• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

לסלק משכנתא או להשקיע בתיק?

אודי המורה

משתמש רשום
הצטרף ב
2/9/16
הודעות
16
דירוג
16
לפני שנה לקחתי משכנתא של 800K ל-19 שנה בריבית 3.4 קבועה לא צמודה. כיום, הבנק מאפשר לי לנכות מהקרן כמה שאני רוצה, בלי קנסות. הצלחתי בשנה האחרונה לחסוך (ומקווה להמשיך ככה) והשאלה היא היא לנכות מהקרן של המשכנתא ולהרוויח 3.4% מובטח או להתחיל להשקיע בתיק?
 
נידון ארוכות.

שים לב לעובדה הפשוטה שניתן למנף השקעות בשוק ההון בריבית נמוכה יותר מ3.4%, כך שתוכל לבנות בדיוק את אותו התיק עם אותם התחייבויות ואותם הסיכונים במחיר נמוך יותר, אם תחזיר לפחות חלק מהמשכנתא ותלווה מהברוקר/השוק.
 
להתחיל תיק מ-0?
 
3.4% זה נקי ממס (לעומת רווחי הון מהבורסה, אם יתמזל מזלך...) ולעניות דעתי עדיף לסגור משכנתא.
אבל אני לא מבין בזה מלבד חשבון פשוט במחשבון וכמובן לא ממליץ ולא מגפיים.
 
@אודי המורה

אם החלטת לסגור חלק מהמשכנתא,
תזכור להשאיר כסף חירום בצד לכל מקרה כך שיהיה לך כסף לכמה חודשי מחיה.
 
אם החלטת לסגור חלק מהמשכנתא,
תזכור להשאיר כסף חירום בצד לכל מקרה כך שיהיה לך כסף לכמה חודשי מחיה.
מה ההגיון? זה להחזיק מזומן כאשר יש לך חובות נושאי ריבית.
 
לחלוטין לא, יש לך משכנתא טובה, אתה לא חשוף לשינוי בריבית או הצמדה למדד, החוב שלך יקטן וישחק במהלך השנים, יש סיכויי סביר שכאשר תסיים לשלם את המשכנתא הנכס שרכשת ערכו יהיה כפול נומינלית ממחיר הרכישה.
 
מה ההגיון? זה להחזיק מזומן כאשר יש לך חובות נושאי ריבית.
רשמתי, כסף חירום, לכל מקרה אסון, חירום, בעיה פתאומית וכו'
לדעתי, לא צריך ולא כדאי להגיע למצב של 0 מוחלט
כל אחד ושנאת הסיכון שלו, לאחד 0 מתאים, לשני חיסכון ל 10 שנות מחייה בצד מתאים
 
מה אתה יודע על הדירה של אודי, שאף אחד אחר לא יודע?

לא מדובר פה בדירה מסוימת אלא במגמה של השוק כולו, לאורך זמן יש נטיה לנדל"ן לעלות, כמו גם לשוק ההון, במידה וישתנו סדרי עולם והנדל"ן ושוק ההון לא יעלו, הוא עדיין יוכל לממש את הדירה ולהעביר את הכסף להשקעה בשוק נדל"ן אחר שיכפיל או ישלש עבורו את ההכנסה מנכס מניב, בכל סנריו שבודקים אם השוק יעלה או לא הוא מרוויח.
לגבי ישראל עצמה, לאורך זמן הנדל"ן יש לו סיכוי טוב לעלות, חלק מהקרקעות בבעלות המדינה, מדינה קטנה, פער בין הביקוש לנכסים בהשוואה להיצע, גידול האוכלוסיה באחוזים הוא מן הגבוהים בעולם המערבי, הגירה חיובית של יהודים מרחבי העולם עקב אנטישמיות, סגידה של הציבור הרחב לדירות מגורים בבעלות, חוסר ביטחון תעסוקתי, ככל שמתבגרים בנוסף לגיל פרישה לא ידוע או מה קצבת הפרישה שתתקבל בעתיד, יגבירו עוד יותר את הרצון של הציבור הרחב לרכוש דירות מגורים כדי לקבל את הביטחון שאין צורך לדאוג לעלויות מגורים, מחירים גבוהים של הנדל"ן דוחקים חלק מהצעיר מהאפשרות לרכוש דירת מגורים והופכים אותם לשוכרים לכל החיים מה שמוביל לעליית מחירי השכירויות ומגדיל את הכדאיות עבור משקיעים לרכוש נכסים מניבים, חוסר הוודאות של הפנסיה גם הוא מגדיל את כמות המשקיעים בשוק.......
 
