מחיר למשתכן ונדלן בכלל

[Fitch]

@Rachel מימון של כ-50%, בהחזר של פחות מ-20 שנים, עם החזר של כ-25% מהשכר

 

[בת העמק]

נכון. אתנסח מחדש:
"בת העמק, לא ידעתי שאת מהתומכים בפליטת גזי חממה."

אני גם מעשנת כבדה... החיים מורכבים יותר מהאידיאולוגיה השמאלנית-יפת נפש שלי. וצריך גם באלאנס

לנסוע שעה לכל כיוון נראה לי סיוט, במיוחד בדרכים מתפתלות ומדבריות ללא תאורה.

תענוג ענק!! רק שאצלי זה היה בכבישים צרים והרריים בצפון. כל בוקר הייתי מברכת על מזלי המופלא שהביא אותי לטייל בנופים קסומים כאלה בדרך לעבודה במקום בפקק מסריח על כביש 4 נתיבים במרכז.

 

[yossik]

תענוג ענק!! רק שאצלי זה היה בכבישים צרים והרריים בצפון. כל בוקר הייתי מברכת על מזלי המופלא שהביא אותי לטייל בנופים קסומים כאלה בדרך לעבודה במקום בפקק מסריח על כביש 4 נתיבים במרכז.

+1

 

[Rachel]

@Fitch , בעיני זה ניראה קצת שמרני. האם רק בעיני?
האיזו מידה אתה מעריך שמדובר בנכס מסוכן? (נניח בסקאלה שבין 0 ל 10, כש 10 זה הנכס המסוכן ביותר)
או שאולי הסיבה איננה בסיכון בנכס אלא בעובדה שהוא ממונף?

אשמח להבין קצת יותר את השיקולים קביעה זו...
במחשבה שניה, ניראה לי שכבר דיברנו על זה:
50% מימון - לא יותר מידי
עד 20 שנה - תכנון לטווח סביר
עד 25% מהשכר - לא להיחנק על המשכנתא.

סוג של אמירה: תקנו דירה, בסדר, אבל אל תתאבדו עליה... האם אני בכיוון?

@אורי @אורי ג. @רוני @סנופי @c881 - אולי יש לכם תובנות בענין?

 

[Fitch]

@Fitch , בעיני זה ניראה קצת שמרני. האם רק בעיני?

יכול להיות.
שאלת איך היינו מחשבים, וכך אני מחשב. יכול להיות שמישהו מחשב אחרת.
גם אם תעשי חשבון וייצא לך 51% ו21 שנים ו26% ותחליטי שזה מקובל עלייך, זה גם בסדר.

כל סימן V בצ'ק ליסט הזה מרחיק אותך מ"התאבדות" על הדירה.

[בכל מקרה לא הייתי מסכים על משכנתא עם מח"מ שמתקרב ל20 שנים (כלומר להתפשר על אחוז מימון והחזר עוד ניתן...)]

 

[מתכנת]

השרשור הזה הולך לכיוונים מענינים, אולי אפשר לפצל ממנו שרשור נפרד בנוגע ל'האם יש מחסור בדירות בישראל' או משהו דומה.
עד שמישהו מההנהלה ( @yossik ? @מתכנת ? @adamshalev ? מישהוא אחר?) ירים את הכפפה, אני אשמח לחזור ולדון בנושא לשמו התכנסנו כאן:

אני נוטה לחלק בין 2 סוגי שרשורים:
1. נושאים אינפורמטיביים קונקרטיים, לדוגמה: מס ירושה, חשבון פטור עם דמי ניהול, פנסיה VS גמל, אופן הפעולה של מכשירי השקעה שונים, השוואות צרכניות למיניהם וכד'
2. דיונים תיאורטיים/דעות/פוליטיקה וכד', לדוגמה: מה יעלה בגורל מחירי הנדלן, מה תהיה ההשפעה של הברקזיט והבחירות בארה"ב על הכלכלה ושוק ההון, תפקידו של בג"צ וכד'.
אופיין של דיונים אלו שיתגלגלו וכל כמה עמודים יתחלף הנושא אם הנושא מתגלגל באופן טבעי ולא נחטף איכשהו לא רואה סיבה למיין כדי לשמור בכח על נושא אחיד.
לעומת זאת נושאים מהסוג הראשון, הינם אוצר בלום של ידע בפרט עבור ניקים חדשים וגם עבורי כאשר חוזר לבדוק לעומק/לחפש התייחסות בנושא מסוים, דיון כזה שסוטה מהנושא זה פשוט חבל ולכן מתשתדל לעשות סדר.

