השקעה בבורסה ולא בנדל"ן

[רוני]

עלות בניה של דירת 80מ' היא בערך 550 א"ש, לפני עלויות פיתוח סייג: לא בדקתי מקצועית. אולם זה מה שאני יודע מקריאה באינטרנט. מלבד זאת, אין שום דירה חדשה שנמכרת היום בפחות מ640 א"ש. גם לא דרך קבוצות רכישה שכביכול מדלגות על הרווח היזמי. ואני מדבר על דירות שנבנות על קרקעות שנקנו מהמדינה במחיר שקלים בודדים ליחידת דיור. (היו כמה מכרזים כאלה, למשל בחריש במכרזים הראשונים, אבל גם בעוד מקומות בפריפריה).
עכשיו צריך להוסיף, עלויות פיתוח שמגיעות לפעמים ל 100 א"ש, + עלות קרקע + רווח יזמי.
אני קניתי לפני שנה וחצי, דירת 96 מ', נבנתה בתחילת שנות ה 90, ושופצה לא מזמן ב 550 א"ש. (הדירה לא במקום המבוקש ביותר בעיר אבל במקום מרכזי ודי מבוקש).
כמו הדירה שלי יש רבות.

אני מקווה שאתה מודע, אם כן, לסיכון שלקחת על עצמך ואתה לא מעודד מישהו לקחת סיכונים שכאלה. זה שבדיעבד ההשקעה הצליחה לא אומר כלום על הכדאיות שלה.
ובסופו של דבר, כל מחיר נקבע לפי הצע וביקוש. בעוד שבישראל זוגות צעירים גרים בדירות מחולקות, בשטח של 30 מ', בארה"ב עומדות הרבה מאוד דירות ריקות ומחכות למישהו שיאמץ אותן.

הסיכון היה בשנת 2007 כשהמחירים היו מנופחים בשיא, בשנת 2011 כשיצא האוויר מהבועה והמחירים התייצבו (תחילה קניתי בפלורידה) הסיכון היה נמוך ביותר. מחיר בהחלט נקבע על ידי היצע וביקוש אך אם הביקוש הוא בין היתר מהתנהלות של עדר או החלטה טכנית של בנק ישראל להחזיק את הריבית נמוכה כדי לתמוך בייצוא כשהם מראש מוותרים על המאבק במחירי הדיור, כאן אני מפחד. ארה"ב היא מדינה גדולה והאזורים שאתה מדבר אליהם הם בצפון בדטרויט שלא מכבר פשטה רגל וסובלת מהגירה שלילית כמו בחלק מישובי הפריפריה בישראל בעוצמה פחותה יותר, העלתה נושא חשוב בהחלטה היכן להשקיעה, לא מספיק שהמחיר נמוך והתשואה גבוהה אלא האם יש צמיחה או הגירה שלילית. ההגירה השלילית מדטרויט מופנת באופן משמעותי להגירה חיובית לכיוון אטלנטה שמהווה מרכז תעסוקה.

http://www.themarker.com/news/1.2717192

 

[אורי]

אם קודם לזה לימוד אינטנסיבי - אתה צודק. אם לא, לדעתי, הסיכון הוא עצום. אני מכיר הרבה אנשים שהשקיעו באמצעות חברות ישראליות כאלו ונפלו. מי ערב לי שחברה תבחר בשבילי את הנכס הנכון, ואייך בכלל היא יכולה לעשות זאת כאשר יש לה הרבה משקיעים שמחכים לנכס, הרי שום חברה לא אומרת ללקוחות "חכו חצי שנה עד שנמצא עבורכם את הנכס הטוב ביותר"? מי ערב לי שהחברה תחכה בסבלנות עד שיבוא השוכר המתאים, בעל הכנסה יציבה ודירוג אשראי גבוה?

