לבטים לקראת כניסה לעסקי הנדל"ן

[המהנדל]

היי לכולם,

לקראת סוף ההריון והמחשבה על העתיד, התחלנו ליטות לחיוב להשקעה בנדל"ן.
החלטה שלדעתי לא פשוטה בתור חנון מופנם, שמשקיע את כספו רק בשוק ההון ב9 השנים האחרונות, אך התמריצים בעד השקעה זו גרמו לנו ליטות לחיוב: בעבור רכישת דירה בארץ, נקבל סכום השווה כ450-500K במתנה מהמשפחות שלנו. כמובן שהפוסט האחרון והפטור ממס על הכנסה משכירות גם עזרו.

מבחינת תקציב, אנו מעוניינים שרוב נכסינו ישארו בשוק ההון.
בנוסף על ה450K שנקבל במתנה, אנו מחזיקים כיום עוד כ200K המיועדים למטרה זו, כך שסך הכל ההון הפנוי לצורך ההשקעה הוא 650K, כאשר אנחנו לא רוצים שמחיר הדירה הכולל יעבור את רף המס.
סכומים אלו עדיין ישאירו אותנו עם כ1M מושקעים בשוק ההון. כספים אלו, בתוספת הגמישות שלנו וקרן חירום בגובה 50K צפויים לספק עבורנו את הבטחון הכלכלי בעת משבר.
האופציות שחשבנו עליהן הם:

דירה להשקעה בירושלים - על תוואי דרך חברון (ציר תחבורה ראשי + רכבת קלה בעתיד). יתרון ביתיות

דירה להשקעה בעכו - התוכנית נגנזה לאחר האירועים האחרונים, כמו גם לאור תנופת הבנייה בעיר. יתרון ביתיות

דירה להשקעה בחיפה והקריות - ישנן המון אופציות (סטודנטים, פינוי בינוי, משפחות במנעד סוציואקונומי רחב). יתרון ביתיות

דירה להשקעה בהרצליה - במהלך ירח הדבש שלנו טיילנו גם בהרצליה ואפשר לומר שהתאהבנו בעיר. ישנה תוכנית להכפלת גודל העיר בעשור הקרוב + פרויקט פינוי בינוי נרחב.

אנחנו מתכננים התקרב למשפחתה של אשתי בצפון לכמה שנים הקרובות (חסכון פוטנציאלי אדיר בעלויות), ולכשהילדים יגיעו לגיל בית ספר לעבור לגור באיזור בו החינוך יותר טוב. ב5-7 שנים הללו המון דברים יכולים להשתנות ולכן הגמישות מאוד חשובה לנו ואיננו מעוניינים לרכוש דירה למגורים לזמן הזה.

אשמח לקבל אבחנה האם אנחנו בכיוון הנכון ואיך ניתן להתקדם מכאן.

תודה רבה לעוזרים ושנה טובה! ​

 

[האזרח הקטן]

אני עובר תהליך דומה בחודשים האחרונים - עד כה הייתי מושקע 100% במניות והתחלתי להתעניין בנדל"ן להשקעה. המטרה שלי היא לא להכות את התשואה בבורסה אלא להכניס לתיק רכיב לא קורלטיבי לשוק ההון. גם הידיעה שהאוכלוסיה בישראל רק גדלה כל הזמן וקצב בניית הדירות החדשות נמוך מהגידול בביקוש, בשילוב עם הטבות המס הופכות מבחינתי את הרעיון של דירה להשקעה לרעיון טוב.

בנוסף על ה450K שנקבל במתנה, אנו מחזיקים כיום עוד כ200K המיועדים למטרה זו, כך שסך הכל ההון הפנוי לצורך ההשקעה הוא 650K, כאשר אנחנו לא רוצים שמחיר הדירה הכולל יעבור את רף המס.​

לאיזה מס אתה מתייחס? מס רכישה?

אנחנו מתכננים התקרב למשפחתה של אשתי בצפון לכמה שנים הקרובות (חסכון פוטנציאלי אדיר בעלויות), ולכשהילדים יגיעו לגיל בית ספר לעבור לגור באיזור בו החינוך יותר טוב. ב5-7 שנים הללו המון דברים יכולים להשתנות ולכן הגמישות מאוד חשובה לנו ואיננו מעוניינים לרכוש דירה למגורים לזמן הזה.​

גם אם תרכשו דירה למגורים תוכלו בהמשך להשכיר / למכור אותה ולעבור לגור היכן שתרצו.

 

[רוני]

אשמח לקבל אבחנה האם אנחנו בכיוון הנכון ואיך ניתן להתקדם מכאן

היי

במידה ולא נעזרים בגורם חיצוני לצורך ניהול הנכס להשקעה, זה יתרון לקנות נכס בקרבת אזור המגורים.

אני מניח שתעזרו במימון, חשוב להיות זהירים, יש להקפיד שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסות נטו,
מומלץ לדאוג לקופת חירום,
לקנות נכס במיקום הפונה לשוכרים פוטנציאליים איכותיים.

נכסים עד לשווי של 1.8 מיליון ש"ח, יניבו שכירות פטורה ממס.

 

[yossik]

חשוב להיות זהירים, יש להקפיד שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסות נטו

+1

 

[drx]

דירה להשקעה בירושלים - על תוואי דרך חברון (ציר תחבורה ראשי + רכבת קלה בעתיד). יתרון ביתיות

לדעתי גם יש דיבור שם על פינוי בינוי. יכולה להיות אופציה טובה.

אנחנו מתכננים התקרב למשפחתה של אשתי בצפון לכמה שנים הקרובות (חסכון פוטנציאלי אדיר בעלויות), ולכשהילדים יגיעו לגיל בית ספר לעבור לגור באיזור בו החינוך יותר טוב. ב5-7 שנים הללו המון דברים יכולים להשתנות ולכן הגמישות מאוד חשובה לנו ואיננו מעוניינים לרכוש דירה למגורים לזמן הזה.