השרשור הנוכחי התחיל אמנם בנושא מהותי לגבי היתרונות וחסרונות של תכנית מחיר למשתכן אך איכשהו חמק וזלג למגוון נושאים אחרים.
הבעיה עם זה שבהודעה אחת מישהו מגיב על 3 נושאים שונים ואז זה סיוט לפצל ולתקן את הציטוטים להודעה שלו.
אם את סבורה שניתן לפצל את השרשור הנוכחי שרצף הקריאה יישאר סביר תשלחי לי מספרי הודעות או טווחים ולאן להעביר (אגב, יש שרשור פעיל מקביל
בועת נדל''ן)

 

[אורי ג.]

@אורי @אורי ג. @רוני @סנופי @c881 - אולי יש לכם תובנות בענין?

התובנות שלי הם די פשוטות.
אחוז המימון לא רלוונטי אלא היכולת לעמוד בו + מקדמי ביטחון ראויים.

עד 25% מהשכר - לא להיחנק על המשכנתא.

ואם אני מרוויח 100K ש"ח בחודש? ואם יש לי הון של 10M אבל אין לי משכורת? אני לא אוהב את כללי האצבע האלה כי אני לא אצבע.

 

[הנועזת]

@Fitch , בעיני זה ניראה קצת שמרני. האם רק בעיני?
האיזו מידה אתה מעריך שמדובר בנכס מסוכן? (נניח בסקאלה שבין 0 ל 10, כש 10 זה הנכס המסוכן ביותר)
או שאולי הסיבה איננה בסיכון בנכס אלא בעובדה שהוא ממונף?

אשמח להבין קצת יותר את השיקולים קביעה זו...
במחשבה שניה, ניראה לי שכבר דיברנו על זה:
50% מימון - לא יותר מידי
עד 20 שנה - תכנון לטווח סביר
עד 25% מהשכר - לא להיחנק על המשכנתא.

סוג של אמירה: תקנו דירה, בסדר, אבל אל תתאבדו עליה... האם אני בכיוון?

@אורי @אורי ג. @רוני @סנופי @c881 - אולי יש לכם תובנות בענין?

כן חשוב לבחון את הפרמטרים שהצבת, אבל החישוב הפשוט של תזרים המזומנים שיהיה לך כתוצאה מהרכישה הוא החשוב פה.
בעייני אין טעם ברכישה של נכס אם אין לו תשואה חיובית אחריי הוצאות משכנתא, ובאפר המעריך עליית ריבית עתידית. המטרה בעייני היא רכישת נכס ולא התחייבות.

 

[מתכנת]

אני לא אוהב את כללי האצבע האלה כי אני לא אצבע.

כללי אצבע נועדו למצבים קלאסיים,
במקרה לא קלאסי (כמוך) כלל האצבע מתחלף במשהו ספציפי יותר:

אחוז המימון לא רלוונטי אלא היכולת לעמוד בו + מקדמי ביטחון ראויים.

לאנשים יש לעיתים הערכת יתר לגבי היכולת שלהם לעמוד במימון ופירעון שלו. (מדבר על קלאסי, לא מיוחדים כמוך)

 

[אורי ג.]

לאנשים יש לעיתים הערכת יתר לגבי היכולת שלהם לעמוד במימון ופירעון שלו. (מדבר על קלאסי, לא מיוחדים כמוך)

אז שילכו ליעוץ. אין נוסחה לנכון או לא נכון לדעתי.

 

[רוני]

@Fitch , בעיני זה ניראה קצת שמרני. האם רק בעיני?
האיזו מידה אתה מעריך שמדובר בנכס מסוכן? (נניח בסקאלה שבין 0 ל 10, כש 10 זה הנכס המסוכן ביותר)
או שאולי הסיבה איננה בסיכון בנכס אלא בעובדה שהוא ממונף?

אשמח להבין קצת יותר את השיקולים קביעה זו...
במחשבה שניה, ניראה לי שכבר דיברנו על זה:
50% מימון - לא יותר מידי
עד 20 שנה - תכנון לטווח סביר
עד 25% מהשכר - לא להיחנק על המשכנתא.

