מחשבות על ה-"דיבידנד הדמוגרפי" של ישראל, וכדאיות הרכישה של דירות בישראל שאינן דירה ראשונה
מי שעוקב אחריי השרשור הזה, מכיר את דעתי הנחרצת בנוגע לכדאיות רכישת דירה ראשונה בישראל,
ויותר מכך את חשיבות מיקסום מחיר הדירה הראשונה באופן מושכל, בגלל ההיבט המיסויי
(בדיוק כפי שכדאי לנו לנצל את התקרה השנתית בקה"ש)
ההשקעה שלי בתקווה בבניין קוליבינג היא סוג של האקינג, בדיוק מתוך אותו ראציונל.
כאשר עולה השאלה איפה להשקיע כשמדובר בדירה שניה, שלישית וכן הלאה...התשובה היא הרבה פחות ברורה,
מס הרכישה הכבד בישראל ( 8%) לעיתים קרובות מייתר את הריווחיות אפילו בעסקות הזדמנותיות.
היתרון הניהולי של נכס בישראל מאותגר ככל שהפתרונות הטכנולוגיים מתקדמים יותר.
התשואות בישראל בחסר ברור מול מדינות כמו יוון ואפילו אנגליה,
ויותר מכך מחירי הנכסים איכותיים בחו"ל המאוכלסים ע"י דיירים "יאנג פרופשיונל'ס", זולים בהרבה מבארץ וקלים הונית לכניסה.
לאחרונה אני מקיימת מחקר אישי קטן בראיה השוואתית בסוגיה הדמוגרפית בעולם המערבי.
התמונה הדמוגרפית העתידית מתכתבת עם השאלה האם לישראל קיים יתרון כלשהו מבחינה נדל"נית בראייה השוואתית, ללא קשר להיותינו אזרחים פה.
אזכיר ואציין בסוגריים כי נדל"ן בסוף בסוף הוא פרי של עליות ערך ולא של טיפטופי שכ"ד, שכן עליות ערך במטרופולינים הן בכפות בעוד הקופון החודשי הוא בכפיות מה שעבור רבים מייצר סוג של תעתוע פסיכולוגי. כסף הוא כסף, לא משנה אם הוא ניתן בתשלום חודשי או בסוף תקופה. לכן במידה ויש ראיות לכך שישראל צפויה לעליות ערך משמעותיות בעתיד בראייה גלובלית, תהיה לכך חשיבות על גם בנוגע לאסטרטגיה.
הדמוגרפיה היא רלוונטית לשאלה הזו , מכיוון שדמוגרפיה חזקה מייצרת מנוע צמיחה אורגני אדיר למשק כולו, תחום הדיור שהוא חלק בלתי נפרד מהמשק מגיב לכך בהתאמה ולזה יש אינסוף תימוכין במחקרים. פרופ' דויד פסיג, עתידן מאוניברסיטת בר אילן טוען כי ישראל היא אחת מהמדינות המערביות הצפופות בעולם, והיא עתידה לשלש את עצמה עד לסיום המאה ה-21. שיעוריי הילודה בישראל יחד עם התשתיות הצמיחה הקיימות לה, יביאו להכפלת האוכלוסיה בישראל, שלושים שנה מהיום.
לעומת זאת מדינות המערב, בראשן איטליה, גרמניה ויפן צפויות להכנס לסוג של "חורף דמוגרפי" בו תתקיים ירידה בילודה והתארכות נוספת של תוחלת החיים. בשלב שני יתווספו אליהן מדינות כגון בריטניה, צרפת, קנדה, ארה"ב ובאופן מעניין גם סין. משמעות ה"חורף" הזה: ירידה משמעותית בצמיחה, סכנת פשיטת רגל של המדינות הללו, עוני של מבוגרים ואי יכולת לשלם פנסיות לקשישים. כשהצעירים ימוסו "עד העצם" כדי לממן את הכאוס הזה.
פסיג טוען שישראל לא רק שאינה בבועה נדל"נית אנו במצב של "בועה הפוכה" או חוסר אדיר של יחידות דיור, עליה החורף עתיד לדלג. ישראל תדרש בעשור הקרוב לעוד 600-800 א' יחידות דיור, שזה הרבה מעבר לכל התחזיות, שורה תחתונה פסיג טוען שהמחירים בישראל ילכו יחד עם עקומת הביקוש הקשיחה שרק תלך ותתחזק. כדי לסבר את האוזן בעשור האחרון הצמיחה הריאלית של ישראל לנפש הגיעה ל-23.4%, בהשוואה לממוצע של 14.7% במדינות האיחוד האירופי. במובנים רבים ישראל אם לא יעשו טעויות גדולות מידי, תהיה קטר הצמיחה של המערב.
המסקנה האישית שלי כרגע, כי יש מקום לרכישת דירות בישראל מעבר לדירת הפטור, על אף המיסוי והיתרונות הרבים שהשווקים הבינלאומיים מציעים.