זה נשמע לכם אולי טוב עכשיו אבל
1. בית ספר זה רחוק, תבדוק איך הגנים במקום אליו אתם עוברים.
2. יתכן ויהיה לכם קשה לותר על קרבה להורים במידה והם עוזרים עם הילדים.

 

[המהנדל]

אני עובר תהליך דומה בחודשים האחרונים - עד כה הייתי מושקע 100% במניות והתחלתי להתעניין בנדל"ן להשקעה. המטרה שלי היא לא להכות את התשואה בבורסה אלא להכניס לתיק רכיב לא קורלטיבי לשוק ההון. גם הידיעה שהאוכלוסיה בישראל רק גדלה כל הזמן וקצב בניית הדירות החדשות נמוך מהגידול בביקוש, בשילוב עם הטבות המס הופכות מבחינתי את הרעיון של דירה להשקעה לרעיון טוב.

החזקת נכס פיזי דווקא מלחיצה אותי. מנגד, אנו מסתכלים על רכישת דירה בארץ לא כהשקעה (במיוחד לא כזו למגורים) אלא כגידור כנגד סעיף ההוצאה העיקרי שלנו כיום - מגורים.

הבעיה שלי היא שאני לא יודע איך להתקדם לאחר שמצאתי מספר אפשרויות. מה אתה ממליץ?

לאיזה מס אתה מתייחס? מס רכישה?

מס רכישה. ההנחה שלי היא שההכנסה משכירות לא תעלה על 5070 ש"ח באיזורים בהם אנו מחפשים, אם כי אולי אתבדה.
בכללי, אנחנו לא נרגיש בנוח אם חלק גדול מההון שלנו יושקע בנכס בודד, עם פחת ושאנחנו לא מחזיקים בו פיזית, וחייבים עליו סכומי כסף לא מבוטלים.

גם אם תרכשו דירה למגורים תוכלו בהמשך להשכיר / למכור אותה ולעבור לגור היכן שתרצו.

אשתי מתנגדת נחרצות ללקנות דירה למגורים שם.
היא מבינה את היותנו השוכרים האידאלים, אבל אם היית שואל אותה לפני שנה אז היא הייתה אומרת שעצם המחשבה על לחזור לגור בעיר ילדותה מעביר בה חלחלה.

היי

במידה ולא נעזרים בגורם חיצוני לצורך ניהול הנכס להשקעה, זה יתרון לקנות נכס בקרבת אזור המגורים.

אני מניח שתעזרו במימון, חשוב להיות זהירים, יש להקפיד שההחזר החודשי לא יעלה על 25% מההכנסות נטו,
מומלץ לדאוג לקופת חירום,
לקנות נכס במיקום הפונה לשוכרים פוטנציאליים איכותיים.

נכסים עד לשווי של 1.8 מיליון ש"ח, יניבו שכירות פטורה ממס.

תודה רוני!

 

[המהנדל]

לדעתי גם יש דיבור שם על פינוי בינוי. יכולה להיות אופציה טובה.

בגילוי נאות, אני לא יודע אם זה כבר מתומחר או לא. אם לא, יש פה פוטנציאל גבוה.
זה גם ציר תחבורה שהיינו רוצים לגור עליו, אם נבחר להמשיך לגור בירושלים.

זה נשמע לכם אולי טוב עכשיו אבל
1. בית ספר זה רחוק, תבדוק איך הגנים במקום אליו אתם עוברים.

ואתה צודק חשבנו על זה מעט, אבל לא מספיק. חמתי מכירה כמה גננות בעיר, ויש לנו חברים עם ילדים בגילאים הרלוונטים בעיר אז הנחנו שיהיה בסדר אבל לא עצרנו לשאול מה התמורה.

2. יתכן ויהיה לכם קשה לותר על קרבה להורים במידה והם עוזרים עם הילדים.

העלת לי כאן עוד מספר תהיות ותודה רבה על כך!

כל התכנון שלנו לעבור צפונה מסתמך על כך שנסתדר עם תינוקת בבית + המודל ההיברידי (יומיים בשבוע במשרד) ימשיך בטווח הבינוני. התאריך המשוער בסוף נובמבר, וזה יאפשר לנו תקופות נסיון והתנסות של 9 חודשים עד לתאריך המעבר המיועד.

בעקבות התגובה שלך עלו לי עוד תהיות, כמו אם נמצא את עצמנו תקופה ללא תעסוקה, או שכדאי לי מראש לחפש עבודה באיזור הצפון (מת"מ, יקנעם, רפא"ל).
אני רואה כאן בעיה בכך שאנחנו מנסים ללכת עם ולהרגיש בלי.

 

[drx]

ואתה צודק חשבנו על זה מעט, אבל לא מספיק. חמתי מכירה כמה גננות בעיר, ויש לנו חברים עם ילדים בגילאים הרלוונטים בעיר אז הנחנו שיהיה בסדר אבל לא עצרנו לשאול מה התמורה.

עם כל הכבוד לחמות, אני חושב שכדאי לכם לנסות להתרשם מה זוגות צעירים עם ילדים קטנים (רצוי כאלו שדומים לכם) חושבים על הגנים באיזור ועל החיים עם ילדים קטנים באיזור בכלל.

העלת לי כאן עוד מספר תהיות ותודה רבה על כך!

כל התכנון שלנו לעבור צפונה מסתמך על כך שנסתדר עם תינוקת בבית + המודל ההיברידי (יומיים בשבוע במשרד) ימשיך בטווח הבינוני. התאריך המשוער בסוף נובמבר, וזה יאפשר לנו תקופות נסיון והתנסות של 9 חודשים עד לתאריך המעבר המיועד.

