פוסט ראשוני- דירה לצורך השקעה

[אבי שפירא]

היי לכולם,

פוסט ראשון שלי, אז תהיו עדינים..

לאחרונה התחלתי להתעניין בקניית דירה להשקעה, חשבתי ללכת על אזור כמו אור עקיבא (קסריה והסביבה).
אני מחפש המון נכסים בסכום שאני יכול להרשות לעצמי-1M- 1.1M (עם משכנתא כמובן), ומנסה לחשוב כמה תשואה אמורה להיות כדי להיות שווה להשקעה.

האם תשואה של 3% הינה תשואה שהיא נורמטיבית לנכס ראשון, האם צריך לכוון גבוה יותר?
האם כדאי לקנות דירה חדשה יחסית (בניין בן פחות מ15 שנה) ב1.1M ולהשכיר ב2800-3000 או האם כדאי ללכת לכיוון דירה ישנה יותר (בניין בן מעל 20-25 שנה) ב800-950 אלף ולהשכיר ב2400-2600 ?

שוב, פוסט ראשון שלי, מצטער על הבורות!

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום!

שוב, פוסט ראשון שלי, מצטער על הבורות!

לא צריך להתנצל, בשביל זה אנחנו כאן, אבל, האם קראת את השרשורים בפורום נדל"ן, נטחן ממש עד דק.

 

[אבי שפירא]

ברוך הבא לפורום!

לא צריך להתנצל, בשביל זה אנחנו כאן, אבל, האם קראת את השרשורים בפורום נדל"ן, נטחן ממש עד דק.

היי יוסי,

חיפשתי בפורום עברתי עמודים על גבי עמודים והשתמשות בחיפוש במילות מפתח ופשוט לא הצלחתי למצוא, מבטיח שפרסמתי נטו בגלל חוסר התמצאות!
אשמח להעשיר את הידע כדי לעשות את המהלך הכי נבון, ובמידה ויש לך מה לייעץ אשמח לשמוע

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

היי לכולם,

פוסט ראשון שלי, אז תהיו עדינים..

לאחרונה התחלתי להתעניין בקניית דירה להשקעה, חשבתי ללכת על אזור כמו אור עקיבא (קסריה והסביבה).
אני מחפש המון נכסים בסכום שאני יכול להרשות לעצמי-1M- 1.1M (עם משכנתא כמובן), ומנסה לחשוב כמה תשואה אמורה להיות כדי להיות שווה להשקעה.

האם תשואה של 3% הינה תשואה שהיא נורמטיבית לנכס ראשון, האם צריך לכוון גבוה יותר?
האם כדאי לקנות דירה חדשה יחסית (בניין בן פחות מ15 שנה) ב1.1M ולהשכיר ב2800-3000 או האם כדאי ללכת לכיוון דירה ישנה יותר (בניין בן מעל 20-25 שנה) ב800-950 אלף ולהשכיר ב2400-2600 ?

שוב, פוסט ראשון שלי, מצטער על הבורות!

אני לא ממליץ/מייעץ אבל רק אפנה את תשומת לבך שהתשואה המדוברת של כ-3% היא ברוטו. נטו ייצא לך כמעט אפס ועם סיכוי לתזרים שלילי (כמובן מבלי להתחשב בעליית ערך, שאישית אני לא יודע לנבא). אל תשכח שיש לך הוצאות של תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו'..
לדעתי יש נכסים אחרים (שאינם נדל"ן) עם תשואה דומה וסיכון נמוך יותר.

 

[אבי שפירא]

אני לא ממליץ/מייעץ אבל רק אפנה את תשומת לבך שהתשואה המדוברת של כ-3% היא ברוטו. נטו ייצא לך כמעט אפס ועם סיכוי לתזרים שלילי (כמובן מבלי להתחשב בעליית ערך, שאישית אני לא יודע לנבא). אל תשכח שיש לך הוצאות של תחזוקה, דירה ריקה, מסים וכו'..
לדעתי יש נכסים אחרים (שאינם נדל"ן) עם תשואה דומה וסיכון נמוך יותר.

כשאתה אומר תשואה דומה וסיכון נמוך יותר , אתה מתכוון לאיזה סוג של נכסים? חנויות/ שטחים וכד'?

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

כשאתה אומר תשואה דומה וסיכון נמוך יותר , אתה מתכוון לאיזה סוג של נכסים? חנויות/ שטחים וכד'?

אג"חים/מניות (לא ספציפיות).. לא נדלן. אם אתה מתעקש על נדלן, אולי שווה לבחון ריטים..

*לא ממליץ ולא מייעץ...

