בית » השקעות » לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה?

לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה?

עבור חלק גדול מקוראי הסולידית, ההוצאה החודשית הכבדה ביותר היא החזר המשכנתא. מסקר שערך כלכליסט בשעתו עולה ש-61% מהישראלים נטלו הלוואה כזו, עדות נוספת לכך שתרבותנו מוטרפת הנדל”ן מקדשת בעלות על ארבעה קירות כפסגת שאיפותיו של מעמד הביניים הצרכנו-קרייריסטי.

למרות המשכנתא הכבדה, קוראים קבועים של הבלוג הזה מדווחים לאורך זמן על תופעה מעניינת. ההתנהלות הצרכנית שלהם כבר לא מזכירה התפוצצות סופרנובה. ההוצאות התכווצו, שיעור החיסכון זינק, ופתאום אשכרה יש כסף בבנק כל חודש. והרבה ממנו.

המצב הזה מעמיד את בעל המשכנתא בפני דילמה לא פשוטה. מה עליו לעשות בכל העודף שנצבר בחשבון?  לאן עליו לנתב את החיסכון? האם להשתמש בכל שקל עודף כדי לסגור את ההלוואה, או שמא מוטב לשלוח את הכסף לעבוד קשה בשוק ההון?

התשובה, כפי שנראה להלן, מורכבת יותר מכפי שניתן לחשוב.

מצד אחד, משכנתא היא התחייבות כבדה וממושכת, הכובלת את הלווה למשטר תשלומים נוקשה ומעמיקה את תלותו הכלכלית באנשים אחרים, מהבנק ועד לבוס.  ככזו, משכנתא היא אולי האנטי-תזה המובהקת ביותר לחופש כלכלי, וסילוקה המיידי הוא מהלך מתבקש עבור כל מי שחירותו חשובה לו. מצד שני, כשהמשכנתאות זולות כל כך, האם לא עדיף להותיר את המשכנתא על כנה,  ולהפנות את הכסף הפנוי לאפיקים רווחיים יותר כמו שוק המניות?

רגע לפני שאנסה להשיב על הדילמה הזו, הבהרה קצרה.  נקודת המוצא שלי בפוסט הזה היא שמשכנתא היא החוב היחיד הרובץ עליכם, שיש לכם עתודת מזומנים גדולה מספיק לעת חירום, ושאתם עומדים בכל שאר תנאי הסף להשקעה בבורסה. אם יש לכם חובות אחרים מלבד המשכנתא –החל ממינוס בבנק, עבור בעסקאות תשלומים וכלה בהלוואות לשוק האפור – אין בכלל ויכוח. תפסו מרחק מהבורסה ואל תתקרבו אליה עד שהחובות הללו מחוסלים, נקודה. (*)

למה לחסל את המשכנתא מוקדם ככל האפשר

מעולם לא חשתי תשוקה להיות בעלת בית. ככל אדם יש לי צורך בקורת גג, אך אינני תופסת בעלוּת על קורת הגג כחלק מהצורך הזה. אני לא מזדהה עם הרצון הרווח להתקבע, להשתקע או להטיל עוגן במקום מסוים. ובניגוד להורים היסטריים, חברים ראוותניים ופוליטיקאים ירודים, אני סבורה שזוגות צעירים אינם זקוקים לדירה משלהם, ובמיוחד לא לאבן הרחיים של המשכנתא על צווארם.

אך עם תשוקה אחת אני יכולה להזדהות בלב שלם, והיא הרצון להיות חופשיה מכל חוב או תלות באחרים. לשקט הנפשי הנלווה לתחושה הזו אין מחיר. חיסול מוקדם של המשכנתא הוא הביטוי המוחשי ביותר לשחרור משיעבוד בעת המודרנית, ועבור רוב האנשים הוא מהווה תנאי הכרחי בדרך לחופש כלכלי.

לסילוק המשכנתא נלווים שורה של יתרונות פיננסים ופסיכולוגיים. ככל שתקדימו לכסות את ההלוואה, כך תקטן רמת ההוצאות שלכם ושיעור החיסכון הנקי שלכם יגדל בחדות. הדבר יקצר באופן דרמטי את הזמן הדרוש כדי להגיע למצב שבו סך הכנסותיכם מהון עולה על הוצאותיכם השנתית. בפשטות, ללא משכנתא, החסכן האגרסיבי עשוי להגיע לעצמאות כלכלית תוך פחות מ-5 שנים.

בנוסף, ככל שהמשכנתא קטנה יותר, ניתן לקחת סיכונים מחושבים רבים יותר (כמו הגדלת הפלח המנייתי בתיק ההשקעות) וכמובן להתמודד טוב יותר עם  אירועים כמו כמו פיטורין, גירושין, אובדן כושר עבודה או “ברבורים שחורים” אחרים. אם אירוע קיצון כזה תופס אתכם במהלך 30-15 שנות המשכנתא, בזמן שאתם עדיין חייבים כסף רב לאחרים, הוא עלול לצאת משליטה ולהמיט עליכם חורבן כלכלי של ממש. במילים אחרות, סילוק מוקדם של המשכנתא הופך אתכם לפחות שבירים.

מבחינה פיננסית, משכנתא דומה לאגרות חוב או לתכניות חיסכון בנקאיות, במובן זה שהתשואה מובטחת וידועה מראש.

כשאתם מחזירים את המשכנתא, התשואה על ההון היא למעשה הריבית שנחסכת מכם. אם, לדוגמה, יתרת המשכנתא שלכם היא 200,000 ש”ח ואתם משלמים עליה ריבית קבועה לא צמודה של 3% בשנה, הרי שחיסול מוקדם של המשכנתא שקול לתשואה של 3% על פיקדון של 200,000 ש”ח. כמאמרו של בנג’מין פרנקלין, “פני שחסכתם הוא פני שהרווחתם.”

 טבעו הוודאי הופך את חיסול המשכנתא, בשונה מיעדים כלכליים רבים אחרים, למטרה קונקרטית, מוחשית וברת-השגה. זה גם הרבה יותר פשוט  – כל מה שצריך לעשות זה להחזיר את ההלוואה עד שהיא נעלמת; אין צורך להתעסק עם הקצאת נכסים, תוחלת תשואה, דמי ניהול וכדומה. אמנם תשלום חובות פחות מרגש, מעניין או מהנה מרווחי הון, אבל מצד שני, הוא משפיע באופן ישיר, מיידי וחיובי על השווי הנקי שלכם – מה שלא ניתן לומר תמיד על פעילות בשוק ההון.

כדי להיפטר מהמשכנתא מוקדם ככל האפשר, אין מנוס מהגדלת החזרי הקרן. זה נעשה קל במיוחד בשנים האחרונות על רקע סביבת הריבית הנמוכה, שהביאה לכך שהריביות על המשכנתאות השקליות כיום אטרקטיביות ביותר. לשם המחשה, ניתן היום לקחת משכנתא ל-10 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 2.5% בלבד. אם יש לכם משכנתא בריבית גבוהה ועדיין לא מחזרתם אותה בריבית נמוכה יותר (*) – זו הזדמנות טובה לקום מהכורסא, לפשפש בניירת ולהרים טלפון למי שצריך.

קיימות לא מעט אסטרטגיות להגדיל את תשלומי הקרן. רובן תלויות בעיקר במידת הרצון והנחישות שלכם לעשות זאת. להלן רשימה לא ממצה:

  • מחזור משכנתא תוך קיצור משך ההלוואה: ככל שההלוואה ארוכה יותר, כך תחזירו פחות מהקרן (ויותר מהריבית) בתחילת הדרך. לדוגמה, משכנתא על סך 610,000 ש”ח ל-30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4.1% לשנה תחייב אתכם בתשלום חודשי נמוך יחסית של 2,947 ש”ח, אך רק 30% ממנו יכסו את הקרן – כל השאר ילך לריבית! לעומת זאת, אם תמחזרו את המשכנתא כך שאורכה יהיה 15 שנים בלבד בריבית של 3%, ההחזר החודשי יגדל ל-4212 ש”ח, אך כעת חלקו הארי (63% ומעלה) יוקדש להחזר הקרן. קראתם נכון: תגדילו את החזר המשכנתא ב-1,265 ש”ח בחודש, ותתחילו באמת לשלם על הבית שלכם. זה ההבדל בין תשלום ריבית של 451,000 ש”ח (על פני 30 שנה) לתשלום ריבית של 148,000 ש”ח (על פני 15 שנה).
  • מחזור משכנתא ללא שינוי משך ההלוואה: במקרה זה, ההחזר החודשי נותר זהה, אך מכיוון שההלוואה ניטלה מחדש בריבית נמוכה יותר, רוב התשלום כעת מכסה את הקרן ולא את הריבית.
  • הגדלת מספר ההחזרים בחודש: תוכלו לבקש, לדוגמה, לעבור מהחזר חודשי להחזר דו-שבועי.
  • מעבר לדירה קטנה יותר: אילו הייתה לי משכנתא, הדבר הראשון שהייתי עושה כדי להחזיר אותה היה לעבור לבית קטן וזול יותר. יש אנשים שמודדים הצלחה בחיים במונחים של מטראז’ רבועי – אני לא כזו. המציאות היא שבדירות קטנות המשכנתאות זולות יותר, הקרן קטנה יותר, וכך אף שגובה ההחזר החודשי לא משתנה, ניתן לסגור את המשכנתא במהירות רבה יותר.

 ואולי בעצם עדיף להשקיע?

לפי הגישה הטהרנית, כל חוב הוא רע, לרבות משכנתא, ולכן יש לסגור אותו באגרסיביות לפני שמתחילים להשקיע בשוק ההון.

ואכן, לא פשוט להתווכח עם הטענה שהדבר הפשוט והבטוח ביותר עבור רוב המשקיעים יהיה לסלק את המשכנתא, להניף אצבע משולשת ולצעוק לבנקאי “זו הפעם האחרונה שאתם רואים אותי.”

אבל רגע. הגיקית הפיננסית רוצה לומר משהו.

יש נימוק מרכזי אחד שמצדיק הפנייה של כסף פנוי לשוק ההון במקום לכיסוי המשכנתא: האפשרות להרוויח יותר כסף בבורסה.

