מחשבות על תמחור ושוק שורי
את הנכס הנוכחי שלי בתקווה שהוא נכס יחסית "כבד", קניתי במחיר שוק אחריי שישב שלוש שנים כאבן שאין לה הופכין אצל כל המתווכים ולא הצליח להמכר.
קניתי אותו בסוף 2016, כבר אז התחילו הקולות על בועתיות.. בינתיים אם משקללים את כספיי השכירויות יחד עם עליית הערך, הנכס עבר את ה100 אחוז וברור שהנכס הזה יש לו עוד בשר על העצם.
אז איך מחליטים מה זו עסקה טובה?
מחיר למטר זו אינדיקציה חביבה אבל ממש לא ממצה.
מעטים השמאים שבעייני יודעים/מעיזים לתמחר באמת...ועוד יותר מעטים ינקטו עמדה ברורה באשר לכדאיות עיסקה.
לרוב מחיר השמאות יהיה באופן אבסורדי זהה למחיר הרכישה/מכירה.
כשאיין מחיר מכירה/רכישה, השמאות תהיה המחיר שהמזמין "הזמין"- כלומר אני רוצה למכור ב2.5 מליון ובאורח פלא זה גם המחיר שיופיע בשומה, פשוט כי אני זו שמשלמת וגם ימליץ או לא ימליץ עליו. בכל שוק ניתן למצוא את השמאי שהוא איך להגיד זאת בעדינות "היצאנית של השכונה". הוא זה שינקוב עבורך גם במחיר מופרך, כל עוד המחיר עבור "השירות" יהיה בהתאם.
בנוגע למתווכים זה בכלל משעשע, המקרה השכיח שהם חסריי מושג לחלוטין האם מדובר על עסקת בוננזה או עסקה חסרת פואנטה.
קצת קשה לספק נוסחה ברורה לעניין התמחור יש שהיו מגדירים זאת אינטואיציה,
ובכל זאת מדובר בתמהיל בין יכולת השכרה פוטנציאלית לעומת נכסים אחרים בשכונה, פוטנציאל עליית ערך של הנכס, פוטנציאל עליית הערך של השכונה ביחס לשכנותיה, תוכניות תבע, זכויות בנייה וזיקתן למחיר, נגישות תחבורתית בהתאם למאפייני השוכר הפוטנציאלי, מצב הנכס תחזוקתית, נראות הנכס וכו'...
מה שטורף את הכללים עוד יותר, זה שוק שורי במיוחד אחריי משבר.
מה הטעם להסתכל בעסקאות אחרונות, אם השוק מכתיב רמת מחירים חדשה?
ויותר מזה, כשמדובר על שוק של משקיעים ולא משפריי דיור, שלעיתים קרובות מציע בזמן נתון מספר נמוך של עסקאות בעלות גוון השקעתי,
מי יהיה ה"פרייאר" שישים את הכסף ראשון?
התשובה שלי היא אני.
לא פעם אחת וגם לא פעמיים ראיתי את המחירים קופצים לי מעל הראש, כשמדובר על איזורים מתפתחים בעסקאות לטווחי זמן בינוניים עד ארוכים, הבמפרים של עשרות אלפיי שקלים עד 100-200 אש"ח, הם לא סיגניפיקנטיים. בקונטקסט של אתר הסולידית, לך תסביר זאת...
) את חוקיי המשחק, עמלת ההפצה שנחסכה תהיה כסף קטן לעומת המשאבים שידרשו ללקט את הלקוחות חזרה הביתה.