 

[fliper]

@אבי שפירא
השאלה שלך מאוד רחבה ןכללית.
שיקול נוסף בהשקעה הנו גודל פלח השקעה בנדל"ן מסך ההשקעות שלך.
צריך לשבת ולכתוב כל מה שיש לך, להחליט על רמת הסיכון, ואז,לבנות את הרכיבים של העוגה. (סוגי ההשקעה) לפי מה שאתה חושב שטוב לך,ולא להפך.
אין פה קסמים, והמילה נדל"ן לא תייצר לך תובנות נסתרות.
יש פה הרבה למה שאתה צריך לשאול את עצמך, ובסוף אנשים שונים זה מזה, לאחד רק נדל"ן (מגוון) מתאים (@רוני) לאחר גם וגם או נדל"ן במניות ועוד ועוד אפשרויות..
אתה חייב להעמיק בהבנת המכלול ואז לשאול שאלות ממקדות עם התחלה, אמצע וכיוון..
אחרת אנשים פה יזרקו אותך להרבה כיוונים ובעיקר תצא מבולבל.

 

[הסולידית]

השקעה - כל השקעה - חייבת להיבחן מפרספקטיבה של תשואה מותאמת סיכון. אי אפשר לנתק את האחד מהשני. הם חגים זה סביב זה בריקוד נצחי, כמו החיים והמוות, היום והלילה.

עניינית, הייתי דורשת פיצוי גבוה יותר תמורת הסיכון הכרוך בהשקעה באור עקיבא.

 

[אבי שפירא]

השקעה - כל השקעה - חייבת להיבחן מפרספקטיבה של תשואה מותאמת סיכון. אי אפשר לנתק את האחד מהשני. הם חגים זה סביב זה בריקוד נצחי, כמו החיים והמוות, היום והלילה.

עניינית, הייתי דורשת פיצוי גבוה יותר תמורת הסיכון הכרוך בהשקעה באור עקיבא.

מאיזה בחינה אתה מרגיש שיש סיכון? בגלל עודף הדירות החדשות שנבנו? ובמידה ומדובר בלוקיישן מרכזי? האם משפיע על מה שכתבת ?

 

[אבי שפירא]

@אבי שפירא
השאלה שלך מאוד רחבה ןכללית.
שיקול נוסף בהשקעה הנו גודל פלח השקעה בנדל"ן מסך ההשקעות שלך.
צריך לשבת ולכתוב כל מה שיש לך, להחליט על רמת הסיכון, ואז,לבנות את הרכיבים של העוגה. (סוגי ההשקעה) לפי מה שאתה חושב שטוב לך,ולא להפך.
אין פה קסמים, והמילה נדל"ן לא תייצר לך תובנות נסתרות.
יש פה הרבה למה שאתה צריך לשאול את עצמך, ובסוף אנשים שונים זה מזה, לאחד רק נדל"ן (מגוון) מתאים (@רוני) לאחר גם וגם או נדל"ן במניות ועוד ועוד אפשרויות..
אתה חייב להעמיק בהבנת המכלול ואז לשאול שאלות ממקדות עם התחלה, אמצע וכיוון..
אחרת אנשים פה יזרקו אותך להרבה כיוונים ובעיקר תצא מבולבל.

תודה מאוד מנוסחת ומעירה פנים, תודה.
בסופו של יום השאלה שאני שואל את עצמי ולא מפסיק היא האם לקחת כמה שפחות משכנתא ולהיות עם נכס מושכר, או לקחת דירה רצינית יותר עם משכנתא רצינית יותר אבל שתהיה מושכרת ביותר.
בגלל שאיני מבין איך הריביות במשכנתא עובדות אני מסתבך..

 

[סטרבו]

בגלל שאיני מבין איך הריביות במשכנתא עובדות אני מסתבך..

לנושא כמעט אין שום קשר.
תלוי לאיזה שוק אתה רוצה לפנות-
צעירים, בעלי משפחות וכו, זה תלוי בשכונה גם.
צעירים אולי עוברים יותר, בעלי משפחות נשארים יותר.
יש המון משתנים. כדאי למפות איזו השקעה בדיוק אתה מחפש.

מעבר לזה, תכניס לתשואה הצפויה-
הוצאות על שיפוצים, חודשים בלי דייר/דייר שלא משלם ועוד. ברר על כל הדברים שיכולים להשתבש ותמחר את זה בתשואה.

 

[רוני]

האם תשואה של 3% הינה תשואה שהיא נורמטיבית לנכס ראשון, האם צריך לכוון גבוה יותר?

היי אבי

התשובה שלי היא כן,
ועכשיו אסביר באיזה תנאים:

1. כאשר מדובר במיקום חזק, תל אביב, לונדון, ניו יורק, סאן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, סדני, מלבורן, וונקובר, טורונטו........

2. כאשר רמת המחירים אטרקטיבית, ועיתוי ההשקעה מתאים (בטוח לא בעיתוי הנוכחי באור עקיבה).

