שלום לכולם,
כמו שאורי ג. אוהב לכתוב לגבי מחיר למשתכן, זכיתי בלוטו, וכנראה גם באחד הפרסים הראשונים כי זכיתי בקרית אונו (למי שזה מעניין אותו זה האזור שמיד דרומה לאוניברסיטת בר אילן כאשר ממערב לו כביש 4). אפילו יעבור קו של הרכבת הקלה במרחק הליכה מהפרוייקט, ואני מניח בסבירות גבוהה שאכן נגור בדירה כך שזאת לא השקעה גרידא.
מכיוון שהתקבל היתר בניה לפני כשבוע ואני מניח שיהיה כנס זוכים בחודשים הקרובים, צריך להתחיל לזוז אז כמה שאלות ברשותכם (מתנצל מראש על החפירה אבל אוהב להיות יסודי!):
1. יועץ משכנתא מומלץ במרכז - אין לי זמן להתרוצץ בין הבנקים. קראתי כאן בפורום על רימון חייט (המלצה כללית של אורי ג.). שמעתי גם על איתי מרדיקס ובחור שלישי בשם יניב יעקב (אם כי הוא בנתניה).
2. תמהיל - כאן חשוב לי לציין שהדירה שארכוש תהיה במנעד של בין 1.9 ל-3 מיליון (אני יחסית באמצע ההגרלה אז חייב כרגע להיות גמיש), כאשר ההסתברות הגבוהה היא לדירה סביב 2.1-2.3 מיליון. כמו כן אני צופה שארצה למחזר את המשכנתא ברגע שהדירה תהיה בנויה (בעוד כשלוש שנים), שכן כיום להבנתי הבנק יבחן את אחוז המימון לפי המחיר ולא לפי השווי (כי מעל 1.8 מיליון) אבל המחיר הזה משקף הנחה של לפחות שליש מהמחירים בשכונה, כך שאוכל לרדת אז מ-60% מימון (אם אקנה דירה מאוד יקרה) ל-45% בבוא היום.
עוד נקודה חשובה - אני זכאי למשכנתא לזכאים ממשרד השיכון. אמנם אני לא רוצה שום הלוואה צמודה כעקרון, אבל יתרון נסתר אחד של לקיחת הזכאות היא שאפשר לפרוע מוקדם יותר מסלולים עם עמלת פרעון מוקדם ולקבל הנחה גדולה יותר (וזה רלוונטי). תראו כאן:
https://mashcantaman.co.il/ריבית-משכנתא/חמישה-יתרונות-של-זכאות-משכנתא-שכדאי-לק/
אני יכול לקחת עד סביבות 100 אלף אבל מבחינתי עדיף לקחת כמה שפחות, אלא אם כן אתם חושבים שאני יכול לשכנע את הבנק שזה מסלול פיתוי
מגבלה הכי חשובה - הבוסית - רוצה משכנתא כמה שיותר קצרה וכמובן שלא תחנוק אותנו (ולא, אל תנסו להסביר לה שזה לא עובד יחד).
טוב, לנתונים היבשים:
הון עצמי לטובת הדירה - 1.2 מיליון
נטו חודשי - הבנק יכיר בסכום של כ-34 אלף לחודש. מעבר לזה יש עוד סכום של 11 לחודש שהבנק כנראה לא יכיר בו (לא אפרט, פשוט תניחו זאת). ספציפית למרות הקורונה אין לי כל חשש שההכנסות ישתנו. הוצאות חודשיות כיום סביבות 15 (כבר כולל שכ"ד וילד קטן) ואפילו עם נעלה ל-20 (תניחו עוד ילד), אז משאיר בערך 25-30 לחודש פנוי לטובת המשכנתא, ויש סיכוי שגם ההכנסה תעלה בעתיד.
אני מניח שהבנקים יתנו לי להחזיר מקסימום שליש מההכנסות המוכרות, דהיינו כ- 11 או 12 אלף לחודש (שמעתי שיש בנקים שמוכנים להסתכל גם על 35% וגם 40% אבל מניח שבנקודה מסוימת הם רוצים ריבית גבוהה יותר עבור הסיכון גם אם אוכיח להם שזה החיסכון שלי באופן קבוע - וזה קל דרך דפי הבנק כמובן).
נתון נוסף חשוב - סביר מאוד להניח (מעל 80%) שבמהלך חמש השנים הקרובות אקבל לידי בבת אחת סכום שינוע בין מיליון למיליון וחצי ש"ח.
