כסף המיועד לרכישת דירה בעוד שנה. מוכן לספוג סיכון קל

[חתול לילה]

יודע שרבים פה רואים את האפיק כשקול לאג"ח זבל ברמת הסיכון ונחות מאג"ח זבל ברמת התשואה אבל לדעתי זה לא המצב בטריא במסלול שציינתי

תסביר לי בבקשה מה ההבדל בין זה לבין קרן הגשמה.
שניהם מבטיחים לך ריבית אבל לא מבטיחים לקיים. וכשהכסף נעלם אין למי לפנות.

 

[אורי ג.]

תסביר לי בבקשה מה ההבדל בין זה לבין קרן הגשמה.

הראשון זה חוב השני זה EQUITY.
לראשון יש בטחונות לשני לא.

 

[cypriano de rore]

35% יוקצה לקרן כספית בתקווה לקבל קצת פחות מ-0.5 שנתי.
35% פקדון בבנק ירושלים שיניב 0.5-1.1 כתלות בתקופה (אפשרות יציאה כל 4 חודשים)
30% היא תשקיע באפיק הידוע לשמצה פה בפורום - השקעות P2P דרך חברת טריא במסלול של הלוואות מגובות נדלן מתלבטים בעניין.

לדעתי מיותר.
אפשר 100% -

פקדון בבנק ירושלים שיניב 0.5-1.1 כתלות בתקופה (אפשרות יציאה כל 4 חודשים)

(לא ממליץ - זה מה שאני הייתי עושה)
ולדעתי היא תקבל ריבית גבוהה יותר על סכום של 2.5 מיליון. תתקשר לקבל הצעה.

לגבי טריא - אני ממש לא מבין למה לסכן כסף שהיא צריכה לדירה...

 

[daniel88]

אולי רבע מזה.

בטוח?, מהסתכלות בפאנדר ממוצע הקרנות הכספיות בשנה האחרונה היה בכיוון 0.35. היות שריבית בנק ישראל לא השתנתה לאחרונה למה לא להניח שהתשואות השנה יהיו דומות?

נזילות נמוכה, מאד.

על סמך מה זה נאמר? ממה שבדקתי כיום אפשר להנזיל את הכסף מאוד מהר אבל אברר שוב בכל מקרה.

אז שתקנה, למה היא מחכה?

לא מחכה. היא מפנטזת על בית מעבר לתקציב שלה

לדעתי מיותר.
אפשר 100% -

לגמרי נשקל העניין. מפריע לי שכל הכסף ישכב בבנק ירושלים. גם זה סיכון מסוים לא כך?

לגבי טריא - אני ממש לא מבין למה לסכן כסף שהיא צריכה לדירה...

בהחלט יכול להיות שהיא תוותר ועדיין זה ברור שהתשובה קשורה לחמדנות לא? עכשיו רק נותר להבין מהו הסיכון האם אחותי מודעת לסיכון והאם היא מתוגמלת בהתאם.
גודל הסיכון - השקעה שקלית, די נזילה (לפחות לפי מה שהבנתי, אורי טוען אחרת) בקורלציה נמוכה לשוק ההון ועם בטחונות נדל"ן. בוא גם נאמר שמקבלי ההלוואות הם לא תמיד מסורבי בנקים אם בכלל. לדעתי ביחס לאלטרנטיבות מתוגמלים לא רע. האם זה שווה את לסכן כסף שמיועד לדירה? כנראה שלא. כמו כל דבר בחיים תלוי מי אתה.

 

[WhatIsMoney]

הלוואות מגובות נדלן

שתראה את הסרט The Big Short קודם

 

[cypriano de rore]

מפריע לי שכל הכסף ישכב בבנק ירושלים. גם זה סיכון מסוים לא כך?

סיכון מאוד מאוד מאוד נמוך.
בוא נגיד שאם האופציה של טריא עלתה אז בנק ירושלים יכול להחשב חסר סיכו לחלוטין ליד זה.

היא מפנטזת על בית מעבר לתקציב שלה

בקצב הזה -

ועדיין זה ברור שהתשובה קשורה לחמדנות לא?

היא תמשיך לפנטז...

האם אחותי מודעת לסיכון והאם היא מתוגמלת בהתאם.

בלי להכיר אני מהמר שלא.

שמקבלי ההלוואות הם לא תמיד מסורבי בנקים אם בכלל.

תעשה חושבים -
אתה היית לוקח הלוואה בריביות שהם מציאים?

 

[daniel88]

סיכון מאוד מאוד מאוד נמוך.
בוא נגיד שאם האופציה של טריא עלתה אז בנק ירושלים יכול להחשב חסר סיכו לחלוטין ליד זה.

ברור שאין מה להשוות. הרעיון המקורי היה לשים חלק מסויים 20-30% בהשקעה ברמת סיכון יותר גבוהה עם תמורה יותר גבוהה. מה שכן מעניין הוא שבנק ירושלים נותן ריביות הגבוהות בהרבה מכל יתר הבנקים. זה גם אומר דרשני לא? השאלה לא האם לשים חלק מהכסף בבנק ירושלים אלא האם לשים את כל הכסף.