סוג של אמירה: תקנו דירה, בסדר, אבל אל תתאבדו עליה... האם אני בכיוון?

@אורי @אורי ג. @רוני @סנופי @c881 - אולי יש לכם תובנות בענין?

מומלץ לבצע בדיקה שנקראת סטרס טסט, תוסיפי לנתוני הריבית הקיימים עוד 2% או 3% ותראי האם אתם עדיין עומדים בעלויות החודשיות של המימון, כשמתחייבים לטווח ארוך החוסר וודאות גדול יותר, פיטורים, עבודה פחות מכניסה, עלייה של הריבית במסלול של ריבית משתנה, הצמדה למדד, הרחבת המשפחה....

 

[Rachel]

החישוב הפשוט של תזרים המזומנים שיהיה לך כתוצאה מהרכישה הוא החשוב פה.

רק רוצה להבין קצת יותר: חישוב תזרים המזומנים כתוצאה מהרכישה מושפע, בעיקר, בסך ההון העצמי המוקדש לצורך מטרה זו. האין זו הטיה בהשוואה בין אלטרנטיבות השקעה?
אני שנסה להסביר באמצעות דוגמא למה אני מתכוונת:
הנחות: רכישת דירה ב1M, הכ' מהשכרת דירה 3K לחודש, כלומר 36K לשנה.
חלופה א': הון עצמי 500K. החזר חדשי למשכנתא 2,500, יתרה של 500 ש"ח פר חודש, או 6,000 ש"ח לשנה.
חלופה ב': הון עצמי 300K. החזר חדשי למשכנתא 3,500 - כלומר יש להוסיף 500 ש"ח פר חודש או 6,000 ש"ח לשנה.

האם, לדעתך, חלופה א' הינה השקעה כדאית יותר? אבל שיעור התשואה ב-2 המיקרים הינו 3.6%.
לצורך הענין, אפשרי בחלופה ב' להשקיע 200K בנכסים בעלי תוחלת תשואה הצפויה להיות יותר מ3.6%.
למה חלופה א' כדאית יותר?

 

[הנועזת]

רק רוצה להבין קצת יותר: חישוב תזרים המזומנים כתוצאה מהרכישה מושפע, בעיקר, בסך ההון העצמי המוקדש לצורך מטרה זו. האין זו הטיה בהשוואה בין אלטרנטיבות השקעה?
שאלה מדוייקת, כשבאים לבחון השקעה נדל"ן
אני שנסה להסביר באמצעות דוגמא למה אני מתכוונת:
הנחות: רכישת דירה ב1M, הכ' מהשכרת דירה 3K לחודש, כלומר 36K לשנה.
חלופה א': הון עצמי 500K. החזר חדשי למשכנתא 2,500, יתרה של 500 ש"ח פר חודש, או 6,000 ש"ח לשנה.
חלופה ב': הון עצמי 300K. החזר חדשי למשכנתא 3,500 - כלומר יש להוסיף 500 ש"ח פר חודש או 6,000 ש"ח לשנה.

האם, לדעתך, חלופה א' הינה השקעה כדאית יותר? אבל שיעור התשואה ב-2 המיקרים הינו 3.6%.
לצורך הענין, אפשרי בחלופה ב' להשקיע 200K בנכסים בעלי תוחלת תשואה הצפויה להיות יותר מ3.6%.
למה חלופה א' כדאית יותר?

שאלה מדוייקת שמכניסה משתנה נוסף למשוואה והוא התשואה. כמו שציינתי בפוסט האחרון בנושא רכישת דירות למגורים ולהשקעה("קריאת תיגר...") לדעתי תשואת המינימום בסביבת הריבית הנוכחית חייבת להיות באיזור 4-4.5 אחוז לפחות! אם אלו המשתנים ..אז התשובה לשאלתך היא תשובה א'.

 

[katon]

בשביל שיהיה לך יותר קל להבין את זה, תדמייני שאין משכנתא. את קונה הכל בהון עצמי.
השכירות היא לא "כסף לפח", כי בזכותה יכולת להשקיע במשהו אלטרנטיבי (שוק ההון) את ההון העצמי שלא השקעת בדירה והוא מניב לך תשואה.

