קניית בית במערב אירופה

[Tor50]

לפי החשבון שלי מדובר על תקציב של 700 אלף יורו.
למה לכוון לתקציב שגבוה מהתקציב שתכננת ושמספק אתכם?
ואז גם להיכנס (אולי) ללחץ בגלל זה?

למה בעצם לא לכוון לטווח הנמוך של התקציב, 450 אלף יורו?
אתה יכול לקחת משכנתא יותר קטנה, להישאר עם החזר דומה להוצאות השכירות שלכם (או אפילו פחות) ולהפנות יותר כסף להשקעות.

אנחנו מחפשים בתקציב של בין 450 ל700 אלף, עם תכנון של משכנתא מקסימלית של 350 אלף יורו ו350 הון עצמי. יחד עם זאת מה שאנחנו רואים בשוק הוא יותר בכיוון של 450 עד 600 אלף. בהחלט ייתכן שבסוף ניקח משכנתא קטנה יותר. פשוט לא יודע מה נאהב. הנכסים ב450 הם קצת קטנים עבורינו אז מאמין שבסוף ניקח משהו יותר לכיוון ה550, 600.

 

[Tor50]

קצת אופטופיק, אבל אשמח אם תוכל לפרט על זה. איך זה עובד? אתה מקבל תלוש משכורת אמריקאי אבל חי באירופה?
איפה אתה משלם מס?

המעסיק אמריקאי אבל אני עובד עם חברת מטרייה מקומית שמוציאה לי תלוש מקומי ודואגת לכל המיסים. המעסיק האמריקאי מעביר כל חודש את השכר בדולרים לחברת מטרייה, הם ממירים ליורו, משלמים מיסים ומעבירים לי את הנטו (כמובן עבור תשלום נוסף חודשי שהמעסיק האמריקאי שלי משלם להם). אני משלם מס במדינה בה אני חי, לא בארה"ב.
אני בעצם נחשב עובד קבלן של החברה האמריקאית מבחינת המערכות HR וכדומה.

 

[קפיצת הדרך]

החיסרון העיקרי בקניית הנכס במצב שלכם הוא - שלפי מה שאתה כותב, יש סיכוי יותר מסביר שבכלל לא תגורו במדינה שבה הנכס נמצא.
במקרה כזה, יש מצב שאתם די מאבדים את היתרון המובהק של קניית בית - גידור עלויות הדיור שלכם.

אם הייתם בישראל, ומתוך ההיכרות עם שוק הנדל״ן בישראל, זה היה יותר פשוט. ראשית לא היה מדובר על מעבר פשוט בין מדינות (ולכן הסבירות שזה יקרה יורדת). שנית, למרות שיש הבדלים בין האזורים כל עוד הדירה לא ממש בפריפריה, דירה באזור המרכז מצליחה לגדר את העליות במחירי הדיור גם באזורים אחרים (במיוחד אם מדובר באזור איכותי).

ומכאן עולה השאלה - עד כמה קנייה באזור בו אתם מתכננים לקנות באמת תצליח לגדר עבורכם את עלויות הדיור שלכם גם אם תעברו למדינה אחרת באיחוד. עד כמה הבית שתקנו עכשיו, יאפשר לכם להיות גמישים לגבי מגורים במקום אחר בעתיד (ולא, להבדיל, יסנדל אתכם).
יש מצב שאם מדובר על אזור איכותי ויקר (גם ביחס למדינות אחרות באיחוד) זה יאפשר לכם את הגמישות הזו ולכן החיסרון הזה יהיה פחות בעייתי.

בהינתן שהתשובה לכך תהיה חיובית והחיסרון הזה לא יהיה משמעותי…
אני חושבת שאני אישית הייתי הולכת על קניית הבית. בעיקר מהסיבות האלו:
1. אתם יכולים להרשות לעצמכם את הבית (במיוחד אם תלכו על הטווח הנמוך יותר של המחירים 500-550 אלף). ואתם תייצרו פיזור (שאני אישית אוהבת) בין השקעה בשוק המניות, השקעה בנדל״ן (כולל גידור עלויות הדיור) ומינוף.

גם לאחר ה50% הון עצמי עבור הבית (מניח 350 אלף הון עצמי) עדיין נשאר בסביבות 200 אלף דולר שמושקע.

