פיקוח על השכירויות

[רוני]

@קפבלנקה
מסכים לחלוטין שנוצרים מצבים לא מקובלים בשוק השכירות כתוצאה מעליונות של בעלי הדירות, אך אני לא רואה איך פיקוח על מחיר באמת פותר את בעיה ללא יצירת בעיות נוספות.

הפיקוח על המחיר צריך להיות מלווה בחוקים נוספים המגדירים חובות וזכויות של השוכרים, מגדירים את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר, קובעים סטנדרת של דירות להשכרה (בלונדון אני מחוייב ברשיון השכרה, ואחת לשנה מפקחים מגיעים לביקור מתואם בדירה כדי לוודא שהכל תקין), אך מצד שני כאשר שוכר לא משלם או גורם לנזק ניתן לפנות אותו מהר יחסית.

אני מצרף פה מדריך חובות וזכויות המיועד לשוכרים באנגליה, בעת כניסת שוכר חדש, בעל הנכס מחוייב למסור לו מדריך זה.

http://www.propertymark.co.uk/advice-and-guides/renting/england.aspx

 

[קפבלנקה]

חייבים להגדיר בחוק חובות וזכויות של שוכר/ משכיר

לא בטוח שכדאי. כל חקיקה בנושא תעלה את מחירי השכירות, אליבא דכלכלני הפורום.

 

[FIYaacov]

חייבים להגדיר בחוק חובות וזכויות של שוכר/ משכיר

מראש אין לחוק שום סיכוי לחשוב על כל המצבים ולכן המאמץ לא ישתלם, ועורכי דין ורואי חשבון ימצאו פרצות ובעלי הבתים ימצאו דרכים עקיפות לפצות על הסיכון הנוסף שהם מקבלים על עצמם בזה שהם לא יכולים להכניס סעיפים כרצונם לחוזה (ושוב, אף אחד לא מכריח את השוכר לחתום!)

נשמר בחשבון נאנמנות מיוחד

עמלה

במידה ויש בלאי הנובע משימוש סביר בנכס, כל התיקונים יכולו על בעל הנכס, במידה ויש נזק הנובע משימוש לא אחראי בנכס,

אני מבין שכאשר בעל הבית סבור שהצדק עמו ובא לפדות את הבטחון, השוכר פשוט עומד מהצד.
אני לא מדבר על מצבים ברורים, יש הרבה מצבים אפורים, ועדיין לדעתי במצבים כאלה השוכר לא יעמוד מהצד ואז בעל הבית יצטרך את עזרת בית המשפט כדי לממש (קרי, עוד עמלות).

 

[רוני]

לא בטוח שכדאי. כל חקיקה בנושא תעלה את מחירי השכירות, אליבא דכלכלני הפורום.

גובה השכירות נקבעת לפי היצע וביקוש ובהתאם לעליית השכר הממוצע, אני לא מקבל את כל האיומים של בעלי הנכסים להעלות שכירות עקב חוק זה או אחר, כוחות השוק קובעים את השכירות. רוב המשקיעים נעזרים במימון, עדיף להם נכס מושכר במהירות מאשר שכירות מעט גבוהה יותר, אבל זמן ארוך יותר במציאת שוכר.

 

[רוני]

מראש אין לחוק שום סיכוי לחשוב על כל המצבים ולכן המאמץ לא ישתלם, ועורכי דין ורואי חשבון ימצאו פרצות ובעלי הבתים ימצאו דרכים עקיפות לפצות על הסיכון הנוסף שהם מקבלים על עצמם בזה שהם לא יכולים להכניס סעיפים כרצונם לחוזה (ושוב, אף אחד לא מכריח את השוכר לחתום!)


עמלה

אני מבין שכאשר בעל הבית סבור שהצדק עמו ובא לפדות את הבטחון, השוכר פשוט עומד מהצד.
אני לא מדבר על מצבים ברורים, יש הרבה מצבים אפורים, ועדיין לדעתי במצבים כאלה השוכר לא יעמוד מהצד ואז בעל הבית יצטרך את עזרת בית המשפט כדי לממש (קרי, עוד עמלות).

