השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[רוני]

כן, אבל המצב בארץ מדגים את ההפך. ב2007 התחיל משבר בשוק ההון, ובמקביל אליו התחילו עליות חזקות בנדל"ן שנמשכות עד היום.
אתה צודק כמובן, שמיתון ישפיע על שני השווקים. אבל יש עוד סיבות למשבר, שיכולות להשפיע רק על אחד מהם.

בנדל"ן אין בהכרח קורלציה בין השווקים, המשבר בארה"ב ב 2007 הגיע לאחר עלייה ממושכת של השוק החל משנת 1995 , לעומת זאת השוק בישראל היה בירידה ודישדוש בין השנים 1996 ל 2006 , כך שהמשבר בארה"ב תפס את ישראל כשהשוק היה קרוב לתחתית (עלות דירה ממוצעת 85 משכורות).

 

[ETL]

@כסף_כסף אם אני לא טועה יש פה 4 אנשים שמשתתפים בדיון באופן פעיל וכולם משקיעי נדל"ן @רובי1, @רוני, @סנופי ו- @אורי . כל השאר בעיקר קוראים, לומדים ושואלים על הגישות השונות שלהם. מה בדיוק הבעיה?

**עריכה**
בשוק ההון, לעומת נדל"ן, יש אפשרות לבדוק יעילות של תיאוריה לאורך שנים כי הנתונים זמינים ואוביקטיביים (ערך סנופי בכל יום מאז שהאינדקס נוסד) לעומת נדל"ן שם הנתונים לא קיימים ואינם אוביקטיביים (אין שתי דירות זהות, והמחיר של כל דירה לא זמין ולמעשה אינו קיים כי הוא סובייקטיבי ותלוי בצד מוכר וצד קונה שמסכימים על המחיר, הוא הדין לגבי התשואה מנדל"ן שתלויה בשכירות שאפשר לקבל עליה שגם היא סובייקטיבית ותלויה בצד השכיר ובצד השוכר).

 

[רוני]

אני אנסה לשים על זה את האצבע
אנשים פה כותבים "אני קונה ומוכר דירות" ב present simple כאילו מדובר בפעולה שחוזרת על עצמה לפחות פעם בשבוע כמו הליכה לסופר
אני פתאום מתחיל להרגיש מטומטם שאני גם לא עושה את זה לפחות פעם בחודש
מלבד אורי ורוני, שנראה לי אצלם אכן מדובר במשהו שקרוב לעסק של ממש על כל המשתמע מכך כולל פעילות השקעה תכופה, האם יוכלו יתר החברים המכובדים לענות כאן על שאלה פשוטה - כמה נכסים קניתם/מכרתם במצטבר בעשור האחרון, למטרת השקעה? שלא נגלה שכל הניסיון הוא בקניית דירה להשקעה בבאר שבע והשכרתה לזוג סטודנטים מסכנים (בלי לזלזל).
ככה סתם שנדע את מידת הרצינות של הנפשות הפועלות.

אני זוכר ששאלתי שאלה דומה בדיון של השקעות בבורסה, אחרי שנכתבו שם תיאוריות השקעה והסברים מלומדים על כך שהשיטה שלהם עובדת בהתבסס על ניסיון של לפחות 500 שנה במצטבר, והסתבר בפועל שהניסיון הממוצע של המשקיעים יותר באיזור השנה-שנתיים..

כדי לנהל דיון כל אחד יכול להביא את דעתו לא חייבים להיות בעלי נכסים רבים, אני מניח שרוב המשקיעים בנדל"ן כאן פועלים בשוק המקומי, קשה בארץ לבנות פורטפוליו נכסים מניבים וזה לוקח הרבה זמן מהסיבה הפשוטה, המשכנתאות בארץ בחלקן מוצמדות למדד ולוח הסילוקין הפופלארי הוא שפיצר, המחזוריות בנדל"ן של שוק עולה ויורד יחדיו זה בסביבות 15 - 20 שנים, כדי לבנות פורטפוליו נכסים מקומי על ידי ניצול עליית מחירים זה יקח הרבה מאוד שנים. במידה ופועלים בשווקים הגלובליים באמצעות רכישה בטווחים של בין חצי שנה לשנתיים (מחירי הנכסים זולים בחלק מהמקרים מישראל והמימון בחו"ל הוא לפי לוח סילוקין קרן שווה ללא הצמדה למדד), ניתן להגיע בזמן סביר לפורטפוליו נכסים שיובילו לעצמאות פיננסית. אני ממליץ על מינימום של 10 נכסים כדי להקטין סיכון, במקרה של שוכר שעוזב,שוכר שלא משלם או נכס שצריך לשפץ. לאחר פעילות גלובלית של 16 שנים יש כיום ברשותי מספר דו סיפרתי של נכסים ללא חובות, בקרוב אני אתחיל לרכוש שוב באמצעות מימון.