בכיף
כמה זמן חשבתם להיות עם התינוק בבית? להיות עם התינוק עד גיל שנה ויותר נשמע מדהים אבל זה בפועל לא מתאים לכולם ואני יכול להעיד שאישתי למרות שממש רצתה נשברה כבר בסוף התקופה מלהיות רק אמא במשרה מלאה.

אני חושב שבשלב הזה שכבר יש ילדים בפתח כדאי לבחור איפה אתה רוצה לגדל אותם ולעבור לשם. לא הייתי דוחה את זה או עובר למקום ביניים מכמה סיבות:
- מעברים נעשים קשים ככל שהמשפחה גדלה
- אתה רוצה שהילד יגדל בסביבה טובה כבר מגיל צעיר
- מעבר מוקדם לאיזור הנבחר מאפשר לכם גמישות לעשות תיקונים קטנים (למשל לעבור שכונה או לבית שווה יותר בתוך השכונה) בייתר קלות
- למצוא גן טוב, בית ספר טוב, מטפלת טובה וכו זה לא תמיד קל
- לזמני יש נטייה להפוך לקבוע ואתה עלול למצוא את עצמך חי שנים רבות בעיר שאתה לא מת עליה אבל כבר קשה להתנתק בגלל התלות בעזרה מההורים, החברים של הילדים, הפחד לעזוב משהו מוכר ועוד שלל סיבות. מכיר יותר מידי אנשים שזה קרה להם.

ג"נ: אני מדבר מנסיון כואב של מי שלא חשב על כל זה לפני הילדים.

 

[A42]

ואיננו מעוניינים לרכוש דירה למגורים לזמן הזה.

היית חושב על זה שוב

דירה להשקעה ודירה למגורים זה סמנטיקה
אתם יכולים לקנות היום דירה למגורים שהיא גם להשקעה
פשוט על ידי זה שבעוד 3-4 שנים תמכרו אותה או תשכירו אותה

למשפחה כאב ראש בתחילת דרכה לנהל דירת השקעה עם שוכרים זה גם כאב ראש וגם סיכון
לפעמים זה יכול לעבור חלק ולפעמים זה יכול להיות משהו מעיק עליכם ברמה החודשית של התעסקות וזמן
וכמבון יש פה גם מימד של הגדלת הסיכון הכלכלית (לא מוצאים שוכרים, שוכרים לא משלמים, תיקון גדול (שהיית יכול להימנע או לחסוך אם אתה היית גר שם)
וככל הדירה רחוקה ממכם (עיר אחרת לדוגמא) זה יותר כאב ראש ויותר כסף לתיקונים

בהנחה שאין לכם איזה מידע פנימי או משהו כזה, הסבירות שתרוויחו מעליית ערך של דירת מגורים או השכרה או די זהה
אולי אפילו עם נטיה לרווח יותר גדול בדירת מגורים כי אתה יכול לשפץ ולהשקיע בה תו"כ לבד ללא עלות גבוה ולמכור ביותר רווח

מבחינת מקום/ עיר מגורים זה כבר שיקולים אישים שלכם שאמורים להיות מעל הכל
מהניסיון הקטן שלי, אל תבנו על עזרת הורים
כמובן שמאוד משתנה בכל משפחה
אבל אנחנו מאוד חשבנו על זה, בפעול המציאות פחות ורודה
כן זה מאוד נחמד קרבה למשפחה
וזה מעולה להעביר אחה"צ במרחק הליכה
אבל יכול לספור על יד אחת את הפעמים שהילדים שלנו לא ישנו בבית ב6 שנים האחרונות ואולי על שתי ידים את הפעמים שלא אנחנו הוצאנו אותם מהגנים

תבחרו מקום מגורים שיעשה לכם טוב ומתאים לכם, גם ללא קשר למשפחות
המשפחות זה בהחלט בונוס גדול
אבל לא בטוח שתרצו לעבור לסביבה פחות טובה ולהתפשר על הכל

אני אישית רק מלחשוב על לגור בירושלים או כל עיר גדולה עם ילדים מרגיש לחץ
כי פקקים, מכוניות, רעש ונוף של בניניים הוא פחות בשבילנו
אבל כמובן שכל אחד הוא אחרת
אם האזור של עכו כן על הפרק
תחשבו על לגור דווקא באחד המושבים ליד, זה עדין מספיק קרוב למשפחה אבל תרוויחו גם סביבה לא עירונית ולרוב חינוך יותר טוב

אני חושב שלרוב קשה מאוד לצאת באמת מרוצים מגן כזה או אחר וזה בסדר גמור
בכל מקום יש יותר טוב ופחות טוב
ולפעמים כל מה שצריך זה גננת טובה וזהו
כן חשוב דווקא העבודות שלכם
המגוון בצפון כנראה יותר נמוך וכך גם המשכורות
הייתי כן אולי הולך לראיונות עבודה באזור בכלל רק לראות אם זה רלוונטי לכם בשכר
ואולי בכלל תקבלו הצעה מדהימה שתעזור לכם להחליט

 

[המהנדל]

כמה זמן חשבתם להיות עם התינוק בבית? להיות עם התינוק עד גיל שנה ויותר נשמע מדהים אבל זה בפועל לא מתאים לכולם ואני יכול להעיד שאישתי למרות שממש רצתה נשברה כבר בסוף התקופה מלהיות רק אמא במשרה מלאה.

לפחות עד אוגוסט הבא (גיל 9 חודשים). זה אמור לאפשר לנו תקופת הסתגלות, בעיקר כששנינו עובדים מהבית 3 ימים בשבוע.
אנחנו לא מתכננים יותר מדי על עזרה מההורים שלה (אנחנו סבורים שהם לא מסוגלים לשמור על ילד, בטח שלא תינוק, לכמה שעות), מלאי הבייביסיטרים קיים, אבל כמו המספרים של המפלגה בזמן הקורונה, ניתן להשתמש, לא להסתמך.
הסיבות הרציניות למעבר דווקא לשם הם היות הישוב ישוב מזכה, הוזלה משמעותית בעלויות המחיה וגם ההדרדרות במצב הבריאותי של סבא וסבתא של אשתי בשנה האחרונה.

