לסלק חלק ממשכנתא או להישאר עם המימון הזול?

[אורי ג.]

מה שאני לא מבין זה למה כולם טוענים שלא ניתן לתזמן את שוק ההון אבל מנסים לתזמן את שוק הנדל"ן.

אני לא יודע מי זה כולם אבל אני לא מנסה לתזמן את שניהם. איני יודע אם הנדל"ן ימשיך לעלות או או אבל אני מעריך שהוא לקראת התייצבות לכל הפחות, אני צימצמתי חשיפה בגלל התשואות הכה נמוכות ובגלל אלטרנטיבות השקעה טובות יותר. בשוק ההון אני משקיע בחברות ספציפיות ככה שהתזמון קל יותר.

@אורי ג. @FIYaacov אני לא חולק על כך שתוחלת הרווח של שוק ההון חיובית, למרות שאני לא בטוח שריאלית היא גבוהה יותר משוק הנדלן כאשר כוללים תקבולים משכר דירה ועליית ערך הנכס.

1. אני כן בטוח.
2. בנדל"ן ישירות יש לך CAPEX, זוהי הוצאה שמשקיעי נדל"ן אוהבים להתעלם ממנה אבל היא חיה וקיימת ויש עוד משהו: הזמן שלך שווה כסף, נכון שדירה אחת להשקעה זה לא הרבה התעסקות אבל אם יש לך 5? זה כבר דורש עבודה בניגוד לשוק ההון.

 

[יעקב]

@אנון נימוס אני לא בדקתי מה עשה שוק הנדל"ן האמריקאי ב100 שנים האחרונות אבל אני מכיר נכסים בארהב שמניבים בשכר דירה יותר מ 12% בשנה, הרבה יותר מאזור ה7.7% ששוק המניות האמריקאי הניב ב100 השנים האחרונות.
@אורי ג. אתה צודק שיש capex אבל לי יש 5 דירות והזמן שאני משקיע לא כל כך רב, אם כי הוא קיים.
מה לגבי שוק ההון? האם המכפילים הגבוהים והצפי לעליות ריבית לא מצביעים על התייצבות או אפילו גרוע מכך בשוק ההון?
דירה בישראל יכולה להניב 5% תשואה בשנה. פטור ממס. וניתן להעריך כי יש הגנה מאינפלציה, נשמע לי טוב יותר מהשקעה בשוק ההון גם בלי חישוב עליית ערך הנכס

 

[אורי ג.]

ל אני מכיר נכסים בארהב שמניבים בשכר דירה יותר מ 12% בשנה

בספק רב מאד אחרי הוצאות עסקה, CAPEX וניהול.

מה לגבי שוק ההון? האם המכפילים הגבוהים והצפי לעליות ריבית לא מצביעים על התייצבות או אפילו גרוע מכך בשוק ההון?

יכול מאד להיות, אני מסכים שהגבהים של השוק מפחידים למדי.

דירה בישראל יכולה להניב 5% תשואה בשנה. פטור ממס. וניתן להעריך כי יש הגנה מאינפלציה, נשמע לי טוב יותר מהשקעה בשוק ההון גם בלי חישוב עליית ערך הנכס

רק במקומות לא PRIME, וגם זה בלשון המעטה ובלי מס רק עד 5K בחודש ולדירה יחידה.

 

[אנון נימוס]

@אנון נימוס אני לא בדקתי מה עשה שוק הנדל"ן האמריקאי ב100 שנים האחרונות אבל אני מכיר נכסים בארהב שמניבים בשכר דירה יותר מ 12% בשנה, הרבה יותר מאזור ה7.7% ששוק המניות האמריקאי הניב ב100 השנים האחרונות.

דוגמא משנות ה 70 (50 שנה בערך)
http://www.jparsons.net/housingbubble/

אני לא יכול להתווכח שיש נכסים שעולים 12% בשנה , יש גם מניו. כאלה, מי שיודע לבחור מניות ונכסים בלי לטעות דרכו סוגה בשושנים.

