שאלות על שכירות רוכשת

[aiib]

אשמח לחוו"ד על ההצעה הבאה, כשלים מעלות וחסרונות לתוכנית הבאה:

1. רוכש בוחר דירה יד שניה או מקבלן.
2. קבוצת משקיעים היא זאת שרוכשת את הדירה לעצמה.
3. הרוכש משלם 15 אחוז לקבוצת המשקיעים, תמורת זה הוא מקבל:
4. 'הרוכש' שוכר את הדירה במשך 25 שנה בתשלום של 3.5 אחוז מערך הדירה ביום הרכישה.
5. לאחר כ25 שנה סכום השכירות מכסה את העלות הרכישה.
6. לרוכש ניתנת האפשרות לרכוש את הדירה בתוספת של 30 אחוז מהמחיר המקורי של הדירה.

המעלות שאני מוצא:
ריבית טובה מאד [בחשבון שלי יוצא 2.5 ריבית קבועה] וודאי בתקופה הנוכחית אבל אפילו בתקופות הטובות. [ובוודאי אם מחשבנים את 'ההלוואה' של סכום הריבית למשך 25 שנה בחינם שהרי משלמים אותו רק בסוף]
תשלום חודשי יחסית נמוך מכיוון שהריבית משתלמת לאחר ה25 שנה.
לא משלמים מס רכישה על דירה שניה- הדירה שייכת למשקיע. לאחר 25 שנה ניתן לרשום על ילד וכדו'.
נדרש הון עצמי נמוך אפילו בדירה עשירית- 15 אחוז בלבד.

החסרונות:
לא ניתן למחזר משכנתא.
לא ברור מה קורה אם המשקיע פושט רגל [יש סעיף בחוזה שלשוכר יש קדימות על כל נושה בקניית הדירה במקרה של פשיטת רגל וכן שסכום השכירות יהווה תשלום על הדירה. אבל לא ברור באיזה מחיר יהיה אפשרי לקנות בזמן פשיטת הרגל]
לא ברור לי עדיין אם ניתן למכור את הדירה באמצע.

אשמח לחוו"ד!

 

[יהודה שוורץ]

קוראים לזה ליסינג, פרקטיקה קיימת בנדלן בארה"ב.

דבר ראשון להבנתי במודל כזה רוכש האופציה לא יכול להשכיר את הבית הלאה, כי זה כל הקאץ'
בגדול המודל העסקי הוא לטובת המשקיעים, הם מניחים שהשוכר בנקודת זמן שהיא הרבה לפני 25 שנה לא יוכל לעמוד בתשלומי השכירות / יפרק את המשפחה / הדירה תהיה קטנה מידי בשבילו / רילוקיישן... יו ניים איט, 25 שנה זה המון זמן,
ואז לשוכר יש 2 ברירות גרועות או להפסיד 15 אחוז של הדאון פיימנט, או לקנות ביוקר (30 אחוז).

אם בהצעה הזאת (אגב, מי מציע? יש לינק?) אפשר להשכיר את הנכס הלאה, כמובן שרמות הסיכון יורדות, ועדיין בתנאי שוק יורדים הרוכש עלול למצוא את עצמו בסיטואציה מאוד בעייתית.

5. לאחר כ25 שנה סכום השכירות מכסה את העלות הרכישה.

28.5 שנים

 

[amit]

לא ברור מה קורה אם המשקיע פושט רגל

דווקא די ברור ,הלכה הדירה.

 

[ירח אפל]

שילמת בהתחלה 15%, מה אתה מקבל? חוזה שלא שווה את הנייר עליו, או העברה בטאבו של 15% על שימך? או אולי משהו באמצע כמו הערת אזהרה בטאבו?
על שם מי רשומה הדירה כל השנים האלו? אתה רושם קבוצת משקיעים, אבל בפועל מדובר בחברה? שותפות? או באדם פרטי שרשום על שמו?

מה קורה אם האדם הזה נפטר? החוזה מחייב גם את יורשיו?

 

[aiib]

קוראים לזה ליסינג, פרקטיקה קיימת בנדלן בארה"ב.

דבר ראשון להבנתי במודל כזה רוכש האופציה לא יכול להשכיר את הבית הלאה, כי זה כל הקאץ'

להבנת בתוכנית המדוברת מותר להשכיר. לגבי העברת הזכות לאחר אין לי עדיין מידע.

