פתיחת סכום העסקה בשלב הטיוטות

[barsese]

היי,
האם מקובל, ואם לא מקובל - האם סביר, לפתוח את סכום העסקה במהלך הטיוטות, כשנתוני השוק משתנים ללא הרף.
אגח מדינה 20 שנה הגיע אתמול ל3.8%, והקלצ 20 עלה ל4.4%. עליה חדה בשבוע שבועיים האחרונים.
בקיצור, העסקה מאד התייקרה, ומן הסתם גם באיזורי ביקוש יהיו פחות קונים.
בקיצור, האם סביר לבקש לפתוח את המומ?

תודה

 

[גרהם]

היי,
האם מקובל, ואם לא מקובל - האם סביר, לפתוח את סכום העסקה במהלך הטיוטות, כשנתוני השוק משתנים ללא הרף.
אגח מדינה 20 שנה הגיע אתמול ל3.8%, והקלצ 20 עלה ל4.4%. עליה חדה בשבוע שבועיים האחרונים.
בקיצור, העסקה מאד התייקרה, ומן הסתם גם באיזורי ביקוש יהיו פחות קונים.
בקיצור, האם סביר לבקש לפתוח את המומ?

תודה

לא מקובל, אבל ראיתי לא מעט עסקות (לאו דווקא דירות) שהתפוצצו אחרי הסכמה על מחיר בגלל קשיי מימון של הקונה, כך שאם תציג זאת כך, ייתכן שהמוכר יעדיף להוריד במחיר מאשר לחפש קונה אחר.

 

[half-solid]

הכל סביר, בהנחה שבסוף יהיה מקובל על שני הצדדים.
עד שלא חותמים, לא חותמים.

 

[twister]

דעתי בלבד:
אין מקובל ולא מקובל, כל עוד לא חתמת על כלום אתה לא שבוי של אף אחד.
אם מחיר העסקה לא נראה לך ולא מדובר על 10k למעלה או למטה, תפתח את עניין המחיר שוב, רק קח בחשבון שכנראה תצטייר כאדם פחות רציני בעיני המוכר.

 

[גרהם]

אין מקובל ולא מקובל, כל עוד לא חתמת על כלום אתה לא שבוי של אף אחד.

זו עמדה נחרצת מדי. משפטית, בהחלט תתכן עילת תביעה כלפי מי שלא חתם על הסכם.

 

[האזרח הקטן]

כשהמחירים שברו שיאים כל יום, פורסמו כתבות על מוכרים שבזמן הטיוטות ביקשו להקפיץ מחיר או לפוצץ עסקה.
אם התנאים החיצוניים הופכים אותה לפחות משתלמת, לדעתי זה סביר לבקש שיפור של תנאי העסקה. קח אבל בחשבון שזה גם מתכון לפיצוץ עסקאות.

 

[barsese]

כשהמחירים שברו שיאים כל יום, פורסמו כתבות על מוכרים שבזמן הטיוטות ביקשו להקפיץ מחיר או לפוצץ עסקה.
אם התנאים החיצוניים הופכים אותה לפחות משתלמת, לדעתי זה סביר לבקש שיפור של תנאי העסקה. קח אבל בחשבון שזה גם מתכון לפיצוץ עסקאות.

ולדעתך נכנסנו לטריטוריה שבה בעלי הדירות יהיו פחות בטוחים בעצמם?
לתחושתי, במיוחד באיזור ת"א, ר"ג וגבעתיים, יהיה קשה מאד למצוא קונים במחירים של החודשים האחרונים. רוב אלו ששמעתי שמתקדמים לכיוון טיוטות בונים על משכנתאות של 1.5-2 מליון לפחות, כרגע זה נראה לא סביר.

זו עמדה נחרצת מדי. משפטית, בהחלט תתכן עילת תביעה כלפי מי שלא חתם על הסכם.

הטיוטות בשלב התחלתי מאד, למעשה אפילו לא הועברה טיוטה ראשונה

לא מקובל, אבל ראיתי לא מעט עסקות (לאו דווקא דירות) שהתפוצצו אחרי הסכמה על מחיר בגלל קשיי מימון של הקונה, כך שאם תציג זאת כך, ייתכן שהמוכר יעדיף להוריד במחיר מאשר לחפש קונה אחר.

זה די הגיוני, בהנחה שכל שבוע שעובר הופך את גיוס ההון לקשה יותר

 

[אורי ג.]

עד שלא חותמים, לא חותמים.

אין מקובל ולא מקובל, כל עוד לא חתמת על כלום אתה לא שבוי של אף אחד.

אתם טועים, ממש אין צורך בחתימה בשביל שחוזה יהיה תקף, גם לא במקרקעין.
יש אינספור פסיקות על זה.

הטיוטות בשלב התחלתי מאד, למעשה אפילו לא הועברה טיוטה ראשונה

זה סיפור אחר, כנראה שאין בעיה לסגת אבל עדיף לדבר עם העו"ד שלך.

 

[Therealdeal]

אתם טועים, ממש אין צורך בחתימה בשביל שחוזה יהיה תקף, גם לא במקרקעין.
יש אינספור פסיקות על זה.