2. זה יעזור לכם פסיכולוגית לחסוך יותר:

זה יותר פסיכולוגי. עשינו עבודה טובה בשנים האחרונות בחיסכון והשקעה אבל אני חושב שאם תהיה לנו מטרה של סגירת משכנתא נוכל להיות יותר מפוקסים, לחסוך יותר ובסופו של דבר להפנות יותר כספים לסגירת המשכנתא מאשר מה שהיינו מפנים להשקעה בשוק ההון.

3. לפי התכנון המקורי לא הייתם משקיעים את הכסף הזה במכשירים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה. לכן החלופה של השקעה בנדל״ן (כולל מינוף) נראית לי עדיפה:

התכנון המקורי היה להשקיע את החלקו אבל את הרוב להשאיר במזומן כי כן תכננו לקנות בשנים הקרובות (מקבלים על המזומן 4.5% שנתי

4. כל הכסף שיושקע ילך על תשלום של בית שמתאים לכם. ולא תשלמו כסף מיותר על בית שגדול לכם מדי.

השכירות הנוכחית של 2,500 יורו חודשי היא עבור בית ששווה יותר מ500 אלף יורו, יותר לכיוון ה1M יורו. אתה צודק שאין תשואות כאלה, בטח לא במדינה הנוכחית שלא מעודדת השקעה בנדל"ן בכלל.
בתיאוריה היינו יכולים למצוא נכס זול יותר אבל במציאות אין סיכוי שאשתי תסכים לעבור. גם ככה היה לנו מעבר רציני בין יבשות לפני כמה חודשים, לא הייתי מתעסק עכשיו עם מעבר דירה לצורך שכירות נמוכה יותר.

5. אתם תגורו בבית משלכם (לי אישית זה עושה טוב)

שאנחנו מעדיפים לגור בבית משלנו ולא שכור.

 

[Tor50]

החיסרון העיקרי בקניית הנכס במצב שלכם הוא - שלפי מה שאתה כותב, יש סיכוי יותר מסביר שבכלל לא תגורו במדינה שבה הנכס נמצא.
במקרה כזה, יש מצב שאתם די מאבדים את היתרון המובהק של קניית בית - גידור עלויות הדיור שלכם.

תודה רבה על התגובה.
אני מסכים עם כל מה שכתבת ולכן אני כן נוטה לקנות. בעיקר בגלל סיבות 3 ו-4.
סיכוי נמוך מאוד שהבית שנקנה יאבד מערכו, מדובר במדינה עשירה ופופולרית ובעיר שנמצאת במרכז המדינה קרוב לעיר הבירה. ככה שאני כן מאמין שמדובר בגידור עלוית דיור מבחינת האיחוד האירופאי לפחות. כמו כן אני חושב שכן נישאר במדינה גם אם לא בעיר הנוכחית. לדעתי סיכוי בינוני עד גבוה שנעבור לעיר אחרת במדינה הנוכחית וסיכוי נמוך שנעבור למדינה אחרת באיחוד או חזרה לארה"ב. סיכוי קלוש שנחזור לישראל

 

[yahud]

מסכם את היתרונות והחסרונות:
יתרונות:
1. משלמים כרגע שכירות גבוהה ואין צפי שנוכל להוריד את השכירות. ככה שאנחנו מוסיפים רק עוד 1,000 יורו כל חודש לשכירות הקיימת עבור המשכנתא. לא מדובר בסכום משמעותי מאוד מבחינת תוספת להשקעה חודשית במידה ולא ניקח את המשכנתא.

פלוס 350 אלף יורו הון עצמי שאתה לא יכול להשקיע בהשקעה אלטרנטיבית

 

[TheObserver]

קח דוגמה מהולנד ובדוק את הנקודות האלו במדינה שלך:
1. התנאים שניתנים למשכנתאות למגורים ולמשכנתאות למשקיעים שמשכירים את הדירה שונים משמעותית ודורשים שינוי התנאים מול הבנק אם מחליטים לעזוב את הנכס ולהשכיר אותו.
2. המיסוי על הכנסות השכירות וחקיקה נוספת המקשה על החלפת שוכרים בעיתיים הבריחו משקיעים
3. ישנו החזר מס על תשלומי משכנתא
4. ישנן הוצאות נוספות כמו home owners association שבעלי הדירה משלמים

 

[Tor50]

פלוס 350 אלף יורו הון עצמי שאתה לא יכול להשקיע בהשקעה אלטרנטיבית

בטח שאני יכול למה לא? זה הכל כסף שנמצא ברשותינו / נחסוך בחודשים הקרובים

 

[פטל ואוכמניות]

היכן שאני גרה, מקובל כי המוכר מציג דוחות בדק בית (כפי שבוצע על חשבונו על ידי מפקח מורשה), וכל מה שכתוב שם לא יכוסה על ידי הביטוח. הוא בודק רק מה שניתן וגלוי. מומלץ כי הרוכש יישלם על ביטוח העברת בעלות שיכסה בעיות משמעותיות שלא הופיעו בדוח, זה ביטוח יקר אך שימושי. כדאי ללמוד על איך קונים בית במדינה המדוברת ומהם השלבים. נכון בעיקר לבתים צמודי קרקע.

