקעה של 150K בהשקעה פאסיבית.

 

[דורון]

תוכנית ההתעשרות של מדינת ישראל
ביום שני בערב, נפגשתי עם חברתי הטובה שגרה בהרי ירושלים לריצת ערב, בשביל יפיפה בבית זית.
כשחזרנו בעודנו שותות מיץ תפוחים שנסחט זה עתה עם ג'ינג'ר וסלרי, הגיעה הבת המקסימה שלה בת ה- 23 וצללנו לשיחה.
הבת סיפרה לי בדרך אגב שהצליחה לחסוך 150,000ש"ח,
בשיא הטבעיות עניתי לה תוך כדי שאני מתפעלת מהסכום, את יודעת שאת כבר יכולה לקנות דירה..?
היא הסתכלה עלי מופתעת,
ובבת אחת ירד לי אסימון בגודל אונקיית זהב..
רבים האנשים שלא מודעים כמה דירת מגורים יחידה להשקעה, בהישג יד.
סכום של סך הכל 150 אש"ח, קונה דירה של עד 600 אש"ח. % 25 הון עצמי זה מה שנדרש בישראל לצורך קבלת משכנתה ורכישת דירה, ובנוסף יש על דירה כזו פטור ממס רכישה, את המשכנתה השוכר ישלם וסביר שבמצב הריביות הנוכחי, שכ"ד גם ייצר תזרים חיובי שסביר שיהיה פטור גם הוא ממס.
העניים של המתוקה הזו זהרו...ואז הגיע הדובדבן
המהלך הפשוט הזה הוא כרטיס כניסה שלך לתוכנית התעשרות שמדינת ישראל מספקת בנדיבותה...
אחריי שנה וחצי מיום הקניה, תוכלי למכור את הדירה שקנית בלי מס ואם קנית נכון מתחת למחיר השוק ובאיזור מתפתח ,תוכלי להנות מעליית ערך ולקפוץ לפרח הנדל"ני הבא תוך כדי טיפוס בסכומים וחוזר חלילה.. בגיל 30 פוטנציאלית, תהיי כבר אחרי 3-4 סיבובים...בלי להעיר את רשויות המס

לא מבינה איך זה שרק מעטים עושים בפריבילגיה הזו שימוש???

אני עשיתי את זה בגילה, בשנות ה-90. עבד מצויין.

 

[הנועזת]

ובכן לפרסם פה אמירה פרו השקעות נדל"ן ועוד בארץ, זה כמו להכנס להפגנה של הדגלים השחורים, עם פוסטר של ביבי עליו מצוייר לב...
בכלליות אציין למה אני לא מקבלת ולו במעט אף אחד מהטיעונים שהתקבלו פה...
1. מבחינה מיסויית, אין בשוק ההון הטבה מקבילה של פטור ממס בסדר גודל כזה, וכוונתי היא לפטור המתקבל מצרפית ממס הרכישה, מס השבח ועל המס המתקבל מהשכירות וכל זה בטווח זמן סביר ביותר של שנה וחצי.
2.נכון להיום הריבית הממוצעת למשכנתה מגיעה לכ- % 2.5-3, כאשר ניתן למצוא דירות קטנות בתשואה של 4-5%. תזרים חיובי ניתן לייצר פה, במידה ועובדים נכון. כשמדובר ברכישת דירה, לא מדובר ברכישת תעודת סל על מדדים מדובר בעיסקה בודדת, שצריך להשקיע בה זמן ומחשבה כראוי להשקעה בסדר גודל כזה.

 

[אחד שלא יודע]

2.נכון להיום הריבית הממוצעת למשכנתה מגיעה לכ- % 2.5-3, כאשר ניתן למצוא דירות קטנות בתשואה של 4-5%. תזרים חיובי ניתן לייצר פה, במידה ועובדים נכון. כשמדובר ברכישת דירה, לא מדובר ברכישת תעודת סל על מדדים מדובר בעיסקה בודדת, שצריך להשקיע בה זמן ומחשבה כראוי להשקעה בסדר גודל כזה.

אז בעצם כל הכאב ראש הזה בשביל תשואה של 2% בשנה?
מה גם שיש לך הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים על הראש.