אין שום עמלה, הנושא מוסדר ברור ועובד במשך שנים ארוכות בחו"ל, ניתן פשוט להעתיק את החקיקה לארץ, כמובן שזה לא מושלם, אבל בהחלט עדיף על המצב הקיים.

 

[FIYaacov]

אני לא מקבל את כל האיומים

זה לא איום, יש להם סיכון גבוה יותר במצב של חקיקה מוגברת, והם יחפשו דרכים לפצות את עצמם על כך.
אולי זה יעשה במתינות, אבל כרגע להערכתי שיווי המשקל מתעדף משכירים ולכן המחירים יעלו.

כוחות השוק קובעים את השכירות

נכון. כאשר החוק יטיב עם השוכרים, יהיה יותר ביקוש לדירות מושכרות, קרי עלייה בשכ"ד.

הנושא מוסדר ברור ועובד במשך שנים ארוכות בחו"ל

מה קורה במצב שבעל הבית טוען שהנזק באחריות השוכר והשוכר טוען שזה בלאי סביר?

 

[TunaGolem]

אין שום עמלה

הנאמן עובד בחינם?

 

[רוני]

זה לא איום, יש להם סיכון גבוה יותר במצב של חקיקה מוגברת, והם יחפשו דרכים לפצות את עצמם על כך.
אולי זה יעשה במתינות, אבל כרגע להערכתי שיווי המשקל מתעדף משכירים ולכן המחירים יעלו.


נכון. כאשר החוק יטיב עם השוכרים, יהיה יותר ביקוש לדירות מושכרות, קרי עלייה בשכ"ד.


מה קורה במצב שבעל הבית טוען שהנזק באחריות השוכר והשוכר טוען שזה בלאי סביר?

אין בעיה להוכיח את זה, יש את התמונות של תחילת וסיום השכירות, במידה ובעל הנכס טוען שזה בלאי לא סביר, הוא צריך להציג הוכחות אלו כדי שישחררו לטובתו את דמי הביטחון.

 

[רוני]

הנאמן עובד בחינם?

אני מעולם לא התעמקתי בזה, אני יכול לאמר שהשוכר מקבל את דמי הביטחון שהפקיד במלואם במידה ואין לבעל הנכס תביעה מוכחת כל שהיא.
בדקתי באנגליה, אין כל חיוב או עמלה.

 

[גרהם]

אני מצרף פה מדריך חובות וזכויות המיועד לשוכרים באנגליה, בעת כניסת שוכר חדש, בעל הנכס מחוייב למסור לו מדריך זה.

מעניין מאד.
אין שם דברים מיוחדים שאין בכל חוזה שכירות בארץ, מלבד אולי עניין הביטוח שהוא דומה לחובה לעשות ביטוח צד ג' ברכב שכן קיים בארץ.

 

[FIYaacov]

הוא צריך להציג הוכחות אלו כדי שישחררו לטובת

קרי להשקיע זמן או משאבים (עורך דין וכו).
אז תיאוריית אפס העמלות שלך לא תופסת.

 

[pin2win]

הפיקוח על המחיר צריך להיות מלווה בחוקים נוספים המגדירים חובות וזכויות של השוכרים, מגדירים את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר, קובעים סטנדרת של דירות להשכרה (בלונדון אני מחוייב ברשיון השכרה, ואחת לשנה מפקחים מגיעים לביקור מתואם בדירה כדי לוודא שהכל תקין), אך מצד שני כאשר שוכר לא משלם או גורם לנזק ניתן לפנות אותו מהר יחסית.

אני מצרף פה מדריך חובות וזכויות המיועד לשוכרים באנגליה, בעת כניסת שוכר חדש, בעל הנכס מחוייב למסור לו מדריך זה.

http://www.propertymark.co.uk/advice-and-guides/renting/england.aspx

אחלה דרך להקטין את ההצע

 

[רוני]

מעניין מאד.
אין שם דברים מיוחדים שאין בכל חוזה שכירות בארץ, מלבד אולי עניין הביטוח שהוא דומה לחובה לעשות ביטוח צד ג' ברכב שכן קיים בארץ.