בגדול המודל העסקי הוא לטובת המשקיעים, הם מניחים שהשוכר בנקודת זמן שהיא הרבה לפני 25 שנה לא יוכל לעמוד בתשלומי השכירות / יפרק את המשפחה / הדירה תהיה קטנה מידי בשבילו / רילוקיישן... יו ניים איט, 25 שנה זה המון זמן,

למה שהושכר לא יעמוד בזה יותר מאשר מקרה של משכנתא ל25 שנה [ואפילו 30]?
ההחזר החודשי לא גבוה בוודאי לא ביחס למשכנתא של היום. זה יוצא לדירה בשווי 2 מיליון החזר חודשי [פלוס ביטוחים] 6,000 ש"ח בחודש. זה החזר מצוי במשכנתא וסביר אף בתור שכירות.

ואז לשוכר יש 2 ברירות גרועות או להפסיד 15 אחוז של הדאון פיימנט, או לקנות ביוקר (30 אחוז).

אם בהצעה הזאת (אגב, מי מציע? יש לינק?) אפשר להשכיר את הנכס הלאה, כמובן שרמות הסיכון יורדות, ועדיין בתנאי שוק יורדים הרוכש עלול למצוא את עצמו בסיטואציה מאוד בעייתית.

אין לי כרגע לינק. זה משהו התחלתי. כשיהיה אעדכן...
כמו שאמרתי להבנתי ניתן להשכיר את הדירה.
למה בתנאי שוק יורדים הרוכש עלול למצוא את עצמו בסיטואציה מאד בעייתית? מכיוון שהוא לא יכול למכור בשלב ההתחלתי של הירידה? [ואז זה חסרון רק למשקיע ולא לרוכש שגר בדירה]

28.5 שנים

זה יוצא 25 שנה. מכיוון שהשכירות היא עלות 3.5 אחוז מסך שווי הדירה אבל החוב הוא רק 85 אחוז משווי הדירה:
לדוגמא דירה בשווי 1 מיליון: 3.5 אחוז שנתי בחלוקה חודשית זה החזר של 2,916 ש"ח. מצד שני החוב הוא 850 א"ש לחלק ל300 חודשי שכירות [25 שנה] =2,833 ש"ח לחודש ככה שאחרי 25 שנה אפילו יש קצת עודף...

 

[aiib]

דווקא די ברור ,הלכה הדירה.

יש בחוזה שיעבוד והעת אזהרה ראשונית שתקדם לכל נושה וכן סעיף שדמי השכירות יהיו חלק מהקניה העתידית. ככה שבמקרה של פשיטת רגל השוכר רשאי לרכוש את הדירה.
מה שלא ברור לי האם בשווי באותה זמן ואז הקונה יחסית הפסיד [לא הפסיד לגמרי שהרי הוא קיבל הלוואה של הכסף שמשמש כעת לרכישה] או בשווי בעת הרכישה ואז הוא מרוויח יותר מפשיטת רגל כי הוא יכול לקנות בשלב מוקדם יותר ולא לחכות 25 שנה...

 

[aiib]

שילמת בהתחלה 15%, מה אתה מקבל? חוזה שלא שווה את הנייר עליו, או העברה בטאבו של 15% על שימך? או אולי משהו באמצע כמו הערת אזהרה בטאבו?
על שם מי רשומה הדירה כל השנים האלו? אתה רושם קבוצת משקיעים, אבל בפועל מדובר בחברה? שותפות? או באדם פרטי שרשום על שמו?

יש הערת אזהרה בטאבו וכן שעבוד הדירה על שמו על כל שווי הדירה [בתנאי שעומד בתנאי השכירות]
רשום על קבוצת משקיעים, לא יודע אם בצורת חברה או בשותפות

מה קורה אם האדם הזה נפטר? החוזה מחייב גם את יורשיו?

דבר שצריך לבדוק. מאמין שזה מטופל.

 

[amit]

יש בחוזה שיעבוד והעת אזהרה ראשונית שתקדם לכל נושה וכן סעיף שדמי השכירות יהיו חלק מהקניה העתידית. ככה שבמקרה של פשיטת רגל השוכר רשאי לרכוש את הדירה.

לא חושב שזה נכון.
במקרה פשיטת רגל יש סדר קדימויות, אתה לא בא ורוכש נכסים מחברה שפשטה רגל.

