• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הערכת שמאי למשכנתא

nadav.m

משתמש רשום
הצטרף ב
11/3/20
הודעות
15
דירוג
5
אודה לעזרתכם
אנו בשלבים אחרונים של לקיחת משכנתא כשהשלב הבא הוא שליחת שמאי לבדיקת שווי הנכס.
להבנתי , שמאים הנשלחים מטעם הבנק לבצע הערכת שווי לנכס ברובם המוחלט מורידים אחוז מסויים מערך הנכס על מנת להגן על הבנק.
השאלה היא לאיזה אחוז של הורדה אני אמור לצפות כדי שאוכל לשים כסף בצד להשלמת הפער שיווצר ?
 
לדעתי הורדה של כ10%.
בכל מקרה, כדאי לך לעשות את הדבר הבא - רק לבקש מהבנק רשימת שמאים, לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.
לאחר מכן, להגיע לבנק שוב ולבחור את השמאי הזה, וכבר יש לך כנראה שווי משכנתא יותר גבוה ממה שהיית מקבל.

לא ממליץ ולא מייעץ
 
לפנות לאחד השמאים בצורה פרטית ולקבל ממנו שמאות. תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס.
לא צריך שמאות פרטית לשם כך, אני עשיתי זאת עם השמאות הזולה של הבנק אבל אין ספק שאוזנו תהיה יותר קשובה בשמאות "מלאה".
 
אם הדירה נקנתה עם מתווך, כדאי לשאול אותו מי משמאי הבנק לבחור. לעתים קרובות ציון שמו של המתווך יביא להערכת שמאות שתואמת במדויק את חוזה המכירה. מנסיון עם 3 שמאים שונים ומתווכים שונים, שכולם אמרו לי את אותו הדבר וכך היה. בפעם שלא הגעתי דרך המתווך, הורידו לי כעשרה אחוז. הבנק לא התרשם מזה במיוחד ונתן משכנתא לפי מחיר החוזה. כנראה שזה גם תלוי במחיר הנכס וברמת הסיכון. אצלי זו היתה דירה להשקעה.
 
בנוסף, שים לב לערך הכינון שאותו קובע השמאי. אצלי השמאי העביר את השמאות לבנק ולא אמר לי על איזה סכום כינון הוחלט.
ערך הכינון יכול להיות 4500 ש"ח למטר בבנייה בסטנדרט נמוך, ועד 6500 ש"ח למטר בגבוה. לי העריכו ביותר מ7000 למרות שמדובר בדירה בת 40 שנים.
ערך הכינון קובע גם את מחיר ביטוח המבנה שתצטרך לשלם בהמשך, ולכן אני חושב שאפשר לדבר עם השמאי גם על ערך הכינון הנקבע במידה ואתה חושב שהוא מוגזם.
אם הוא כבר העביר את השמאות לבנק, הוא לא ישנה את ערך הכינון כי אז הוא יוצא "לא מקצועי" בעיני הבנק.
לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.
 
לא יועץ ולא מייעץ, אומר מה שאני חוויתי.
אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.
 
אין קשר, שמאי מעריך את שווי הדירה לבטוחות בלבד במקרה הזה, ערך כינון זה לצרכי ביטוח בלבד (גם הבנק יכול לבטח דרך חברת בת), שווי הדירה הוא לפי שווי שוק ללא קשר לערך הכינון שלו, בת"א לדוגמא ערך הנכס יכול להיות גם פי 10 ויותר מערך הכינון שלו.
לא אמרתי שיש קשר בין ערך הכינון לשווי הדירה.
כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.
רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.
 
כשהשמאי מעביר את השמאות לבנק, הוא גם קובע את ערך הכינון שלה. לפי ערך זה אתה צריך לבטח את הדירה בביטוח מבנה.
רק אמרתי שכדאי לשים לב לזה לפני שהשמאי מעביר את ההערכה שלו, כי זה יכול לחסוך כסף בתשלומי הביטוח.
זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.
בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.
 
זה חדש לי ואצלי לא היה כזה דבר עד כמה שאני יודע (דיסקונט), גם קיבלתי את השמאות ושם לא ראיתי אזכור לזה ולא הגיע אלי דרישה שכזו מהבנק.
בכל מקרה עדיף לבטח בערך כינון ריאלי, ב5000 ש"ח אתה תהיה בתת ביטוח רציני.
גם אני לא ידעתי על זה.
ביטחתי דרך חברת ביטוח לפי מה שהם עושים בדרך כלל עבור דירות זהות.
השמאי העביר ערך כינון שגבוה ביותר מ2000 ש"ח למטר.
לאחר מכן, התקשרו אליי מהבנק שערך הכינון שהדירה בוטחה בחברת הביטוח לא תואם להערכת השמאי, ויש להשוות לסכום השמאי.
בקיצור תוספת של עוד 150 ש"ח בשנה לביטוח המבנה.
 
יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.
 
יש ערך כינון בשמאות והבנק מבקש לבטח לפי זה. לפחות ככה זה היה בעסקאות שאני הייתי מעורב בהן בזמן האחרון.
בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.
 
בהסתכלות שנייה גם אצלי, לא שזה משהו שהייתי בונה עליו.
לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.
 
לא לבנות בכלל, שמאי שעשה לי הערכה בחודש שעבר הגיע לערך כינון שמשקף מעל 10,000 שקל למטר, בניין ישן, סטנדרט נמוך. לא קשור לכלום ועדיין הבנק התעקש שהביטוח יהיה על הסכום הזה.
אם אתה מדבר על אירוע TOTAL LOSS לבניין אז הסכום הזה יתכן ואפילו נמוך מדי, הסכום אצלי היה זהה והנכס היה במצב קרוב לחורבה.
 
