הנועזת

[AlexNOSAM]

עד לאיזה הכנסת שכירות היית מנסה להגיע? (התוכנית המקורית שלי הייתה לכוון ל5K, אבל אני מניחה שיש מדרגות מס גם בשכירות?)

כמה שיותר...? קשה לי להגיד. אבל כנראה הייתי מחזיק את כל הוני בדירות מגורים, במשטר המס הנוכחי.

האמת היא, שאין סיבה לא לפרוץ את ה-5K. יש הרבה אנשים בישראל שמחזיקים 3, 4 ויותר דירות שהם משכירים. פעם המיסוי של 10% היה ללא תקרה, אבל זה השתנה בעקבות פסיקה לפני שנים אחדות. אז אם אני זוכר נכון, עד חמישה נכסים המיסוי הוא 10%. ומשם, זה הופך ״לעסק״ וממוסה לפי מס שולי או מס חברות, אם מתאגדים.

 

[efi]

מנכ"ל משרד הפנים: "משבר הדיור עבר, נאט את קצב התכנון"

 

[גילגה]

כמה שיותר...? קשה לי להגיד. אבל כנראה הייתי מחזיק את כל הוני בדירות מגורים, במשטר המס הנוכחי.

האמת היא, שאין סיבה לא לפרוץ את ה-5K. יש הרבה אנשים בישראל שמחזיקים 3, 4 ויותר דירות שהם משכירים. פעם המיסוי של 10% היה ללא תקרה, אבל זה השתנה בעקבות פסיקה לפני שנים אחדות. אז אם אני זוכר נכון, עד חמישה נכסים המיסוי הוא 10%. ומשם, זה הופך ״לעסק״ וממוסה לפי מס שולי או מס חברות, אם מתאגדים.

נשמע שצריך לקחת מרחב ביטחון כדי שזה לא יהפוך לעסק, כי אחרת ייקחו לי כמעט 50% וכל ההשקעה הזאת נהיית קטסטרופה.

 

[AlexNOSAM]

נשמע שצריך לקחת מרחב ביטחון כדי שזה לא יהפוך לעסק, כי אחרת ייקחו לי כמעט 50% וכל ההשקעה הזאת נהיית קטסטרופה.

עד כמה שהבנתי את הפסיקה, רשות המסים ניסתה לתקוף את כמות הדירות. תבעו מישהו שיש לו איזה 28 דירות בטענה שזה ״עסק״ והוא מעסיק אנשים כדי לתחזק את זה ולכן צריך לשלם כמו עסק. ואז, בית המשפט אמר שזה לא עסק עד 5... משהו כזה.

אבל דירות זה משהו די גמיש. אפשר להחזיק דירה אחת בהרצליה, במקום שתיים בפריפריה וגו׳. ככה שלמעשה, אולי רק מולטי-מיליונרים שהתעצלו בצורה בלתי רגילה לתכנן את תיק הנכסים שלהם יתקלו ״בבעיה״ מול המבחן הזה של בית המשפט.

 

[הנועזת]

נשמע שצריך לקחת מרחב ביטחון כדי שזה לא יהפוך לעסק, כי אחרת ייקחו לי כמעט 50% וכל ההשקעה הזאת נהיית קטסטרופה.

אם אתה קרוב לזה, כנראה שמצבך טוב.

 

[גילגה]

אם אתה קרוב לזה, כנראה שמצבך טוב.

בדרום זה לא עד כדי כך בשמיים.

 

[קפיצת הדרך]

לנדל״ן בחו״ל יש למדינה יחס שונה לגמרי, בהיבטי מיסוי.

לא מדויק...
נכון שאין פטור עד 5000₪, אבל שכר דירה מנדל״ן בחו״ל ממוסה ב- 15% מס ומזה אפשר להוריד פחת אז זה יוצא בערך 11%. כך שזה לא מאוד רחוק מה-10% שאתה מקבל על דירה בארץ (בהנחה שסך השכירות עובר את הפטור).

אם הייתי רוצה לבנות את חיי בישראל, גם אני הייתי מנצל. ואפילו דוחף מעבר ל-5K. הטבות המס האלה משמעותיות, בבניית הון.

היתרון של פטור ממס שבח (על דירה יחידה) אכן משמעותי. אבל ספציפית לגבי המיסוי של שכר הדירה, אם אתה מתכנן לעלות מעל הפטור אני לא בטוחה שהמס בשווי 10% עד כדי כך שווה. ההשוואה היא לא 10% בנדל״ן מול 25% מס על ניירות ערך. אלא 10% על הברוטו (ללא קיזוז הוצאות שיכולות להיות משמעותיות בדירה) לעומת 25% על הנטו.