רובי, הנה כמה מחשבות על הנקודות שהעלית:

• השקעה בחו״ל באמצעות חברות ישראליות היא אכן מסוכנת. הסיבה היא שהחברות הישראליות הללו אינן מקומיות. אף פעם לא בדקתי חברות אלו ואני בטוח שביניהן יש גם כאלו שהן טובות ואמינות המציעות נכסים טובים. אבל יש גם כאלו שלא.
• מי ערב לך? אין ערבון מלא להצלחה בהשקעות. ה-CPA שלי היה אומר: if you want a guarantee buy a toster
• משקיעים רבים: אכן במקומות רבים השוק משתנה בשנה-שנתיים האחרונות והופך להיות sellers' market עם הביקושים העולים והצעות מרובות על נכסים. זה לא אומר שאתה או מי שעובד עבורך לא יכולים למצוא נכסים טובים. דווקא עכשיו חשוב לעבוד עם מקצוענים, כי הרבה משקיעים חדשים נכנסים לשוק האופטימי.
• הנכס הטוב ביותר: המצויין הוא אויבו של הטוב. אם תחכה לנכס הכי טוב, לעיסקה הכי משתלמת וכדומה, תשב על הגדר זמן רב ותפסיד. השיטה היא לקבוע קריטריונים ואז כשמגיעה הזדמנות לבחון אם הנכס עומד בקריטריונים או לא. ואם הוא עומד בהם: לקנות. אף אחד לא הרוויח כסף מנכס שהוא לא קנה.
• שוכר מתאים: כנ״ל לגבי עמידה בקריטריונים. למעשה מנהל נכסים מקצועי חייב לגבש קריטריונים וחייב להשכיר למי שעומד בהם, אחרת הוא יכול להיות מואשם באפליה. אגב, אני לא בטוח שדירוג אשראי גבוה הוא אחד מהקריטריונים שלי. זה יכול לעבוד נגדך כבעל בית, אבל זה סיפור אחר.

 

[daat99]

אני לא בטוח שדירוג אשראי גבוה הוא אחד מהקריטריונים שלי. זה יכול לעבוד נגדך כבעל בית, אבל זה סיפור אחר.

אני מאוד אשמח לשמוע למה דירוג אשראי גבוה של שוכרים יכול לעבוד לרעתך כבעל הבית.

 

[רובי1]

בשנת 2011 כשיצא האוויר מהבועה והמחירים התייצבו (תחילה קניתי בפלורידה) הסיכון היה נמוך ביותר.

כן אבל בדיוק אז הרבה מאוד בעלי מקצוע אמרו שיש חשש שהמשבר יחזור. אתה הלכת בניגוד לזרם, כפי שאמרת, כלומר אתה יותר חכם מכל בעלי המקצוע. אבל אני לא חכם כל כך, אז אני לא הולך לחזור על מה שאתה עשית.

אך אם הביקוש הוא בין היתר מהתנהלות של עדר או החלטה טכנית של בנק ישראל

לא, בארץ ש מחסור אמיתי בדירות. וזה לפי נתוני משרד הבינוי, שלא עומד ביעדי השיווק שהוא קבע לעצמו. לא רק בדירות לקניה יש מחסור, גם בדירות להשכרה.

השקעה בחו״ל באמצעות חברות ישראליות היא אכן מסוכנת. הסיבה היא שהחברות הישראליות הללו אינן מקומיות.

אתה צודק. אבל כאשר אנחנו מדברים על השקעה בחו"ל באמצעות חברות, אני מניח שהקורא המצוי ישקיע באמצעות חברה ישראלית. מניין לו להכיר חברות מקומיות, הכרות עמוקה, עד שיסמוך עליהן?
לגבי עניין הקריטריונים, האם אתה מכיר חברות שישבו איתי יחד לשמוע את הקריטריונים שלי ויתחייבו לעבוד לפי מה שאני מכתיב להם?

 

[אורי]

אני מאוד אשמח לשמוע למה דירוג אשראי גבוה של שוכרים יכול לעבוד לרעתך כבעל הבית.