באנגליה כאשר משכירים דירה, מקבלים דירה מרוהטת ומאובזרת בכל מוצרי החשמל, מנהל הנכס מכין את הנכס לשוכר חדש וזה אומר צביעת הנכס במידת הצורך, החלפת שטיחים, ותיקון של מה שלא תקין, ביום כניסת השוכר הוא מצלם תמונות של הנכס במצבו העדכני, מציין פגמים ובמידת הצורך השוכר יכול לדרוש מבעל הנכס לטפל הפגמים אלו.
באנגליה נקבע על פי חוק גודל מינימלי לדירה או חדר, מצב הדירה סביר להשכרה, ובמחוזות שהמשכירים מחוייבים ברשיון השכרה, אחת לשנה מפקחים מטעם הראשות המקומית מבקרים בנכס.
בעת כניסת השוכר לנכס, מנהל הנכס מציג בפני השוכר אישור על בדיקת תקינות מערכת הגז, וכדי לקדם אנרגיה ירוקה, בעלי הנכסים מחוייבים להציג בפני השוכר תעודה המציינת את עלויות האנרגיה השנתיות הצפויות לשוכר.

לדעתי בעשורים הקרובים אנחנו נראה אוכלוסיות הולכות וגדלות המתגוררות רק בשכירות, ולכן יש צורך לעשות סדר בתחום לטובת שני הצדדים.

 

[רוני]

קרי להשקיע זמן או משאבים (עורך דין וכו).
אז תיאוריית אפס העמלות שלך לא תופסת.

אין צורך בעו"ד, יש צילומים של הנכס בעת כניסת השוכר ובעת יציאת השוכר, עם דו"ח מילולי מפורט שעליו השוכר חותם, ואותו מציגים לצורך הוכחה.

 

[רוני]

אחלה דרך להקטין את ההצע

היצע הנכסים להשכרה בשוק נקבע בראש וראשונה לפי הכדאיות הכלכלית של ההשקעה עצמה ובכמות הנכסים המתווספים לשוק. הכללים שאני מדבר עליהם באים לעשות סדר בתחום הם מגדירים חובות וזכויות עבור שני הצדדים, בעלי הנכסים והשוכרים יודעים למה הם מחוייבים.
בארה"ב לדוגמא, במיקומים מסויימים כאשר שוכר לא משלם שכירות חודשית, ניתן לפנות אותו תוך חודש ימים בעלויות פינוי נמוכות יחסית, אפשרות זו מאוד חשובה למשקיעים הנעזרים במימון.
יתכן שאני הצגתי כאן רק את היתרונות עבור השוכרים, אך בפועל יש כללים המגנים על בעלי הנכסים בעת הצורך, בסך הכל המטרה ליצור שוויון והגינות בין שני הצדדים.
אני פועל כך למעלה מ 18 שנים בארץ ובחו"ל ואני לא מרגיש מקופח כבעל נכסים, אני חושב שניתן לשנות את המצב הקיים בארץ לטובת שני הצדדים.

 

[TunaGolem]

באנגליה נקבע על פי חוק גודל מינימלי לדירה או חדר, מצב הדירה סביר להשכרה,

וזה נכשל.

מתוך הערך של ויקיפדיה:

It is argued by most economists, including a number of neo-classical and Keynesianeconomists[9] that some forms of rent control create shortages and exacerbate scarcity in the housing market by discouraging private investment in the rental market.[10] This analysis targeted nominal rent freezes, and the studies conducted were mainly focused on rental prices in Manhattan or elsewhere in the United States.​

Evidence based studies, particularly conducted by a few American economists in the 1990s found that new methods of regulation, allowing for nominal rent increases in defined situations (for instance, linked to inflation or behind wage rises) were "so different, they should be evaluated largely independently of the experience with first-generation rent controls" studied in the 1970s.[11] A view at the time was that "a well-designed rent control can be beneficial".[12]​

The Swedish economist Assar Lindbeck, a housing expert, says that "
"rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city
– except for bombing".[13]​

 

[FIYaacov]

היצע הנכסים להשכרה בשוק נקבע בראש וראשונה לפי הכדאיות הכלכלית של ההשקעה עצמה ובכמות הנכסים המתווספים לשוק

ומה אתה חושב יקרה לכדאיות הכלכלית של ההשקעה עצמה כאשר יחוקקו אי אלו חוקים (שרובם מיטיבים עם השוכר)?
כמה נכסים להערכתך יתווספו לשוק, כאשר הכדאיות הכלכלית דועכת?

