תגובה אחרונה ע"י יעקב

מצטער אבל החישוב שלך כל כך לא נכון שאני אפילו לא יודע מאיפה להתחיל.....

אני לא מבקש לראות תלושי משכורת, אבל אני חושב שאני יודע לזהות מי דייר שלא יהיו איתו בעיות ומי דייר שעלולות להתעורר איתו בעיות. היו לי כמה מקרים שהגעתי לחתימה ובסוף החלטתי שאני לא חותם עם אותו דייר.

בוודאי שמומלץ למנף. אני מדבר על ההסתכלות על מי במצב של "פרישה" בדוגמה שנתתי ניתן לפרוש, יש הכנסה פאסיבית מספיק גבוהה.

@FIYaacov כשאתה כותב שלא תרצו לסגור את המינוף, אתה מתכוון להשאיר את החוב באותה רמה ולשלם רק ריבית לעד? אם כן ובהנחה שייתנו לך, אתה יכול לקחת בחשבון עליית ריבית וזה לדעתי מספיק. למרות שאפשר להסתכל על זה אחרת, נאמר אדם ללא הון כלל, מצליח ללוות 10 מיליון שח עליהם הוא משלם ריבית של 2%, הוא משקיע...

@אורי ג. כן, לא מומלץ להגיע ל-30 שנה במסלולים מסוימים, התכוונתי שבאופן תארותי עם הכנסה של 30 אלף הוא כנראה יצליח לקבל משכנתא, לא בהכרח משכנתא טובה. הכנסה עתידית משכירות לא תחושב פה.

40% יחס החזר להכנסה, 2.5 מיליון ל-30 שנים, אזור ה-11-12 אלף בחודש, צריך הכנסה באזור ה-30 אלף בחודש נטו. אבל מסכים שזו לא משכנתא שהם יקבלו בקלות, מעבר ליחס החזר, כמה שווה הנכס שרוצים לקבל עליו 2.5 מיליון משכנתא?

@Giman אני לא יודע בכמה קניתם את הדירה בבעלותכם, אבל למכור כדי לשחרר את הרווחים ללא מס, ואז לקנות דירה יקרה למגורים בלי מס רכישה כמעט, זו ההחלטה הנכונה. אם אתם מחליטים לא למכור, עדיף לדעתי להמשיך לגור בשכירות, אחרת העלויות עסקה גבוהות מאוד

בדיוק מה ש @אורי ג. כתב

אין פה מספר קסם, אבל עם 800-900 אתה כבר יכול למצוא דירה שיש לה גם פוטנציאל להתחדשות עירונית ובאזור מבוקש, לא בשנים הקרובות (כמובן תלוי באיזו עיר, אני מתייחס לחיפה)

מסכים איתך וכבר כתבתי את זה בשרשור אחר, 600 אלף זה לא מספיק לרכישה טובה. וגם לגבי דירות במחיר מתחת לשוק, אני מסכים, אלה לא דירות שהוא יגיע אליהן לבד אבל יש אנשים שיכולים לקשר אותו. וכמובן שזו יכולה להיות השקעה מעולה, צריך לעשות את זה נכון. גם השקעה בשוק ההון יכולה להיות מעולה אם משקיעים נכון...

אני לא מבין את ההתמקדות בעניין הריבית הצמודה או לא, אפשר לקבל תמהיל מסלולים לא צמוד למדד עם ריבית ממוצעת של 2% (בהנחה שהפריים נשאר נמוך, הנחה סבירה חלוטין בשנים הקרובות). נכון שיש עוד הוצאות ברכישה, אבל זה לא יותר מ 20-30 אלף שח כולל תיווך. אם עושים רכישה טובה במיקום הנכון, הדירה לא תהיה ריקה גם...

@המשקיע המתחיל הדביל @nick תשואה של 4%, משמע הכנסות של 24 אלף שח בשנה. הוצאות ריבית על 400 אלף, שיעור ריבית 2%, 8 אלף בשנה. סך הכנסות 16 אלף על הון עצמי של 200 אלף. 8% תשואה רק משכירות. *לפני הוצאות רכישה וטיפול בנכס, אבל גם לפני עליית שכר דירה ועליית ערך הדירה.

התכוונתי להתחדשות עירונית. קשה למצוא דירות עם פוטנציאל התחדשות עירונית בטווח זמן סביר, במחיר של 600 אלף מהסיבה שברגע שהפוטנציאל קיים המחיר עולה ואז הוא כבר לא באזור ה600 אלף.

יש לאנשים בפורום נטייה לשמרנות יתר, זה גורם לכך שמפספסים השקעות טובות (בהרבה מקרים גם לא עושים שום השקעה)....

חצי אחוז יותר מדירה אחרת שיש לה פוטנציאל השבחה. ברגע שאתה מחפש את התשואה הגבוהה ביותר אתה מתעלם מדברים אחרים. למשל דירה שנותנת 4% תשואה משכירות אבל היא עולה 600 אלף ושכר הדירה הוא 2000 שקל בחודש. כל הוצאה מקזזת לך יותר מהתשואה, כל שעה שאתה מקדיש למציאת דייר או לתיקון תקלה מקזזת יותר מהתשואה...