כדי שהעסק ישתלם, התשואה השנתית משוק ההון צריכה להיות גבוהה מהריבית על המשכנתא.  כשהריביות על המשכנתאות גבוהות יחסית (5% ומעלה), זו משימה מורכבת למדי. אולם בהתחשב ברמת הריביות הנוכחית, שהפכו את המשכנתאות לחוב הזול ביותר שבנמצא, משקיע שמפנה את כל חסכונותיו לכיסוי המשכנתא מוותר למעשה על ההזדמנות להשיג תשואה גבוהה יותר משוק ההון.

לשם המחשה, התשואה השנתית הממוצעת של שוק המניות האמריקאי בין השנים 1871-2013 היא 6.86% בניכוי אינפלציה. גם מדד המניות המקומי השיג תשואה שנתית ממוצעת דומה ב-22 שנות קיומו. השוו את התשואות הללו לריבית הנוכחית על המשכנתא (כאמור, נמוכה מ-3%), ותבינו מדוע לאורך 18 שנה (חיי משכנתא ממוצעת בישראל), אדם שיעביר כסף פנוי לבורסה, ולא לחיסול המשכנתא, צפוי להרוויח יותר.

יש נימוקים נוספים בעד השקעה בבורסה לפני חיסול המשכנתא. אחד מהם נוגע לאופק ההשקעה הארוך יותר. כזכור, השקעה במניות רלוונטית רק למי שטווח ההשקעה שלו נאמד בעשרות שנים. ככל שאדם דוחה את מועד כניסתו לשוק עד לסיום המשכנתא שלו, כך מתקצר אופק ההשקעה שלו.

דמיינו, לדוגמה, משקיע שנכנס לבורסה לראשונה רק בגיל 45 או 55. אותו אדם מפסיד פעמיים – לא רק שיוכל להנות משנים מעטות יותר של צבירת ריבית דריבית, הוא גם יתקשה להתמודד בהצלחה עם הסיכון (תנודתיות) האינהרנטי בשווקים, ולכן יהיה חייב להקטין את מידת חשיפתו לנכסים כמו מניות.

לבסוף, ישנו מימד חשוב של פיזור ההשקעה. טירוף הנדל”ן במדינת ישראל גורם לאנשים לשכוח שיש עוד נכסים בעולם מלבד דירות מגורים. כפועל יוצא, אנשים מצמצמים את כל הונם עלי אדמות לנכס יחיד, לא נזיל, אבל עם פרקט איטלקי ווילונות פשתן. הריכוזיות הזו, כפי שאתם כבר יודעים, מסוכנת מאוד. אדם שמפנה 100% מחסכונותיו למשכנתא, מבלי שיש לו חשיפה כלשהי לנכסים אחרים כגון מניות, אגרות חוב, מזומן או נכסי השקעה אחרים, מרכז הלכה למעשה את כל הביצים בסל אחד.

השקעה ממונפת – לא מתאימה לכל אחד!

שימו לב — השקעה בבורסה כחלופה לסילוק המשכנתא מתאימה אך ורק למי שיודע בוודאות שיש לו יכולת להסתפק במועט ומנגד לחסוך הרבה מאוד כסף (בקיצור, אם אתם דומים לי). לכל אותן נשמות מיוסרות שמייללות שאי אפשר להתקיים מפחות מ-4,300 5,300 6,000 שקל בחודש” מומלץ להימנע לחלוטין מהרעיון.

אחת הסיבות לכך היא שבניגוד לשקט הנפשי ולתשואה המובטחת הנובעת מחיסול שיטתי של חוב המשכנתא, השקעה בנכסים עתירי סיכון בבורסה כרוכה באי-ודאות ומחייבת קיבה חזקה ועצבים מברזל.

שוק המניות נוטה כמעט תמיד לעלות בטווח הארוך ולשבור את שיאיו הקודמים – זה מה שמסביר את התשואה השנתית הממוצעת הגבוהה. אבל הוא לא עושה זאת בקו ישר וחלק. מניות הן נכס השקעה מסוכן (קרי: תנודתי) מאין כמותו. יעיד על כך כל מי שהיה בבורסה בעשור שעבר, וחווה על בשרו שתי מפולות איומות בשיעור של 50%.

גם אם תנהגו “לפי הספר” – תגבשו מדיניות השקעה סדורה, לא תמכרו בירידות, לא תתזמנו את השוק, תימנעו מהשקעות ספקולטיביות ב”מניות חלום”, תקפידו על עלויות מינימליות (מיסים, עמלות ודמי ניהול) — אין שום ערובה לכך שבסיכומו של דבר שווי תיק ההשקעות שלכם יהיה גבוה יותר מכפי שהיה אילולא הייתם משקיעים.

מפרספקטיבה היסטורית, הסבירות לכך שבעוד 18 שנה רמות המחירים בשוק תהיינה נמוכות מכפי שהן היום קטנה, ועדיין, זכרו שהשוק אינו מכיר אתכם ואינו חייב לכם דבר. מוזמנים לשאול משקיע יפני שנכנס לבורסה המקומית קצת לפני 1989 מה מצב התיק שלו היום.

היבט נוסף לסיכון נובע מהמינוף שבהשקעה. שלא יהיה לכם ספק — אם אתם בוחרים להשקיע בשוק ההון בזמן שאתם חייבים כסף לאחרים, הרי שאפקטיבית, אתם משקיעים כסף של אחרים. בתרחיש  קטסטרופלי במיוחד, אתם עלולים להיקלע למצב בו אתם עדיין חייבים כסף לבנק גם לאחר שמכרתם את תיק ההשקעות שלכם.

אז מחסלים או משקיעים?

אז מה לעשות – האם לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה?

ברמת המאקרו, אתם מרוויחים כך או כך, ולו מפני שאתם דוחים צריכה בהווה לטובת מימון נכס שיעשה אתכם עשירים יותר בעתיד, בין אם מדובר בדירה למגורים בבעלותכם או תיק השקעות מניב. זה שם אתכם באחוזון גבוה למדי של האוכלוסיה, ומבדיל אתכם מההמון הנבער שמנצל את הריביות הנמוכות על המשכנתאות כדי לממן התחייבויות צרכניות.

ברמת המיקרו, הבחירה היא בין תשואה מובטחת (אך נמוכה) כתוצאה מסילוק מוקדם של המשכנתא, לבין תשואה בלתי ידועה, אך בעלת פוטנציאל גבוה יותר, כתוצאה מהשקעה בשוק ההון.

בסילוק מוקדם של המשכנתא, אתם מקבלים עסקה משתלמת למדי: תשואה מובטחת של [ % הריבית שאתם משלמים], ללא סיכון, והפחתה משמעותית של רמת המינוף בחייכם לעומת רוב המכרים שלכם. המחיר שאתם משלמים הוא עלות ההזדמנות – מה יכול היה לייצר ההון אילו היה מושקע ולא משמש לחיסול המשכנתא.

בתמצית, מדובר בקרב ענקים בין תחושות למספרים: הרצון העז להיות חופשי ונטול חובות, לעומת התאוריה הפיננסית המודרנית המצביעה בבירור כי התשואה הגבוהה יותר נמצאת בשוק ההון. מכיוון שאין אפשרות לחזות את העתיד, הרי שלא ניתן לומר מראש מהי ההחלטה הנכונה. מה שבטוח הוא שההחלטה חייבת לעלות בקנה אחד עם האופי שלכם ובעיקר עם מידת הנכונות שלכם להסתכן.

לאדם שמרן שסולד לחלוטין מסיכון, חיסול מיידי של המשכנתא לפני כל פעילות בשוק ההון היא האסטרטגיה המומלצת. מכיוון שהבלוג הזה עוסק בפרישה מוקדמת ומימון “פנסיה” בת 70-60 שנה, יש מקום לשקול גם אסטרטגיות ספקולטיביות יותר, בזהירות הנדרשת. חשוב לציין, בהקשר זה, כי דבר לא מונע מכם לחלק את ההכנסה הפנויה שווה בשווה, להפנות מחצית לשוק ההון ואת המחצית האחרת לנתב להגדלת ההחזר החודשי.

 ם אתם עדיין מתלבטים בנושא, כנראה שאין התלבטות. היזכרו במסקנתו המפורסמת של פרופ’ כהנמן, לפיה הכאב שאנו חווים כתוצאה מהפסד הון כפול בעוצמתו מהנאה הנובעת מרווח הון. לאור הממצא הזה, שאלו את עצמכם באיזה מצב תחושו חרטה עזה יותר, בדיעבד:

החלטה שגויה #1: “בזמן שסילקתי את המשכנתא,  שוק המניות טס ב-100% ולא נהנתי מהרווחים.”

החלטה שגויה #2: “לא סילקתי את המשכנתא, אבל שוק המניות התרסק ב-50% ולקח את התיק שלי יחד איתו.”

מה יכאב לכם יותר – להחמיץ את הרכבת, או להידרס על ידה?

(*) לפני מחזור המשכנתא, חשוב לוודא שהמהלך עדיין כלכלי למרות עמלת הפירעון המוקדם שיתכן שתוטל במקרים מסוימים.



אזהרה: אני משקיעה חובבת. אינני בעלת רישיון ייעוץ השקעות או כל רישיון פיננסי אחר. התכנים באתר אינם מהווים ייעוץ מקצועי או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם. כל המסתמך על המידע באתר מבלי להיוועץ באיש מקצוע עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. אלא אם צוין אחרת, אני מחזיקה או עשויה להחזיק בניירות הערך הנדונים בפוסט. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת לתנאי השימוש.


רוצים לעזור?
אתם מוזמנים לשתף ולעקוב אחרי בטוויטר או בפייסבוק, או להירשם כדי לקבל את הפוסטים שלי ישירות למייל. בנוסף, תוכלו להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמזון, להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר. 

86 תגובות

  1. אמנם אין לי משכנתא אבל תמיד כיף לקרוא אותך. תודה.