כל אחד יעשה מה טוב לו אני פשוט עדיין לא מבין איך זה עדיף (גם עם כל ההטבות שנכתבו בסעיף 1) על להשקיע את ה150K שלה במדדים לעומת לקיחת משכנתא של 400K על דירה שאתה נמצא שעה+ נסיעה ממנה.

 

[chen15]

טחנו את זה כבר מכל הכיוונים,
אבל ככותרת, רכישת דירה עם מינוף מאפשרת להשיג תשואה גבוהה בהרבה על ההון העצמי.

ואל תגידו "אז תשוו להשקעה ממונפת בשוק ההון"
אם אני זוכרת נכון @אורי ג. הגדיר פעם שבהשקעה בנדלן המנוף מתבקש, בשוק ההון - מסוכן ומיעד למביני דבר

 

[Yoss]

אז בעצם כל הכאב ראש הזה בשביל תשואה של 2% בשנה?

תזרים של 2%.
תזרים != תשואה.

 

[הנועזת]

עסקה בחיפה שכרגע בחתימה של משקיע:
עלות:550,000 ש"ח
שכירות: 2500 ש"ח החזר משכנתא: 1350 ש"ח
תשואה:5.4% :
תשואה על המזומן: 10%
אין צורך בשיפוץ הדירה מושכרת
*3000 ש"ח עו"ד
זהו כוחו של המינוף...עכשיו אפשר להוריד הפחתות וכל השאר...
עליית ערך נוסיף בסוגריים, במידה ומצאנו נכס שהוא מתחת למחיר השוק באופן מובהק, 15% ומעלה.במקרה הזה, מדובר פחות או יותר במחיר שוק.
לכן אני מגדירה את העסקה הזו כמשוייכת למודל רופא השיניים שלי
וזה אמיתי לגמריי, רופא השיניים שאני הכי מפרגנת לו הוא מכונת כסף, יושב לו בתוך בית אבות, בלי אסיסטנטית וכל שנה שנתיים, קונה דירה המניבה לו 4-5%. לא מעניין אותו נדל"ן, יש לו מתווך שמתעסק בהכל, אין לו שום עניין בלמצוא עסקאות לוהטות והוא גם מה לעשות משלם מיסים.
לדעתי "תוכנית ההתעשרות של ישראל" היא כזו מפתה, שחבל לא לנצל את הפטור ממס שבח, לנכס שפוטנציאלית יש לו בשר על העצם וטומן בחובו עליית ערך משמעותית.
לא מייעצת לאף אחד...משתפת במחשבותיי.

 

[קמצן מורשה]

עסקה בחיפה שכרגע בחתימה של משקיע:
עלות:550,000 ש"ח
שכירות: 2500 ש"ח החזר משכנתא: 1350 ש"ח
תשואה:5.4% :
תשואה על המזומן: 10%
אין צורך בשיפוץ הדירה מושכרת
*3000 ש"ח עו"ד
זהו כוחו של המינוף...עכשיו אפשר להוריד הפחתות וכל השאר...
עליית ערך נוסיף בסוגריים, במידה ומצאנו נכס שהוא מתחת למחיר השוק באופן מובהק, 15% ומעלה.במקרה הזה, מדובר פחות או יותר במחיר שוק.
לכן אני מגדירה את העסקה הזו כמשוייכת למודל רופא השיניים שלי
וזה אמיתי לגמריי, רופא השיניים שאני הכי מפרגנת לו הוא מכונת כסף, יושב לו בתוך בית אבות, בלי אסיסטנטית וכל שנה שנתיים, קונה דירה המניבה לו 4-5%. לא מעניין אותו נדל"ן, יש לו מתווך שמתעסק בהכל, אין לו שום עניין בלמצוא עסקאות לוהטות והוא גם מה לעשות משלם מיסים.
לדעתי "תוכנית ההתעשרות של ישראל" היא כזו מפתה, שחבל לא לנצל את הפטור ממס שבח, לנכס שפוטנציאלית יש לו בשר על העצם וטומן בחובו עליית ערך משמעותית.
לא מייעצת לאף אחד...משתפת במחשבותיי.