1. דבר ראשון שוכר עם הכנסה טובה ודירוג אשראי טוב ירצה לגור בשכונה טובה. בתים יפים בשכונות טובות מניבים תשואה נמוכה. אני מעדיף נכסים שמתאימים למעמד הבינוני הנמוך ובעיקר לצווארון הכחול. אני לא יורד למטה לשכונות עוני ופשע, אלא מעדיף מקום טוב באמצע של אנשים שההכנסה שלהם קשורה לעבודות אמיתיות, ולא רק עמדות ניהוליות בחברות שנותנות שירותים.
2. סיבה נוספת להעדיף נכסים כאלו, ובהתאמה סוגי שוכרים שכאלו, היא שתמיד יש ביקוש לנכסים שכאלו. בכלכלה צומחת מי שמגיע מלמטה משפר תנאי דיו לנכסים הבינוניים האלו. בכלכלה מתכווצת מי שמאבדים מקומות עבודה ״טובים יותר״ זזים כלפי מטה.
3. אני לא מחפש שוכרים שיהיו בני ערובה, אבל שוכר עם הכנסה גבוהה, ודירוג אשראי טוב הוא נייד יותר מושכר בלי מאפיינים אלו. הניידות יכולה להיות במונחים של מציאת עבודה אחרת ומיקום מחדש, ויכולה להיות בהחלטה לעבור לדירה אחרת. הוא גם בפוזיציה להחליט לקנות בית ולהפסיק לשכור. מי שיש לו פחות אופציות ישאר זמן ארוך יותר, ותחלופת דיירים היא ההוצאה הגדולה ביותר של המשכיר.
4. קצת מליצי, אבל ברצינות אני רואה את עצמי כמשקיע בנדל״ן כמישהו שנותן שירות חשוב לקהילה: אני מספק מקום מגורים נקי, בטוח, ובהישג ידם של השוכרים שלא יכולים לקנות בית משל עצמם. הפקתי סיפוק גדול מקניית בית מכינוס נכסים, שיפוצו עד שהפך להיות אחד היפים בשכונה, והשכרתו. תרמתי לשיפור השכונה. נתתי מוצר טוב מאוד למשפחה שהייתה זקוקה לו. וכן, הרווחתי יפה בדרך בלי לנצל איש. האם יש בעלי בתים מושחתים וחמדנים שעושקים את דייריהם ולא מספקים להם את התנאים המינימליים? בוודאי, אבל אני לא אחד מהם, ואת השירות הזה אני מעניק למי שזקוק לו: אנשים עובדים עם אמצעים מוגבלים.
5. דירוג אשראי הוא רצף, ולא החלטה של שחור/לבן. בין דירוג אשראי מצויין לגרוע יש מנעד רחב של ניקוד, ויש בו אנשים טובים שלא בהכרח הצטיינו בהתנהלות פיננסית. זה לא אומר שהם לא דיירים טובים. חלקם חיים כמעט בלי חסכונות ממשכורת למשכורת, ולכן לעתים מוספים תשלומים שפוגעים להם בדירוג האשראי. ראיתי כאלו שמשלמים את כל החשבונות שלהם באיחור של כשבוע, כשמגיעה המשכורת הדו-שבועית, אבל תמיד משלמים. בדירוג האשראי זה נראה כאילו הם בפיגור מתמיד, אבל בסך הכל חסרה להם משכורת אחת לקפוץ קדימה ולשלם הכל כמו שהם עושים עכשיו, רק שבועיים קודם. לא אידיאלי אבל לא סוף העולם.