  2. זו טעות להשוות את התשואה הממוצעת בבורסה לריבית (המשכנתא) העכשוית: צריך להשוות ריבית ממוצעת לתשואה ממוצעת או, כמו עכשיו, ריבית נמוכה לתשואה הצפויה בזמן של ריבית נמוכה. אכן יש קורלציה גבוהה מאוד בין גובה הריבית לתשואה הצפויה ולכן העובדה שהריבית עכשיו נמוכה בהחלט מגדילה את הסבירות שהתשואה הצפויה בבורסה תהיה נמוכה משמעותית מהממוצע. הדבר נובע באופן ישיר מכך שעצם ירידת הריבית גוררת (“מתמטית”) עליה במחיר של אג”ח (קיימות) ובגלל “כלים שלובים” גם לעליה במחירי מניות, דירות וכו’. באותה מידה באם (או כאשר) הריבית תעלה מייד תהיה נפילה במחירי המניות (בשלב זה אין לריבית עוד הרבה אפשרות לרדת פשוט כי קשה מאוד לשמר ריבית שלילית). למי שמאמין בשכלול השוק צריך להיות די ברור שתוחלת הרווח שנובעת מלקיחת סיכון מנייתי לא צריכה להיות מושפעת מגובה הריבית הנוכחית.

    • אם הייתה לי משכנתא בריבית נמוכה, הייתי מוסיף סעיף בחוזה עם הבנק שבכל רגע נתון אוכל לחסלה ללא קנס (זאת כמובן בתנאי שיש לי את הכסף לחסלה), ואז הייתי משקיע בשוק ההון עם תיק בעל תנודתיות נמוכה, כך שהרווח המצופה יהיה עד 2 אחוז מעל המשכנתא, מגודר במכשירים פיננסיים צמודי מדד. זהו סיכון מחושב כי כל עוד סביבת הריבית נמוכה, הבורסה הינה אלטרנטיבה מרכזית להפקת רווחים, ואף אחד אינו יודע מתי תעלה הריבית. ברגע שהריבית עולה, הגידור יכול להגן על ריווחי ההון, בזמן ירידה ואז לממש ולסגור את המשכנתא.

  3. ראשית תודה על הפוסט המושקע. אעלה שתי סוגיות:

    1. על חיסול חובות לא משלמים מס רווחי הון…זה גם שיקול משמעותי (או שאני טועה ואשמח לתיקון).

    2. האם יש סיבה לעסוק באדון\גברת שכבר לקחו משכנתא? אנסה לחדד באמצעות דוגמא:
    מירי ושירי הן שתי גיקיות פיננסיות שעומדות בכל התנאים להיות משקיעות לעילא ולעילא. ההבדל היחיד בין מירי לשירי הוא שלשירי יש משכנתא ולמירי אין. שירי קוראת את הפוסט הזה, יושבת ומחשבת ומגיעה למסקנה שעדיף לה להשקיע בשוק ההון מאשר לסגור את המשכנתא. מיר זהה לשירי בכל ולכן אמורה להגיע למסקנה שכדאי לה לקחת משכנתא ולהשקיע את הכסף בשוק ההון…

    איפה אני טועה פה?

    • בן, לשאלתך:
      אתה טועה מכיוון שאין אפשרות לקחת משכנתא בלי להעמיד נכס כערבות (או את הבית שאתה קונה או בית אחר שכבר בבעלותך). הריבית הכל כך נמוכה על משכנתאות נובעת מהריבית הנמוכה במשק אבל גם מכך השבנק רואה בהן סיכון נמוך (כי במקרה הכי גרוע הוא יקח לך את הבית). לכן אם מירי תקח משכנתא היא צריכה לקנות איתה בית, או למשכן את הבית של ההורים – לא משהו מומלץ.

      אתה צודק לעומת זאת בכך שעקרונית ההתלבטות היא האם להשקיע כסף בנדל”ן עבור מגוריך או בשוק ההון, ומבחינה רציונלית טהורה לא משנה אם כבר לקחת משכנתא או לא (אם האחד עדיף על השני הוא עדיף בכל מצב) . עם זאת אנשים אינם ניחנים בתכונה שנקראת רציונליות טהורה, ולכן החלטתם תשתנה בין מצב בו הם כבר מחזיקים משכנתא או לא – כמו שהחלטתך (כנראה) תהיה שונה בין שני המצבים הבאים:
      1. יש לך 80 אלף שקל ואתה מתלבט אם לקנות אוטו או להשקיע בבורסה:
      2. זכית באוטו בשווי 80 אלף שקל ואתה יכול למכור אותו ולהשקיע בבורסה.

      בברכת שבת שלום והלוואי שתזכה באוטו 🙂

    • על חיסול חובות משלמים עמלת פרעון מוקדם וזה עדיין משתלם, מה שאני עשיתי בפועל בחיי לפני הרבה שנים עוד לפני הכרות עם הסולידית, כדי לחסל את המשכנתא בכל פעם שנשאר לי כסף בחשבון פשוט ביצעתי הפקדה ישירות לחשבון המשכנתא ,או ברגע שנפתחה תוכנית חיסכון , עשיתי לעצמי חשבון והחלטתי להפקיד למשכנתא ובזמנו היתה לי משכנתא של 4.5% צמוד .נכון שזה עלה לי בתשלום מסויים כעמלת פרעון, אבל מה שאכי חשוב חסכתי 8 שנות תשלום ז״א ,בסופו של דבר יצא שפרעתי את המשכנתא 8 שנים לפני המועד המתוכנן.

    • בן, לא הבנתי את מספר 2 — אתה לא יכול לקחת משכנתא ואז להשתמש בכסף כדי להשקיע, הרי המשכנתא היא הלוואה שמיועדת לקניית דירה, נקודה

      • המשכנתא אכן מיועדת לקניית דירה, אבל לא חסרות דרכים למנף. נניח שאתה גר בשכירות, במקום זה לוקח משכנתא ואת הכסף שחסכת על שכירות משקיע בשוק ההון. נניח שאתה גר בדירה משלך ללא משכנתא, לוקח משכנתא על חשבון הדירה שלך ומשקיע. או סתם כך קונה בית במשכנתא, משכיר אותו ומשקיע את ההפרש בשוק ההון.

        • מי מבטיח לך שתרוויח בבורסה
          אני כעקרון מסוגל לעשות 100 אחוז בשנה בפורקס דיי בקלות

    • על חיסול חובות לא משלמים מס, אבל עלולים לשלם קנס למי שנתן את המשכנתה על פדיון מוקדם (יש לבדוק זאת עם הבנק המלווה – אגב בארה״ב זה מעוגן בחוק שפדיון מוקדם אינו גורר קנס).

      הבנק נותן משכנתה אם קונים דירה (ואז בדירה משועבדת לבנק), אם מירי רוצה משכנתה היא תאלץ לקנות דירה וגם לשלם סכום הגון כהון עצמי. אם יש לה כבר דירה ללא משכנתה, היא תוכל לקבל הלוואה על ידי שיעבוד דירתה, אבל בריבית גבוהה יותר ממשכנתה על קנייה ואז אולי יהיה פחות כדאי להשקיע. לדעתי לקחת הלוואה על חשבון דירת מגורים ולהשקיע את הכסף בשוק ההון, זה צעד עם סיכון לא קטן. אדם בד״כ משקיע כסף שהוא לא צריך לטווח ארוך מאד, ולכן פסיכולוגית זה יכול להיות מאד קשה לחשוב ששמנו את הדירה ״על השולחן״ וכעת ישנם הפסדים על הנייר שיכולים להימשך עשרות שנים (ראה ערך: מה קרה למשקיע היפני שהשקיע באינדקס בשנת 1989) תחשבו בצורה הבאה: הבנק הרי מלווה בריבית שמניבה לו רווחים סבירים, כך שאתם צריכים להיות מאד מיומנים בהשקעות ע״מ לנצח את הבנק, וגם ברי מזל שלא תופתעו על ידי איזה ברבור שחור כלשהו.

  4. אשתי ואני סגרנו את המשכנתא לאחרונה תוך 3.5 שנים של חסכנות רצינית. המשכנתא נלקחה למשך 10 שנים בשנת 2011 (שוות ערך לכמעט חצי מיליון ש”ח בהתחלה ) אולם החלטנו לסגור אותה כמה שיותר מהר ע”מ להתפנות להשקעות. שנינו עובדים בהיי טק בחו”ל (אירופה).
    המלצה שלי היא לחשוב טוב טוב האם תוכל לישון בשקט בלילה כאשר יש לך חוב לבנק (אפילו שזו “רק” משכנתא).

  5. השאלה האחרונה שהצגת לא קשורה לפרופ’כהנמן. האופציה הראשונה היא בחירה סולדית: תשואה סולידית לעומת סיכון מינימלי. האופציה השניה מציגה תשואה גבוהה לעומת סיכון גבוה. זה יותר מתקשר לרמת הסיכונים שאדם מוכן לקחת, ברנולי וכו’.

  6. אז נשאלת השאלה..נניח ואני הרפתקן צעיר שמאמין שעדיף להשקיע בשוק ההון מאשר בהקטנת חוב המשכנתא, הבעיה היא שאין לי חוב משכנתא אלא רק סכום חביב של כסף באמתחתי. חביב, אבל לא מספיק למלא רוב גחמותיי. אז רק כדי להשקיע אקנה לי דירה ששווה נניח כמו הסכום שבידי. אשלם חצי במזומן וחצי אשלם במשכנתא. ועכשיו תהיה לי משכנתא שעליה אשליך את אמונתי ורצוני להרוויח דווקא משוק ההון. זאת אומרת מינפתי את עצמי בעוד חצי מהסכום שהיה לי. כעת שליש מכספי בשוק ההון. שליש בחצי דירה במזומן ושליש בחצי דירה שעליו אני משלם ריבית זולה יחסית. הרי זו הכוונה בלמנף…למה רק בדיעבד? מה דעתך על זה סולידית? האם נכון בעינייך להיכנס מלכתחילה להרפתקה כזו ?

    • סולומוניקו

      נקודה יפה העלת.
      הקטע הוא שיש פחות מוטיבציה להשקיע בדירה אם היא לא שלך.
      אתה נהנה רק מהתשואה אבל סובל מהתיקונים הסיכונים והטירחה.

      עכשיו תוסיף את הכאב ראש של לנהל תיק השקעות ולנהל השכרת דירה בעת ובעונה אחת שאין לך ניסיון בשניהם.