 

[רוני]

@כסף_כסף אם אני לא טועה יש פה 4 אנשים שמשתתפים בדיון באופן פעיל וכולם משקיעי נדל"ן @רובי1, @רוני, @סנופי ו- @אורי . כל השאר בעיקר קוראים, לומדים ושואלים על הגישות השונות שלהם. מה בדיוק הבעיה?

בהשקעות נדל"ן יש מספר אסטרטגיות, אף פעם לא מזיק לשמוע עליהם, כל אחד שמחליט להשקיע בוחר את האסטרטגיה המתאימה לו.

 

[הנועזת]

קשה לי לשים את האצבע בדיוק על למה ומדוע, אבל משהו בת'רד הזה נהיה כבר מביך.

אני מסכימה שהדיון נהיה מביך וזו מהסיבה הפשוטה שהוא הופך להיות לגופו של אדם ולא לגופו של עניין.
יש פה שתי גישות:
1- רכישה במינוף מקסימלי, בהסתמך על כיוון השוק
2- רכישת נדל"ן כהשקעת ערך, במנותק מכיוון השוק. רמת מינוף נמוכה.
(@כסף_כסף, סיפוריי הרכישות שלי, מופיע בסיפור מסע הנועזת).

כרגיל לא חייבים להסכים

 

[doc29]

אני מסכימה שהדיון נהיה מביך וזו מהסיבה הפשוטה שהוא הופך להיות לגופו של אדם ולא לגופו של עניין.
יש פה שתי גישות:
1- רכישה במינוף מקסימלי, בהסתמך על כיוון השוק
2- רכישת נדל"ן כהשקעת ערך, במנותק מכיוון השוק. רמת מינוף נמוכה.
(@כסף_כסף, סיפוריי הרכישות שלי, מופיע בסיפור מסע הנועזת).

כרגיל לא חייבים להסכים

היי אני מנסה להבין לעומק יותר את מה שכתבת (אגב למי שביקרו - בעיניי לא מביך בכלל. באופן כללי- לדעתי אלא אם כן גולשים ממש לאלימות מילולית, שווה לנתק את הרגש בסביבה הזו, אין סיבה להעלב או להיות מובך מדיונים אינטרנטיים, אני אישית נטו פה כדי ללמוד).

עד היום ידעתי שיש 2 גישות בנדל"ן- אחת מסתמכת על השכירות ופחות איכפת לך מעליית ערך הדירה. אני אישית יותר מתחבר לגישה זו אינטואיטיבית, כי היא אינה מצריכה לנסות ולנבא (לנחש?) מה יהיה כיוון השוק עוד עשור. גישה שנייה- דירה להשבחה (עסקאות פליפ נכון?) - לקנות דירה במחיר כמה שיותר זול מתוך הבנה שמחירה יעלה (בין אם על ידי שיפוץ, בין אם בגלל שנראה לנו שהשוק יעלה) ואז למכור תוך זמן קצר יחסית כדי להרוויח את ההפרש.

עכשיו את מתארת חלוקה נוספת, שלא הבנתי עד הסוף. למשל גישה 2- אם זו השקעת ערך, משמע את מעריכה שהשוק יתמחר את הדירה שקנית יותר גבוה עוד כמה זמן לא? אז זה לא במנותק מהשוק. אשמח להסבר. תודה

 

[הנועזת]

אחת מסתמכת על השכירות ופחות איכפת לך מעליית ערך הדירה.