אני חושב שבשלב הזה שכבר יש ילדים בפתח כדאי לבחור איפה אתה רוצה לגדל אותם ולעבור לשם. לא הייתי דוחה את זה או עובר למקום ביניים מכמה סיבות:
- מעברים נעשים קשים ככל שהמשפחה גדלה
- אתה רוצה שהילד יגדל בסביבה טובה כבר מגיל צעיר
- מעבר מוקדם לאיזור הנבחר מאפשר לכם גמישות לעשות תיקונים קטנים (למשל לעבור שכונה או לבית שווה יותר בתוך השכונה) בייתר קלות
- למצוא גן טוב, בית ספר טוב, מטפלת טובה וכו זה לא תמיד קל
- לזמני יש נטייה להפוך לקבוע ואתה עלול למצוא את עצמך חי שנים רבות בעיר שאתה לא מת עליה אבל כבר קשה להתנתק בגלל התלות בעזרה מההורים, החברים של הילדים, הפחד לעזוב משהו מוכר ועוד שלל סיבות. מכיר יותר מידי אנשים שזה קרה להם.

שוב תודה!

איזורים, והמגורים בשכירות מחזקים את זה. אני כן חושש שנראה במעבר כזה טרחה גדולה מדי ולכן נדחה אותו.
אישית, ההורים שלי עברו דירה לפני שהתחלתי את כיתה א' לאיזור אחר של העיר. הייתי צריך להכיר חברים חדשים, שרובם כבר גדלו בשכונה והכירו מלפני. אציין גם שהשכונה אליה הם עברו היא אמנם לא שכונת פשע ועוני, אבל לא מקום שהייתי רוצה לגדל בו את הילדים שלי.
בסך הכל, 23 שנה אחרי, נראה שיצאתי בסדר.

 

[בת העמק]

במהלך ירח הדבש שלנו טיילנו גם בהרצליה ואפשר לומר שהתאהבנו בעיר

מסקרן...מה אתם אוהבים שם?
*למקרה שאצטרך לנדוד למרכז לגידול נכד

 

[המהנדל]

היית חושב על זה שוב

תודה רבה על התגובה, היא עזרה לנו מאוד.

זה מהלך שאמנם אנחנו חושבים עליו מספר חודשים, אבל רק לאחרונה התחלנו לתכנן את ההוצאה שלו אל הפועל, אז בעקבות התובנות שעלו כאן ישבנו אתמול בערב ועשינו חושבים על המהלך.

מבחינת דירה להשקעה, שללנו את האפשרות על הסף. בין אם בגלל שזה יגדיל משמעותית את פרופיל ותחושת הסיכון שלנו (נרגיש בטוחים יותר להחזיק 100% סנופי, מאשר להיות בחובות על דירה שמושכרת לאדם זר).

מבחינת דירה למגורים, אנחנו יודעים כבר היום שירושלים היא לא עיר שנרצה לגדל בה את ילדינו, ולכן אנו רוצים לעזוב אותה. אישית, הפנטזיה שלי הייתה מגורים בחוות בודדים ברמת הגולן, אבל זה מבודד מדי .
מעבר לאיזור הצפון הוא משהו שאנחנו מדסקסים עליו כבר מלפני החתונה, ולהיצמדות לעכו יש כמה יתרונות: ישוב מזכה + נגישות לרכבת + מוכר. על פניו, כל מושב / קיבוץ באיזור יכול לענות על הרצונות שלנו לתקופה הקרובה.
לכן, החלטנו שנשכור דירה באיזור (לאו דווקא בעכו) למשך שנה. אם נראה שהאיזור מתאים לנו ונרצה להמשיך לגור שם לעוד מספר שנים, נקשיב לעצתך ונרכוש דירה למגורים. אך אם נחליט שהאיזור לא מתאים לנו, תמיד אפשר לעבור.

מבחינת אפשרויות תעסוקה, דווקא ירושלים היא האופציה הפחות טובה. לצורך העניין, אפשרויות התעסוקה בתחום שלי נרחבות בסדרי גודל בחיפה, יקנעם והרצליה.

מסקרן...מה אתם אוהבים שם?

אין לי איך להסביר את זה. נסענו ברכבת מירושלים, ומשם לקחנו אוטובוס לאפולוניה, משם למרינה וחזרה.
כמו שהתל אביבים מסבירים את אהבתם לעיר, משהו בוויב

 

[A42]

אז בעקבות התובנות שעלו כאן ישבנו אתמול בערב ועשינו חושבים על המהלך.

נשמע שאתם פועלים בצורה מאוד חכמה וחושבים היטב על הדברים
כל בחירה שתעשו כנראה תיהיה טובה עבורכם היא כי תיהיו שלמים איתך

אישית, הפנטזיה שלי הייתה מגורים בחוות בודדים ברמת הגולן, אבל זה מבודד מדי .
מעבר לאיזור הצפון הוא משהו שאנחנו מדסקסים עליו כבר מלפני החתונה, ולהיצמדות לעכו יש כמה יתרונות: ישוב מזכה + נגישות לרכבת + מוכר. על פניו, כל מושב / קיבוץ באיזור יכול לענות על הרצונות שלנו לתקופה הקרובה.