תעשה חושבים -
אתה היית לוקח הלוואה בריביות שהם מציאים?

תראה הלוואות חוץ בנקאיות זה תחום לגיטימי וגדול בהרבה מקומות בעולם אז בוא נצא מנקודת הנחה שלפעמים יש לדברים כאלה שוק. מודה שלא עשיתי DD לעומק על טריא אבל אני כן יודע שההלוואות מגובות נדלן עם LTV לא חריג ושהמערכת שלהם מספיק טובה כדי שהמוסדיים ובכלל גופים חזקים ומוערכים ישקיעו בהם.

 

[נעם בלה בלה]

מפריע לי שכל הכסף ישכב בבנק ירושלים. גם זה סיכון מסוים לא כך?

לא.

 

[petit nicolas]

בקורלציה נמוכה לשוק ההון

למה זה כ״כ חשוב לך? קורלציה נמוכה בין אפיקי השקעה יכולה להיות חשובה אם אתה משקיע בשניהם. מכיוון שאין בתוכנית ההשקעה שום הקצאה לשוק ההון, מה אכפת לך שזה בקורלציה נמוכה אליו? אולי זה גם בקורלציה נמוכה להופעה של צדק באופק של מזל סרטן, אז מה?

 

[daniel88]

למה זה כ״כ חשוב לך? קורלציה נמוכה בין אפיקי השקעה יכולה להיות חשובה אם אתה משקיע בשניהם. מכיוון שאין בתוכנית ההשקעה שום הקצאה לשוק ההון, מה אכפת לך שזה בקורלציה נמוכה אליו? אולי זה גם בקורלציה נמוכה להופעה של צדק באופק של מזל סרטן, אז מה?

הכוונה היא שההשקעה לא חשופה לסיכון המובנה שקיים בשוק ההון. זה יתרון לדעתי. מיותר לציין אך בכל זאת - ברור שיש בהשקעה סיכונים אחרים

 

[כימאי]

מיותר לציין אך בכל זאת - ברור שיש בהשקעה סיכונים אחרים

ממש לא מיותר כי עושה רושם (לי) שגם אתה וגם אחותך מתייחסים לכך מאד בקלות דעת, אם בכלל.
סיכונים "אחרים" זה לא סיכונים שווי משקל.

 

[cypriano de rore]

הרעיון המקורי היה לשים חלק מסויים 20-30% בהשקעה ברמת סיכון יותר גבוהה עם תמורה יותר גבוהה.

זה הרעיון המקורי?
אני חשבתי שהרעיון המקורי הוא

אחותי רוצה לקנות דירה

נראה לי שחשוב שתחליטו מה אתם רוצים - לקנות דירה או להשקיע את הכסף בנכסים מסוכנים אחרים.

תראה הלוואות חוץ בנקאיות זה תחום לגיטימי וגדול בהרבה מקומות בעולם אז בוא נצא מנקודת הנחה שלפעמים יש לדברים כאלה שוק

ברור שזה תחום לגיטימי. גם השקעה בנדל״ן מניב בהונגריה זה לגיטימי וגם שורטים ומינופים זה לגיטימי. השאלה מה הסיכון של זה והאם הוא מתאים למטרות שציינת.

 

[משתמש מחוק2]

שההלוואות מגובות נדלן עם LTV לא חריג ושהמערכת שלהם מספיק טובה כדי שהמוסדיים ובכלל גופים חזקים ומוערכים ישקיעו בהם.

הרבה מוסדיים ״חזקים ומוערכים״ (על ידי מי? על ידי סוכנויות דירוג שקיבלו מהם כסף) התאדו תוך יום כתוצאה מהלוואות כאלה

 

[daniel88]

נראה לי שחשוב שתחליטו מה אתם רוצים - לקנות דירה או להשקיע את הכסף בנכסים מסוכנים אחרים.

קודם כל תודה על ההתייחסות. בלי ציניות.
כדי שהדיון יהיה יותר מעניין אני חושב שכדאי שנכניס מספרים למשוואה. בוא נאמר שאחותי היא פחות או יותר כמו פותח השרשור מוכנה להפסיד 5% מהסכום עד לכל היותר 10% מהסכום ורוצה לקבל תמורה סדר גודל 1.5% אחוז תשואה.
איזו אופציה עדיפה לדעתך ולמה-
נניח שהפקדון מספק 0.8 ברוטו לשנה
אופציה א' - 90% בפקדון והיתר ב-s&p (הוצע בשרשור הזה)
אופציה ב' - 85% בפקדון והיתר בטריא במסלול מגובה נדל"ן. (מצב אופטימלי בערך 1.3% נטו)
אני חושב (אולי טועה כמובן) שהסיכון המובנה בשוק ההון בטווח זמן קצר (שנה או פחות) יותר גבוה מהסיכונים בטריא באותו פרק זמן. כלומר הסיכון שטריא עצמה תקרוס ואצטרך לרדוף אחרי המלווים ו/או שיהיו בעיות עם המלווים ועם היכולת לממש את הערבויות שניתנו תמורת ההלוואות. בנוסף בטריא מדובר בהשקעה שקלית שזה לדעתי יתרון בכל מה שקשור לרכישת דירה.