הדברים יותר מורכבים, אתן דוגמה שכיחה ביותר באיזוריי ביקוש.
דירות מפוצלות נושאות תשואה גבוהה, כלומר שכירות גבוהה, אבל לרוב אינן חוקיות ולכן המחיר שלהן לרוב אינו מגלם באופן מלא את התשואה שהן נותנות.
דירות כאלו לרוב, ממצות את פוטנציאל הרווח העתידי וניתן אף לומר כי קיים להן פוטנציאל הפסד עתידי( בשל אכיפה, בשל מיסוי של שתי דירות וכן הלאה- הסיכון הוא בכסף גדול).
אישית, הדרישה שלי לרכישת נכס היא גם של תשואה גבוהה וגם פוטמציאל עליית ערך. אני לא אקנה דירה מפוצלת אבל אייצר ערך ותשואה, למשל, על ידי הוספת חדר בדירה. עליית הערך אינה נגזרת של עליית השוק, אלה של הערך הנוסף שאני הענקתי לה.

דירה להשבחה (עסקאות פליפ נכון?) - לקנות דירה במחיר כמה שיותר זול מתוך הבנה שמחירה יעלה (בין אם על ידי שיפוץ, בין אם בגלל שנראה לנו שהשוק יעלה) ואז למכור תוך זמן קצר יחסית כדי להרוויח את ההפרש.

השבחת נכס אינה בהכרח מובילה לאקזיט מהיר. אם הדירה מייצרת תשואה מצויינת למה למכור? ה20-30% קניית מתחת למחיר השוק היא הביטוח של העסקה לפניי הכל(מפניי ירידת מחירים), ולא רק הדלתא שאמורה לשמש אותי במכירה. הדירות שאני קונה הן בכלל למטרת תשואה ובניית פרוטופוליו של נכסים מניבים. מטרתי הנוכחית היא לעבור לבניינונים ולכן אני גם מוכרת דירות. כשאגיע ליעד אין בכוונתי למכור בכלל.
ועוד חומר למחשבה, מיעוט טרנזקציות, לעיתים מזומנות מעלה את שורת הרווח. ממש כמו בשוק ההון. מספר העסקאות לא בהכרח אינדיקציה לגריפת רווחים.

 

[רובי1]

יש פה שתי גישות:
1- רכישה במינוף מקסימלי, בהסתמך על כיוון השוק
2- רכישת נדל"ן כהשקעת ערך, במנותק מכיוון השוק. רמת מינוף נמוכה.

יש גישה שלישית, הסתמכות על תזרים מזומנים משכירות והחזקת הנכס לטווח ארוך. גם כן במנותק מכיוון השוק.

האם יוכלו יתר החברים המכובדים לענות כאן על שאלה פשוטה - כמה נכסים קניתם/מכרתם במצטבר בעשור האחרון, למטרת השקעה? שלא נגלה שכל הניסיון הוא בקניית דירה להשקעה בבאר שבע והשכרתה לזוג סטודנטים מסכנים (בלי לזלזל).

1. לא הבנתי מה ההבדל בין הדיון הזה לבין אינספור דיונים אחרים על שוק ההון שבו אנשים שהתחילו להשקיע לפני מספר חודשים מביעים את דעותיהם בשלל נושאים. ETF קונים כל שבוע? לא. קונים ומחזיקים לטווח ארוך ככל היותר. ה"ה לגבי דירה.
2. הניסיון שלי בנדל"ן אכן מועט מאוד, נכון אולי לומר שהוא כמעט לא קיים. התחלתי ללמוד את התחום לפני קצת יותר משנתיים, את דירתי הראשונה קניתי לפני שנה וחצי בערך. כיום יש לי שתי דירות בלבד, ומעתה אני מתכוון להשקיע יותר בשוק ההון.
מי שיעבור על התגובות שלי יראה שלא דיברתי מניסיון, כל אמירותי היו הצגת עקרונות ההשקעה שלי, שלא נוסחו מתוך ניסיון אישי, אלא תוצאה של למידה מניסיון של אחרים. אני שמח להציע את סגנון ההשקעה שלי ולשמוע מאחרים מה הם חושבים עליו. לא התיימרתי מעולם להציג עצמי כמשקיע גדול.

 

[רובי1]

המשכנתאות בארץ בחלקן מוצמדות למדד ולוח הסילוקין הפופלארי הוא שפיצר,

כתבת את זה כבר כמה פעמים. אז אני רוצה לומר שאין שום בעיה לקחת גם בארץ משכנתא שאינה צמודת מדד. לגבי לוח סילוקין, זה קיים רק בחלק מהבנקים בארץ, רק שאינני מבין מה אתה מרוויח בקרן שווה? אם אתה רוצה לגמור את ההלוואה מהר יותר פשוט תעלה את ההחזר החודשי.