דוגמא: באותו בית ששיפצתי שהזכרתי לעיל מתגוררת עכשיו משפחה שלאבי המשפחה יש עבר פלילי ותקופה קצרה בכלא על עברות סמים לפני כעשור. זה כתם שמקשה עליו למצוא משכירים או לקבל מימון. גם הסתבכות פיננסית שנבעה מתקופה זו בחייו הובילה לדירוג אשראי בינוני. היום הוא בעל משפחה, ילדים, עבודה קבועה, מנהל הנכס דיבר בטלפון עם הבוס הישיר שלו בשלוש השנים האחרונות שהעיד על אופיו ואיזה עובד הוא. אחרי שקראתי היטב את הבקשה שלו ובדיון משותף עם מנהל הנכס החלטתי לתת לו לגור בבית. השיקול שלי היה, ראשית, שאלו עברות שנעשו לפני כמעט עשור, כשהיה בן 19, ומגיע לו צ׳אנס נוסף. שנית אני חושב ששוכר כזה יהיה אסיר תודה, ועם חלופות מוגבלות, וישאר תקופה ארוכה יותר. ומי יודע, אולי אחרי שנתיים שלוש אצלי הדירוג שלו ישתפר והוא יוכל להמשיך הלאה בחייו. ליתר ביטחון לקחנו ממנו פיקדון כפול והוא משלם מראש, והוא יודע למה, מבין זאת, ואסיר תודה על כך.

 

[אורי]

אתה צודק. אבל כאשר אנחנו מדברים על השקעה בחו"ל באמצעות חברות, אני מניח שהקורא המצוי ישקיע באמצעות חברה ישראלית. מניין לו להכיר חברות מקומיות, הכרות עמוקה, עד שיסמוך עליהן?
לגבי עניין הקריטריונים, האם אתה מכיר חברות שישבו איתי יחד לשמוע את הקריטריונים שלי ויתחייבו לעבוד לפי מה שאני מכתיב להם?

ראשית, אם המשקיע המצוי עושה את הדבר הממוצע, שיצפה לתוצאות הממוצעות. בעצמך אמרת שיש ללמוד את השוק, אז שאותו משקיע יקדיש זמן ללימוד האנשים איתם הוא הולך לעבוד. מניין שיכיר? שיחפש! שיחפש מועדוני משקיעים באיזור בו הוא משקיע, שיחפש המלצות, שיקרא תלונות, שיבקש המלצות של לקוחות, שיראיין בטלפון ובסקייפ, ושיברר מה המוניטין של החברה אצל מתווכים ובבנקים המקומיים, שיבקש תמונות וסרטונים, וגם כן, שיסע וניפגש פנים אל פנים. מה גורם לך לסמוך על חברה ישראלית מקריית אונו שמוכרת לך בתים באינדיאנה?
לגבי הקריטריונים, זה תלוי. אני עובד עם חברה בשוק מסויים ומכיר את האזורים וסוגי הנכסים בהם הם מתמחים. מתוך המגוון הזה הם יודעים מה הקריטריונים שלי בהיבטים של עלות וכמה ממאפייני הנכס וכמה מיקומים. אם מה שהייתי רוצה הוא מעבר למה שהם מתמחים בו, כנראה הייתי הולך לעבוד עם מישהו אחר. אם אתה רוצה משהו מאוד מיוחד או ספציפי, אז מה שאתה צריך הוא מתווך שיעבוד בשבילך, או כמה כאלו. יש דברים כאלו. צריך לחפש. וצריך גם להיות מוכנים לשלם את המחיר. ואגב, אם החברה המקומית היא המומחית והיא משקיעה ומנהל בעיקר נכסים מסוג מסויים ואתה רוצה משהו אחר, שאל עצמך מה אתה יודע שהם לא יודעים, ולמה אתה לא מקשיב להם. אולי אתה יודע יותר טוב עבורך, אבל זו שאלה שצריך לשאול.

 

[רוני]

כן אבל בדיוק אז הרבה מאוד בעלי מקצוע אמרו שיש חשש שהמשבר יחזור. אתה הלכת בניגוד לזרם, כפי שאמרת, כלומר אתה יותר חכם מכל בעלי המקצוע. אבל אני לא חכם כל כך, אז אני לא הולך לחזור על מה שאתה עשית.

לא, בארץ ש מחסור אמיתי בדירות. וזה לפי נתוני משרד הבינוי, שלא עומד ביעדי השיווק שהוא קבע לעצמו. לא רק בדירות לקניה יש מחסור, גם בדירות להשכרה.