 

[aiib]

לא חושב שזה נכון.
במקרה פשיטת רגל יש סדר קדימויות, אתה לא בא ורוכש נכסים מחברה שפשטה רגל.

אני לא עו"ד אבל יש התייחסות מפורשת לזה בחוזה.
העסקה בינינו היא התחלת רכישה והכסף ששילמתי הוא התחלת רכישה לכן אני קודם.

 

[יהודה שוורץ]

למה שהושכר לא יעמוד בזה יותר מאשר מקרה של משכנתא ל25 שנה [ואפילו 30]?
ההחזר החודשי לא גבוה בוודאי לא ביחס למשכנתא של היום. זה יוצא לדירה בשווי 2 מיליון החזר חודשי [פלוס ביטוחים] 6,000 ש"ח בחודש. זה החזר מצוי במשכנתא וסביר אף בתור שכירות.

יש מספיק סיבות ובלת"מים שעלולים לקרות בכדי שהדייר לא יעמוד ב- 6000 ש"ח בחודש, איפשהו באמצע הדרך הארוכה של 25 שנה.
במשכנתא הפתרון הוא מכירת הדירה (שנמוך דיור) כאן אם אין אפשרות להשכיר למישהו אחר נוצרת בעיה. אבל אם במסגרת התכנית שמתגבשת יותר לרוכש האופציה להשכיר למישהו אחר, אז ברור שרמת הסיכון יורדת.

למה בתנאי שוק יורדים הרוכש עלול למצוא את עצמו בסיטואציה מאד בעייתית? מכיוון שהוא לא יכול למכור בשלב ההתחלתי של הירידה? [ואז זה חסרון רק למשקיע ולא לרוכש שגר בדירה]

בדיוק. אין אפשרות לממש את הנכס, אין נזילות.
גם אם השוק לא יורד,
נניח בתרחיש שהשוק עושה עליה של 3 אחוז בשנה, עברו 5 שנים, עכשיו הנכס שווה 15 אחוז יותר, אבל ישראל ישראלי יצטרך לשלם עוד פרמיה של 15 אחוז (!) על מחיר השוק בשביל לפגוש את הכסף שלו בחזרה.

 

[aiib]

יש מספיק סיבות ובלת"מים שעלולים לקרות בכדי שהדייר לא יעמוד ב- 6000 ש"ח בחודש, איפשהו באמצע הדרך הארוכה של 25 שנה.
במשכנתא הפתרון הוא מכירת הדירה (שנמוך דיור) כאן אם אין אפשרות להשכיר למישהו אחר נוצרת בעיה. אבל אם במסגרת התכנית שמתגבשת יותר לרוכש האופציה להשכיר למישהו אחר, אז ברור שרמת הסיכון יורדת.

6,000ש"ח החזר חודשי זה על משכנתא של 1.4 מיליון ש"ח שהיום משלמים עליה למיטב ידיעתי לפחות 7,500 ש"ח לחודש וגם בתקופות הטובות זה היה יותר מ6,000ש"ח לחודש. כך שאני בתור משקיע לא הייתי בונה על מישהו שיוותר על הדירה בגלל שהוא לא עומד בהחזרים.

בדיוק. אין אפשרות לממש את הנכס, אין נזילות.
גם אם השוק לא יורד,
נניח בתרחיש שהשוק עושה עליה של 3 אחוז בשנה, עברו 5 שנים, עכשיו הנכס שווה 15 אחוז יותר, אבל ישראל ישראלי יצטרך לשלם עוד פרמיה של 15 אחוז (!) על מחיר השוק בשביל לפגוש את הכסף שלו בחזרה.

נכון, אבל אפשר להסתכל מזווית אחרת, אם הקצב של העליה הוא 3 אחוז בשנה אז אחרי 10 שנים בודדות הוא מכסה את הפרמיה שלו. מצד שני אחרי 25 שנה מחיר הדירה עלה ב75 אחוז והוא משלם רק 30 אחוז!! וזה עם תשלום חודשי יחסית נמוך למשכנתא ובדרך כלל לבנאדם ממוצע אין יכולת לקנות את הדירה אחרי 5 שנים בכל מקרה ואפילו 25 שנה לא תמיד... בשונה מהתוכנית כאן עלות הריבית היא 30 אחוז בשונה ממשכנתא שהיא עלולה להיות קרובה ל100 אחוז מהדירה.