      • יותר חשוב זה להבין שהשקעה בדירה משמעותה קניית מניה בודדת שמשלמת דיבידנדים
        ולשים חצי מהכסף שלך על מניה בודדת זה לא השקעה אלא סוג של הימור
        בא לך להיות איל נדלן תקנה קרן קיט או תעודת סל נדלנית

    • הבעיה בלקיחת משכנתא – כפולה.
      1. עד מתי תשאר הריבית ברמתה הנכחית, נמוכה. כאשר הריבית תעלה – זו סכנה שאין לצפותה, וכך גם את השלכותיה.
      אני מניח שלא יהיו צפויות סכנת פיטרין ו/או פשיטת רגל.
      2. מה יקרה לשוק ההון במקרה של עלית הריבית. במקרה זה, ישנה סכנה הן בשוק אגרות החווב והן בשוק המניות.
      מה יקרה באמת? כפי שאמר מי שאמר, הבעיה של העתיד היא – בעתיד…

  7. יש סיבה נוספת בעד קיום משכנתא והיא דוקא פסיכולוגית.

    נאמר, לשם הנוחות, שיש לי משכנתא של 500,000 שקל שההחזר החודשי הוא 4,000 שקלים ותיק השקעות שניתן למשוך ממנו את חצי מליון השקלים.

    הטיעון שלי הוא שמשכנתא היא חסכון כפוי פסיכולוגית.

    אם “אעיף” את המשכנתא יהיה לי כל חודש בבנק עוד 4,000 שקלים. בהיותי בן אנוש, סביר שאתפתה- אחסוך 2,000 ואגדיל את הוצאותי ב- 2,000 (נגיד…)

    מצד שני, הכסף בתיק ההשקעות מתנהל מנטלית בחשבון אחר ולכן התשואה מושקעת מחדש ולא נצרכת.

    מאחר ורובינו חלשים מול פיתויים, החסכון הכפוי או ההונאה העצמית הזו יכולים רק להועיל לנו…

    • סולומוניקו

      זה רק פסיכולוגי.
      מה מונע ממך למשוך כל כמה זמן סכום מחשבון ההשקעות?
      אם אתה מעיף את המשכנתא אז אתה מתורגל בחסכנות ואז לא סביר שפתאום תהפוך לבזבזן ותפסיק להשקיע לגמרי. אך כמובן זה יכול להיות באם השאיפה העיקרית שלך זה להיות בלי חוב ולא להשקיע.

  8. אריק פלד

    כמה נקודות למה את חושבת שאת משוחררת מתלות שלא רכשת דירה את תלויה בבעל הדירה לא?
    וזה נכון שלך אולי אין בעיה לזוז שנה אחר שנה אבל כבעלי משפחות וילדים זה לא כל- כך פשוט.
    והאם עלית מחירי השכירות היא לא תלות לא ודאית?
    וגם רכישת נדל״ן זה סוג של השקעה שיש בה רווח מוכח ואם במקום לחסוך נקח את המשכנתא לתקופה הקצרה מיותר נגיד ל-10 שנים בעוד 10 שנים נהיה בעלי בית שלא תלוים בבעל בית נהיה פתורים משכירות לכל החיים.
    חיסכון של שכר דירה ומקום מגורים לכל החיים.

    • 1. מה שמבדיל ביני לבין עזיבה ומעבר למקום אחר הוא התראה של 30 יום. אני *מעוניינת* באופציונליות / גמישות הזו. אני משלמת דמי שכירות ומקבלת תמורה מלאה בעדם, מה שאי אפשר לומר על אדם שמשלם ריבית.
      2. ביום שאפסיק לרצות את הגמישות הזו – אקנה דירה במזומן. לא נעים לומר, אבל גם אז אצטרך לשלם דמי שכירות פיאודליים (ארנונה), ביטוח דירה, ועד בית וכיוצ”ב, עלויות נגררות שרק צוברות אינפלציה
      3. בהנחה שהדירה נרכשת למטרות מגורים, אני בדעה שמבחינה פיננסית מדובר בנכס השקעה גרועה במיוחד, לא נזיל וריכוזי ביותר.
      3. לגבי עליית דמי השכירות, תיק ההשקעות שלי מגודר כך שייתן מענה הולם לאינפלציה ואפילו להיפר אינפלציה.

      • היי את לא משלמת היום ארנונה?

      • “ביום שאפסיק לרצות את הגמישות הזו – אקנה דירה במזומן”
        אם יש לך אפשרות לרכוש דירה במזומן ולהמשיך לחיות בתיק ההשקעות שלך, את אמידה בצורה משמעותית ממה שאת מוכנה להודות בבבלוג זה. זה שומט את הקרקע מהטיעון המרכזי שלך, שניתן לעבור מעבדות לחרות תוך עשור של עבודה קשה וחסכון קיצוני.

        • זה כי אתה חושב כמו חלכאי, לא כמו הסולידית. הסולידית לא תקנה 4 חדרים בפתח תקווה.

          • אני אוהב אנשים שמדברים על עצמם בגוף שלישי….

            גם אם תקני 2 חדרים בבאר שבע תאלצי להפרד מ-600K ש”ח על מנת לגור בדירה מתפוררת בת 50 שנה. האם עם תיק של 1K ש”ח תוכלי לחיות מ 3800 ש”ח כמו “מלכה” למשך 50+ השנים הקרובות? (רמז… סבירות קיימת שהכסף יגמר לפניך)

          • אני מניח שעד עכשיו כבר הבנת את הבעיה בהודעה שלך. 1400 שקל לחודש שכר דירה. כפול 12 כפול 33 כבר יוצא 554K. ממש קרוב למספר שלך :-).
            אני הכי אוהב אנשים קנטרנים. ואת יניב.

      • יש נקודה אחת בקשר לדירה. דירה היא נכס אמיתי, הוא תמיד יספק לך מקום מגורים ויחסוך לך את השכירות ואולי גם יאפשר לך להשכיר חלק ממנה.
        כסף ככל הידוע לי איננו כך. כסף חשוף להיפר-אינפלציה, כנ”ל אג”ח מדינה. אג”ח קונצרני חשוף גם לזה וגם לאפשרות שהחברות יפשטו את הרגל. מניות גם חשופות לפשיטות רגל. הדבר המוגן היחידי שאני יכול להעלות על הדעת זה אחזקת זהב פיזי בבית ואז זה חשוף לשוד וגנבות.
        איך תיק ההשקעות שלך מוגן מפני אינפלציה והיפר-אינפלציה?

        • זהב פיזי, מאובטח במתקן ייעודי במדינה שלווה במרכז אירופה.

          • אין כבר מדינות שלוות במרכז אירופה. המדינות במרכז שמתעסקות בזהב לא היו מעולם שלוות ליהודים.

          • גם זהב בכספת לא עמיד בכל פגע- קחי את ארה”ב בתור דוגמא. אני מתכוון ל executive oreder 6102- אסרו על החזקה פרטית של זהב בארה”ב למשך כ-30 שנה. במאה ה-20, לא במלחמת האזרחים..
            זה בהחלט יוצק משמעות חדשה למושג “ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות..” ותיאורטית יכול לקרות שוב.

      • חוסך (לשעבר?)

        “ביום שאפסיק לרצות את הגמישות הזו – אקנה דירה במזומן” – במידה ושיעורי הריבית יהיו נמוכים כל כך ביום בו זה ייקרה, מדוע לא לקחת משכנתא, לפחות על חלק מהסכום, תוך שמירת תיק החסכון? במובן מסויים זה פיצול נוסף של החסכונות.
        אשמח לתשובתך, חרף הזמן הרב שעבר – אני לפני קניית דירה ומתלבט האם להשתמש במרבית חסכונותיי לצורך העניין, או לקחת משכנתא על חלק מהסכום.
        תודה

  9. אין לי משכנתה ומעולם לא לקחתי.
    אז אני רק שאלה…
    מה עם לקיחת/מחזור משכנתה ל-“משכנתה לפי תשלום קרן שווה”?
    או שהבנקים לא מוכנים לתת?

    • סולומוניקו

      אם הם יסכימו אז יהיה לך תשלום גדול חודשי בהתחלה ותשלום קטן חודשי לקראת הסוף.
      נשאלת השאלה אם אתה יכול לשלם הרבה בהתחלה למה אתה לא יכול לשלם הרבה בסוף?

      לדעתי בגדול אתה צודק,פסיכולוגית,קל יותר לשלם תשלומים גדולים בהתחלה ופחות ככל שעובר הזמן.
      ידוע הוא שנטל המשכנתא מקשה עלינו ככל שעובר הזמן ולכן נכון יותר שהוא יקטן עם הזמן.

  10. יחזקאל

    אני רוצה להציע הסבר שונה:
    לכל הלוואה שמשמשת להשקעה יש:
    א- עלות: כמה עולה לי המשכנתא.
    ב- תשואה (תועלת): כמה מכניס לי הכסף מההלוואה.

    המחיר הוא טריוויאלי, כיום לדוגמא, עלות משכנתא ממוצעת היא כ 3%-4%.
    התשואה על ההשקעה אינה טרייוויאלית: קל לראות כמה אני חוסך בשכר דירה אבל קשה לדעת בכמה יעלה מחיר הדירה.
    כשקונים דירה בזמן נכון רווח ההון (מחיר מכירה פחות מחיר קניה) גבוה בהרבה משכר הדירה.

    כדאיות לקיחת משכנתה (או אי החזרת משכנתא קיימת) נובעת משני מספרים אלו:
    אם התשואה על הכסף גבוהה מהעלות שלו שווה לקחת משתנא (או לא להחזיר משכנתא קיימת).
    הם התשואה על הכסף נמוכה מהעלות שלו עדיף לא לקחת משכנתא (או להחזיר משכנתא קיימת).