אתה צודק. אבל כאשר אנחנו מדברים על השקעה בחו"ל באמצעות חברות, אני מניח שהקורא המצוי ישקיע באמצעות חברה ישראלית. מניין לו להכיר חברות מקומיות, הכרות עמוקה, עד שיסמוך עליהן?
לגבי עניין הקריטריונים, האם אתה מכיר חברות שישבו איתי יחד לשמוע את הקריטריונים שלי ויתחייבו לעבוד לפי מה שאני מכתיב להם?

אם בארץ היה מחסור גדול כל כך של דירות היינו רואים הרבה הומלסים ברחובות, בתל אביב המחירים בשנת 2006 היו שליש מהמחירים כיום, לא נראה לי שהיה גידול כל כך גדול בהגירה לתל אביב שיגרום לעליית מחירים כזו. אני מסכים שיש מחסור בדירות אבל זה לא משהוא חדש. לגבי בעלי המקצוע אני לא אומר שאני יותר חכם, אלא אני פועל כמשקיעה בדיוק כמו בשוק ההון, זה שהכלכלנים מציינים שיש סכנות מסויימות זה בסדר אבל במידה ואני עוקב אחר שוק מסויים לומד אותו מתייעץ, רואה התנהלות של משקיעים זרים בשוק,התאוששות של שוק האשראי הבנקאי,היחס בין השכר למחירי הנכסים,אפשרות להשיג נכסים מתחת למחיר השוק, רואה התייצבות של השוק עם תחילה של שינוי מגמה אני מתחיל לפעול, גם אם יש כלכלנים שחושבים שהמשק עדיין לא הבריא, ברגע שאני כמשקיע מאריך שהשוק משנה כיוון זה הזמן להשקיע ולא כשהכלכלנים יגידו שהשוק צומח חזק, האינפלציה יציבה ושעורי האבטלה נמוכים, במצב הזה המחירים עלולים להיות גבוהים מידי וזה הזמן לממש למי שרוצה.

 

[ע.מדי]

כתבה "ישנה" (2012) של דה-מרקר
http://www.themarker.com/realestate/1.1725217

 

[daat99]

@אורי תודה רבה לך!

 

[רובי1]

קצת מליצי, אבל ברצינות אני רואה את עצמי כמשקיע בנדל״ן כמישהו שנותן שירות חשוב לקהילה:

כמה נכון!
מטריף אותי שיש פוליטיקאים שחושבים שהדרך להורדת מחירי הדירות עוברת בדה לגיטימציה של המשקיעים.

 

[רובי1]

אם בארץ היה מחסור גדול כל כך של דירות היינו רואים הרבה הומלסים ברחובות,

בשביל לראות הומלסים ברחובות אנחנו צריכים מחסור קיצוני ממש. אבל ישנה תופעה מתרחבת מאוד בשנים האחרונות, של פיצול דירות ומגורים בדירות קטנות מאוד. אם פעם זה היה רק בלב אזורי הביקוש היום זה גם בפריפריה.
בעוד אני מדגיש לך כל הזמן שכאשר אני מדבר על השקעה בנדל"ן בארץ אינני מדבר על תל אביב אלא על הצפון והדרום אתה מחזיר אותי ללא הרף לתל אביב.
אם אתה אומר שהמחיר בתל אביב זינק ב300% (משרד הבינוי טוען אחרת לגמרי, לא אכניס ראשי לויכוח ביניכם) אז כנראה שיש שם בועה נוראית זה לא המצב במקומות אחרים בארץ.

 

[AlexNOSAM]

תודה רבה , אם כך אנו קרובים יותר ל7% תשואה ריאלית בארה"ב ב100 שנים האחרונות, עם נטייה להתכנס לממוצע אינפלציה נמוך מ-3% נמוך ב15 שנים האחרונות.