נשמע שבהחלט לעבור לצפון זה משהו שרלוונטי עבורכם

קחו בחשבון שהטבת המס משמעותי, אבל ברגע שיש ילדים קטנים אתם גם ככה מקבלים הרבה נקודות זיכוי
(אישתי כבר 6 שנים לא שילמה מס הכנסה...)
אני כן משלם אבל לרוב סביב 9 נק. זכות

לדעתי האישית מושב נותן ערך מוסף מאוד גדול עם הילדים
לא יודע לפחות לי להסתובב עם עגלול במושב מכניס אותי ממש לרוגע
וגימבורי עושה לי בדיוק ההפך

לגבי השכרה לשנה ואז להחליט זה רעיון מצוין
קחו בחשבון אבל שמעבר דירה עם תינוק זה קצת קשוח (אבל בהחלט אפשרי)

מבחינה כלכלית בלבד, תבדקו את המחירי שכירות מול מחירי הדירות
יכול להיות שיצא לכם מצב (בגלל שזה צפון מחיר הדירה יהיה כנראה מתחת לסף מס הרכישה)
שגם אם תקנו דירה, תגורו בה רק שנה ותמכרו אותה אחרי שנה באותו מחיר שקניתם (כלומר הערך של הדירה לא עלה, אפילו ירד ביחד למדד)
עדין תצאו ברווח של ה12 חודשי שכירות (פחות עליות עורך דין וכאלה)

יש כמה כוכביות שתצטרכו להחזיק את הדירה 18 חודשים בשביל לא לשלם מס שבח במידה והדירה עלה בערך וכו
אבל בגדול כן הייתי מסתכל גם על דירות למכירה וגם על דירות להשכרה ורואה את היחס והפער...
כי לא באמת צריך לקנות את הדירה הראשונה ל20 שנה קדימה
בהחלט אפשר דירת 3 חדרים לילד הראשון ואחרכ לגדול

הרבה בהצלחה!

 

[האסקי]

מאוד מזדהה עם כל מה שכתבת.
היינו בדילמה מאוד דומה לפני כמה חודשים.
חשבתי שאולי תמצאו ערך בסיפור שלנו:

אשתי דחפה הרבה מאוד זמן לקניה של נדל"ן למגורים עבורנו ואני הייתי זה שהתעקש שנים לשמור אותו בבתיק מנייתי כבד (90% מההון בשיא).
אחרי תהליך מאוד משמעותי עם @הנועזת שפתח לי את ההבנה שבנדל"ן, בנכס ראשון בישראל, יש כדאיות כלכלית מאוד גדולה.
בין היתר בגלל הטבות המס ובגלל המינוף הגבוה והזול שהבנקים מאפשרים (פרסמתי סרטון שאני מסביר על זה על קצה המזלג לפני כמה ימים בסולידית).

נעתי תקופה בין מחשבה על השקעה בדיור למגורים בדרום ת"א לבין קנייה למגורים בצפון (כולל מחשבה על בנייה עצמית ברמת הגולן). אני במקור מהצפון ואמא שלי עדיין מתגוררת בנהריה, ומשהו בצפון פתאום, אחרי 18 שנים במרכז ובאזור ירושלים, הרגיש לי מאוד כמו בית.
אנחנו עם שני ילדים קטנים - הקטנה בת שנה והגדול בן שנתיים וחצי.
אבל משהו בשני הכיוונים לא הסתדר כל כך - להשכיב את רוב הכסף שחסכנו בעמל על דירה להשקעה בת"א הרגיש לא מתאים ולשים אותו על בית מגורים נראה מהלך מאוד לא כלכלי שיעכב אותנו בדרך.

הפתרון שהגיע היה נכס משולב - כזה שישמש אותנו למגורים וגם יניב כסף. נתקלו בוילה כזו שהייתה מעבר לתקציב אבל ההכנסות שלה מאירוח היו גבוהות בצורה משונה (סדר גודל 10% תשואה שנתית). אחריה התחלנו לחפש נכסים שמאפשרים שילוב - בין אם על ידי חלוקה ליחידה להשכרה או אפשרות לשים צימרים/ יורט.
בנוסף חקרנו לגבי גגות סולאריים שמאפשרים בבתי קרקע עוד פתרון תשואתי - אמנם לא גבוה מאוד אבל יציב (חוזה ל25 שנה מול חברת החשמל).

במהלך החיפושים בצפון התחלתי לזהות אזור שאני מאוד אוהב ומכיר את מערכות החינוך בו - האזור של כברי, אילון וחניתה.
ראיתי במהלך החיפוש איך המחירים ביישובים האלו, שהם פריפריאליים אבל מאוד נחשבים מבחינת החינוך והאוכלוסייה, מטפסים בעשרות אחוזים בתקופה של חודשים קצרים ומגיעים לרמות מאוד גבוהות.
למזלנו, אחרי חיפוש לא ארוך, נקלענו לישוב שיושב לא רחוק מהטבעת שאהבתי, אמנם על גבול לבנון ממש (כמו רוב האזור הזה), וביישוב הזה הגענו לראות נכס שהתאים הרבה מעבר לציפיות שלנו -
בית יפיפה שמאוד אהבנו מיד, שבנוי בגודל מאוד רחב, עם גג רציני (לגג סולרי), עם גינה עצומה של עצי פרי ואפשרות חוקית להעמיד צימרים.
והכי חשוב - בתוך גבולות התקציב שלנו.

הזדרזנו מאוד לקנות אותו - לדעתי הסיבה שהמחיר שלו היה נמוך למרות זינוקי המחיר בקורונה בצפון, היה זה שלא היו בכלל עסקאות בישוב ובישובים הצמודים בשנים האחרונות וכך העלייה נשארה מתחת לרדאר.

אני עובד מהבית רוב הזמן (פעם בשבועיים בירושלים) ואשתי הייתה עם הילדים עד עכשיו אז זה איפשר לנו להתרחק קצת יותר ממי שצריך קירבה לרכבת.