בנוגע למדד sp500 , התשואה שאתה מצטט היא ראלית, אני מניח שמה שצטטת זה תשואה נומינלית .

ועוד גרף נימינלי לדעתי
http://www.macrotrends.net/1314/housing-starts-historical-chart

 

[FIYaacov]

אולי כדאי להעביר את הדיון הזה לדיון ייעודי?

 

[אנון נימוס]

ואחרון ודי
http://observationsandnotes.blogspot.co.il/2011/07/housing-prices-inflation-since-1900.html?m=1

 

[יעקב]

@אורי ג. מניבים יותר מ15% , כתבתי 12% כדי להתחשב בכל ההוצאות הנלוות. @אנון נימוס אני מדבר על שכר דירה ולא על עליית ערך הנכס.
כן עד 5000 שח בחודש, זה יכול להיות 2 דירות ששוות כ 600 אלף כל אחת ליד הטכניון למשל(זה אחד האזורים בו אני משקיע אז אני מכיר טוב את המספרים). אזור טוב עם שוכרים טובים וביקוש גבוה. זו רק דוגמה , אני מניח שיש עוד אזורים כאלה.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. מניבים יותר מ15% , כתבתי 12% כדי להתחשב בכל ההוצאות הנלוות.

סיפורי סבתא. היו דברים כאלה בעבר, היום אפילו בWAR ZONES אתה לא מגיע למספרים כאלה (נטו).

כן עד 5000 שח בחודש, זה יכול להיות 2 דירות ששוות כ 600 אלף כל אחת ליד הטכניון למשל(זה אחד האזורים בו אני משקיע אז אני מכיר טוב את המספרים). אזור טוב עם שוכרים טובים וביקוש גבוה. זו רק דוגמה , אני מניח שיש עוד אזורים כאלה.

הבעיה שהיום עם ה8% מס רכישה ומס כחלון החדש שאולי יגיע הפכו את כל התוכנית הזאת ללא כלכלית בעליל למשקיעים חדשים.

 

[FIYaacov]

מניבים יותר מ15%

היו מניות שעשו מאות אחוזים בשנים האחרונות.

 

[יעקב]

@FIYaacov השוואה לא טובה כי אתה לא יודע איזה מניות יעלו ואיזה יירדו. מחיר הדירה ידוע לפני הרכישה וגם שכר הדירה הצפוי.
@אורי ג. לא סיפורי סבתא, אני מכיר באופן אישי נכסים כאלה וממש לא באיזורים גרועים.
לגבי מס הרכישה ומס דירה שלישית, אתה צודק, בהחלט פוגע בכדאיות

 

[אורי ג.]

@אורי ג. לא סיפורי סבתא, אני מכיר באופן אישי נכסים כאלה וממש לא באיזורים גרועים.

תכיר לי כמה, מבטיח לך קומיסיון נאה.

 

[FIYaacov]

השוואה לא טובה כי אתה לא יודע איזה מניות יעלו ואיזה יירדו. מחיר הדירה ידוע לפני הרכישה וגם שכר הדירה הצפוי.

גם אתה עשית עכשיו השוואה לא טובה, אתה אומר שלא יודעים את העתיד לגבי מניות ספציפיות (מסכים) ואז נותן כהשוואה מחיר נקודתי של דירה, עם התשואה שלה שאתה יכול להיות וודאי לגביה אולי לשנה.

 

[Fitch]

מה עם שאלת המדד שלי?!

 

[c881]

כמה אחוזים נתנו לך להלוות ביחס לתיק

מכיוון שהתחלתי להתעניין במשכנתא לאחרונה, שאלתי אתמול את IBI גם את אותה שאלה.
קרנות לא נזילות ( קופת גמל, קרן השתלמות צעירה) - 30%.
קרנות נזילות (קרן השתלמות מבוגרת) - 80% מהכסף.