יכול לפרט? מתי בהליך ההתקשרות השיח הופך למחייב?

 

[eliRan_]

אגח מדינה 20 שנה הגיע אתמול ל3.8%, והקלצ 20 עלה ל4.4%.

אתה עובד עם יועץ משכנתאות?
היום קיבלתי הצעה ראשונית (לפני כל נסיון מכרז) עם ריביות טובות יותר - למשל קלצ 4.1% (זה עדיין ממש יקר )

 

[שמירצוצקה]

קלצ 4.1%

המספר הזה קצת חסר משמעות ללא הנתונים הנוספים. הקל"צ יכול לנוע היום בין קידומת 3 ל-5, תלוי בנסיבות.

לנושא השרשור - הזמן בין הסיכום הראשוני לחתימת החוזה הוא הכי קריטי, המתווכים יודעים "להכות בברזל בעודו חם" בפרק זמן זה.

 

[סולידי]

יכול לפרט? מתי בהליך ההתקשרות השיח הופך למחייב?

למיטב ידיעתי מרגע ששני הצדדים הסכימו על מחיר.
בעבר פרסמתי דירה של הורי, והפרסום נשאר גם בזמן הטיוטות. העו"ד של הצד השני פנה אלי והציע לי שאפנה אל העו"ד שלנו שיסביר לי מדוע עלי להסיר את הפרסום. העו"ד שלנו אישר שאכן עלי להוציא את הדירה מהשוק.

 

[barsese]

אתה עובד עם יועץ משכנתאות?
היום קיבלתי הצעה ראשונית (לפני כל נסיון מכרז) עם ריביות טובות יותר - למשל קלצ 4.1% (זה עדיין ממש יקר )

עובד עובד,

המספר הזה קצת חסר משמעות ללא הנתונים הנוספים. הקל"צ יכול לנוע היום בין קידומת 3 ל-5, תלוי בנסיבות.

לנושא השרשור - הזמן בין הסיכום הראשוני לחתימת החוזה הוא הכי קריטי, המתווכים יודעים "להכות בברזל בעודו חם" בפרק זמן זה.

מה הכוונה?

 

[גרהם]

יכול לפרט? מתי בהליך ההתקשרות השיח הופך למחייב?

למיטב ידיעתי מרגע ששני הצדדים הסכימו על מחיר.

תתכן עילת תביעה גם אין חוזה מחייב.
למשל, במקרה של ניהול משא ומתן שלא בתום לב.

 

[אורי ג.]

יכול לפרט? מתי בהליך ההתקשרות השיח הופך למחייב?

איני עו"ד, יש מבחנים שונים ומשונים לכך ובסוף השופט מחליט.

למיטב ידיעתי מרגע ששני הצדדים הסכימו על מחיר.

ממש לא.

 

[האזרח הקטן]

ולדעתך נכנסנו לטריטוריה שבה בעלי הדירות יהיו פחות בטוחים בעצמם?

עדיין לא הגענו למצב שבעלי דירות מרגישים חוסר ביטחון. אם כבר אז להיפך.

לתחושתי, במיוחד באיזור ת"א, ר"ג וגבעתיים, יהיה קשה מאד למצוא קונים במחירים של החודשים האחרונים. רוב אלו ששמעתי שמתקדמים לכיוון טיוטות בונים על משכנתאות של 1.5-2 מליון לפחות, כרגע זה נראה לא סביר.

מה הכוונה לא סביר? אני מכיר גם אנשים שלוקחים 3 מיליון משכנתא על דירה של 5 מיליון, וזה לא רק בתל אביב-רמת גן. לא ש1.5-2 זה סכום מבוטל, ורוב הציבור לא יכול לקחת סכומים כאלו, אבל גם לא חסר אנשים שכן יכולים.

 

[פשוט]

לפני כארבעים ומשהו שנה מכר שלי פוצץ עסקה במעמד החתימה לאחר שהמוכר אמר לו שהולך להיות פיחות (אז זה היה בשליטת הממשלה)

 

[גרהם]

לפני כארבעים ומשהו שנה מכר שלי פוצץ עסקה במעמד החתימה לאחר שהמוכר אמר לו שהולך להיות פיחות (אז זה היה בשליטת הממשלה)

חבל שהוא לא קרא את המגה שרשור על הגידור

 

[פשוט]

חבל שהוא לא קרא את המגה שרשור על הגידור

להיפך הוא הרוויח מלא כסף

 

[barsese]

עדיין לא הגענו למצב שבעלי דירות מרגישים חוסר ביטחון. אם כבר אז להיפך.

מה הכוונה לא סביר? אני מכיר גם אנשים שלוקחים 3 מיליון משכנתא על דירה של 5 מיליון, וזה לא רק בתל אביב-רמת גן. לא ש1.5-2 זה סכום מבוטל, ורוב הציבור לא יכול לקחת סכומים כאלו, אבל גם לא חסר אנשים שכן יכולים.

לי יש תחושה, שלפחות במרכז, הרבה יותר קשה להם לקבל את ההצעות שקיבלו לפני חודשיים, ונראה שאפקט הזמן, שעבד לטובתם עד לא מזמן, קצת השתנה