לא מדובר פה בדירה מסוימת אלא במגמה של השוק כולו, לאורך זמן יש נטיה לנדל"ן לעלות, כמו גם לשוק ההון, במידה וישתנו סדרי עולם והנדל"ן ושוק ההון לא יעלו, הוא עדיין יוכל לממש את הדירה ולהעביר את הכסף להשקעה בשוק נדל"ן אחר שיכפיל או ישלש עבורו את ההכנסה מנכס מניב, בכל סנריו שבודקים אם השוק יעלה או לא הוא מרוויח.
  1. מה הקשר לשוק ההון? אתה טענת שסביר שמחיר הדירה יכפיל את עצמו, ובכלל לא סביר שהוא ירד ב50%.
  2. המסקנות שגויות.
  3. העובדות שגויות. הסטטיסטיקה מראה שהעלייה הנומינלית היא פונקציה של האינפלציה (הפלא ופלא). בסביבה דפלציונית (כיום) המחיר הנומילי יכול לרדת לא פחות ממה שהוא יכול לעלות.
  4. ירידה בשוק הנדל"ן איננה שינוי סדר עולם. אם יתממש התרחיש והוא ימכור את הדירה בהפסד חצי מהקרן, יתכן שהוא בכלל לא יוכל לרכוש נדל"ן מניב. זכור שהמחיר של נכס אחד הינו תנודתי מאוד.
  5. בלי קשר לעצם הטענות שלך, מסתתרת בהן הטעיה כאילו יש משמעות להכפלה נומינלית של מחיר הנכס, וכאילו הסבירות הגבוהה להכפלה מצודדת במינוף גבוה.


לגבי ישראל עצמה, לאורך זמן הנדל"ן יש לו סיכוי טוב לעלות, חלק מהקרקעות בבעלות המדינה, מדינה קטנה, פער בין הביקוש לנכסים בהשוואה להיצע, גידול האוכלוסיה באחוזים הוא מן הגבוהים בעולם המערבי, הגירה חיובית של יהודים מרחבי העולם עקב אנטישמיות, סגידה של הציבור הרחב לדירות מגורים בבעלות, חוסר ביטחון תעסוקתי, ככל שמתבגרים בנוסף לגיל פרישה לא ידוע או מה קצבת הפרישה שתתקבל בעתיד, יגבירו עוד יותר את הרצון של הציבור הרחב לרכוש דירות מגורים כדי לקבל את הביטחון שאין צורך לדאוג לעלויות מגורים, מחירים גבוהים של הנדל"ן דוחקים חלק מהצעיר מהאפשרות לרכוש דירת מגורים והופכים אותם לשוכרים לכל החיים מה שמוביל לעליית מחירי השכירויות ומגדיל את הכדאיות עבור משקיעים לרכוש נכסים מניבים, חוסר הוודאות של הפנסיה גם הוא מגדיל את כמות המשקיעים בשוק.......
ולזה אתה קורא "סטטיסטית ומעשית"?!
 
נערך לאחרונה ב:
לא הבנתי, אתה לא מקבל את הטע
  1. מה הקשר לשוק ההון? אתה טענת שסביר שמחיר הדירה יכפיל את עצמו, ובכלל לא סביר שהוא ירד ב50%.
  2. המסקנות שגויות.
  3. העובדות שגויות. הסטטיסטיקה מראה שהעלייה הנומינלית היא פונקציה של האינפלציה (הפלא ופלא). בסביבה דפלציונית (כיום) המחיר הנומילי יכול לרדת לא פחות ממה שהוא יכול לעלות.
  4. ירידה בשוק הנדל"ן איננה שינוי סדר עולם. אם יתממש התרחיש והוא ימכור את הדירה בהפסד חצי מהקרן, יתכן שהוא בכלל לא יוכל לרכוש נדל"ן מניב. זכור שהמחיר של נכס אחד הינו תנודתי מאוד.
  5. בלי קשר לעצם הטענות שלך, מסתתרת בהן הטעיה כאילו יש משמעות להכפלה נומינלית של מחיר הנכס, וכאילו הסבירות הגבוהה להכפלה מצודדת במינוף גבוה.


ולזה אתה קורא "סטטיסטית ומעשית"?!

לא הבנתי אתה לא מקבל את הטענה שמחירי הנכסים לאורך השנים עולים ראלית בהסתמך על נתונים הסטוריים ? אם מחיר הנכס שלו ירד בעוד 19 שנים לאחר שנים ארוכות של דיפלציה, עדיין ישאר בידיו סכום גדול מההון העצמי שהוא השקיע לאחרונה לאחר סילוק המשכנתא, ובזכות הדיפלציה הוא יוכל לקנות נכסים זולים יותר בחו"ל המניבים הכנסה חודשית.
 
נידון ארוכות.

שים לב לעובדה הפשוטה שניתן למנף השקעות בשוק ההון בריבית נמוכה יותר מ3.4%, כך שתוכל לבנות בדיוק את אותו התיק עם אותם התחייבויות ואותם הסיכונים במחיר נמוך יותר, אם תחזיר לפחות חלק מהמשכנתא ותלווה מהברוקר/השוק.

האם אפשר לקבל קישור או קישורים לנושא הזה?

ובכלל נדמה לי קראתי בפורום הזה או במקום אחר בשפה אנגלית (לא שמרתי את המקורות) שבמידה ואין אפשרות אחרת לקנות בית, כדאי שתהיה משכנתא לאורך שנים ולהשקיע באפיקים אחרים תוך כדי, גם אם יש לך כסף להקטין את המשכנתא לאורך השנים. כשקראתי את זה זה היה לי מוזר כי כל פעם אני שומע ש"תמיד עדיף להקטין את המשכנתא" או "כל שקל שאני חוסך זה בשביל להקטין אותה"....
אחפש את הספר או מאמר הזה שוב...
 