דרך אגב, מהפנסיה אפשר ללוות גם 30% מהתגמולים בלבד (הפיצויים לא במשחק), סיבה נוספת ללמה העברתי את הפיצויים לקופת גמל.

 

[FIYaacov]

מה עם שאלת המדד שלי?!

מסתבר שאני לא עומד בהמלצות שלי, סליחה

אולי כדאי להעביר את הדיון הזה לדיון ייעודי?

שווה לדחות לאוקטובר כדי לקזז קצת הפרשי הצמדה (כמה מאות ש"חים)?

בגדול אם אני מבין נכון אתה צריך לכמת כמה ההצמדה הזו באחוזים, ולראות אם שווה לך להעביר כסף לסגור את זה או להשקעות אחרות.

 

[Fitch]

המדדים באוגוסט-ספטמבר בדר"כ לא-חיוביים ואילו ביוני-יולי כן-חיוביים. שווה לדחות לאוקטובר כדי לקזז קצת הפרשי הצמדה (כמה מאות ש"חים)?

אין במדדי העבר להצביע על מדדי העתיד.

מדד חודש יוני מפתיע: רשם ירידה דרמטית של 0.7%

אני מחזל"ש את השאלה וההלוואה כנראה תפרע לפני מועד פרסום מדד יולי

 

[Fitch]

אני מחזל"ש את השאלה וההלוואה כנראה תפרע לפני מועד פרסום מדד יולי

מסלול המ"צ נפרע ביום ראשון.
המשכנתא כעת 50% קל"צ, 50% פריים. ריבית שנתית ממוצעת 1.65%.
חלק הנדל"ן בתיק גדל ב-6% ויתרות המזומן ירדו לכ-0.5%.

 

[Fitch]

החל מספטמבר, כל חסכון עתידי (בתקווה שיהיה) מההכנסות החודשיות ינותב לתיק ממוסה בהרכב הבא (תיק חדש שאינו קיים עדיין):

• 42% VTI
• 28% VXUS
• 21% BND
• 9% BNDX

הכסף יופקד כל רבעון ואמור לשאת כמו VT או S&P רק עם תנודתיות מופחתת. בהמשך ארצה להוסיף קצת IAU ,EDV ו-QQQ כ"תיבול" לתיק ולהתחיל לבנות נדבך סולידי נוסף בדמות סולם פקדונות שקליים.

אז בספטמבר זה לא קרה. ובגלל הסכומים הקטנים (עד שיתפח), אין טעם בללכת על ני"ע אמריקאיים.
חשבתי לבנות תיק מני"ע ישראלים:
70/30
כאשר ה30 זה אג"ח ממשלתי 2-5 צמוד/לא צמוד (חצי חצי)
וה70 זה כל העולם/מתפתחות (ביחס של 1:10)

יש לנו קרן חירום שהיא בעצם תיק ני"ע היסטורי של אשתי. הקרן אמורה להספיק לנו לכ-12-14 חודשים ללא עבודה, לפי שוויה כיום. הקרן בנויה כך:

עקב מהלך של מנהל התיק (דוד של אשתי) - התיק מומש כמעט כולו והוחלף במגוון אג"חים קונצרניים ישראלים - מה שהעיף לנו את הסעיף והוחלט למכור הכל, לנקות שולחן ולבנות "תיק קרן חירום" חדש. אשתי רוצה 60/40.

איך בונים תיק לא תנודתי עם 60% מניות?
בנתיים חשבתי על לקנות 30% רחב וממונף ואז יהיה 70% שיהיה בעצם "דפנסיבי".

 

[TunaGolem]

איך בונים תיק לא תנודתי עם 60% מניות?
בנתיים חשבתי על לקנות 30% רחב וממונף ואז יהיה 70% שיהיה בעצם "דפנסיבי"

זה לא עובד.

 

[Fitch]

זה לא עובד.

תיק של 60/40 יהיה פחות תנודתי מתיק 60/70?