  11. ישנה עוד נקודה לטובה ההשקעה בשוק ההון במקביל ללקיחת המשכנתא – והיא האפשרות לשמור את הראש מעל המים בזמן ברבורים שחורים. לאדם בעל דירה עם משכנתא אשר משקיע בבורסה יש 3 רגלים לעמוד עליהן – העבודה שלו, הדירה שלו, וההשקעה בשוק ההון. אם מחירי הדירות יפלו- עדיין ישנה העבודה וההשקעה. אם הוא יפוטר, יהיה לו כסף יחסית זמין משוק ההון לממן אותו עד שימצא עבודה אחרת. ואם הבורסה נופלת, עדיין יש לו את הדירה והעבודה. כדי שאדם כזה יתמוטט, צריך שהבורסה תיפול, הוא יפוטר, והוא לא יצליח למכור את הדירה. לעומת זאת, אדם שאינו משקיע, והכל הלך לכיסוי המשכנתא, אם יפוטר ולא ימצא עבודה למשך הרבה זמן, יצתרך למכור את הדירה. ואם שוק הדירות יהיה בתחתית, אז הוא יצתרך לפשוט רגל.

    • אני פשוט אוהב שהכסף שלי עובד קשה ,וברגע שסוגרים את המשכנתא הכסף שהיה מיועד להשקעה עובר לעבוד קשה אצל הבנקים

  12. כמו שהתיחסו כאן לפני אני רוצה גם לחדד נקודה שלא קיבלה התיחסות אצלך בפוסט וזה שוק הדיור לאורך זמן. כלומר ההנחה הנוספת שהיית צריכה לציין שבכל חשיבה על כדאיות של חיסול משכנתא או להמשיך לשלמה ובכסף הפנוי להשקיע בתנאים שלך בשוק ההון, יש צורך להניח ששווי הנכס עליו יש משכנתא שומר על ערכו בתקופה הנדונה.
    בכל מקרה נהנתי לקרוא ומיקוד הנקודות שעליהן יש לחשוב בסוגיה היו בהירות ומובנות.

  13. “להחמיץ את הרכבת, או להידרס על ידה?” – מעולה!

  14. עמוס מהמרכז

    כתבה מצויינת, בעיקר המשפט בסוף.
    אבל, יש נקודה שאת בקביעות לא מתייחסת אלייה בתחום הנדלן שהיא הנקודה שאת מתייחסת אליה בקביעות במניות. את מתעקשת שבעלות על 4 קירות זה לא כלכלי וההסטוריה מוכיחה את ההפך.

    ב22 שנה מדד תל אביב 100 הכפיל את עצמו ב 13 לעומת מחירי הנדלן כמו נניח משק במושב במרכז הארץ שמשווי של 350,000 נהיה שווה 6 מיליון. פי 19 בערך.
    בנוסף לכך נתן דיבידנט ממוצע של 5% משכירות. בנוסף לאמור לעיל, ביום המכירה ועל הדיבידנט אין מיסים.

    נדלן זה כמו מניה עם דיבידנד, ערך הנכס משתנה כול הזמן כמו מניה ונותן דיבידנד בצורה של שכירות כמו מניה. ההבדל העיקרי הוא שאין עליו מיסים.

    היום לדעתי, כמו חלק מהמניות, הנדלן מנופח ויעשה תיקון למטה של 15% ב5שנים הקרובות. ולכן היום, כמו חלק מהמניות לא כדאי לקנות אותו,
    אבל, וכאן ישאבל גדול, על פי רוב עדיף נדלן ממניות בגלל שיטת המיסוי הנהוגה בישראל.

    חשוב לציין, נדלן, כמו מניות, מאוד תנודתי, יכול לרדת ב70% מערכו.
    בשנים האחרונות ראינו רק עליות ולפני כן היו ירידות מתונות בלבד 2004-2008.
    אי אפשר להיות בטוחים שמחירי הנדלן לא יפלו לחצי עוד 7 שנים.

    הפעות נדלניות-רק למי שזה מעניין אותו:

    בתרחיש שהריבית עולה, עם החוסר ביטחון התעסוקתי המתרחב, אנשים לא יוכלו להחזיר משכנתא ודירותיהם יצאו למכירה. קונים לא יוכלו לקנות במחיר שהיה בגלל גובה הריבית הגבוהה-תרחיש בסבירות בינונית לדעתי. נראה שהריבית תעלה בקרוב כתוצאה מהתחזקות המט”ח וירידת דירוג האשראי של ישראל בעקבות ניהולו של שר האוצר.

    מצד שני, יש עליה גדולה של יהודים עשירים בעקבות עליית האנטישמיות בעולם, דבר שמעלה את מחירי הדירות (בדגש על תל אביב וירושלים) בכך שמגדיל את הביקוש.

    יכולת תשלום על יחידת דיור למשפחה- היום על גבול הבלתי אפשרי לשלם יותר, לכן לדעתי לא תיתכן עליה משמעותית נוספת בשנים הקרובות – עד 20% יותר לדעתי.

    סולידית, אז מה מבדיל מניה מדירה חוץ מזה שעל הדירה אין מיסים?

    • איש (3718)

      עמוס,

      אני לא הסולידית, אבל אתרום את דעתי.

      לדעתי אתה צודק חלקית, בבסיס דירה שקולה להשקעה במניות עם 3 הבדלים:

      1. דירה היא מקומית, מניות יכולות להיות גלובליות. כלומר, אם כלכלת ישראל תקרוס, יתכן שדירתך תהיה שווה 0 אבל את קנית סל מניות גלובלי, הוא לא יפגע.

      2. נדלן הוא שוק קשיח ולא נזיל, אנשים נוטים לא למכור נדלן בפניקה בזמן ירידות פשוט כי אין שוק כלל וכלל, ולכן במקרה של פניקה פשוט לא יבואו קונים כלל ולא יהיה למי למכור, ולכן המחיר לא ירד … (אגב, לדעתי זה קורה כבר עכשיו)

      3. העדפת מיסוי מסיבית לדירות. אם קנית דירה יחידה ב 10 מליון שקלים, והיא הכפילה את ערכה תוך שנה ותמכור אותה ב 20 מליון שקל, לא תשלם מס כלל וכלל (הזוי , לא?), בנוסף יש פטור ל 5000 שקל לחודש שכ”ד. למען ההגינות חייבים לומר שמטרת הפטור לקזז נושא מספר 1 שמאד בעייתי בארץ (מזה”ת+מלחמות)

      • דירה לעולם לא יכולה להיות שווה 0. גם אם יש משבר כלכלי. לבית מגורים תמיד יש ערך יותר מאוהל.

        • איש (3718)

          גולש,

          דירה שווה אפס כאשר אף אחד לא מוכן לקנות אותה, וגם אתה לא מוכן לגור בה, והבנק לא תוכן לתת מימון כנגדה.
          אתה חושב שזה לא יכול לקרות? תשאל את הפליטים היזידים בסוריה ובעירק שברחו מבתיהם מפחד דאעש.
          תשאל את יהודי ארצות ערב שברחו מבתיהם ב 1948 ועלו לארץ, רובם לא הצליחו למכור את בתיהם ופשוט נטשו אותם.
          תשאל את עולי 1990 מברית המועצות שמכרו דירותיהם שם תמורת כסף קטן ועלו לארץ.
          כמובן שאלו מקרים קיצונים, ונעשה ככל יכולתנו שלא יקרו, אבל לצערנו זה קורה. תיק מניות גלובלי שמוחזק בבנק בינלאומי עמיד כנגד ארועים כאלו.

          • טוב נו ,
            אכן ייתכן שתיק מניות גלובלי שמוחזק בבנק בינלאומי עמיד כנגד ארועים כאלו.
            הבעיה שרק התיק עמיד ואם לשפוט על פי העבר בעליו יתקלו בפקיד הגירה קשוח
            שרק ימלא פקודות של מדיניות הגירה קשוחה.

            סולידית, אני רוצה להזכיר לקוראייך הנבונים, שחלקם על פי חלק מהתגובות האחרונות
            נתקף בפחדים אפוקליפטיים שיש לנו כמה מאות פתרונות אפשריים נגד מקרים קיצונים בדרום , על פי מקורות זרים.

          • איש (3718)

            גיא,

            לגבי הגירה, לא מדויק בכלל. הרבה מדינות מאפשרות ויזת משקיע למי שיש לו מעל X דולרים להשקעה במדינה. זה יכול להיות X די נמוך, בהתאם למדינה, למשל באמריקה הלטינית.

            אגב, אני האחרון שיש לו פחדים אפוקליפטיים, ובניגוד לאופנה העכשווית 90% מהשווי הנקי שלי הוא דווקא בשקלים. אבל בהינתן שבאופן פרדוקסלי הרבה יותר קל מעשית לפזר המניות בתיק גלובלי בבנק בינלאומי מאשר להשקיע בדירה (בדירה יש מתווך, מס רכישה, טפול תמידי בשוכרים, וחשש תמידי משנוי מדיניות מיסוי), אז למה לא לשים קצת שם?

          • איש ,
            אני כמובן קצת צוחק אבל לגבי מדיניות הגירה של מדינות -לרוב התנאים משתנים כאשר
            ה Shit hits the fan . זה קצת דומה לבנקים. הם יציעו לך הלוואות כאשר אתה לא צריך וירצו אותם בחזרה כשאתה צריך.

            אני גם שקלי באחוזים גבוהים אז כמובן שאני מדבר מתוך פוזיציה. יש הגיון רב
            בהשקעה בתיק מניות גלובאלי בבנק בינלאומי אל מול דירה יחידה. העניין , כמו שציון
            בבלוג וע”י חלק מהמגיבים , הוא שרוב האנשים אינם הומו-אקונומיקוס אלא הומו-קונסומריקוס (consume). לכן דירה היא אמצעי לא נזיל שמכריח חסכון דרך המשכנתא ועדיפה פסיכולוגית לרובם.

          • הומו-קונסומריקוס… רשמתי לפני 🙂

          • אודה בחוסר ענווה שחשבתי שהמצאתי את המונח אבל אז גיגלתי וגילתי את הבלוג הזה

            http://www.psychologytoday.com/blog/homo-consumericus/201408/judging-those-who-never-judge

            ובכן , מניסיוני ולצערי אחת מתכונותיו של הומו-קונסומריקוס היא התכונה המתוארת בפוסט.

        • בדטריוט ארהב יש שכונות שלמו שערך הבתים שם אפס עגול.