אם הכול יעבוד כמו שצריך (עוד מחכים לאישורים לצימרים, הגג כבר בתהליכים) אני מעריך שעשינו עסקה מצוינת מכמה סיבות-
אשתי מרוצה (מה שהכי חשוב)
מצאנו בית שפתר לנו כמה 'בעיות' - את בעיית הדיור שלנו והעלויות שלה (שילמנו 4,500 על הדירה האחרונה במושב ליד בית שמש, מבחינתי אני מקביל את זה לתשלומי הריבית של המשכנתא שיהיו נמוכים בכ2,000 שח לחודש) והשתדרגנו על הדרך בבית שנותן לנו איכות חיים מדהימה ומרחב לילדים.
קיבלנו תשתית לעסק סמי-אקטיבי של צימרים שבתרחיש הפסימי יכסו לנו את כל המשכנתא וההוצאות וישאירו עוד כמה אלפי שקלים.
נוצרה לנו חשיפה ממונפת למחירי הנדל"ן - אמנם מרוכזת בנכס אחד, אבל לדעתי לסוג הנכסים הזה צפוי עתיד מאוד ורוד של עליות ערך מהרבה סיבות (מיעוט קרקע, השבחה משמעותית שאני עושה בנכס, קנייה מתחת למחיר השוק, התפתחות אדירה בפריפריה כתוצאה מהשלכות הקורונה ועוד).
במקרה שאני צודק ההון שלנו בעסקה יוכפל תוך מספר שנים לא רב. (הרבה בגלל כוח המינוף). אבל אינני בונה על זה בשום צורה.
בונוסים - גג סולרי מניב, הנחת מס משמעותית.
חסרונות - אוכלוסייה שבחלקה פחות כוס התה שלנו, מועצה אזורית חלשה ותשתיות לא מדהימות ביישוב.

ככל שאני נמצא בצפון אני מבין שיש כאן התפתחות מדהימה בתחום הנדל"ני, מוזנת על ידי אוכלוסיות איכותיות שמהגרות פתאום לחורים בצפון, בעקבות העבודה מהבית, האקזיטים, החיפוש אחר מרחבים ואיכות חיים.
למעשה החלטתי ללוות משקיעים בנדל"ן באזור לאחר שגיליתי שאני מרותק לגמרי לתחום ומרגיש שיש צורך ענקי באנשי מקצוע מסוג חדש שידאגו לכל האספקטים של מציאת נכס, בדיקות כדאיות וכלכליות, התאמה פרטנית למשפחה ויהיו אובייקטיביים לגמרי.
דיי קשה להתמצא לבד בעולם הזה ובעיקר כשכל כך הרבה כסף מוטה על הכף. ואני חושב שממש צריך אנשי מקצוע מעולים בשביל לא לעשות טעויות.

אני לא יודע מה לייעץ לך ולמשפחתך, ומאמין שההחלטות הכי טובות הן כאלו שמגיעות מבפנים עם הרבה עבודה מסביב.
אני עשיתי סיבוב של 180 מעלות מלהיות רק בשוק ההון ואני מאוד שמח על זה.
אני חושב שעם ההון שלכם אפשר לעשות לא מעט ואולי כדאי לנסות ליצור קפיצת דרך במקום שלכם בחיים.
לגור שנה שכירות זו לדעתי אופציה דיי מבאסת עם ילדים קטנים - המעברים מאוד מאוד קשים ומורכבים, בנוסף יש סיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות, ויהיה צריך להשקיע בסוף יותר באותו נכס,
תמיד יש אפשרות למכור נכס אם החלטתם שאתם מעדיפים מקום אחר למגורים, אמנם יותר מורכב מהחלפה בשכירות, אבל יכול לטמון בחובו רווח הון לא קטן, אם הקנייה נעשתה במחיר מציאתי, שיהיה פטור ממס.

המון בהצלחה!

 

[הנועזת]

מאוד מזדהה עם כל מה שכתבת.
היינו בדילמה מאוד דומה לפני כמה חודשים.
חשבתי שאולי תמצאו ערך בסיפור שלנו:

אשתי דחפה הרבה מאוד זמן לקניה של נדל"ן למגורים עבורנו ואני הייתי זה שהתעקש שנים לשמור אותו בבתיק מנייתי כבד (90% מההון בשיא).
אחרי תהליך מאוד משמעותי עם @הנועזת שפתח לי את ההבנה שבנדל"ן, בנכס ראשון בישראל, יש כדאיות כלכלית מאוד גדולה.
בין היתר בגלל הטבות המס ובגלל המינוף הגבוה והזול שהבנקים מאפשרים (פרסמתי סרטון שאני מסביר על זה על קצה המזלג לפני כמה ימים בסולידית).

נעתי תקופה בין מחשבה על השקעה בדיור למגורים בדרום ת"א לבין קנייה למגורים בצפון (כולל מחשבה על בנייה עצמית ברמת הגולן). אני במקור מהצפון ואמא שלי עדיין מתגוררת בנהריה, ומשהו בצפון פתאום, אחרי 18 שנים במרכז ובאזור ירושלים, הרגיש לי מאוד כמו בית.
אנחנו עם שני ילדים קטנים - הקטנה בת שנה והגדול בן שנתיים וחצי.
אבל משהו בשני הכיוונים לא הסתדר כל כך - להשכיב את רוב הכסף שחסכנו בעמל על דירה להשקעה בת"א הרגיש לא מתאים ולשים אותו על בית מגורים נראה מהלך מאוד לא כלכלי שיעכב אותנו בדרך.

הפתרון שהגיע היה נכס משולב - כזה שישמש אותנו למגורים וגם יניב כסף. נתקלו בוילה כזו שהייתה מעבר לתקציב אבל ההכנסות שלה מאירוח היו גבוהות בצורה משונה (סדר גודל 10% תשואה שנתית). אחריה התחלנו לחפש נכסים שמאפשרים שילוב - בין אם על ידי חלוקה ליחידה להשכרה או אפשרות לשים צימרים/ יורט.
בנוסף חקרנו לגבי גגות סולאריים שמאפשרים בבתי קרקע עוד פתרון תשואתי - אמנם לא גבוה מאוד אבל יציב (חוזה ל25 שנה מול חברת החשמל).