 

[כסף_כסף]

יש גישה שלישית, הסתמכות על תזרים מזומנים משכירות והחזקת הנכס לטווח ארוך. גם כן במנותק מכיוון השוק.

1. לא הבנתי מה ההבדל בין הדיון הזה לבין אינספור דיונים אחרים על שוק ההון שבו אנשים שהתחילו להשקיע לפני מספר חודשים מביעים את דעותיהם בשלל נושאים. ETF קונים כל שבוע? לא. קונים ומחזיקים לטווח ארוך ככל היותר. ה"ה לגבי דירה.
2. הניסיון שלי בנדל"ן אכן מועט מאוד, נכון אולי לומר שהוא כמעט לא קיים. התחלתי ללמוד את התחום לפני קצת יותר משנתיים, את דירתי הראשונה קניתי לפני שנה וחצי בערך. כיום יש לי שתי דירות בלבד, ומעתה אני מתכוון להשקיע יותר בשוק ההון.
מי שיעבור על התגובות שלי יראה שלא דיברתי מניסיון, כל אמירותי היו הצגת עקרונות ההשקעה שלי, שלא נוסחו מתוך ניסיון אישי, אלא תוצאה של למידה מניסיון של אחרים. אני שמח להציע את סגנון ההשקעה שלי ולשמוע מאחרים מה הם חושבים עליו. לא התיימרתי מעולם להציג עצמי כמשקיע גדול.
.

אין הבדל, וזאת בדיוק הבעיה
אין בעיה בלהביע דעה
יש בעיה בלרשום את זה בשכנוע עצמי עמוק ובטחון עצמי מלא בכך שמה שאתה עושה זה נכון, על גבול המיסיונריות כמעט - וכל זה בלי לציין שבעצמך "גילית" את העולם הזה לפני חצי שנה. אם זר היה נכנס לפורום הזה, מקריאה של כמה שרשורים כאלה היה אפשר להניח שמתכתבים כאן מינימום אנשים שעוסקים עשרות שנים בנושא.
אני אישית הייתי מתבייש לרשום או לייעץ משהו למישהו (כן, גם אם למטה אני רושם DISCLAIMER כזה או אחר) על סמך ניסיון קצר, ומהצד זה פשוט נראה לי מגוכך. לא מכוון אישית כלפיך חלילה, זאת תופעה נפוצה כאן ובכלל בחברה הישראלית. יש אנשים שדוחפים את האני מאמין שלהם בכל תגובה, ולא משנה כמה קלוש הקשר של זה לנושא.
זה מתחבר לכך שאצלי ב LINKEDIN למשל כל בנאדם שני הוא יזם/מנכל/שותף מייסד/Cheif whatever של חברה שרק הוא שמע עליה

 

[yossik]

חברים יקרים,
בבקשה להצמד לנושא ולא לגלוש לפאן האישי.
תודה
יוסי

 

[אורי]

לסוגיית המשתתפים בדיון יש לי שני דברים לומר:

1. אם תיגש לווארן באפט, תלחץ את ידו, ותבקש עצה, והוא יענה לך שכדאי להשקיע במניה/מדד x, אתה כנראה תרוץ לקנות אותו. אם בשיחת חולין השרת שמנקה את חדר המדרגות בתחנה המרכזית ידבר איתך כשאתה ממתין לאוטובוס וילחש לך שממש ממש כדאי לקנות את אותה מניה/מדד x, כנראה תתעלם מהעצה. העצה אותה עצה בדיוק, אבל אמינות משיא העצה ונסיונו המוכח שונים, ולכן גם היחס שונה. אז אף אחד בפורום הזה הוא לא באפט, ואנחנו לא באמת מסתובבים ומנפנפים בתיקי ההשקעות שלנו, ולכן כל שנותר הוא לשפוט את הדברים לגופו של עניין. ואם אתה מנסה לשקול את משקלה של עצה/טענה/אמירה לפי דוברה ולא יודע על מי מדובר, פשוט אל תייחס לה משקל רב. זה עדיף על שימת חסמים לדיון וויכוח לגופו של אדם.
2. בשוק ההון כל שנדרש כדי לעשות השקעה הוא להחליט לעשות אותה וללחוץ על כפתור, והנה, פוף, רכשת מניה. נדל״ן עובד אחרת. אחרי שהחלטת לרכוש נכס שעומד בקריטריונים מסויימים אתה מחפש שווקים, מחפש נכסים, בודק נכסים פוטנציאליים, נושא ונותן, מחפש מימון ועוד ועוד שלבים שלוקחים זמן. הרכישה איננה מיידית ולכן אין לצפות לאותו מחזור כמו בשוק ההון. בנוסף, משקיע יכול לראות עצמו כמשקיע הנדל״ן בלשון הווה משום ששם הכסף שלו, ואלו הנכסים שהוא מחפש, וכך בנוי התיק שלו, גם אם הוא לא מבצע עשר עסקאות בשנה. אני לא רואה איך זה שונה ממי שפעם בשנה מאזן את התיק הפסיבי שלו ורואה עצמו בזמן הווה כמשקיע במדדים.

לשאלתך @doc29 , הנה כמה דוגמאות אמיתיות של נכסים. מידת הדיוק של המספרים היא כ-95% כי לא הלכתי לבדוק כל הוצאה במערכת ניהול החשבונות ועיגלתי קצת לנוחות. אבל הכל אמיתי. כל המספרים בדולר ארה״ב.

נכס ראשון: בית פרטי קטן עם שלושה חדרי שינה בעיר בינונית של כמליון איש. הבית נקנה משופץ ועם דייר. קניה מספק בשיחת טלפון בלי עבודת רגליים כמעט.
מכיר רכישה: 77,700
משכנתא: 62,160
הון עצמי: 19,800 (כולל עלות העסקה)

שכ״ד חודשי: 950
דמי ניהול 10%: (95)
תשלום משכנתא חודשי: (450) - כולל נאמנות למיסוי רכוש וביטוח
נטו חודשי: 405

שנתי: 4,860
תיקונים שנתי ~(500)
עלות החלפת דייר (600)
עלות נכס לא מושכר בין דיירים (כשבועיים): (450)
הוצאות שונות (עו״ד, רזרווה, עמלות בנק...): (310)
נטו שנתי: 3,000
תשואה נטו: 15% (התשואה איננה כוללת amortization ולא את רווח המס מכך שה-depreciation בשיעור של כ-2,300 שנתי מקטין את חבות מס ההכנסה לכמעט 0)

נכס שני: הלוואה לקבלן לבניית בית. כל הלוואה בסכום של כ-100,000 משולמת בסוף התקופה (בממוצע כ-3 עד 4 חודשים) עם 10% תשואה. כל העלויות הנלוות (עמלות העברה, תשלום לנאמן שמחזיק את הכסף וכו׳) הם על הקבלן. רווח נקי של 10%. ממוסה כרווח הון לטווח קצר בהתאם למדרגת המס.

נכס שלישי: משכנתא על בית חדש שנמכר לבעל בית. הקבלן מוכר לי את המשכנתא. המשכנתא היא בגובה של 75% מערך הבית ובפוזיציה ראשונה, כך שזה נכס נייר די בטוח. הנכס הוא בעיר של 8 מליון איש במדינה עם כלכלה צומחת שלא ממש נפגעה מהמשבר ויש לה מאזן הגירה חיובי וביקורי עבודה גדלים. הלווה משלם את עלות ה-servicing של המשכנתא (כלומר עלויות צד ג׳ שמקבל את התשלומים, שולח קבלות, ועושה העברות). המשכנתא היא ל-15 שנה (fully amortized). למשל:
משכנתא על 59,397 שמשלמת כל חודש 635.
תשואה: 10% (חלק מההחזר הוא הקרן).

מקווה שמספרים אלו עוזרים.