    • סולומוניקו

      עמוס,מי שמנהל את המדיניות הכלכלית הוא ראש הממשלה.
      שר,כל שר,אחראי טכנית יותר.
      אפילו מעמ 0 לא הסכים שיעביר אז דברים יותר גדולים…

    • דירה לא שונה ממניה?

      שונה לגמרי בכל מובן. הסברים:

      1. דירה דורשת התעסקות: תחזוקה, מציאת שוכרים וכו’. מניה- כלום.
      2. רכישת או מכירת דירה גם כן דורשות התעסקות וגם הרבה כסף. מניה- זניח.
      3. דירה מרכזת הון עצום על שטח פיזי קטן מאוד. מניה- לא.
      4. להגיד “מדד ת”א 100 עלה פי 13 ומשק במרכז פי 19” זה לא רציני. המדד מייצג את הממוצע במשק ואתה משווה אותו לנכס ספציפי? צריך להשוות לממוצע מחירי הנדל”ן בארץ (שעלה בערך פי 3.5 בזמן הזה, הרוב הגדול בשבע שנים האחרונות http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_1_h.pdf).

      אם כך, אנו למדים שהמכנה המשותף העיקרי הוא שגם במניות וגם בנדל”ן אנשים תמיד חושבים שניתן לחזות מה יקרה בעתיד. אני אישית מאמין שלא ניתן לחזות, ולא משנה כמה פריטי מידע אתה אוסף- שר האוצר, ריבית, אנטישמיות וכו’. השוק מורכב ממיליוני אנשים והחלטות, ובסוף דווקא העלאת ריבית בארה”ב יכולה להפוך הכל על פיו.

      • נדל״ן מניב מייצר הכנסה קבועה, רוב המניות לא; נדל״ן מעניק הטבות מס רבות, השקעה בשוק ההון לא; השקעה בנדל״ן ניתנת למינוף בקלות יחסית, מינוף מניות (אופציות) הוא מסובך ומסוכן, גם אם אפשרי; בנדל״ן המשקיע יכול להשפיע על ערך הנכס באמצעות שיפוץ, שדרוג ועוד, במניות לא; שוק ההון, בעיקר זה הישראלי, חשוף מאוד למניפולציות דל גופים גדולים, נדל״ן הרבה פחות; נדל״ן מתבסס על צורך אנושי בסיסי של קורת גג, מניות רבות מאוד לא; נדל״ן זז באיטיות ומאפשר זמן רב להתאמות, לרוב, ואילו שוק ההון זז ללא הפסק ובמהירות ומקשה על התאמות. יש עוד, ואני לא טוען שנדל״ו הוא ההשקעה המושלמת, אבל ההשוואה לעיל היא חלקית ביותר עד כדי הטעיה.

  15. דירוג האשראי של החוב במטבע מקומי הוא קשקוש. למדינה תמיד יש יכולת להחזיר חוב בשקלים כי היא יכולה להדפיס אותם ללא הגבלה. ירידה בשער החליפין תגרור שיפור במצב המשק כך שאין פה הפסד גדול.
    דירות אינן מניות. הן אינן נזילות, כוללות פחת משמעותי ולאורך השנים עליית המחירים בהן קרובה מאוד לאינפלציה. היתרון העיקרי הוא באמת עניין המיסוי, אבל כלל לא ברור שזה עולה על הרווח ממניות.

  16. בספרו “שקרים על כסף” נתן ריק אדלמן דוגמה מאוד מעוגנת במציאות שאינה רק שאלת האיפה כדאי לי יותר אלא בראש וראשונה סימון עם מרקר אדום והמון סימני קריאה על נושא עתודת מזומנים רצינית לזמן חירום.

    צילה וגילה. שתיהן באותו מצב. אחת חסכה בטירוף להחזיר את המשכנתא והשניה חסכה בטירוף לתיק שמרני.

    פתאום, פיטרו את שתיהן מהעבודה.

  17. יש תסריט נוסף בו לוקחי המשכנתא (בריבית קבועה של %2.5-3 כמו שצויין ) יוכלו להרויח מהשקעה בשוק ההון. אם הריביות יעלו בעולם ובישראל בשנים הקרובות הם יוכלו להשקיע באג”ח מדינה לטווחים קצרים או ארוכים שהריביות עליהם יעלו.
    רק לפני שנה היה אפשר לקבל תשואה נומנלית של 5% על הממשלתית 142 שתוקפה 2042. אם אני לא טועה היה אפשר לקבל כמעט 4% על אג”ח ממשלתית ישראלית ל 10 שנים.

    זכור לי שבשנת 2000 ( זה היה מזמן באלף הקודם) בזמן בועת הדוט-קום היתה הריבית ה[צמודה] על האג”ח
    הקצרות (לשנים מעטות) גבוהה מהארוכה. מעל 7%(*) לעומת מעל ל5% בהתאם.
    מי שהשקיע בקצרות ( ביודעו שהתשואה ההיסטורית ממניות 6.5-7% ריאלי כפי שצוין בפוסט) הרוויח גם תשואת יתר וגם תנודתיות נמוכה. שווקי המניות בארה”ב ובישראל קרסו בשלוש השנים הבאות בין 40-60% וגם האג”ח הארוכות בארץ קרסו.

    (*) בזמן בועה זאת נראתה תשואה זאת נמוכה להרבה אנשים מאחר והנסדא”ק עלה בכ150% באותה שנה.
    היה אפשר לקנות מניות מסויימות בקיץ ב3$ ולמכור ב30$ בחורף.

  18. רק משהו קטן – צריך להחשיב את המיסוי (בניגוד לארה”ב) כלומר הרווח אחרי מס משוק ההון צריך להיות מעל עלות החוב

  19. אחלה פוסט.

    באופן אישי אני לא אוהב חובות[קטע רגשי לא רציונלי].

    אבל אני מוכרח להודות, יש יתרון אחד למשכנתא[במיוחד אם היא נלקחת בריבית קבועה ולא צמודת מדד].

    אם כיוון הכלכלה יתפוס כיוון אינפלציוני, מי שמחזיק היום בחובות ל20-30 שנה קדימה. יכול רק להרוויח.

    • projectio
      מי שמחזיק משכנתא לטווח ארוך יכול להרוויח במקרה של אינפלציה רק אם המשכנתצא אינה צמודת מדד!!!
      בעצם, גם אם היא צמודה לפריים – שקלית – אם אינה בריבית קבועה, אפשר לסמוך על בנק ישראל שיעלה את הריבית.
      לכן, זה הימור מה יהיה במשך הטווח הרחוק…

  20. אני אתרום את דעתי הצנועה. מי שלקח משכנתא לפני כ שנתיים אופציית המחזור לא רלוונטית עבורו למרות ירידה של כ- 1% בריביות הממוצעות. הסיבה היא עמלת פירעות מוקדם. ללוקחי משכנתא סטנדרטית הנחה על עמלת פירעות מוקדם (נכון להיום) היא 40%, אבל רק מסוף השנה הרביעית לחיי המשכנתא. המשמעות היא שעמלת פירעון מוקדם תקזז לי את כל חסכון הריבית מהמחזור (הבנקים לא פראיירים הא?)

    הפתרון היחידי שמצאתי – מחזור מסלול פריים (שאינו כפוף לעמלת פירעון מוקדם אלא רק להודעה מוקדמת) ולחכות לשתי אופציות:
    1. עליית ריבית במשק – ואז אוכל למחוק מסלולים שלמים מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם
    2. לחכות שיעבור 4 שנות משכנתא ומחזור בהנחה שהריביות עדיין נמוכות

    בנוסף, למי שיש בן\בת זוג בזבזניים – התחייבות משכנתא היא באמת חיסכון כפוי – ידעתי את זה בזמן הלקיחה ולכן בניתי מסלול החזרות איטי יחסית (כ – 15 שנה).

    כך או כך – חובה באמת לשמור כרית של מזומנים לכל צרה – זה הכי חשוב
    יום טוב לכולם

  21. בדיוק היום ברדיו בתכנית של אלון גל מישהי עלתה לרדיו וסיפרה שהיא מעוניינת לחסוך כדי לקחת משכנתא ושזאת השאיפה שלה,ואלון אמר לה למה לדעתו לא כדאי קישור:
    http://103fm.maariv.co.il/programs/Media.aspx?ZrqvnVq=GEKJEH&c41t4nzVQ=LE

    • הוא איבד אותי כמאזין ברגע שהוא התחיל לנזוף בה ולהקניט אותה.
      בן אדם קטן וגס רוח.

  22. אני מאד אוהב לקרוא את הפוסטים שלך, אבל לצערי לא אהבתי את הניתוח שלך, במקרה הזה.
    אני חושב שהשאלה היא הרבה יותר פשוטה מכפי שהצגת אותה.
    בגדול, דירה היא סוג של הון, בדיוק כמו מניה. ההבדל הוא שבמאה שנה האחרונות בעולם דירות
    נתנו תשואה נמוכה יותר ממניות (יש שאומרים שזה בגלל שנדל״ן הוא נכס יותר בטוח ממניות).
    אבל פרט לזה, דירה היא הון.
    עכשיו השאלה היא האם לקחת הלוואה מהבנק ולהשקיע בשוק ההון. אין הבדל גדול בין השאלה
    הזאת לשאלת המשכנתא, שכן, משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה, שזה בעצם כאמור הון.
    מבחינה זאת הצגת פה את השאלה הבאה: האם לקחת הלוואה מהבנק ולהשקיע בשוק ההון?

    אני חושב שהתשובה לשאלה, האם לקחת הלוואה מהבנק ולהשקיע בשוק ההון היא פשוטה: לא.
    ההסבר פשוט: יש ריבית חסרת סיכון בשוק, אבל הבנק גובה פרמיה על הריבית הזאת, לכן,
    פורטפוליו של הלוואה מהבנק והשקעה בשוק ההון היא תמיד רעה (במונחים של תורת השקעות
    המודרנית). תמיד פורטפוליו כזה יהיה נמוך מקו ההשעות של חזית היעילות, בגלל שיש פה גורם
    בשם ״בנק״ שגובה פרמיה משמעותית.

