האם ניתן לתזמן את השוק?
שיחה מרתקת מול צעיר אותו התחלתי ללוות לרכישת דירה, עימתה אותי שוב עם השאלה הנצחית שבכותרת.
התשובה המיידית והלקוחה משוק ההון התזזיתי, היתה כמובן שלא.
שהריי כמו שהסולידית תמצתה "שיאים, בועות, משברים ומפולות קל לזהות בדיעבד – אבל בלתי אפשרי לזהותם מראש."
אמנם שוק הנדל"ן הוא כמו הילוך איטי של שוק ההון עובדה המעניקה למשקיע זמן הערכות ארוך יותר,
עם זאת פעולת מכירה/רכישה של נכס גם היא לא מיידית, ולכן האחד מייתר את השני.
בסופו של דבר אם נסכם, תחושת היפוך המגמה מפתיעה כל פעם מחדש, גם בשוק הנדל"ן.
לצורך ההדגמה , לפניי שמונה חודשים, קיבלתי הצעת מחיר על נכס כלשהו הגבוהה ב 10-15% ממה שאני מעריכה באופן אופטימי, שאקבל עכשיו עם בוא הקורונה, בקרוב אקבל שמאות שתתן לתחושה את אישורה הסופי.
ולמרות הנאמר בפסקה הקודמת השקעת בנדל"ן למגורים בנכס ספציפי (להבדיל מהשקעה בקרנות ריט), יש באפשרותה לגדר במידה טובה את אי הוודאות הנגזרת מכוחות השוק שמתעתעים בנו, כך ששאלת התזמון הופכת לפחות דרמטית.
1."פלאן B"- תוכנית עיסקית היא תנאי בעייני לביצוע כל עסקת נדל"ן, כולל עסקת מגורים. גם אם עשית עסקה כלכלית גרועה, חשוב לדעת את גבולות הגזרה,
לצורך ההכנה לכל תרחיש. בעסקות להשקעה, כשאני כותבת את התוכנית העיסקית אני תמיד לוקחת בחשבון "פלאן B". בעסקת הנדל"ן הראשונה שלי בקריות (שעליה הרחבתי בתחילת השרשור) תכננתי לייצר לעצמי נכס בתשואה גבוהה ביותר לצורך תזרים. כשהסתבר לי כי קיימת בעיה עם אוכלוסיית היעד באיזור, ובמילים אחרות לא מצאתי אף דייר נורמאלי להשכיר לו, מכרתי את הנכס לאחר חמישה חודשים ועשיתי 100% על הקש. תכננתי את העיסקה כך שתהיה לי תוכנית נוספת במידה ומשהו ישתבש.
2.עצבים מברזל-בדומה לשוק ההון, חוסן מנטלי הוא סוד הקסם בהמנעות מהפסדים מיותרים.
3. את הרווח עושים בקנייה- רכישה ב-15%-30%, מתחת למחיר השוק יוצרת מערכת קפיצית טובה, כך שגם אם תאלצו למכור בתזמון לא משהו, ככל הנראה לא תפסידו ואולי אף תרוויחו. התנודות בשוק הנדל"ן לרוב הן מתונות והאפשרות להפסיד את כל הכסף או חלק גדול ממנו, לא ממש קיימת.
4. השקעה באזורים מתפתחים- זוהי הרחבה של הסעיף הקודם, פיתוח אזורי גוזר עליית ערך עתידית של הנכס כנתון פתיחה. לעיתים אין תמחור מלא של עליית הערך הצפויה, בגלל התעתוע שהאזור עדיין "לא נראה טוב".
5. מינוף מתון- מאפשר לנו אם טעינו, מרחב תימרון. במשך שנים השתמשתי במינוף במשורה.
6. ניצול מומנטום של משבר לרכישה ושוק גואה למכירה- הסעיף הזה נראה כאילו אמרתי דבר והיפוכו, שכן אי אפשר לתזמן את השוק, אבל אין פה סתירה.
אי הוודאות קיימת, אבל ניתן לנצל את התנודות שבשוק כשמדד הפחד עולה או יורד לטובתנו, זוהי נגזרת של החוסן המנטלי.
האם נדע כמה זמן משבר הקורונה ימשך? ממש לא, אבל אם נקנה בזול ונייצר סיטואציה של אורך נשימה, נוכל בסבירות גבוהה לקצור את הפרות.