במהלך החיפושים בצפון התחלתי לזהות אזור שאני מאוד אוהב ומכיר את מערכות החינוך בו - האזור של כברי, אילון וחניתה.
ראיתי במהלך החיפוש איך המחירים ביישובים האלו, שהם פריפריאליים אבל מאוד נחשבים מבחינת החינוך והאוכלוסייה, מטפסים בעשרות אחוזים בתקופה של חודשים קצרים ומגיעים לרמות מאוד גבוהות.
למזלנו, אחרי חיפוש לא ארוך, נקלענו לישוב שיושב לא רחוק מהטבעת שאהבתי, אמנם על גבול לבנון ממש (כמו רוב האזור הזה), וביישוב הזה הגענו לראות נכס שהתאים הרבה מעבר לציפיות שלנו -
בית יפיפה שמאוד אהבנו מיד, שבנוי בגודל מאוד רחב, עם גג רציני (לגג סולרי), עם גינה עצומה של עצי פרי ואפשרות חוקית להעמיד צימרים.
והכי חשוב - בתוך גבולות התקציב שלנו.

הזדרזנו מאוד לקנות אותו - לדעתי הסיבה שהמחיר שלו היה נמוך למרות זינוקי המחיר בקורונה בצפון, היה זה שלא היו בכלל עסקאות בישוב ובישובים הצמודים בשנים האחרונות וכך העלייה נשארה מתחת לרדאר.

אני עובד מהבית רוב הזמן (פעם בשבועיים בירושלים) ואשתי הייתה עם הילדים עד עכשיו אז זה איפשר לנו להתרחק קצת יותר ממי שצריך קירבה לרכבת.

אם הכול יעבוד כמו שצריך (עוד מחכים לאישורים לצימרים, הגג כבר בתהליכים) אני מעריך שעשינו עסקה מצוינת מכמה סיבות-
אשתי מרוצה (מה שהכי חשוב)
מצאנו בית שפתר לנו כמה 'בעיות' - את בעיית הדיור שלנו והעלויות שלה (שילמנו 4,500 על הדירה האחרונה במושב ליד בית שמש, מבחינתי אני מקביל את זה לתשלומי הריבית של המשכנתא שיהיו נמוכים בכ2,000 שח לחודש) והשתדרגנו על הדרך בבית שנותן לנו איכות חיים מדהימה ומרחב לילדים.
קיבלנו תשתית לעסק סמי-אקטיבי של צימרים שבתרחיש הפסימי יכסו לנו את כל המשכנתא וההוצאות וישאירו עוד כמה אלפי שקלים.
נוצרה לנו חשיפה ממונפת למחירי הנדל"ן - אמנם מרוכזת בנכס אחד, אבל לדעתי לסוג הנכסים הזה צפוי עתיד מאוד ורוד של עליות ערך מהרבה סיבות (מיעוט קרקע, השבחה משמעותית שאני עושה בנכס, קנייה מתחת למחיר השוק, התפתחות אדירה בפריפריה כתוצאה מהשלכות הקורונה ועוד).
במקרה שאני צודק ההון שלנו בעסקה יוכפל תוך מספר שנים לא רב. (הרבה בגלל כוח המינוף). אבל אינני בונה על זה בשום צורה.
בונוסים - גג סולרי מניב, הנחת מס משמעותית.
חסרונות - אוכלוסייה שבחלקה פחות כוס התה שלנו, מועצה אזורית חלשה ותשתיות לא מדהימות ביישוב.

ככל שאני נמצא בצפון אני מבין שיש כאן התפתחות מדהימה בתחום הנדל"ני, מוזנת על ידי אוכלוסיות איכותיות שמהגרות פתאום לחורים בצפון, בעקבות העבודה מהבית, האקזיטים, החיפוש אחר מרחבים ואיכות חיים.
למעשה החלטתי ללוות משקיעים בנדל"ן באזור לאחר שגיליתי שאני מרותק לגמרי לתחום ומרגיש שיש צורך ענקי באנשי מקצוע מסוג חדש שידאגו לכל האספקטים של מציאת נכס, בדיקות כדאיות וכלכליות, התאמה פרטנית למשפחה ויהיו אובייקטיביים לגמרי.
דיי קשה להתמצא לבד בעולם הזה ובעיקר כשכל כך הרבה כסף מוטה על הכף. ואני חושב שממש צריך אנשי מקצוע מעולים בשביל לא לעשות טעויות.

אני לא יודע מה לייעץ לך ולמשפחתך, ומאמין שההחלטות הכי טובות הן כאלו שמגיעות מבפנים עם הרבה עבודה מסביב.
אני עשיתי סיבוב של 180 מעלות מלהיות רק בשוק ההון ואני מאוד שמח על זה.
אני חושב שעם ההון שלכם אפשר לעשות לא מעט ואולי כדאי לנסות ליצור קפיצת דרך במקום שלכם בחיים.
לגור שנה שכירות זו לדעתי אופציה דיי מבאסת עם ילדים קטנים - המעברים מאוד מאוד קשים ומורכבים, בנוסף יש סיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות, ויהיה צריך להשקיע בסוף יותר באותו נכס,
תמיד יש אפשרות למכור נכס אם החלטתם שאתם מעדיפים מקום אחר למגורים, אמנם יותר מורכב מהחלפה בשכירות, אבל יכול לטמון בחובו רווח הון לא קטן, אם הקנייה נעשתה במחיר מציאתי, שיהיה פטור ממס.