אני תמיד חשבתי על מודל כזה כאמצעי להגיע לעצמאות כלכלית אם כי המודל שלהתגלגל מדירה לדירה כל שנה וחצי נשמע גם מעניין, השאלה היא עד כמה קשה זה למצוא דירה מתחת למחיר השוק ועוד בהבדל של 15%?

 

[Mr. pink]

עלות:550,000 ש"ח

אני מניח שמדובר בשדרות דגניה (או בשמם העממי ״רחוב הסרטן״) שאני לא מאחל לאף אחד לגור שם לפני פירוק בז״ן.
אם לא בהחלט מציאה

 

[בת העמק]

השאלה היא עד כמה קשה זה למצוא דירה מתחת למחיר השוק ועוד בהבדל של 15%?

לא קל אבל בתקופה כזאת (משבר קורונה) כנראה אפשר למצוא ביתר קלות בגלל שיש יותר אנשים בלחץ. בזמנים רגילים אפשר גם לחפש דירת ירושה למכירה, דירת מתגרשים, דירה מעוקלת ובטח סנופי מכירה עוד כמה.

 

[הנועזת]

אני תמיד חשבתי על מודל כזה כאמצעי להגיע לעצמאות כלכלית אם כי המודל שלהתגלגל מדירה לדירה כל שנה וחצי נשמע גם מעניין, השאלה היא עד כמה קשה זה למצוא דירה מתחת למחיר השוק ועוד בהבדל של 15%?

לפני האיך מוצאים עסקה מתחת למחיר מחירון, צריך לקחת את מוחנו הספקן בשתי ידיים להוציא ממנו את הקונספציות שמדברות אחרת ובמקומן להכניס רעיון פשוט אחד, עסקאות מתחת למחיר השוק קיימות ועוד איך ממיליון סיבות, השאלה איך אני יוצר/ת מציאות, שאחת מהן תהיה שלי.
באמונה הזו נמצא המפתח. כשאתה תפנה למתווכים ותכריז שאתה מחפש נכס מציאה, בסבירות גבוהה שלא יתייחסו אליך ברצינות ויותר מזה, גם הסביבה של החברים ההורים, זמזום תקשורת ושאר קשקשנים ינסו להוריד אותך מזה עוד בשלב החיפוש. המיינדסט הוא ליבו של תהליך החיפוש, והעמידה בלחץ החברתי, זה מסע האימונים שאתה צריך לעבור על מנת להגיע לקו הסיום של ריצת המרתון.
השלב הבא, הוא פרקטי לחלוטין, פשוט לכתת רגליים. זה אומר לדוגמה, להכיר לפרטים בשכונה ספציפית את כל הנכסים/העסקאות בדירות שיכון 3 חדרים המוצעים למכירה וגם כאלה שנמכרו. ברגע שתדע את המחיר הממוצע לפרופיל מסוים, העסקות יוצאות הדופן בתמחור יקפצו לך לעין.
השלב האחרון הוא ידע, איפה מסתתר הבונוס? תוכניות של העירייה לשינוי תב"ע, לדעת לקרוא תיקיי בניין, הכרות עם פרוייקטים של תמ"א ופינוי בינוי באיזור...וכו'
מן הסתם יש עוד, אבל זה הבסיס.

 

[הנועזת]

אני מניח שמדובר בשדרות דגניה (או בשמם העממי ״רחוב הסרטן״) שאני לא מאחל לאף אחד לגור שם לפני פירוק בז״ן.
אם לא בהחלט מציאה

לא
ואם כבר הזכרת את הבעייתיות ברחוב שדרות דגניה, הכרות טובה עם הלו"ז של יציאת בז"ן יכולה פוטנציאלית להיות בסיס לעסקה. מן הסתם איתך או בלעדיך, אנשים יגורו שם ככל שתהיה מוכן לספוג את שלב אי הוודאות עד המעבר דה פקטו, ככה ישאר יותר בשר על העצם תימחורית.(לא מייעצת,זוהי צורת מחשבה בלבד)
ובלי קשר לדוגמה הזו, ככל שהנכס מסוכן יותר כמו בשוק ההון, ככה התשואה עולה, מה שכמובן טוב לנו. קניית נכס בעייתי זו אסטרטגיה מצויינת, במידה וקיימת לך תוכנית סדורה איך להפחית את הסיכון.