3. בעיתוי שלהערכתך יש פוטנציאל לעליית ערך ממושכת ועליית שכירויות.

4. חשוב יכולת חסכון משמעותית משכר העבודה, כדי להכיל תזרים חודשי שלילי לפחות בשנים הראשונות, ובלתמים.

5. קופת חירום מתאימה.

6. במידה ואתה בעל ניסיון וידע בהשקעות נדל"ן.

7. בתנאי שמשקיעים לטווח בינוני ארוך.

8. הבנה במימון, אני מצרף כאן פודקסט שהעלית אתמול בנושא.
https://www.youtube.com/watch?v=HnPTv1UMX4E&t=2s

עשיתי זאת מספר פעמים, לעתים התזרים היה שלילי, והמימון היה בריבית של 7% בזמנו,
שים לב בבקשה לתנאים שציינתי.

 

[אבי שפירא]

היי אבי

התשובה שלי היא כן,
ועכשיו אסביר באיזה תנאים:

1. כאשר מדובר במיקום חזק, תל אביב, לונדון, ניו יורק, סאן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, סדני, מלבורן, וונקובר, טורונטו........

2. כאשר רמת המחירים אטרקטיבית, ועיתוי ההשקעה מתאים (בטוח לא בעיתוי הנוכחי באור עקיבה).

3. בעיתוי שלהערכתך יש פוטנציאל לעליית ערך ממושכת ועליית שכירויות.

4. חשוב יכולת חסכון משמעותית משכר העבודה, כדי להכיל תזרים חודשי שלילי לפחות בשנים הראשונות, ובלתמים.

5. קופת חירום מתאימה.

6. במידה ואתה בעל ניסיון וידע בהשקעות נדל"ן.

7. בתנאי שמשקיעים לטווח בינוני ארוך.

8. הבנה במימון, אני מצרף כאן פודקסט שהעלית אתמול בנושא.
https://www.youtube.com/watch?v=HnPTv1UMX4E&t=2s

עשיתי זאת מספר פעמים, לעתים התזרים היה שלילי, והמימון היה בריבית של 7% בזמנו,
שים לב בבקשה לתנאים שציינתי.

היי רוני, תשובה מאוד מפורטת ועניינית ועל כך אני מודה לך.
1. האם כשאתה מדבר על ת"א אתה מדבר על אזור המרכז בכללי? או רק על "ת"א?
2. מה הוא בעצם טווח בינוני ארוך?
3. "קופת חירום מתאימה" - מה זה אומר בעצם? כסף למקרה חירום של שיפוצים/חודשים בלי דיירים וכד'?

תודה מראש.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

1. כאשר מדובר במיקום חזק, תל אביב, לונדון, ניו יורק, סאן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, סדני, מלבורן, וונקובר, טורונטו.....

לפני שאני מתייחס לחלק מתשובתך (כי עם הרוב אני בהחלט מסכים), אני רק רוצה לציין שאני קורא תגובות/פוסטים רבים שלך וברוב המוחלט של הפעמים מסכים עם מה שאתה כותב.
אני לא יודע האם כשענית "כן" התכוונת שהתשואה של 3% היא נורמטיבית או האם לכוון גבוה יותר. אם נורמטיבית- תלוי איפה. אם לכוון גבוה יותר- מסכים.
ההערכה שלי שפותה"ש לא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה/בית (SFH) בשווקים ראשיים אם הוא מתעניין באור עקיבא.... (אם כן אז טעות שלי, מתנצל).
אבל בכל מקרה, השקעה בשווקים הללו מצריכה הון גבוה, והון גבוה בד"כ דורש מימון גבוה, מה שיכול להכביד על פותה"ש בתזרים שלילי כבד.

כדי להכיל תזרים חודשי שלילי לפחות בשנים הראשונות

מדוע צריך להשקיע בנכס שמייצר תזרים שלילי בשנים הראשונות? ככה אנשים פושטים רגל (לדעתי).
ברשותך ואם אפשר לשאול (אתה לא חייב לענות כמובן)- אתה מייצר לעצמך/למשקיעים שלך תזרים שלילי מהנכסים המניבים שלך/שלהם? אני שואל את השאלה כי אני גם משקיע בנכסים מניבים בחו"ל (אמנם לא באותה כמות הנכסים כמו שלך אך מקווה שבקרוב ) וכשאני רואה בתוכנית העסקית/בחישובים כי נכס יניב לי תשואה שלילית, אני שולל אותו כמעט על הסף (אני לא מדבר על פליפים).

 

[רוני]

אני לא יודע האם כשענית "כן" התכוונת שהתשואה של 3% היא נורמטיבית

כשחזרתי להשקיע בסוף 2006 בתל אביב, התשואה ברוטו משכירות הייתה בסביבות 3.7%, כולנו יודעים מה קרה מאז.