 

[הנועזת]

כס שלישי: משכנתא על בית חדש שנמכר לבעל בית. הקבלן מוכר לי את המשכנתא. המשכנתא היא בגובה של 75% מערך הבית ובפוזיציה ראשונה, כך שזה נכס נייר די בטוח. הנכס הוא בעיר של 8 מליון איש במדינה עם כלכלה צומחת שלא ממש נפגעה מהמשבר ויש לה מאזן הגירה חיובי וביקורי עבודה גדלים. הלווה משלם את עלות ה-servicing של המשכנתא (כלומר עלויות צד ג׳ שמקבל את התשלומים, שולח קבלות, ועושה העברות). המשכנתא היא ל-15 שנה (fully amortized). למשל:
משכנתא על 59,397 שמשלמת כל חודש 635.
תשואה: 10% (חלק מההחזר הוא הקרן).

מעניין...
לא בטוחה שהבנתי את נושא המשכנתא עד הסוף.
למה בעצם בעל הבית זקוק לך כאן.
הוא משלם לך יותר מערך המשכנתא, כי אין לו את האפשרות ללוות מהבנק?

 

[אורי]

מעניין...
לא בטוחה שהבנתי את נושא המשכנתא עד הסוף.
למה בעצם בעל הבית זקוק לך כאן.
הוא משלם לך יותר מערך המשכנתא, כי אין לו את האפשרות ללוות מהבנק?

בעל הבית לא יכול היה לקבל משכנתא מהבנק, מאיזו סיבה שהיא. הקבלן הוא זה שמכר לו את הבית והוא זה שנתן לו את ההלוואה (המשכנתא), מה שנקרא note origination או seller financing. עכשיו הקבלן מסתובב ומוכר את המשכנתא למשקיע, והוא מתמחר אותה (discounting) לתשואה של 10%. אחרת למה שהמשקיע יקנה? לבעל הבית שלא יכול לקבל משכנתא מהבנק זו האופציה לקנות בית, אלא אם כן הוא יכול לשלם מזומן, וכנראה שהוא לא יכול. אם עוד שנה הוא ימחזר את המשכנתא, אני אקבל את מלוא הסכום והוא יקבל ריבית נמוכה יותר כמו שבנק יודע להציע. זה די נפוץ ולא יוצא דופן. לפני כמה שנים ראיתי גם משכנתאות כאלו עליהן שילם בעל הבית 12% ואפילו, לא יאומן שמישהו חתם על זה, 16%.

 

[הנועזת]

בעל הבית לא יכול היה לקבל משכנתא מהבנק, מאיזו סיבה שהיא.

והבטוחות שלך לתשלום 75% מהבית? עשית לצורך העניין בדיקת שמאי וכו'...לדעת שאתה מכוסה?
מה הקלות שבה אתה מעמיד את הבית למכירה במקרה של אי תשלום?

 

[אורי]

והבטוחות שלך לתשלום 75% מהבית? עשית לצורך העניין בדיקת שמאי וכו'...לדעת שאתה מכוסה?
מה הקלות שבה אתה מעמיד את הבית למכירה במקרה של אי תשלום?

בטוחות: המשכנתא היא כמו רישום אזהרה בטאבו. אם התכוונת לאיך אני יודע שזה שווי הבית, אז תלוי. במקרה זה אני מכיר את השוק, את הבית, ואת הקבלן (בין השאר כי לפעמים השקעתי בבית זה קודם כמו בנכס השני, ואחר כך עברתי לזה השלישי). בבית שאני לא מכיר אפשר לעשות הערכת שמאי (appriasal) ולפעמים להסתפק בהליך קצת פחות מפורט שנקרא Broker Price Opinion, וכמובן שיש את העובדה שהבית נמכר בסכום הזה....
לגבי קלות העמדת הבית למכירה במקרה של אי תשלום (default), זה משתנה ממדינה למדינה כי אלו חוקים מקומיים. בקליפורניה, למשל, זה יכול לקחת חצי שנה ואפילו מספר שנים אם יש לבעל הבית עו״ד חלקלק. במדינות אחרות יש חוקים אחרים וזה בהחלט שיקול כשמחליטים היכן לקנות נכס שכזה. במקרה הספציפי הזה זו מדינה בה זה לוקח 30 עד 45 יום לפנות דייר שלא משלם (eviction) ולקיחת הבית מבעל בית שלא משלם יכולה לקחת אולי זמן כפול. יכול לעלות כמה מאות דולרים.

 

[רובי1]

נכס ראשון: בית פרטי קטן עם שלושה חדרי שינה בעיר בינונית של כמליון איש. הבית נקנה משופץ ועם דייר. קניה מספק בשיחת טלפון בלי עבודת רגליים כמעט.