אוקיי אם הדירה תהיה 3 מיליון אצטרך 1.8 מיליון משכנתא (60% מהשווי) ואז מניח שתמהיל נורמלי יחסית יהיה:
פריים 600K ל-20 עד 30 שנה
קל"צ 900K ל-10-12 שנים
זכאות ל-15 שנה (ק"צ) נניח 50K
משתנה כל 5 לא צמודה 250K
בהנחה שהריביות הן (לפי הסדר): 1.1%, 3%, 2.5% ו-3% ההחזר החודשי בהתחלה יוצא קצת מתחת ל-11.5K לחודש עם עלות כוללת של 1.19 ש"ח לכל ש"ח הלוואה וריבית כוללת של כ-350K. אחרי שלוש עד ארבע שנים (אז אני יכול לקבל הנחה של 30 או 40% בהיוון של הקל"צ ושל המל"צ שתהיה זעירה באותו שלב) הקרן שתישאר תהיה 1.4-1.5 אבל אני מניח שהדירה אז תהיה שווה לכל הפחות 4 מיליון, מה שיביא אותי למיחזור לפי פחות מ-40% מהשווי, או לחילופין לסגירת המשכנתא עם הסכום שאני צפוי לקבל. יודע שזה לא אופטימלי מבחינת מיקסום תיק ההשקעה אבל כאמור מדובר בדירה למגורים ואני מעדיף אישה שקטה ומאושרת על כל תשואה
כמה מל"צ אצטרך לדעתכם כדי לקבל קל"צ מיטבית? זה קריטי כמובן כי ככל שהריבית שלי תהיה טובה יותר כך קטן הסיכוי שאצטרך לשלם עמלת היוון ו/או בכלל למחזר. גם לא אמורה להיות לי שום בעיה לסגור את המל"צ אחרי חמש שנים או לסגור יותר ממנה בעקביות כל חודש (רק שאז לא ברור לי אם יש עמלת היוון מוקדם...)
אם הדירה תהיה יותר זולה אצטרך 1.2 מיליון משכנתא אז בגדול אני מניח שהיא תראה דומה לזאת של ה-1.8 רק שני שליש ממנה.
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם
מאגנוס
כמו שאורי ג. אוהב לכתוב לגבי מחיר למשתכן, זכיתי בלוטו, וכנראה גם באחד הפרסים הראשונים כי זכיתי בקרית אונו (למי שזה מעניין אותו זה האזור שמיד דרומה לאוניברסיטת בר אילן כאשר ממערב לו כביש 4). אפילו יעבור קו של הרכבת הקלה במרחק הליכה מהפרוייקט, ואני מניח בסבירות גבוהה שאכן נגור בדירה כך שזאת לא השקעה גרידא.
מכיוון שהתקבל היתר בניה לפני כשבוע ואני מניח שיהיה כנס זוכים בחודשים הקרובים, צריך להתחיל לזוז אז כמה שאלות ברשותכם (מתנצל מראש על החפירה אבל אוהב להיות יסודי!):
1. יועץ משכנתא מומלץ במרכז - אין לי זמן להתרוצץ בין הבנקים. קראתי כאן בפורום על רימון חייט (המלצה כללית של אורי ג.). שמעתי גם על איתי מרדיקס ובחור שלישי בשם יניב יעקב (אם כי הוא בנתניה).
2. תמהיל - כאן חשוב לי לציין שהדירה שארכוש תהיה במנעד של בין 1.9 ל-3 מיליון (אני יחסית באמצע ההגרלה אז חייב כרגע להיות גמיש), כאשר ההסתברות הגבוהה היא לדירה סביב 2.1-2.3 מיליון. כמו כן אני צופה שארצה למחזר את המשכנתא ברגע שהדירה תהיה בנויה (בעוד כשלוש שנים), שכן כיום להבנתי הבנק יבחן את אחוז המימון לפי המחיר ולא לפי השווי (כי מעל 1.8 מיליון) אבל המחיר הזה משקף הנחה של לפחות שליש מהמחירים בשכונה, כך שאוכל לרדת אז מ-60% מימון (אם אקנה דירה מאוד יקרה) ל-45% בבוא היום.