אני ממש לא חושב שזה הגון לחשב את בועת הנדל"ן שיש לנו היום כתשואה ריאלית אלא אם כן אתה מממש אותה.
כשיבוא היום והיא תתפוצץ, ועשרות אלפי משפחות יצטרכו להחזיר את המפתחות לבנק והממשלה תצטרך לחלץ את כולם ולמחוק חובות אז אנחנו כנראה נראה לפחות עשור או שניים של יובש בשוק הזה, כמו שהיה בין 1998-2007. ואז אנשים יזכרו "בימים ההם" של הבועה - כמו היום באמריקה - של תשואות דו-ספרתיות כאלה על הנייר.

 

[מרק עוגיות]

הומלסים ברחובות ברור שלא יהיו כתוצאה ממחסור בדיור, אנחנו מדינה משפחתית וכמעט לכולם פה יש לאן ללכת. התוצאה של מחסור בדיור היא לא הומלסים ברחובות, אלא זוגות צעירים שנשארים לגור עם ההורים או דוחים את החתונה, משפחות שדוחות ילודה או גרות בצפיפות גדולה יותר, סטודנטים ורווקים שנשארים לגור עם ההורים במקום לשכור דירה, וזוגות שלא מתגרשים כי אין להם איך לפצל את משק הבית. וגם דירות מפוצלות כמו ש @רובי1 אמר.

 

[Johnson]

אם אתה אומר שהמחיר בתל אביב זינק ב300%

הוא אמר שהמחיר היום הוא שליש, כלומר המחיר זינק ב 200%.

אבל ברצינות אני רואה את עצמי כמשקיע בנדל״ן כמישהו שנותן שירות חשוב לקהילה

.
היד הנעלמה בפעולה- הגדלת הרווח של היחיד התורמת לרווחת הכלל.

 

[רובי1]

הוא אמר שהמחיר היום הוא שליש, כלומר המחיר זינק ב 200%.

צודק, טעות שלי.
בכל אופן ע"פ נתוני משרד הבינוי, מחירי הדירות במחוז תל אביב עלו מאז 2007 ועד סוף 2014 ב92%.

 

[אורי ג.]

צודק, טעות שלי.
בכל אופן ע"פ נתוני משרד הבינוי, מחירי הדירות במחוז תל אביב עלו מאז 2007 ועד סוף 2014 ב92%.

נשמע הגיוני, אני מתגורר בת"א ויכול להעיד שמחיר הדירה שלי קפץ בכ8 שנים בערך פי 2.

 

[Edward]

תודה רבה , אם כך אנו קרובים יותר ל7% תשואה ריאלית בארה"ב ב100 שנים האחרונות, עם נטייה להתכנס לממוצע אינפלציה נמוך מ-3% נמוך ב15 שנים האחרונות.

נכון, כמעט 7% אבל ארה"ב חריגה מעט. במדינות אחרות זה נמוך יותר, לרוב זה איפשהו בין 4% ל-6%.

אני מקווה שאתה לא משתמש במשפט "נטיה להתכנסות" כדי לטעון שבעשור הקרוב מובטחת לך אינפלציה נמוכה.

לגבי המינוף, שוב, אני לא חושב שמידת המינוף היא כלי טוב להשוות סיכון הנדל״ן לסיכון בבורסה. ההבדל העיקרי הוא שבנכס נדל״ן שברשותך אתה בעל השליטה ומקבל ההחלטות. אתה יכול לנהל סיכונים.

אני חושב שיש כאן הנחת מוצא שניהול הסיכונים שלך טוב יותר מהממוצע. לפחות בשבילי, אני חושב שזה עושה יותר שכל שמנהל מקצועי עם רקורד ארוך ומוצלח שגם מחזיק הרבה מהונו במניות החברה יעבוד בשבילי בחברה שאני משקיע בה, ולא שאני אמנה את עצמי למומחה מטעמי. אני לא חושב שבסופו של דבר הסיכון שלי היה נמוך יותר משמעותית אם הייתה לי שליטה בחברות שאני מחזיק בהן מניות, כי כבר יש הנהלה מעולה במקום.

