פסיפיק הולדינגס Pacific Holdings

[AlexNOSAM]

@רוני יא רוני... אני מקווה שאתה לפחות שומר את הפוסטים המפורטים שלך בארכיון כלשהו. אפילו איזה קובץ טקסט. כואב לדמיין אותך ממש כותב במפורט כל פעם מחדש.

 

[רוני]

@רוני יא רוני... אני מקווה שאתה לפחות שומר את הפוסטים המפורטים שלך בארכיון כלשהו. אפילו איזה קובץ טקסט. כואב לדמיין אותך ממש כותב במפורט כל פעם מחדש.

הצד הטכני הוא לא הצד החזק שלי.

 

[daat99]

כל חודש ב 4 שנים הראשונות אקבל 487 דולר

האם יש לך התחייבות בכתב לקבלת הסכום הזה (במדויק) ללא תלות במה קורה לנכס/דייר?
אם הדייר שכרגע נמצא בנכס מפסיק לשלם האם החברה מתחייבת לשלם לך את אותם 487 דולר מכיסה עד שהיא תצליח להוציא את הכסף מהדייר ו/או לאתר דייר חלופי?

 

[Henchman34]

כדי לנתח כדאיות השקעה של נכס בחו"ל יש לבצע בדיקה לעומק ללמוד את האזור המדובר, הגירה חיובית או שלילית לאזור, קרבה למקורות תעסוקה מגוונים, בתי ספר מרכזי קניות ובילויים, להבין איזה קלאס הנכס(A,B,C) ומי קהל היעד של השוכרים, היחס בין השכירות השנתית לבין ההכנסה השנתית באותו האזור ( ההכנסה השנתית חייבת להיות יותר מפי שלושה מהשכירות השנתית), לבדוק אם הנכס ממוקם באזור עם היסטוריה של הצפות, מה זמן מציאת שוכר, האם ביקוש לנכסים להשכרה באזור זה מספיק חזק,

המידע שאתה מדבר עליו נשמע מאוד מדוייק, בישראל (לפחות עד כמה שאני יודע קשה לקבל אותו) האם כולו זמין בצורה מסודרת בהשקעה בארצות הברית?

 

[אורי ג.]

האם כולו זמין בצורה מסודרת בהשקעה בארצות הברית?

הרבה יותר מאשר בארץ.

 

[רוני]

המידע שאתה מדבר עליו נשמע מאוד מדוייק, בישראל (לפחות עד כמה שאני יודע קשה לקבל אותו) האם כולו זמין בצורה מסודרת בהשקעה בארצות הברית?

בהחלט כן, גם בארץ זה הולך ומשתפר.

 

[Henchman34]

בהחלט כן, גם בארץ זה הולך ומשתפר.

הכי קרוב למידע שאתה מדבר עליו בישראל (ותקן אותי אם אני טועה ויש מקורות נוספים) ניתן למצוא ב-מפקד האוכלוסין שנעשה ב-2008, בפרופילי עיריות של ההלמ"ס ובמידע שמתקבל על התפלגות המפלגות בבחירות.

 

[רוני]

הכי קרוב למידע שאתה מדבר עליו בישראל (ותקן אותי אם אני טועה ויש מקורות נוספים) ניתן למצוא ב-מפקד האוכלוסין שנעשה ב-2008, בפרופילי עיריות של ההלמ"ס ובמידע שמתקבל על התפלגות המפלגות בבחירות.

גם באתרים מדל"ן ויד 2

 

[FIYaacov]

גם באתרים מדל"ן ויד 2

אפשר לסמוך על הנתונים שם כדי לעשות הערכה גסה של שווי דירה?

 

[רוני]

אפשר לסמוך על הנתונים שם כדי לעשות הערכה גסה של שווי דירה?

כעיקרון הנתונים במדל"ן מתקבלים מרשויות המס לאחר ביצוע העסקה.

 

[Fitch]

נכון. אבל הנתונים מתקבלים ברשויות המס על ידי העו"ד המוכר. ולכן יש המון טעויות של סכומים, מטרז', קומות, גיל המבנה וכד'.

 

[יהל123]

בסביבה רגילה, אנשים קונים בדרך כלל נכס להשקעה בשביל תזרים המזומנים משכירות במכפיל של 15-20 בערך.

תוכל להסביר? תודה.

 

[AlexNOSAM]

תוכל להסביר? תודה.