עוד נקודה חשובה - אני זכאי למשכנתא לזכאים ממשרד השיכון. אמנם אני לא רוצה שום הלוואה צמודה כעקרון, אבל יתרון נסתר אחד של לקיחת הזכאות היא שאפשר לפרוע מוקדם יותר מסלולים עם עמלת פרעון מוקדם ולקבל הנחה גדולה יותר (וזה רלוונטי). תראו כאן:
https://mashcantaman.co.il/ריבית-משכנתא/חמישה-יתרונות-של-זכאות-משכנתא-שכדאי-לק/
אני יכול לקחת עד סביבות 100 אלף אבל מבחינתי עדיף לקחת כמה שפחות, אלא אם כן אתם חושבים שאני יכול לשכנע את הבנק שזה מסלול פיתוי
מגבלה הכי חשובה - הבוסית - רוצה משכנתא כמה שיותר קצרה וכמובן שלא תחנוק אותנו (ולא, אל תנסו להסביר לה שזה לא עובד יחד).
טוב, לנתונים היבשים:
הון עצמי לטובת הדירה - 1.2 מיליון
נטו חודשי - הבנק יכיר בסכום של כ-34 אלף לחודש. מעבר לזה יש עוד סכום של 11 לחודש שהבנק כנראה לא יכיר בו (לא אפרט, פשוט תניחו זאת). ספציפית למרות הקורונה אין לי כל חשש שההכנסות ישתנו. הוצאות חודשיות כיום סביבות 15 (כבר כולל שכ"ד וילד קטן) ואפילו עם נעלה ל-20 (תניחו עוד ילד), אז משאיר בערך 25-30 לחודש פנוי לטובת המשכנתא, ויש סיכוי שגם ההכנסה תעלה בעתיד.
אני מניח שהבנקים יתנו לי להחזיר מקסימום שליש מההכנסות המוכרות, דהיינו כ- 11 או 12 אלף לחודש (שמעתי שיש בנקים שמוכנים להסתכל גם על 35% וגם 40% אבל מניח שבנקודה מסוימת הם רוצים ריבית גבוהה יותר עבור הסיכון גם אם אוכיח להם שזה החיסכון שלי באופן קבוע - וזה קל דרך דפי הבנק כמובן).
נתון נוסף חשוב - סביר מאוד להניח (מעל 80%) שבמהלך חמש השנים הקרובות אקבל לידי בבת אחת סכום שינוע בין מיליון למיליון וחצי ש"ח.
אוקיי אם הדירה תהיה 3 מיליון אצטרך 1.8 מיליון משכנתא (60% מהשווי) ואז מניח שתמהיל נורמלי יחסית יהיה:
פריים 600K ל-20 עד 30 שנה
קל"צ 900K ל-10-12 שנים
זכאות ל-15 שנה (ק"צ) נניח 50K
משתנה כל 5 לא צמודה 250K
בהנחה שהריביות הן (לפי הסדר): 1.1%, 3%, 2.5% ו-3% ההחזר החודשי בהתחלה יוצא קצת מתחת ל-11.5K לחודש עם עלות כוללת של 1.19 ש"ח לכל ש"ח הלוואה וריבית כוללת של כ-350K. אחרי שלוש עד ארבע שנים (אז אני יכול לקבל הנחה של 30 או 40% בהיוון של הקל"צ ושל המל"צ שתהיה זעירה באותו שלב) הקרן שתישאר תהיה 1.4-1.5 אבל אני מניח שהדירה אז תהיה שווה לכל הפחות 4 מיליון, מה שיביא אותי למיחזור לפי פחות מ-40% מהשווי, או לחילופין לסגירת המשכנתא עם הסכום שאני צפוי לקבל. יודע שזה לא אופטימלי מבחינת מיקסום תיק ההשקעה אבל כאמור מדובר בדירה למגורים ואני מעדיף אישה שקטה ומאושרת על כל תשואה
כמה מל"צ אצטרך לדעתכם כדי לקבל קל"צ מיטבית? זה קריטי כמובן כי ככל שהריבית שלי תהיה טובה יותר כך קטן הסיכוי שאצטרך לשלם עמלת היוון ו/או בכלל למחזר. גם לא אמורה להיות לי שום בעיה לסגור את המל"צ אחרי חמש שנים או לסגור יותר ממנה בעקביות כל חודש (רק שאז לא ברור לי אם יש עמלת היוון מוקדם...)
אם הדירה תהיה יותר זולה אצטרך 1.2 מיליון משכנתא אז בגדול אני מניח שהיא תראה דומה לזאת של ה-1.8 רק שני שליש ממנה.
אשמח מאוד לשמוע את דעתכם
מאגנוס