 

[האזרח הקטן]

ומה עם אופציה של פירעון מוקדם? יש קנסות על כך כאשר לוקחים בפריים (מה שמקביל לו באירופה)?

ממה שיצא לי לראות, ישראל די ייחודית בנושא של קנס על פירעון מוקדם.

 

[Spanz]

ומה עם אופציה של פירעון מוקדם? יש קנסות על כך כאשר לוקחים בפריים (מה שמקביל לו באירופה)?

תלוי במדינה.. אבל ממה שאני מכיר יש זכות לפרעון מוקדם. על חוב בריבית משתנה אין קנס ובהרבה בנקים אפשר פשוט להחזיר כמה שרוצים מהקרן בפעילות פשוטה באתר הבנק. על חוב שנמצא במסלול עם ריבית קבועה יש תשלום על הפרשי הריבית כמובן, מה שיכול להתפס כקנס.

היכן שאני גרה, מקובל כי המוכר מציג דוחות בדק בית (כפי שבוצע על חשבונו על ידי מפקח מורשה), וכל מה שכתוב שם לא יכוסה על ידי הביטוח. הוא בודק רק מה שניתן וגלוי. מומלץ כי הרוכש יישלם על ביטוח העברת בעלות שיכסה בעיות משמעותיות שלא הופיעו בדוח, זה ביטוח יקר אך שימושי. כדאי ללמוד על איך קונים בית במדינה המדוברת ומהם השלבים. נכון בעיקר לבתים צמודי קרקע.

אחדד מנסיון פרטני שביטוח כזה יכול להועיל במידה והבית יחסית חדש או עבר שיפוץ טוטאלי לאחרונה... שכן בבית ישן תמיד יש חשש שהמבטח יגיד שהבלאי או הפגם שמצאתם טבעי והיתם יכולים וצריכים לצפות לו מראש.

לדוגמא, גג ששופץ / נבנה לפני 3 שנים עם קבלות והתחילו נזילות - מצב שהביטוח יכסה.
גג ששופץ/נבנה לאחרונה בסוף שנות ה- 80, סיכוי מרבי שהביטוח יתנער.

אנחנו גם הגענו להסכם עם המוכר שהוא ישלם על הביטוח הזה... אז זה אפשרי במיקוח מסוים.

 

[בתאל השאפתנית]

תודה על התשובה. ההבדל בסך הריבית שאשלם כשאני לוקח ל-10 שנים לבין 30 שנה זה 150 אלף יורו. פשוט קשה לי פסיכולוגית עם העובדה שאשלם כלכך הרבה בריבית. ההחזר יהיה בסביבות 1500 יורו ל-30 שנה לעומת 3500 יורו ל-10 שנה, אז בהחלט משמעותי.
איך היית מתייחס אבל לעובדה בסופו של דבר אני אשלם הרבה יותר ריבית ב30 שנה לעומת ה-10 שנים? האם אני צריך להתמקד במה יותר חשוב לי, ההחזר החודשי לעומת סך הריבית שאשלם לאורך התקופה. אשמח אם תוכל לפרט בכמה משפטים איך אתה חושב על זה שאתה מנתח עסקת נדל"ן

עזבנו את ישראל בגיל צעיר אז הפנסיה שלנו בארץ קטנה.

לא איילת נדל''ן,
אני אכתוב כמה דגשים חשובים שראיתי מהנתונים שלך שבחרת לשתף אותנו:

1. לפרוש משכנתא ליותר שנים זה בהחלט חכם לכרגע, כי אז יהיה לכם יותר כסף להשקעות אחרות שהן לא נדל''ן,
זה בידיעה שיהיה סעיף בחוזה המשכנתא שאפשר לעשות פירעון מוקדם ולבדוק מראש כמה יעלה הקנס של פירעון המוקדם הזה, וזאת בידיעה שאתה באמת תקבל את הכסף שאמרת שתקבל מארה''ב.