 

[גילגה]

יש גם 8% מס רכישה על דירות נוספות, ההרגשה האישית שלי שאם אני מוותרת על 8% ברכישה, וגם על 10% מהשכירות (ועל זה אם מוכרת ברווח יש לי מס שבח?) אז כבר עדיף לי מניות אחרי הפטור ממס - או במקרה שלי להישאר עם הנכס שלי וסיימתי נדל"ן.

 

[הנועזת]

יש גם 8% מס רכישה על דירות נוספות, ההרגשה האישית שלי שאם אני מוותרת על 8% ברכישה, וגם על 10% מהשכירות (ועל זה אם מוכרת ברווח יש לי מס שבח?) אז כבר עדיף לי מניות אחרי הפטור ממס - או

אחד מאלה מעלה את היצע הדירות? הפוך גוטה הפוך, הוא מעלה את הביקוש, ההצע נשאר אותו דבר.

צודק, טעות.

 

[הנועזת]

יש גם 8% מס רכישה על דירות נוספות, ההרגשה האישית שלי שאם אני מוותרת על 8% ברכישה, וגם על 10% מהשכירות (ועל זה אם מוכרת ברווח יש לי מס שבח?) אז כבר עדיף לי מניות אחרי הפטור ממס - או במקרה שלי להישאר עם הנכס שלי וסיימתי נדל"ן.

מס הרכישה ירד כאמור ל- 5% עד סכום של 1.29 מליון שקל לדירה נוספת, כך ש 8% כבר לא רלוונטי, אלא לנכסים מעל 5.33 מיליון שקל (ביניהן יש מדרגות מס נוספות). 10% משכירות עדיין זו פריבילגיה רצינית גם לעומת שוק ההון.
עם זאת וכאן המסקנה החשובה, ניצול הדירה ראשונה לצורך השקעה בארץ (והנכס שלך נכלל בקטגוריה הזו) יש בה פוטנציאל גבוה לרווח הון והנאה מהטבת מס של פטור מלא / פטור חלקי תלוי בגובה השכירות. מה שככל הנראה עשיתם יפה, וזו אסטרטגיה מומלצת בעייני היא מקסום סכום הדירה הראשונה שבפטור (מס רכישה עד 1.74 מליון שקל 0, עד 2.06 מליון שקל 3.5%, ומשם מגיע ל- 5% עד למעלה מ 5 מליון שקל ופטור ממס שבח עד תקרה של 4.5 מליון ש"ח).

 

[הנועזת]

לא מדויק...
נכון שאין פטור עד 5000₪, אבל שכר דירה מנדל״ן בחו״ל ממוסה ב- 15% מס ומזה אפשר להוריד פחת אז זה יוצא בערך 11%. כך שזה לא מאוד רחוק מה-10% שאתה מקבל על דירה בארץ (בהנחה שסך השכירות עובר את הפטור).
היתרון של פטור ממס שבח (על דירה יחידה) אכן משמעותי. אבל ספציפית לגבי המיסוי של שכר הדירה, אם אתה מתכנן לעלות מעל הפטור אני לא בטוחה שהמס בשווי 10% עד כדי כך שווה. ההשוואה היא לא 10% בנדל״ן מול 25% מס על ניירות ערך. אלא 10% על הברוטו (ללא קיזוז הוצאות שיכולות להיות משמעותיות בדירה) לעומת 25% על הנטו.

תמיד ניתן ללכת על האופציה המיסויית בשיעור המס השולי, המקזזת הוצאות.

 

[הנועזת]

השקט שלפניי הסערה
חמש וחצי בבוקר חוזרת לרוץ סוף סוף אחריי חופשת נקע.
עבר למעלה מחודש טמפרטורה אחרת באוויר לא רק בגלל הקור,
משהו ברשת הגדיר את התחושה הנפשית בצל הקורונה "החוויה הסינית"- הגוף מתקיים אבל הנשמה לא שם. רצה מנסה להתחבר, וריח עדין של גשם שאני כל כך אוהבת גונב לי את הראש. מחשבות על חורף של תחלואה משתוללת, סגרים, פשיטות רגל ואנשים שיאבדו את ביתם.
נתיב הריצה שלי בדרך כלל לוקח אותי לתוך השדות, הפעם הרגליים מובילות לתוך העיר הישנה.
מתבוננת על הנוף האורבני האקלקטי, טיח מתפורר מצד אחד וילה חדשה מצד שני ושטח פנוי עם ג'אנק.
מתחת לנראות הזו מסתתרים סיפורי של משפחות, על כסף חלומות, תאוות בצע ותקוות.
ברור לי שהסיפורים האלה מבעבעים מתחת לפניי השטח, נקודת הקיצון אליה אנו מתקדמים בצעדים רחבים מתקרבת,
כל סיפור וסיפור הולך להיבחן כלכלית.
נראות וסמלי סטטוס במשך שנים היו הפנים של קונספציית העושר.
המינוף הצרכני חסר המעצורים תדלק את הבועה הזו.
עכשיו הבנקים יקשיחו עמדות ביחס הפוך ואכזרי לצורך הקיומי בהלוואות של מפוטרים וחל"תניקים.
בקרוב עושר יחזור להיות אמת ערומה- סך כל הנכסים פחות סך כל ההתחייבויות.