 

[Rahash]

בנוסף בטריא מדובר בהשקעה שקלית שזה לדעתי יתרון בכל מה שקשור לרכישת דירה.

אפשר לנטרל את אפקט המטח גם על הS&P

 

[cypriano de rore]

קודם כל תודה על ההתייחסות.

כמובן

בלי ציניות.

מובן.

נניח שהפקדון מספק 0.8 ברוטו לשנה

לדעתי על סכום של 2.5 מיליון היא תוכל לקבל ריבית של 1.5% ובזה סוגרים את הפינה.

בנוסף בטריא מדובר בהשקעה שקלית שזה לדעתי יתרון בכל מה שקשור לרכישת דירה.

אפשר לנטרל את אפקט המטח גם על הS&P

לא נפתח פה שוב את הדיון הזה אבל השקעה בסנופי היא לא השקעה בדולר - היא השקעה במניות שהן נכס ריאלי והחשיפה שלהן לדולר זניחה.

בוא נאמר שאחותי היא פחות או יותר כמו פותח השרשור מוכנה להפסיד 5% מהסכום עד לכל היותר 10% מהסכום

למה?
לא אמרת שהיא צריכה את הכסף לדירה? אני ממש לא מבין את ההגיון...

אני מתקשה להביע דעה בנוגע לאיפה עדיף לסכן כסף שיש לו מטרה מוגדרת בטווח הקצר.

 

[daniel88]

למה?
לא אמרת שהיא צריכה את הכסף לדירה? אני ממש לא מבין את ההגיון...

היא צריכה אבל כרגע אין דירה ספציפית וזה יכול לקחת זמן. אגב קיים גם סיכון כלשהו בלשים את הכסף בבנק קטן שנותן ריביות הרבה יותר גבוהות מיתר השוק . לצורך העניין יכול להיות שגם ייקח לה שנתיים למצוא דירה ולכן גם יש רצון כן לקבל איזושהי תשואה כנגזרת לסיכון מסוים שהיא לוקחת.

לדעתי על סכום של 2.5 מיליון היא תוכל לקבל ריבית של 1.5% ובזה סוגרים את הפינה.

איפה בדיוק ובאיזו רמת נזילות? אני לא ראיתי אלטרנטיבות כאלה

 

[Rahash]

קיים גם סיכון כלשהו בלשים את הכסף בבנק קטן שנותן ריביות הרבה יותר גבוהות מיתר השוק

איזה סיכון אתה רואה פה? קריסה של הבנק?
לא נראה לי ריאלי, ובקריסה האחרונה שהייתה בישראל בנק ישראל חילץ את המושקעים.

 

[cypriano de rore]

אגב קיים גם סיכון כלשהו בלשים את הכסף בבנק קטן שנותן ריביות הרבה יותר גבוהות מיתר השוק

הסיכון נמוך בהרבה (הרבה מאוד) מהאופציות האחרות שציינת.

איפה בדיוק ובאיזו רמת נזילות? אני לא ראיתי אלטרנטיבות כאלה

תתקשר לבנק ירושלים (ואולי גם למזרחי) ותבקש הצעה על סכום של 2.5 מיליון. אני מאמין שיתנו לך הצעה טובה יותר ממה שאתה רואה באתר.

 

[daniel88]

איזה סיכון אתה רואה פה? קריסה של הבנק?
לא נראה לי ריאלי, ובקריסה האחרונה שהייתה בישראל בנק ישראל חילץ את המושקעים.

לא מתמחר את הסיכון כגבוה או כקרוב לאלטרנטיבות אבל חשוב לציין למען אלו שקוראים שכנראה קיים סיכון מסוים בלשים את הכסף בבנק קטן שנותן ריביות יותר גבוהות מהשוק בהרבה. בנק ישראל אולי חילץ בעבר את המשקיעים במקרה של הבנק למסחר אבל אין ערובה לכך שזה יקרה בעתיד ועד לאיזה סכום. בנוסף בעיני ככל שהסכום בפיקדון יותר גבוה כך יותר סביר שגם במקרה של חילוץ המלווה לא יקבל את כל הקרן.

תתקשר לבנק ירושלים (ואולי גם למזרחי) ותבקש הצעה על סכום של 2.5 מיליון. אני מאמין שיתנו לך הצעה טובה יותר ממה שאתה רואה באתר.

ניסיתי ולא הגעתי לתוצאות מעניינות בכלל עבור פקדונות עם רמת נזילות לכל היותר רבעונית. אם מישהו מנסה ומצליח אני מבטיח לצ'פר אותו