עכשיו אם את מכניסה למשוואה משכנתא, זה מסתבך. אבל אז את צריכה לקחת בחשבון שבעצם לקחת הלוואה. לכן עכשיו ההשוואה היא לזה שיכולת לקחת הלוואה ואותה להשקיע במשהו אלטרנטיבי (שוק ההון) שיניב לך תשואה.
זה מופשט קצת כי הלוואה של משכנתא קצת שונה מהלוואה אחרת בריבית, בסוג, ובאופק.. אבל זה בגדול הרעיון.

אם שנים לא השקעתי בשילמתי שכירות אז זה סוג של זריקת כסף.
אני התחלתי להשקיע לפני שנתיים

 

[רובי1]

האם, לדעתך, חלופה א' הינה השקעה כדאית יותר? אבל שיעור התשואה ב-2 המיקרים הינו 3.6%.

הכל תלוי בעלות המימון ובתשואה שתקבלי על שאר הכסף (בחלופה ב').

 

[קפה שחור]

אז זה סוג של זריקת כסף.

אני מעדיף להשתמש בביטוי "הוצאה"

 

[katon]

חלק מהמשכנתא שלי הוא ל30 שנה וחלק אחר הוא ל25. ועדיין, אנחנו מתכננים תוך 5 שנים לחסלה.

עדיף אתמול. השאלה אם יש 40% הון עצמי או לא.

כללי אצבע.
משכנתא ארוכה מ15-16-17 שנים, גוררת ריביות גבוהות מלכתחילה ואפקט ריבית דה-ריבית משמעותי אשר הופך את הרכישה ללא כדאית.
החזר של 25% מההכנסות מאפשר גמישות ופרעון מהיר יותר בעתות של ריבית עולה.
50% מימון זה סתם מנח למשכנתא סבירה עם ריביות סבירות. גם 45-60% יכול להיות בסדר. מעל 60% בעייתי.

אפשר לקבל הסבר למה מעל 60 % זה בעייתי ?

 

[אורי ג.]

אפשר לקבל הסבר למה מעל 60 % זה בעייתי ?

הריבית יקרה יותר באחוז מימון של מעל 60%.

 

[katon]

הריבית יקרה יותר באחוז מימון של מעל 60%.

אוקי, חשבתי שהכוונה היתה עם הון עצמי של מעל 60 אחוז זה בעייתי

 

[Rachel]

טוב, אני קצת מעדכנת, שעת הש' מתקרבת.
חשבנו וחישבנו. הסכום בו מתאים לנו לקנות נמצא קצת מתחת לחציון של הדירות בפרוייקט. מבחינת המקום שלנו בבחירה אנחנו קצת אחרי 80% מהאנשים.
בינתיים אנשים מבטלים ואנחנו מתקרבים לכיוון מקום טוב קצת אחרי האמצע...
איך שזה נראה עכשיו - סיכוי גבוה שלא תישאר דירה במחיר שהגדרנו לעצמנו.
האם נוותר? האם נתאבד (כלכלית)? ימים יגידו...

מחשבה לבינתיים:
שתי אפשרויות קיצוניות יכולות להתרחש, לדעתי
1. אנחנו מתאמצים לרכוש מעל למחיר שחישבנו כנכון לנו. עוד 5 שנים - מחיר הדירות ירד. אנחנו נשארים עם התחייבות גדולה לבנק ולא מצליחים למכור את הדירה כי כולם במחיר למשתכן מנסים למכור באותו המועד. ההשלכה על עתידנו הפיננסי עלולה להיות קטלנית.
2. אנחנו מוותרים. עוד 5 שנים - מחיר הדירות עלה. אנחנו משלמים שכירות מתנפחת אבל בינתיים ההון העצמי שלנו עובד קשה בשבילנו בשוק ההון. אנחנו מתבאסים שלא ניצלנו את ההזדמנות וממשיכים 'לזרוק כסף לפח' על שכירות. לא נעים אבל לא נשמע לי כמו קטסטרופה.
איזה התרחשות, לדעתכם, סבירה יותר? כיצד ניתן לכמת את הסיכוי/ סיכון בין 2 החלופות?

הערה: כמובן שבפועל יש 4 חלופות:
1. קנינו - והמחיר עלה
2.קנינו - והמחיר ירד
3. ויתרנו - והמחיר עלה
4. ויתרנו - והמחיר ירד

באפשרויות 1 ו-4 אנחנו מרוויחים. השאלה כמה מפסידים ב2 וב-3...