המון בהצלחה!

יש לי המון מה להגיד על התהליך המדהים שעברת,
בשיא התמציתיות,
הדרך שעברת ורמת העומק בה חקרת את האפשרויות,
שינתה אותך והפכה אותך לסולל דרך, בטיימינג מדוייק בו המרחק מהמרכז מקבל משמעות מחודשת .

 

[האסקי]

יש לי המון מה להגיד על התהליך המדהים שעברת,
בשיא התמציתיות,
הדרך שעברת ורמת העומק בה חקרת את האפשרויות,
שינתה אותך והפכה אותך לסולל דרך, בטיימינג מדוייק בו המרחק מהמרכז מקבל משמעות מחודשת .

תודה על המילים החמות כל כך!
קשה לי להגיד כמה אני מוקיר את התמיכה שלך

 

[המהנדל]

קחו בחשבון שהטבת המס משמעותי, אבל ברגע שיש ילדים קטנים אתם גם ככה מקבלים הרבה נקודות זיכוי
(אישתי כבר 6 שנים לא שילמה מס הכנסה...)
אני כן משלם אבל לרוב סביב 9 נק. זכות

אני משלם מספיק מסיםכדי להנות משני העולמות

מבחינה כלכלית בלבד, תבדקו את המחירי שכירות מול מחירי הדירות
יכול להיות שיצא לכם מצב (בגלל שזה צפון מחיר הדירה יהיה כנראה מתחת לסף מס הרכישה)
שגם אם תקנו דירה, תגורו בה רק שנה ותמכרו אותה אחרי שנה באותו מחיר שקניתם (כלומר הערך של הדירה לא עלה, אפילו ירד ביחד למדד)
עדין תצאו ברווח של ה12 חודשי שכירות (פחות עליות עורך דין וכאלה)

הצעתי את זה לאשתי והיא סירבה בתוקף. היא לא מוכנה לקנות דירה מהסוג שנרצה לגור בה בעיר (וגם תהיה במחיר סביר), מסיבות שאני מסכים איתן ולכן הנושא ירד לחלוטין מהפרק.
אנחנו ממשיכים לדון בזה (זה כמובן לא נגמר בשתי שיחות ושרשור בפורום הסולידית).
היות וישנם תמריצים גדולים בעד רכישת דירה (450K מתנות + קיבוע חוב בריבית נמוכה + ימצאו משהו אחר להציק לנו עליו), כרגע החלטנו לרדוף אחר האופציה הזו:

דירה להשקעה בירושלים - על תוואי דרך חברון (ציר תחבורה ראשי + רכבת קלה בעתיד). יתרון ביתיות

זה איזור שהיינו רוצים לגור בו. רכישת דירת 3 חדרים שעתידה לעבור פינוי בינוי יכולה להיות אופציה מצוינת בין אם נחליט לעבור לצפון או להישאר בירושלים. אם נצפין, נוכל להשכיר את הדירה ולחזור העירה כעבור מספר שנים ולהתגורר בה.
הסתכלנו ביד 2 + פייסבוק וראינו מספר מודעות שנראה לנו שיכולות להניב תשואה נאה. ננצל גם את חופשת החג כדי להתעמק יותר בצד הפרקטי של השקעה בנדל"ן.

הרבה בהצלחה!

אז שוב, תודה רבה!

 

[המהנדל]

מאוד מזדהה עם כל מה שכתבת.
היינו בדילמה מאוד דומה לפני כמה חודשים.
חשבתי שאולי תמצאו ערך בסיפור שלנו:

סיפור מדהים (וגם אחלה ערוץ יוטיוב ).

אני לא יודע מה לייעץ לך ולמשפחתך, ומאמין שההחלטות הכי טובות הן כאלו שמגיעות מבפנים עם הרבה עבודה מסביב.
אני עשיתי סיבוב של 180 מעלות מלהיות רק בשוק ההון ואני מאוד שמח על זה.
אני חושב שעם ההון שלכם אפשר לעשות לא מעט ואולי כדאי לנסות ליצור קפיצת דרך במקום שלכם בחיים.
לגור שנה שכירות זו לדעתי אופציה דיי מבאסת עם ילדים קטנים - המעברים מאוד מאוד קשים ומורכבים, בנוסף יש סיכוי שהמחירים ימשיכו לעלות, ויהיה צריך להשקיע בסוף יותר באותו נכס,
תמיד יש אפשרות למכור נכס אם החלטתם שאתם מעדיפים מקום אחר למגורים, אמנם יותר מורכב מהחלפה בשכירות, אבל יכול לטמון בחובו רווח הון לא קטן, אם הקנייה נעשתה במחיר מציאתי, שיהיה פטור ממס.

מצד אחד, אנחנו רוצים גידור מסוים כנגד עלויות הדיור ולהנות מהתמריצים שניתנו לנו בעד רכישת דירה בישראל, אך מהצד השני אנחנו מעוניינים לקנות לעצמנו חופש לבחור בקלות מקום מגורים בשנים הקרובות. מה שנקרא, ללכת עם ולהרגיש בלי.

אנחנו עדיין שוקלים את צעדינו, אך נראה שהם מתכנסים לאפשרות של רכישת דירה בירושלים ורק נותרה לנו ההתלבטות האם נהגר צפונה או נשאר בעיר.

אנחנו גם מאוד אוהבים את הבטחון בכך שעל כל צרה שלא תהיה, וגם אם תהיה מפולת בשווקים, ההון שלנו נזיל וניתן למימוש תוך זמן קצר. לכן, אנו מעדיפים שלא לבצע חשיפה גדולה מדי לדירה יחידה ולהשאיר (לפחות) מחצית מנכסינו בשוק ההון.
יתרון נוסף של זה הוא שנמשיך לנהל חיי "עושר מתגנב".

המון בהצלחה!

תודה!