אני חושב שהדיון הזה הוא בסך הכל דוגמא להבדל בין תחומי המומחיות שלנו - אתה מתמחה בנדל"ן ואני (משתדל) להתמחות בתחום המציאה וניתוח של עסקים להשקעה.

 

[רוני]

בשביל לראות הומלסים ברחובות אנחנו צריכים מחסור קיצוני ממש. אבל ישנה תופעה מתרחבת מאוד בשנים האחרונות, של פיצול דירות ומגורים בדירות קטנות מאוד. אם פעם זה היה רק בלב אזורי הביקוש היום זה גם בפריפריה.
בעוד אני מדגיש לך כל הזמן שכאשר אני מדבר על השקעה בנדל"ן בארץ אינני מדבר על תל אביב אלא על הצפון והדרום אתה מחזיר אותי ללא הרף לתל אביב.
אם אתה אומר שהמחיר בתל אביב זינק ב300% (משרד הבינוי טוען אחרת לגמרי, לא אכניס ראשי לויכוח ביניכם) אז כנראה שיש שם בועה נוראית זה לא המצב במקומות אחרים בארץ.

כשאני מדבר על תל אביב אני מתכוון לאיזור המרכז, לגבי הפריפריות העניין הוא מעט טריקי, המחירים להשקעה זולים בהרבה מאזור המרכז, התשואה משכירות על הנייר גבוהה מאשר במרכז. להבדלים הללו יש משמעות מעבר למספרים יבשים, נכס במרכז יעלה חזק יותר ומהר יותר מנכס בפריפריה (נכס שעולה מהר מאפשר לממש בזמן קצר יחסית ומעבר להשקעה במקום אחר, חשוב כשיש פורטפוליו נכסים ממונף),בפריפריה אין מבחר נכסים להשקעה עם פוטנציאל השבחה כמו תמ"א 38, 38(2), מאחר ומשקיעים משתמשים במינוף בטוח יותר לפעול כך באיזורי ביקוש, אחד הפרמטרים המשפיעים על התשואה הוא זמן מציאת שוכר (אני מכיר משקיע בשכונת רמת אליהו בראשון לציון שהיא שכונה קשה, לקח לו עד 4 חודשים לאכלס את 4 הדירות לאחר שיפוץ מאסיבי והוא מתהדר בכך שהגיע לתשואה ברוטו של 6%) כשקשה יותר למצוא שוכרים מתפשרים בגובה השכירות בהשוואה לאזורי הביקוש, אוכלוסיית השוכרים איכותית פחות ולא ניתן לקבל בטחונות בהשוואה למרכז, אני שוכר דירת 4 חדרים במרכז תל אביב ובנוסף לערב הפקדתי ערבות בנקאית בשווי 50,000 ש"ח עבור בעל הנכס. הנכסים בפריפריות פחות נזילים ובעת משבר בשוק יורדים חזק יותר, במשבר האחרון בין 96-2006 דירות שני חדרים במרכז תל אביב ירדו 10% ודירות 4 חדרים ירדו 15% , בפריפריות הירידות נעו בין 30% ל 40% ,בפריפריות יש סכנה להגירה שלילית. הרבה משקיעים שרוכשים לאחרונה נכסים בפריפריות עושים זאת כברירת מחדל המחירים במרכז עלו משמעותית ובמקום לבדוק אופציות במקומות אחרים בעולם הם הולכים לפריפריות לקבל תשואה ברוטו על הנייר במציאות זה יוצא פחות. התשואה כיום לא מגלמת את הסיכון. יש לי חבר שרכש דירת חדר להשקעה בקריות בתחילת שנות האלפיים בתשואה של 10% ברוטו זה כבר יותר ריאלי. השקעה בנדל"ן זה לא רק מספרים על הנייר זה הרבה יותר מורכב.

 

[אנון נימוס]

http://www.themarker.com/opinion/1.3111497

 

[עש לילה]

http://www.themarker.com/opinion/1.3111497

גאוני, איך לא חשבתי על זה קודם