    מכאן, שהתשובה האם לסגור את המשכתנא או להשקיע בשוק ההון פשוטה: לסגור את המשכנתא.
    אין דילמה. ומה אם אין אפשרות לסגור את המשכנתא? אז אל תגורו בדירה יקרה כ״כ או שתשכרו
    דירה ואל תקנו.

    כמובן: אנני מומחה בתחום ולא נותן יעוץ לכלום. רק מחשבות בלבד.

  23. אולי אפשר לחשוב על חוב לבנק בריבית לא משתנה כסוג של גידור נגד אינפלציה גבוהה? במקרה כזה (כמו שקרה בשנות השבעים) האינפלציה תאכל את רוב המשכנתה ותקזז לנו הפסדי הון מאפיקים אחרים כמו אג״חים ומזומנים. לכן, שמירה על משכנתא היא סוג של פיזור השקעות.

    • זו נקודה נכונה בהחלט. לוקחים משכנתא בשקלים יקרים ומחזירים אותה בשקלים זולים. כמובן שאם מחסלים את המשכנתא מוקדם, מאבדים את הגידור הזה. אפשר לראות בכך יתרון נוסף להשקעה על פני חיסול המשכנתא.
      (טיעון הנגד הוא שדירה בבעלות שלמה מהווה גם היא גידור נגד אינפלציה שכן מחירי הדיור נוטים להדביק את קצב האינפלציה)

      • ראשית, לא צריך בתיק גידור נגד אינפלציה משום שהון הוא גידור נגד אינפלציה (מניות ונדל”ן).
        שנית, כדי שמשכתנא תהיה גידור היא צריכה ליהיות עם ריבית קבועה: לא צמודת מדד ולא בריבית משתנה. כפי שאתם יודעים, רוב הכסף במשכנתאות הוא לא כזה. ראו פה:
        http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/habikush_beshuk_hadiyur/Pages/mashkantaot_bashuk_hachofshi.aspx

        זאת ועוד: עד עתה אף אחד לא ענה על השאלה הבאה: אם יש צדדים חיוביים במשכנתא,
        מדוע לא ללוות עוד כסף מהבנק ולקנות מניות? מה ההבדל בין זה למשכנתא?

        • “ראשית, לא צריך בתיק גידור נגד אינפלציה משום שהון הוא גידור נגד אינפלציה (מניות ונדל”ן)”
          נכון חלקית. למיטב הבנתי חלק מההון מוגן מאינפלציה (מניות ונדלן) וחלק מההון חשוף לנזקי אינפלציה (אג”ח ומזומנים). בסופו של דבר, תיק השקעות מאוזן יינזק מאינפלציה גבוהה.

          “שנית, כדי שמשכתנא תהיה גידור היא צריכה להיות עם ריבית קבועה: לא צמודת מדד ולא בריבית משתנה. כפי שאתם יודעים, רוב הכסף במשכנתאות הוא לא כזה”
          גם נכון חלקית. זה נכון שבמשכנתא ממוצעת יש רכיבים צמודי מדד, רכיבים צמודי פריים, ורכיבים עם ריבית קבועה. אבל למיטב הבנתי במשכנתא ממוצעת מעל חמישים אחוז מהמשכנתא נלקחת בריבית קבועה כך שיש גידור משמעותי נגד אינפלציה. בנוסף, ניתן לשלוט על תמהיל המשכנתא כך שיהיה ברובו בריבית קבועה. הנקודה היא, שגם אם לא 100% מהמשכנתא היא בריבית קבועה, עדיין יש פה גידור משמעותי נגד אינפלציה. לראיה, כל מי שלקח משכנתא בשנות ה-70 הרוויח בגדול.

          “זאת ועוד: עד עתה אף אחד לא ענה על השאלה הבאה: אם יש צדדים חיוביים במשכנתא, מדוע לא ללוות עוד כסף מהבנק ולקנות מניות? מה ההבדל בין זה למשכנתא?”
          שאלה נכונה ומורכבת. יש הרבה הבדלים. אני אתן אחד מהם: הבנק לא מחלק סתם הלוואות. כשבנקאי נותן הלוואה הוא רוצה בטחונות שתוכל להחזיר את הכסף. מבחינתו משכנתא היא הלוואה טובה כי אם לא תוכל להחזיר את המשכנתא הבנק יכול לעקל לך את הבית, למכור אותו ולקבל את הכסף בחזרה. לכן הבנק ייתן לך ריבית נמוכה על משכנתא. נמוכה בהרבה מכל הלוואה אחרת שתיקח. לכן, משכנתא היא הלוואה כדאית במיוחד, כי היא עולה לך מעט יחסית (יש עוד הרבה הבדלים, אבל זה כבר דורש פוסט שלם).
          בגדול, לא נהוג ללוות כסף בשביל להשקיע בבורסה. הבורסה תנודתית מאוד והכסף שלך נמצא בסיכון גבוה. ובכל זאת, משכנתא היא כלי חשוב שמאפשר לך לקנות דירה בגיל 30 שיכולת להרשות לעצמך לקנות רק בגיל 50. זהו כלי פיננסי חשוב מאוד לזוגות צעירים שרוצים להשתקע ולבנות משפחה, ולא רוצים לחכות שיוכלו להרשות לעצמם לעשות את זה, כשהילדים כבר עוזבים את הבית.

  24. לא מבין למה מי שלא לוקח משכנתא וגר בשכירות חושב שהוא מוגן מקריסה במחירי הנדל”ן.
    הרי אם תהיה קריסה כל הלווים הממונפים לא יוכלו להחזיר כסף, הבנקים יהיו בבעיה, ואז ממי יקחו כסף? נכון – מכל אותם אנשים שגרים בשכירות וגם מבעלי דירות בלי משכנתאות. יטילו פתאום מס גבוה על רווחים או שבכלל יהיה צו ש- 10% מהחסכונות של כולם נלקחים לצורך להצלת הבנקים.

  25. בעיני המשקפיים המועילים ביותר להסתכל על הסוגייה אינם סה״כ התשלום הכולל של הריבית או הנטל הפסיכולוגי של החוב, אלא תזרים מזומנים ויציבותו.

    תשלום משכנתא, כמו שכר דירה ושאר הוצאות הקשורות בדיור, מקטין את תזרים המזומנים של משק הבית בשיעור מסויים. השקעה של סכום כסף אמור להגדיל את תזרים המזומנים בשיעור מסויים גם כן. זאת, כמובן, אם ההשקעה מניהבה תזרים מזומנים, ולא רק מגדילה את ההון. אם תזרים המזומנים מהשקעה, בניכוי כל העלויות הקשורות הו כולל עמלות, מיסים, הוצאות ועוד, עולה על תשלום המשכנתא, אז מוטב להשקיע.

    כל שנותר לשקול הוא את יציבות המשוואה. בצד ההשקעה, האם ניתן לצפות ברמת סבירות גבוהה שרמת הביצועים לפחות תישמר? ואם אנו מצפים לתנודתיות מסויימת, האם השנים ה״טובות״ יאפשרו צבירת רזרבות לספיגת השנים ה״רעות״ בנוסף לשימור תזרים המזומנים החיובי? באופן אישי, עבורי שוק ההון איננו מאפשר זאת.

    בצד המשכנתא, יש לבחון את תמהיל ההלוואה כדי לבחון את השפעת עליית המדד, הרבית, ולעתים המטבע הזר על גובה התשלום החודשי. ככל שהתשלום קבוע יותר המשוואה יציבה יותר.

    עכשיו יש לבחון את המשוואה ולשקול האם לאור יציבותה הצפויה הפער בין התשלום החודשי לרווח החודשי שווה את הסיכון.

  26. דילמה נוספת – לדעתי בעלת מאפיינים כמעט זהים:
    אתה מתכווןן לרכוש דירה ראשונה ב 1.2M שקלים. ברשותך 1.2M שקלים נזילים. האם לקחת משכנתא ובאיזה גובה?

    שוב – בעיני השיקולים פה מאד דומים לשיקולים המוצגים בפוסט, אך קהל היעד אחר.

    • קרן(שם בדוי)

      בריביות שיש היום יש סיכוי שעדיף למנף עם הללואה בריבית קבועה לא צמודה. אבל זה סוג של הימור

  27. הבעיה היא שזה נותן לגיטימציה לאותם שיקולים בנוגע לכל הוצאה שיש לך.

    למשל,
    קניית רכב – קנייה במזומן מול הלוואה והשקעת המזומן בבורסה.
    ובכלל, הלוואה על חשבון השכר משנה הקרובה והשקעתה בבורסה.

  28. להיות חופשי מכל תלות באחרים – זה גם לא להיות תלוי בבעל בית, שיכול לפנות אותך בכל רגע. לא?

  29. אם בעלותי נכס (ללא משכנתא), בתנאים הנוכחיים נראה שכדאי לקחת נגדו משכנתא ולהשקיע בשוק ההון.

    בכפוף לכל שיקולי “הרכבות”.

  30. חורים בעננים

    תודה על העיסוק בנושאים שרלבנטיים לרבים מהקוראים, אפילו שלך הם פחות רלבנטיים.

  31. עמוס מהמרכז

    ישי, הציעו לי בבנק הלוואה של 250000 בריבית קבועה של 2.5%.
    כמעט בכול השקעה (ברמת המקרו) הכסף ירוויח יותר מזה וזה משתלם, אני שוקל ברצינות לקחת את זה למרות שיש לי הון נחמד שכבר נותן עבודה בשבילי. זה בערך האינפלציה, ככה שתכלס זה חינם.
    אותו דבר המשכנתא, תבדוק את העניין, יש מצב שזה משתלם, תלוי בריבית. אל תשכח שמרווח הון יש מיסים ועמלות.

    • עמוס יקר,
      ממש ממש no offense

      אבל הזכרת לי את הסיפור המוכר הזה שמסופר פה ע”י אדם רויטר:
      ——————————————————————————————————
      “זה מזכיר לי את הסיפור על רוקפלר ומצחצח הנעליים. רוקפלר, מעשירי ארצות הברית בשנות העשרים של המאה שעברה, הגיע אל מצחצח הנעליים הקבוע שלו, שעמד באחד הרחובות הראשיים בניו יורק. בעוד הנ”ל מצחצח את נעליו הוא סיפר לרוקפלר על ההשקעות שלו ושל מצחצחי נעליים נוספים מקרב הקולגות שלו בשוק המניות האמריקאי. רוקפלר נחרד מן המידע הזה ורץ ומכר את כל מניותיו בבורסה.