2. אני שמחה לב לפסיכולוגיה ישראלית שאולי אתם מופעלים עליה וזה הרצון הבוער של לקנות דירה משלכם.. אני מבינה אתכם כי גם אני לפעמים חוטאת בתשוקה הישראלית הזאתי.. אבל... האם בעיר שאתם קונים להרוב יש דירות משלהם\בית משלהם? או שהם גרים בשכירות?

כי אתה כותב על הרבה אי וודאות של לימודי אישתך ושאולי בכלל תעברו בעוד 2-3 למדינה אחרת בעקבות עבודתה, ואז אני שואלת אותך
האם שווה לבזבז אנרגיה נפשית וזמן היקר שלך בלתכנן את קניית הבית דווקא עכשיו?

ועוד שאלה שאני תוהה לעצמי - זה האם אפשרי לקנות דירה להשקעה בעיר אחרת במדינה שבה אתם גרים באירופה,
בעיר שבה אתם בכלל לא תקחו משכנתא? ואז תשכירו אותה ביחסית סכום קטן של דמי שכירות אבל אתם שניכם תהיו רגועים נפשית-ישראלית
שיש לכם בית. כאילו למה לקנות דווקא במקום שבו אתם גרים עם משכנתא חונקת? ולהיות לחוצים להרבה שנים על החזר של משכנתא בתנאי אי וודאות?

זו התהייה שלי בעקבות כך שזו דירה למגורים, והדירה למגורים לדעתי לא צריכה להיות יקרה בכדי שלא לשחוק את כל החסכונות שלהם... מקווה שהבנת את כוונתי..

ובכללי לדעתי כדאי לך ליצור קשר בפייסבוק עם ישראלים שגרים במדינה שבה אתם גרים ((לא ישראלים שישווקו לכם קניית דירות אלא ישראלים שגרים וקנו דירה למגורים שלהם, ותשאלו אותם בכמה הם קנו והאם הם מרוצה מהעיר ומהשכונה..))

ובכללי הרהורים שלי הם, שאני כרגע לא גרה באירופה, אבל קוראת הרבה על כך שהחשיבה של אירופאים היא שונה משל ישראלים
וששמה לא כולם לחוצים על קניית דירה למגורים ולפעמים כל החיים גרים בשכירות ארוכת טווח..

אבל כישראלית שגדלה רוב חייה בישראל : אני הכי מבינה את ההרגשה הפסיכולוגית של לקנות בית משלהם,
ואני תוהה לעצמי האם במדינה שבה אתם גרים אפשר יהיה לבנות ליד הבית שלכם קרוואן\תוספת יחידת דיור ולהשכיר אותה כמו שעושים בישראל
בצורה חוקית כמובן ואז ליהנות מהשכרת דירת סטודיו הזאתי וזה יכול לעזור לכם קצת במימון משכנתא..

המון בהצלחה, תעדכנו (אם תרצו) בדרך שבה בחרתם.

 

[Spanz]

קוראת הרבה על כך שהחשיבה של אירופאים היא שונה משל ישראלים
וששמה לא כולם לחוצים על קניית דירה למגורים ולפעמים כל החיים גרים בשכירות ארוכת טווח..

אבל כישראלית שגדלה רוב חייה בישראל : אני הכי מבינה את ההרגשה הפסיכולוגית של לקנות בית משלהם,

אין קשר לישראליות...
הנתונים מראים אחרת בצפון/מערב אירופה עם אחוז גבוה יותר ויותר של בעלי דירות בתים (שגם ככה זה היה הרוב גם מלפני כמה עשורים).

יש גם המון שחיים בשכירות ארוכת טווח בגלל התנאים הנוחים ומחזיקים בנוסף נכס במקום אחר, הן למטרות פנאי והן להשכרה.

השאיפה לנכס בבעלות והקמת משפחה היא לא "מחלה" ישראלית. לא ברור איך הדבר הזה התקבע בשיח.

 

[Tor50]

הנתונים מראים אחרת בצפון/מערב אירופה עם אחוז גבוה יותר ויותר של בעלי דירות בתים (שגם ככה זה היה הרוב גם מלפני כמה עשורים).

בעיר שלנו, הרוב המכריע הם בעלי דירות. מי שחי בשכירות זה בעיקר סטודנטים או אנשים כמונו שעברו ממדינות אחרות.