עשיתי בדיקה עכשיו בלוח שפיצר, ריבית קבועה של 4.5 אחוז שנתי [ממוצע של ריבית בתקופות ממוצעות] אחרי 5 שנים יורד מהחוב רק 12 אחוז ותשלום הריבית ששולמה [על מיליון שקל] הוא 211,000 ש"ח!!! שזה יותר מ2 שליש מהריבית שתשולם על כל הדירה!
קצת יותר מ7 שנים מכסים כבר את העלות של הפרמיה!!! 7 שנים!!! לא מכיר בנאדם שמוכר ומשנמך דירה תוך פחות מ7 שנים... וגם אם יש הם בודדים

 

[הורדוס]

למה שמשקיע ירצה להשקיע בדבר כזה?

 

[aiib]

למה שמשקיע ירצה להשקיע בדבר כזה?

זאת אחת מהשאלות שלי...
עד עכשיו הייתי עסוק להסביר למה זה שווה לשוכר, כי כולם הסבירו לי למה זה שווה בעיקר למשקיע...

 

[הורדוס]

יש ישראלים שעושים מודל דומה על בתים ב50 אלף דולר בארהב, קוראים לו:
Rent to own
שם זה לכאורה משתלם להם כי בהרבה מקרים הדיירים לא עומדים בשכירות ונאלצים לוותר על הזכות לקבל את הדירה בסוף התקופה. וגם התשלום החודשי מאוד גבוה אז גם אם הדייר עומד בהתחייבות המשקיע מרוויח.
אני לא אומר שזה מודל טוב, רק נותן דוגמא למה שאני מכיר להשראה.

 

[aiib]

על בתים ב50 אלף דולר

לכמה שנים? באיזה החזר?

 

[הורדוס]

לכמה שנים? באיזה החזר?

אני לא זוכר, חפש בגוגל/יוטיוב:
Rent to own

 

[מרקר]

אשמח לחוו"ד על ההצעה הבאה, כשלים מעלות וחסרונות לתוכנית הבאה:

1. רוכש בוחר דירה יד שניה או מקבלן.
2. קבוצת משקיעים היא זאת שרוכשת את הדירה לעצמה.
3. הרוכש משלם 15 אחוז לקבוצת המשקיעים, תמורת זה הוא מקבל:
4. 'הרוכש' שוכר את הדירה במשך 25 שנה בתשלום של 3.5 אחוז מערך הדירה ביום הרכישה.
5. לאחר כ25 שנה סכום השכירות מכסה את העלות הרכישה.
6. לרוכש ניתנת האפשרות לרכוש את הדירה בתוספת של 30 אחוז מהמחיר המקורי של הדירה.

המעלות שאני מוצא:
ריבית טובה מאד [בחשבון שלי יוצא 2.5 ריבית קבועה] וודאי בתקופה הנוכחית אבל אפילו בתקופות הטובות. [ובוודאי אם מחשבנים את 'ההלוואה' של סכום הריבית למשך 25 שנה בחינם שהרי משלמים אותו רק בסוף]
תשלום חודשי יחסית נמוך מכיוון שהריבית משתלמת לאחר ה25 שנה.
לא משלמים מס רכישה על דירה שניה- הדירה שייכת למשקיע. לאחר 25 שנה ניתן לרשום על ילד וכדו'.
נדרש הון עצמי נמוך אפילו בדירה עשירית- 15 אחוז בלבד.

החסרונות:
לא ניתן למחזר משכנתא.
לא ברור מה קורה אם המשקיע פושט רגל [יש סעיף בחוזה שלשוכר יש קדימות על כל נושה בקניית הדירה במקרה של פשיטת רגל וכן שסכום השכירות יהווה תשלום על הדירה. אבל לא ברור באיזה מחיר יהיה אפשרי לקנות בזמן פשיטת הרגל]
לא ברור לי עדיין אם ניתן למכור את הדירה באמצע.

אשמח לחוו"ד!