אבל בכל מקרה, השקעה בשווקים הללו מצריכה הון גבוה, והון גבוה בד"כ דורש מימון גבוה, מה שיכול להכביד על פותה"ש בתזרים שלילי כבד.

נכון מאוד, לכן רשמתי באילו תנאים ניתן לעשות זאת.

מדוע צריך להשקיע בנכס שמייצר תזרים שלילי בשנים הראשונות?

במידה ורוצים נכסים במיקום חזק בעיתוי הנכון, מטבע הדברים התשואה משכירות תהיה נמוכה יחסית, אך אם אנחנו מעריכים שיש פוטנציאל לעליית ערך ועליית שכירויות משמעותית, יתכן שתוך מספר שנים בודדות התזרים הופך לחיובי, והעליית ערך משמעותית. מדובר בנכסים חזקים לטווח בינוני/ארוך.
ניתן להרוויח מליוני שקלים תוך מספר שנים.

ברשותך ואם אפשר לשאול (אתה לא חייב לענות כמובן)- אתה מייצר לעצמך/למשקיעים שלך תזרים שלילי מהנכסים המניבים שלך/שלהם?

שאלה טובה, זה תלוי בהון האינדיבידואלי העומד לרשות המשקיע, ביעדים שלו ובאופציות הקיימות בשווקים בזמן ההשקעה, חשוב להבין שמדובר בנכסים
המשנים חיים מבחינה כלכלית, נכסים סולידיים, שאפשר להרגיש בטוחים לרכוש אותם עם מימון.

 

[רוני]

היי רוני, תשובה מאוד מפורטת ועניינית ועל כך אני מודה לך.
1. האם כשאתה מדבר על ת"א אתה מדבר על אזור המרכז בכללי? או רק על "ת"א?
2. מה הוא בעצם טווח בינוני ארוך?
3. "קופת חירום מתאימה" - מה זה אומר בעצם? כסף למקרה חירום של שיפוצים/חודשים בלי דיירים וכד'?

תודה מראש.

היי אבי

1. כדי להקטין את רמת הסיכון, מומלץ להשקיע בערים הגדולות שציינתי, ערים הנהנות מעודפי ביקוש ביחס להיצע הנכסים,
שוכרים חזקים ואיכותיים, ודאות גבוהה בשכירות החודשית......
בהחלט ניתן לעשות זאת בערים נוספות באזור המרכז, עלות ההשקעה והמימון יהיו נמוכים יותר, אך הסיכון יהיה גבוה יותר בהשוואה לתל אביב.

2. טווח בינוי הוא עד 7 או 8 שנים, טווח ארוך 15 שנים ומעלה.

3. נכון, חשוב להיות ערוכים לתיקונים או לעלויות פינוי שוכר, כאשר באותם חודשים אין הכנסות משכירות, אך יש עלויות מימון ולעתים יותר מכך.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

נכון מאוד, לכן רשמתי באילו תנאים ניתן לעשות זאת.

כן, כיסית את עצמך מכל הכיוונים

התשואה ברוטו משכירות הייתה בסביבות 3.7%, כולנו יודעים מה קרה מאז.

תשואה משכירות נטו כמעט אפסית (אולי עם המימון גם שלילית)...עליית ערך היא יותר ספוקלטיבית (כמובן שמשקיעי הנדלן המנוסים מצמצמים את הספקולטיביות בהשקעה בהתאם לכל מיני מדדים אבל עדיין אפשר להתייחס לזה כספקולציה...).

במידה ורוצים נכסים במיקום חזק בעיתוי הנכון, מטבע הדברים התשואה משכירות תהיה נמוכה יחסית, אך אם אנחנו מעריכים שיש פוטנציאל לעליית ערך ועליית שכירויות משמעותית, יתכן שתוך מספר שנים בודדות התזרים הופך לחיובי, והעליית ערך משמעותית. מדובר בנכסים חזקים לטווח בינוני/ארוך.
ניתן להרוויח מליוני שקלים תוך מספר שנים.

מסכים. אני אישית לא הייתי מסתכן בתזרים שלילי בתקווה שתהיה עליית ערך (זו פשוט רמת שנאת הסיכון שלי) אבל כמובן שניתן להרוויח המון בסוף.

תודה על התשובות

 

[רוני]

תודה על התשובות

בשמחה,
השקעות נדל"ן הוא תחום נרחב מאוד, עבור משקיע הנדל"ן מדובר בתהליך של התמקצעות
ויכולת להכיל בלתמים מדי פעם.

מומלץ שכל משקיע יבחר בהשקעת נדל"ן המתאימה לו, ולא ינסה לחכות משקיעים ותיקים, מנוסים,
ובעלי יכולת להכיל קשיים.