 

[קפיצת הדרך]

תמיד ניתן ללכת על האופציה המיסויית בשיעור המס השולי, המקזזת הוצאות.

אבל אז המס יותר גבוה מ-25% של שוק ההון...

 

[הנועזת]

אבל אז המס יותר גבוה מ-25% של שוק ההון...

לא נכון, תלוי במס השולי האישי שלך, נקודות זיכוי, גובה ההכנסה, פחת והוצאות נוספות הניתנות לקיזוז.
שווה לבדוק עם יועץ מס, כל מקרה לגופו.

 

[קפיצת הדרך]

לא נכון, תלוי במס השולי האישי שלך, נקודות זיכוי, גובה ההכנסה, פחת והוצאות נוספות הניתנות לקיזוז.
שווה לבדוק עם יועץ מס, כל מקרה לגופו.

לא הבנתי מה לא נכון.
פחת או הוצאות נוספות הניתנות לקיזוז זה לא רלוונטי כי אנחנו מדברים בכל מקרה על רווח *נטו* הן בשכר דירה והן בשוק ההון.

שימי לב שאני לא משווה בין המסלול של ה- 10% למסלול של המס השולי. ההודעה שלי שאת הגבת אליה הייתה התייחסות להשוואה בין ״הטבת המס״ של 10% לעומת 25% בשוק ההון. ואני חידדתי שההבדל הרבה יותר קטן מהשוואה בין 10% ל- 25% כי אחד זה מהברוטו והשני זה מהנטו.

 

[הנועזת]

לא הבנתי מה לא נכון.
פחת או הוצאות נוספות הניתנות לקיזוז זה לא רלוונטי כי אנחנו מדברים בכל מקרה על רווח *נטו* הן בשכר דירה והן בשוק ההון.

שימי לב שאני לא משווה בין המסלול של ה- 10% למסלול של המס השולי. ההודעה שלי שאת הגבת אליה הייתה התייחסות להשוואה בין ״הטבת המס״ של 10% לעומת 25% בשוק ההון. ואני חידדתי שההבדל הרבה יותר קטן מהשוואה בין 10% ל- 25% כי אחד זה מהברוטו והשני זה מהנטו.

עכשיו אני מבינה את כוונתך, רק אציין שמסלול המס השולי בו קיים קיזוז, לעיתים קרובות משתלם יותר ממסלול ה-10%.

 

[קפיצת הדרך]

עכשיו אני מבינה את כוונתך, רק אציין שמסלול המס השולי בו קיים קיזוז, לעיתים קרובות משתלם יותר ממסלול ה-10%.

גם כאשר צריך לשלם 50% מס שולי?...

 

[הנועזת]

צריך לבדוק את מכלול הפרמטרים עם יועץ מס, מכירה יועצי מס שלא לוקחים תשלום על פגישת ייעוץ ראשונית.

 

[קפיצת הדרך]

צריך לבדוק את מכלול הפרמטרים עם יועץ מס, מכירה יועצי מס שלא לוקחים תשלום על פגישת ייעוץ ראשונית.

אם לעיתים קרובות יש עדיפות למסלול של המס השולי גם כאשר הוא 50% אז ה״הטבה״ של 10% היא ״הטבה״ רק למראית עין... לא?

 

[RustyJ]

עד כמה שהבנתי את הפסיקה, רשות המסים ניסתה לתקוף את כמות הדירות. תבעו מישהו שיש לו איזה 28 דירות בטענה שזה ״עסק״ והוא מעסיק אנשים כדי לתחזק את זה ולכן צריך לשלם כמו עסק. ואז, בית המשפט אמר שזה לא עסק עד 5... משהו כזה.

היתה פסיקה שהבהירה שעשרה נכסים זה עסק ופסיקה אחרת הבהירה שחמישה נכסים זה לא עסק.
בין לבין זה אפור לפי המקרה ופסיקת שומה