אסדר את הדיון.

אודי: קניתי דירה. יש באפשרותי לצמצם את המשכנתא או להשקיע את ההכנסות שלי.
רוני: אל תסגור את המשכנתא. סביר שהדירה תכפיל את ערכה נומינלית.
גולם: הסבירות שהדירה של אודי תאבד חצי מערכה הינה שקולה.
רוני: במציאות זה לא יקרה בגלל סטטיסטיקה.
גולם: מנתוני העבר אין סיבה להניח שהעליה סבירה לחלוטין ושהירידה בלתי סבירה בעליל, בייחוד שמדובר בנכס בודד.

אתה לא מקבל את הטענה שמחירי הנכסים לאורך השנים עולים ראלית בהסתמך על נתונים הסטוריים ?
לא. יתכן שיש מגמה כללית חיובית בטווח הארוך, ויתכן שזו פלוק, אבל כאשר מדברים על נכס אחד, אין שום סיבה להאמין שעליית הערך שלו תהיה ראלית חיובית לאחר התחשבות בהוצאות המימון (נושא הדיון).

אם מחיר הנכס שלו ירד בעוד 19 שנים לאחר שנים ארוכות של דיפלציה, עדיין ישאר בידיו סכום גדול מההון העצמי שהוא השקיע לאחרונה לאחר סילוק המשכנתא
?

בזכות הדיפלציה הוא יוכל לקנות נכסים זולים יותר בחו"ל המניבים הכנסה חודשית.
מה הקשר?
לא טענתי שאי אפשר לקנות נכסים אחרים. טענתי שלא ניתן לבנות על הכפלת ערך תוך מספר שנים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Fitch לסלק חלק ממשכנתא או להישאר עם המימון הזול? יומני מסע אישיים 203
K משכנתא הפוכה נדל"ן 28
ק "העברת" משכנתא לאחר הפסקת עבודה נדל"ן 2
R משכנתא נמוכה נדל"ן 28
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
ד משכנתא במטרה לפרוע תוך שנה נדל"ן 13
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
נ מימון משכנתא באמצעות דיבידנדים שוק ההון 9
עלילה מסלול זמן ממוצע ללקיחת משכנתא נדל"ן 8
M מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא? נדל"ן 38
ה משכנתא לפרעון תוך 10 שנים נדל"ן 14
M מחזור משכנתא - שעבוד שני, מסלול משתנה צמוד נדל"ן 2
A עלית פרמיה בביטוח דירה עבור משכנתא צרכנות פיננסית 5
א מחזור משכנתא נדל"ן 12
K שאלת משכנתא ודיור נדל"ן 9
G משיכת כספי פיצוים עבור משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M משכנתא - האם ניתן להמיר ריבית ק״צ לקל״צ ללא קנס? נדל"ן 3
B הוצאת קרנות השתלמות לטובת תשלום משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S הלוואה כנגד התיק לצורך משכנתא? צרכנות פיננסית 9
R שיקולי משכנתא נדל"ן 24
9 משכנתא, או הלוואה מקופות גמל / השתלמות? נדל"ן 3
א הביטוח משכנתא מחיב אותי חיוב כפול. נדל"ן 8
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 18
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 1
U פרעון מוקדם של משכנתא צרכנות פיננסית 24
C כמה משכנתא לקחת אם רוצים לפרוש מוקדם נדל"ן 19
Y איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא? שוק ההון 1
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
kiza צמצום משכנתא צרכנות פיננסית 22
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
ב הטבות בנק ישראל/בנקים אחרים ללוקחי משכנתא נדל"ן 0
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
amit מסלול משכנתא משתנה כל 5 עוגן אגח לא צמוד נדל"ן 2
א סגירת משכנתא מהחלק ההוני/הקצבתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S איך לבחור פרמטרים של משכנתא נדל"ן 5
D נטילת משכנתא לבעלי אזרחות אירופאית נדל"ן 0
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
Y הערכה גסה לעלות משכנתא כיום פוסטים מאיכות נמוכה 1
J סגירת מסלול משכנתא אל מול השקעה בפקדון נדל"ן 9
O שיקולי משכנתא ותזרים נדל"ן 13
M הייתכן שרק ל-28% ממשקי הבית החילוניים בישראל יש משכנתא, וההחזר ההמוצע עליה הוא רק 3,800 ש"ח? נדל"ן 11
R החזרת משכנתא - מסלול פריים אל מול השארת הכסף בקופת גמל להשקעה נדל"ן 5
E קיצור מסלול משכנתא לא משנה ריביות? נדל"ן 28
U משכנתא או הלוואה "לכל מטרה" נדל"ן 9
S משכנתא בגיל 60 נדל"ן 3
H לגבי יועץ משכנתא. נדל"ן 13

נושאים דומים

Back
למעלה