תוך כדי התהליך כמובן להגיש לו כל מסמך חיובי בדבר הנכס / קרקע / פיתוח האיזור, שיכול לעזור להעלאת שווי הנכס
מה למשל אפשר להגיש לו אם מדובר בשכונה בנויה (והכל מסביב גם)?
אשמח לדוגמאות.
@אורי ג. אשמח להתייחסות שלך גם.

תודה רבה.
 
@אורי ג. אשמח להתייחסות שלך גם.
תוכניות קונקרטיות ומאושרות לבניית תחנת רכבת לדוגמא.
מדידה מדוייקת של הבית עם תשריט.
לגבי הסביבה אין הרבה מה לעשות וזה כבר מתומחר במחיר הנכס, אתה אמור להראות או להדגיש לו דברים שאינם ברורים במחיר הנכס שלך מול הנכסים מסביב.
 
תוכניות קונקרטיות ומאושרות לבניית תחנת רכבת לדוגמא.
מדידה מדוייקת של הבית עם תשריט.
לגבי הסביבה אין הרבה מה לעשות וזה כבר מתומחר במחיר הנכס, אתה אמור להראות או להדגיש לו דברים שאינם ברורים במחיר הנכס שלך מול הנכסים מסביב.

והאם המצב של הדירה/שיפוץ משפיעים על חוות הדעת שלו?
 
והאם המצב של הדירה/שיפוץ משפיעים על חוות הדעת שלו?
ברור, איזו שאלה?
שמאי תפקידו להעריך את שווי השוק של הדירה בין מוכר לרצון לקונה מרצון, מצב הדירה כמובן שמשפיע על השווי הזה.
 
כשלקחתי משכנתא השתמשתי בשמאי של הבנק ואחרי בדיקה "מעמיקה" הוא הגיע לסכום ששילמתי. גם זה קורה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N הערכת שמאי נדל"ן 5
AsherV הערכת מחיר ללפטופ יד 2 אוף טופיק 2
ptom הערכת דמי ניהול נסתרים לצרכי סימולציית מס פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
The Thinker הערכת שווי של עסק דיגיטלי (אפליקציית מובייל) השקעות אלטרנטיביות 16
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
T הערכת סיכון - תשלום 100% מראש בדירה על הנייר נדל"ן 18
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
S הערכת תשואה בהלמן אלדובי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
Ron.B הערכת שווי בעלות בנכס דמי מפתח נדל"ן 12
ה ריהוט ישן - הערכת שווי אוף טופיק 10
S עזרה -למידת הערכת שווי חברות שוק ההון 11
S הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר נדל"ן 18
Y הערכת סיכון של אג"ח שוק ההון 7
A הערכת שווי לדירה במצב רעוע נדל"ן 38
שלי טיול ליפן-הערכת עלויות אוף טופיק 16
S הערכת תשואות - למה ואיך? שוק ההון 3
ק הערכת מחיר דירה כאשר אין אפשרות להשכיר או למכור אותה נדל"ן 49
Oracle הערכת שווי תיק מבוסס דולרים שוק ההון 5
Powerslave הערכת סיבולת סיכון שוק ההון 43
א הערכת ייעוץ פנסיוני צרכנות פיננסית 1
flower הערכת נכסים שוק ההון 3
yanosh34 הערכת שווי דירה נדל"ן 109
ה הערכת תשואה חלופית שוק ההון 13
M באיזה שלב כדאי לפנות לאנשי מקצוע (עו"ד, שמאי, מעצב פנים, קבלן שיפוצים) נדל"ן 9
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
T בכמה שמאי בנק מעריך מתחת למחיר השוק? נדל"ן 3
S האם לקחת שמאי? נדל"ן 3
תפוזינה העו"ד ממליץ על שמאי נדל"ן 8
P האם שמאי מכריע/ממונה מוגבל במינ-מקס לשמאויות הצדדים? נדל"ן 5
P אחוז מימון כשהערכת שמאי שונה מערך עסקה נדל"ן 16
eivgeni שמאי( appraisal) וtitle insurance עבור נכס נרכש בארה״ב נדל"ן 11
A שמאי - של הבנק בלבד או גם פרטי? נדל"ן 1
ז שמאי מקרקעין בסביבה ?? התפתחות אישית 1
S מישהו מכיר שמאי מקרקעין מומלץ? אוף טופיק 0
ה רכיבי שכר למשכנתא נדל"ן 3
mk1 אלטרנטיבה למשכנתא בריבית קבועה צרכנות פיננסית 2
M החלפת ביטוח חיים למשכנתא צרכנות פיננסית 5
stamEhad קיבלתי הצעה למשכנתא - אשמח לדעתכם נדל"ן 34
JBUZZ ביטוח מבנה משועבד למשכנתא: הגדלה ללא שיעבוד והוספת תכולה צרכנות פיננסית 1
JBUZZ ביטוח מבנה משועבד למשכנתא - כמה שאלות: נדל"ן 2
ב השפעת הלוואה קודמת על פרופיל לווה למשכנתא נדל"ן 6
unrealx התייעוץ - ביטוח חיים למשכנתא צרכנות פיננסית 8
I סכום מינימלי למשכנתא? נדל"ן 6
מ ביטוח מבנה למשכנתא-תקנות כיבוי אש בבתי מגורים נדל"ן 1
C אישור עקרוני למשכנתא - חישוב הכנסה חודשית לעובדי הייטק נדל"ן 11
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
ט הצעה למשכנתא - התייעצות נדל"ן 2
CoinCollector חסכתי למשכנתא - מה עכשיו ? נדל"ן 21
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33

נושאים דומים

Back
למעלה