זו הצעה מאוד מעניינת תזרימית. משלמים 18.5% מהדירה ומקבלים שכירות ל25 שנה+אופציה לקנות את הדירה ב30% מעל המחיר היום (אופציית call שמגדרת לנו את העליות במחיר הדירה). שכירות שנתית היא בדרך כלל 2% במרכז אז 25 שנה זה 50%. זה יוצא ריבית של 4% צמודה למחירי השכירות אם חישבתי נכון, מכיון שמחירי השכירות עולים בערך ב-3% כל שנה אז זה יוצא 7% בערך, שזה כבר מאוד מעניין למי שנניח מושקע במניות ומנסה לגדר את הוצאות הדיור שלו למקרה של נפילה בשוקי ההון, אבל לא רוצה לסגור הרבה מההון או להיתקע עם משכנתא.

הבעיות:
1. ההגנות הקיימות לשוכר בחוזה (האם יש אזהרות בטאבו לבנקים מטעם היזם?). האם ה-"קבוצה" בבעיות נזילות וזה סוג של מלכודת?
2. אין הגנה למקרה של צניחה במחירי הדירות והשכירויות (זה הבעיה עם אופציה בין השאר). הכדאיות גם תלויה בריבית כמובן ב25 שנה הבאות.
3. האם אפשר לסחור באופציה/השכירות?
4. האם המחיר של הדירה משקף נכון את ערכה היום? או שהוא כנראה מחיר שלא ניתן למכור את הדירה בו ואז בעצם האופציה היא הרבה מחוץ לטווח.

* לא המלצה או יעוץ

 

[aiib]

זו הצעה מאוד מעניינת תזרימית. משלמים 18.5% מהדירה

משלמים 15% משווי הדירה. תשלום ראשוני. ואז כל שנה 3.5% מערך הדירה המקורי [בחלוקה לתשלום חודשי]

ומקבלים שכירות ל25 שנה+אופציה לקנות את הדירה ב30% מעל המחיר היום (אופציית call שמגדרת לנו את העליות במחיר הדירה). שכירות שנתית היא בדרך כלל 2% במרכז אז 25 שנה זה 50%. זה יוצא ריבית של 4% צמודה למחירי השכירות אם חישבתי נכון, מכיון שמחירי השכירות עולים בערך ב-3% כל שנה אז זה יוצא 7% בערך, שזה כבר מאוד מעניין למי שנניח מושקע במניות ומנסה לגדר את הוצאות הדיור שלו למקרה של נפילה בשוקי ההון, אבל לא רוצה לסגור הרבה מההון או להיתקע עם משכנתא.

לא כ"כ הבנתי מה שכתבת. ייתכן והבנת אותי לא נכון. כמו שכתבתי תשלום שכירות חודשית היא 3.5 % זה יותר יקר מהממוצע, אבל מכיוון שכל דירה ערך הדירה והשכירות עולים יוצא שאחרי כמה שנים 3.5% זה נמוך ממוצע השכירות.

הבעיות:
1. ההגנות הקיימות לשוכר בחוזה (האם יש אזהרות בטאבו לבנקים מטעם היזם?). האם ה-"קבוצה" בבעיות נזילות וזה סוג של מלכודת?

יש הערת אזהרה ושיעבוד. לגבי המלכודת שאלה טובה... יש דרך לברר כזה דבר? [אני לא יודע את שמות המשקיעים אבל כרגע הכותרת היא שמדובר במשקיעים מוכרים.]

2. אין הגנה למקרה של צניחה במחירי הדירות והשכירויות (זה הבעיה עם אופציה בין השאר). הכדאיות גם תלויה בריבית כמובן ב25 שנה הבאות.

נכון, מצד שני בהסתכלות אחורה הסיכוי שדירה תרד בפחות מעלות הקניה היא אפסית.
לגבי הריבית, מחשבון שלי זה יוצא ריבית של 2.5%, גם בזמנים הטובים ביותר של הריביות הממוצע נע סביבות המספר הזה למיטב ידיעתי.

3. האם אפשר לסחור באופציה/השכירות?

להבנתי ניתן לסחור בשכירות. לגבי האופציה אני עדיין לא יודע.

4. האם המחיר של הדירה משקף נכון את ערכה היום? או שהוא כנראה מחיר שלא ניתן למכור את הדירה בו ואז בעצם האופציה היא הרבה מחוץ לטווח.

הוא משקף בדיוק את המחיר היום. לפי התוכנית השוכר מאתר דירה יד שניה או מקבלן ומקבל 'מימון' מהמשקיע לקנייתה לפי התוכנית שפירטתי. לא מדובר בשוק דירות שמציע המשקיע.

* לא המלצה או יעוץ