בדרך כלל, אנשים קונים בית (להשקעה) בשביל לקבל אחוז מסויים מהשווי שלו כשכר דירה. בעולם המספר הממוצע הוא מכפיל של 15 (כלומר, שכירות שתקבל ברצף במשך 15 שנה תהיה שווה כמו כל הנכס עצמו).
אבל, היום המספרים האלה כבר די קפצו מ-15-20 למשהו כמו 40 בארץ. לא מחיר בריא בעליל. כמו שדיברנו על זה בשרשור אחר, אתה צריך יותר משכורות כדי להגיע לבית בישראל.
היום אנשים בארץ ממהרים לקנות דירה "כי בעוד חודש היא תעלה יותר", לא בשביל לקבל שכר דירה. בשוק של היום מה שמעניין אותם זה רווחי הוא, לא תזרים.
וזה מצב לא בריא בכלל, זה אומר שיש בועה. ככה גם היה בארה"ב ערב 2007.

 

[אורי ג.]

בעולם המספר הממוצע הוא מכפיל של 15 (כלומר, שכירות שתקבל ברצף במשך 15 שנה תהיה שווה כמו כל הנכס עצמו).

בעולם המערבי? גם לא קרוב לכך. אם תמצא באיזור טוב במכפיל 25 תגיד תודה.

ם אנשים בארץ ממהרים לקנות דירה "כי בעוד חודש היא תעלה יותר", לא בשביל לקבל שכר דירה. בשוק של היום מה שמעניין אותם זה רווחי הוא, לא תזרים.

אתה טועה, מאד מאד מעניין אותם התזרים והתזרים שלך בבנק הוא סביב ה0 ועל זה עוד יש לך מס אז תשואה של 3% פטורה ממס זה תזרים לא רע בכלל.
בארה"ב המצב דומה אגב (במקומות PRIME כמו NYC וכו').

 

[Roi]

בעולם המערבי? גם לא קרוב לכך. אם תמצא באיזור טוב במכפיל 25 תגיד תודה.

מכפיל 14 במדריד, אתה יכול להגיד שספרד זה לא העולם המערבי ושזו מדינה נכשלת, זה לא ישנה את המכפיל

 

[אורי ג.]

מכפיל 14 במדריד, אתה יכול להגיד שספרד זה לא העולם המערבי ושזו מדינה נכשלת, זה לא ישנה את המכפיל

זיל הזול אם זה נכון, יש קרנות ריט בספרד?
ואני לא חושב שספרד זו מדינה נכשלת, לא חושב שיש מישהו שכן.

*עריכה*
לפי האתר הזה:
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Rental-Yields
המכפיל הוא בין 21 ל25

 

[Roi]

*עריכה*
לפי האתר הזה:

אני יכול להגיד לך שהמחירים שם לא מייצגים, מנסיון בשטח, אמנם אני קונה רק מציאות אבל אולי המכפיל "הנורמלי" הוא באזור 15-18
דירה המרכז מדריד בגודל של 40 מר, שני חדרי שינה עם מעלית, תעלה באזור 125-130 אלף יורו, שכירות בדירה כזו זה אזור של 700-750 יורו לחודש בשקט.
במידה ותרצה, אשלח לך קישורים.

 

[AlexNOSAM]

בעולם המערבי? גם לא קרוב לכך. אם תמצא באיזור טוב במכפיל 25 תגיד תודה.

אתה טועה, מאד מאד מעניין אותם התזרים והתזרים שלך בבנק הוא סביב ה0 ועל זה עוד יש לך מס אז תשואה של 3% פטורה ממס זה תזרים לא רע בכלל.
בארה"ב המצב דומה אגב (במקומות PRIME כמו NYC וכו').

וואללה, אם כך אז חידשת לי. ודיברתי על ממוצע גלובלי, לאו דווקא מערבי.
אני עדיין עומד על זה אבל שהמצב בישראל לא נראה טוב כל כך. עליה של 8% בשנה של ערך זה משהו שחייב להיבלם מתישהו בחריקה מהדהדת. בוא נודה, זה לא שמ-2008 הפכנו בדיוק להיות נורבגיה של המזה"ת או עשירים כמו הקטארים.

 

[אורי ג.]

אני עדיין עומד על זה אבל שהמצב בישראל לא נראה טוב כל כך. עליה של 8% בשנה של ערך זה משהו שחייב להיבלם מתישהו בחריקה מהדהדת. בוא נודה, זה לא שמ-2008 הפכנו בדיוק להיות נורבגיה של המזה"ת או עשירים כמו הקטארים.

זה הריבית הנמוכה, היא פשוט עושה נפלאות לנכסים מניבי תשואה, המגמה תתהפך שהריבית תעלה.

במידה ותרצה, אשלח לך קישורים.

עזוב קישורים, איך אני נכנס לתמונה בקניית המציאות שלך?

 

[Roi]

זה הריבית הנמוכה, היא פשוט עושה נפלאות לנכסים מניבי תשואה, המגמה תתהפך שהריבית תעלה.

עזוב קישורים, איך אני נכנס לתמונה בקניית המציאות שלך?

מוזמן לספרד, לעשות בדיקה, cerveza עלי.