אם אפשר כמה שאלות:
תשלום השכירות של הבית הזה, הוא 12% בערך לשנה.
האם זהו היחס בהרבה מקומות בארה"ב, או שאלו שכונות מסוימות מאוד?
במידה ואלו שכונות מסוימות, האם האוכלוסיה בשכונות אלו איכותית? (מבחינת מה שמעניין משקיע, כמובן. רמת הכנסה, מוסר תשלומים וכו').
האם הביקוש לדירות שכורות בשכונות אלו גבוה ויציב?
שאלה שניה: אם אינני טועה (ויתכן מאוד שכן) אדם שאינו גר בארה"ב לא יוכל לקבל משכנתא מבנק אמריקאי, זה נכון?

 

[הנועזת]

בארץ המנגנון הזה לא קיים, מעניין למה? הציעו לי לא מזמן איגוח של חוב נדל"ני...כמעט ולקחתי,בסופו של דבר היתה לי בעיה עם החברה.
רעיון לסטארט אפ...

 

[אורי]

אם אפשר כמה שאלות:
תשלום השכירות של הבית הזה, הוא 12% בערך לשנה.
האם זהו היחס בהרבה מקומות בארה"ב, או שאלו שכונות מסוימות מאוד?
במידה ואלו שכונות מסוימות, האם האוכלוסיה בשכונות אלו איכותית? (מבחינת מה שמעניין משקיע, כמובן. רמת הכנסה, מוסר תשלומים וכו').
האם הביקוש לדירות שכורות בשכונות אלו גבוה ויציב?
שאלה שניה: אם אינני טועה (ויתכן מאוד שכן) אדם שאינו גר בארה"ב לא יוכל לקבל משכנתא מבנק אמריקאי, זה נכון?

אני לא בטוח מה חישבת כשהגעת ל-12%. בכל מקרה הבית הזה הוא אכן בית טוב להשקעה עם תשואה מעל לממוצע. בעיר ובשכונה בה הוא נמצא הוא לא ממש יוצא דופן. אולי התשואה מעט טובה יותר מהסובבים אותו. שכונה איכותית להשכרה: דיירים מהמעמד הבינוני הנמוך או מעמד פועלים, צווארון כחול בעיקר, אך לא רק, עבודות יציבות. תשלום שכר הדירה לא עולה על שליש מההכנסה החודשית. בבתים מעט זולים יותר באותה שכונה עם שכ״ד של, נגיד, 750 יש שיהוקים במוסר התשלומים, אבל לא בעיות של ממש. זה הניסיון שלי. בארה״ב ניתן למצוא במקומות רבים (לא כל מקום) בתים להשקעה שעומדים ב״כלל האחוז האחד״: שכר הדירה החודשי הוא לפחות אחוז אחד ממחיר הקנייה. בית זה הוא השקעה טובה שביצועיה עולים על כלל זה.
לגבי השאלה השנייה, תלוי. בשנים האחרונות זה היה בלתי אפשרי. גם אז זה לעתים היה אפשרי בהלוואות פרטיות, נגיד 8% לעשר שנים. אבל נראה שאפשרות המשכנתא לזרים חוזרת. גם אז התנאים אולי יהיו שונים מעט, למשל משכנתא רק על 60% ולא 80% כמו לאמריקאים. בבית זה, אם לא היית משלם משכנתא, מכיר הקנייה היה בערך 79,000, ושכ״ד חודשי היה גבוה בערך ב-300 (ההפרש הוא למסים וביטוח), מה שמניב היה תשואה של למעלה מ-11%, בהחלט יפה. נראה לי שלכיוון לתשואה של כ-10% cash on cash זה בהחלט סביר לנכס שכזה.

 

[רובי1]

אני לא בטוח מה חישבת כשהגעת ל-12%.

נכון טעיתי בחישוב.

בעיר ובשכונה בה הוא נמצא הוא לא ממש יוצא דופן.

תודה רבה.
לחדד את השאלה, כדי למצוא את האזורים הללו צריך לחפש הרבה? הם נדירים? מה הסיכוי של משקיע ישראלי לזהות שכונה כזו ולקנות בית כזה (נגיד באמצעות חברה או לטוס לשם)?