      הסיבה לחרדתו היתה פשוטה: אם כבר אפילו מצחצחי הנעליים מושקעים בבורסה אז לא נותר כסף שאינו מושקע בבורסה ואם לא יוזרם לשוק כסף חדש, אז הבורסה תיפול. ואכן הבורסה נפלה מעט מאוחר יותר במשבר הגדול של 1929.”
      ——————————————————————————————————
      סולידית , אולי בכל זאת שווה לנסות לתזמן את השוק?

      מצד שני אני בטח לא רוקפלר שאני מניח שאפילו לבאפט לא היה איכפת לצחצח את נעליו.

      • טוב שאף אחד לא נעלב,(לפחות אף אחד שלא מגיע לו)
        אז להיכנס במכה אחת עם הלוואה מאוד גדולה לבורסה זה קצת כמו הימורים.
        הבנק כאמור מסוגל לבקש את הכסף כאשר יהיו נפילות כשבדיוק נצטרך את הכסף במיוחד וייתכן
        שההלוואה תהיה גדולה מהסכום שברשותינו והבטחונות שהיו ברשותינו נעלמו בירידות.

        בהימורים יש כלל ברזל אחד מאוד מאוד חשוב.
        ————————————————————————–
        אם אתה/את לא יודע מי הטמבל בשולחן כנראה שהטמבל הוא אתה/את.

  32. ארחיב מעט ואשמח לדעתה של הסולידית.הבעייה היקרית שבידי נכס נדלן שאינו מייצר כלום (חוץ מאשר העלייה המאד ספקולטיבית בערכו שאינה נגישה). הוא כמובן לא מפוזר כלל מה שהופך אותו למסוכן.

    אם במשך 10 השנים האחרונות סגרתי את המשכנתא, בעצם אני מציע לפתוח אותה מחדש ולקחת את כל הכסף ולהשקיע אותו בשוק ההון (נניח “שוקולד מריר”). אם תזמון השוק לא אפשרי ולא חשוב, אז העובדה שהבורסה בשיא לא משנה. כל עוד אני עומד הבתחייבות לבנק (של החזרת דמי המשכנתא החודשיים) הבנק לא יכול “לבקש את הכסף חזרה”.

    אז נכון, בסופו של דבר זה עניין של פער ריביות. שהוא נושאו של הבלוג.

  33. אנונימי

    בהשוואה אל שוק ההון ראוי גם לקחת בחשבון את ה25% מס, בניגוד ל3% שהם “פטורים ממס”

  34. רועי אנגל

    אני חושב שחובה להתייחס עוד לרמת הסיכון באלטרנטיבות ההשקעה יחסית להחזר משכנתא.

    נסתכל על המשכנתא כאגח/חיסכון שהבנק “חוסך אצלי”. הבנק מפקיד אצלי בחיסכון שהוא כמעט חסר סיכון בשבילו. בהנחה שאני ומשפחתי גרים בבית שלי כנראה שאעשה הכל כדי לעבוד קשה ולהחזיר את המשכנתא. אני גם מממן את ביטוח ההלוואה ומבנה בשביל הבנק וגם הנכס עצמו משועבד לבנק. (!) אדם נורמטיבי בעל משפחה יעבוד קשה עד מאוחר ואולי 2 משרות כדי לעמוד בתשלומים. הבנק מבסוט וההלוואה שלו מוגנת כמעט לגמרי.

    אף קרן נאמנות/השתלמות לא תילחם על התשואה שלי כמו שאני אאבק מידי יום על “התשואה של הבנק” מהמשכנתא שלי, כדי לא לאבד הבית או להיות מסווג כ “לווה רע” . גם אם יש קרן סבירה שתתן 6% לשנה – האם אתם סבורים שתוספת התשואה (2-3%) יחסית לעלות המשכנתא שווה את הסיכונים שמתווספים ואת דמי הניהול והמס וכו’? לדעתי לא ! ובטוח לא בתקופה כזו. שוב – השאלה איך אתם אומדים את הסיכון מההשקעה.

    בנוסף – נסתכל על המשכנתא כמרכיב האגח/הסולידי בתיק ההשקעות שלנו:

    גם אם מחליטים להשקיע כסף בבורסה נניח במבנה של תיק השקעות 20% מנייתי 80% אגח – אזי איזה אגח “חסרת סיכון” (לא קונצרני!) תתן ריבית טובה יותר מפרעון המשכנתא יחסית לריבית חסרת סיכון שאני מספק בעבודה קשה לבנק על המשכנתא? אז עדיף לפחות להשקיע את המרכיב האגחי בפרעון משכנתא ואת השאר במנייתי. לפחות אתם יודעים שהמרכיב האגחי מגודר היטב ללא סיכון. למה? כי לצערכם אתם הסיכון (שמא לא תחזירו). לעומת השקעה באגח שיכולה (ואולי בקרוב..) להתרסק עקב עליות ריבית. יש לי משכנתא קבועה לא צמודה 3% . אם אשווה אותה לאגח ממשלתי שכנראה נמצאת ברוב הקרנות – אז עדיף בוודאות להקצות אפיק זה לפירעון המשכנתא ולא לשלם מס/דמי ניהול וגם לשפר איתנות פיננסית שלי. שלא לדבר על תחושות פסיכולוגיות נלוות משחרור מהמשכנתא.

    לפי הדוגמא לעיל – אם יש כסף פנוי לחיסכון חודשי של 3000 ש”ח ובסוף כן רוצים להשקיע בבורסה אז עדיף לשים 600 – 20% באפיק מנייתי בלבד ואת שאר ה 2400 – 80% – פשוט להגדיל את ההחזר למשכנתא כמרכיב האגח בתיק. מבחינת ניהול סיכונים זה לדעתי הדבר הנכון לעשות.

  35. מוצטפא שמטרלינג

    שאלה של תם: יש לי משכנתא של 200K לא צמודה שעליה אני משלם 1300 ש”ח בחודש תשלום קבוע ל20 שנה (שפיצר או איך שלא קוראים לזה). יש לי מספיק מזומן כדי לסגור אותה עכשיו. אם אסיים את המשכנתא התזרים החודשי שלי יגדל ב1300 ש”ח לחודש. האם זה לא שקול להשקעת 200K עם תשואה של 7.8%?

    • יועץ משכנתאות

      תלוי מאוד באיזה ריבית נמצאת המשכנתא.אם הריבית נמוכה מ7.8% וכמובן בתנאי שאתה עושה 7.8% על האלטרנטיבה, אז כדאי להשאיר את המשכנתא.ולהשקיע את הכסף. לעומת זאת אם אתה לא עושה על הכסף את האחוז הנ”ל אז כדאי לסגור. בכול מקרה כדאי לבדוק אם כדאי למחזר את המשכנתא

  36. אופטימי

    האם להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק המניות ? יש לי כלל , שאינני לוקח הלוואה כדי להשקיע בשוק ההון ולכן מי שבכל זאת סבור שכדאי להשקיע בשוק ההון, כאילו אמר שיש הצדקה לקחת הלוואה כדי לקנות מניות.
    זה בערך כמו שיחות הטלפון שמקבלים כשאתה פותח את ופת הגמל שלך, הם מציעים לך הלוואה שלכאורה הריבית עליה נמוכה מהתשואה שהיתה לקרן. ולמרות שכך גם משאירים כסף במקלט מס, אינני סבור שנכון לעשות כך.
    סיכום , מבחינתי אין התלבטות . לא לוקחים הלוואה כדי להשקיע במניות.

  37. אהלן,אם למשל הייתה קיימת אופציה לקחת 900 אלף שקל הלוואה במזומן מהבנק בתנאים של משכנתא-בממומצע של 2.7 אחוז…האם הייתם לוקחים? אם כן מה הייתם עושים איתה? השקעה בשוק ההון?השקעה בעסק?השקעה בנדלן?

  38. הסולידית רציתי להתייעץ איתך,
    האם לשם שיפוץ דירה ( כולל תוספת בניה) שבאופן תיאורטי מעלה את ערך הנכס ולכל הפחות מקילה על מכירתו בעתיד , כדאי לקחת מהחסכונות או ליטול הלוואה מהבנק ( בשל האפקט הסיכולוגי שבשימור החסכונות) ?

  39. שלום לפורום המכובד, ותודה על כל התובנות באתר הזה שפו, ואשמח לתגובות
    מתלבט אם לסגור משכנתא או להשקיע.
    השוותי בגיליון EXCEL הלוואה (משכנתא) בריבית 2% שנתי ל 360 חודש (30 שנה), שפיצר. מול סכום כסף זהה (מושקע, ריבית דריבית) וממנו משולמת ההלוואה.
    ** בהתעלמות מהצמדה למדד וכו’
    יוצא לי שבכדי שסכום הכסף המושקע לא יקטן, צריך לפחות רווח שנתי של 6% (בהפחתת מס רווחי הון).

    אולי למשהו יש נוסחא ליחס הזה 2% מול 6% ?

    תובנות:
    – תבנו את הגיליון הזה – מאד מלמד.
    – אם סך תיק ההשקעה שלי לא מבצע 6% שנתי => הפסד כספי.
    – האם השקעות סולידיות (מק”מ, אג”ח, וכו’ 2-3%~) בכלל כדאיות כחלק מהתיק?

    תודה מראש למגיבים

  40. משהו לא הגיוני בחישוב שאת מבצעת.
    את משווה ריבית משכנתא אחת מול תשואת מניות וקובעת שאם השוק נותן יותר אז הוא עדיף
    אבל משכנתא לא נלקחת בריבית אחת בודדת, היא נלקחת במספר מסלולים בעלי תקופות שונות וריביות שונות זו מזו (“תמהיל”) – ריבית קבועה לא צמודה ל- 20 שנה, פריים ל-30 שנה, ריבית משתנה ל-25 שנה וכו’.
    יש לחשב את ההחזר הכולל על המשכנתא, ולהשוות אותו למקרה שבו במקום משלמים משכנתא משקיעים את ההחזר החודשי בבורסה.

השאר תגובה