הכל טוב ויפה לצטט ספרי מבוא לכלכלה, אבל צריך גם ליישם ולקשר בין המצב שאתה מציע לחוק הכלכלי שאתה מצטט.

 

[רוני]

וזה נכשל.

מתוך הערך של ויקיפדיה:

It is argued by most economists, including a number of neo-classical and Keynesianeconomists[9] that some forms of rent control create shortages and exacerbate scarcity in the housing market by discouraging private investment in the rental market.[10] This analysis targeted nominal rent freezes, and the studies conducted were mainly focused on rental prices in Manhattan or elsewhere in the United States.​

Evidence based studies, particularly conducted by a few American economists in the 1990s found that new methods of regulation, allowing for nominal rent increases in defined situations (for instance, linked to inflation or behind wage rises) were "so different, they should be evaluated largely independently of the experience with first-generation rent controls" studied in the 1970s.[11] A view at the time was that "a well-designed rent control can be beneficial".[12]​

The Swedish economist Assar Lindbeck, a housing expert, says that "
"rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city
– except for bombing".[13]​

זה בהחלט לא מצב מושלם, בעולם יש הרבה דוגמאות של פיקוח על שכירויות, חלקן כשלו ויש כאלו שעובדים די טוב (גרמניה, 75% מהאוכלוסיה גרים בשכירות), צריך למצוא נוסחה לפיקוח על מחירים (לא אגרסיבי מדי), עם דרך להיטיב עם בעלי הנכסים כדי שירצו לתחזק את הנכסים ברמה נאותה ובכלל כדי שישתלם להם להשקיע, צריך איזון.

המצב כמו שהוא היום מאוד בעייתי בעיקר עבור הדור הצעיר שחלקו יגיע לגיל פרישה בגיל צעיר יחסית ללא דירת מגורים בבעלותו, כאשר עלויות הדיור הם שליש ממהכנסה החודשית שלהם, מאחר ובשוק השכירות ישנה מחזוריות, כאשר השוק עולה, השכירות יכולה בטווח זמן בינוני של 7 עד 10 שנים להכפיל את עצמה נומינלית, ראינו את זה בשנים האחרונות, ולבעיה זו צריך לתת מענה.

 

[רוני]

ומה אתה חושב יקרה לכדאיות הכלכלית של ההשקעה עצמה כאשר יחוקקו אי אלו חוקים (שרובם מיטיבים עם השוכר)?
כמה נכסים להערכתך יתווספו לשוק, כאשר הכדאיות הכלכלית דועכת?

הכל טוב ויפה לצטט ספרי מבוא לכלכלה, אבל צריך גם ליישם ולקשר בין המצב שאתה מציע לחוק הכלכלי שאתה מצטט.

אני אכן הדגשתי כאן את הצד של השוכרים, אך בפועל ישנם חוקים המגנים גם על המשכירים (כמו פינוי מהיר של שוכר שאינו משלם), הכוונה שלי שיש צורך ליצור איזון, לעודד שוכרים לטווח ארוך ומצד שני לדאוג שזה יהיה כדאי עבור המשכירים.
כיום בארץ באזורי הביקוש קיים חוסר איזון לטובת המשכירים, אני לעיתים נתקל ביחידות בגודל של 7 עד 20 מ"ר להשכרה ואני שואל את עצמי היכן הגבול.

 

[TunaGolem]

בעולם יש הרבה דוגמאות של פיקוח על שכירויות, חלקן כשלו ויש כאלו שעובדים די טוב

דווקא בתחום השכירות יש הסכמה מקיר לקיר שהפיקוח תמיד קלקל.
כולל הדוגמא הגרמנית (אותה השוו להפצצה של בעלות הברית).