פסיפיק הולדינגס Pacific Holdings

[אורי ג.]

מוזמן לספרד, לעשות בדיקה, cerveza עלי.

קראתי את חוקי המס בקצרה, על פניו נראה שאיך שאתה קונה את הנכס אתה מפסיד 15% + עוד מיסוי דרקוני לחלוטין.
קיבלתי חום...
http://praklitim.mako.co.il/article-cdf875fe618ea41004/

 

[רוני]

קראתי את חוקי המס בקצרה, על פניו נראה שאיך שאתה קונה את הנכס אתה מפסיד 15% + עוד מיסוי דרקוני לחלוטין.
קיבלתי חום...
http://praklitim.mako.co.il/article-cdf875fe618ea41004/

צודק אורי, המיסוי לזרים בספרד גבוהה, יש דרך לעקוף זאת, כמובן זה מצריך השקעות גדולות יותר או התאגדות של מספר משקיעים לצורך הקמת חברה מקומית, ואז המיסוי הופך למאוד נח.

 

[Roi]

קראתי את חוקי המס בקצרה

במקרה שלי, יש לי תושבות, אבל רוני צודק, ניתן להתאגד בתור חברה בספרד, אני בטוח שעו"ד המבינים במיסוי בינלאומי יכולים למצוא דרך יותר יעילה

 

[Roi]

@אורי ג. מס הרכישה של דירות יד שניה לתושבים נקרא ITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales והוא משתנה בהתאם לאזור הנכס, במדריד המס הינו 6% ממחיר הרכישה, לזה מתלווה הוצאות נוטריון ורישום, זה בדר"כ סכום קבוע, במידה ויש תיווך זה עוד 3% ממחיר הרכישה (תלוי מו"מ כמובן) בגדול צריך לקחת בחשבון בערך 10% ממחיר הרכישה בתור הוצאות.

 

[fliper]

@Roi , @רוני - כבעל דרכון של מדינה השייכת לאיחוד האירופי, האם אני נחשב כזר ? האם עלויות ההשקעה עבורי באירופה זולות יותר ?

 

[רוני]

@Roi , @רוני - כבעל דרכון של מדינה השייכת לאיחוד האירופי, האם אני נחשב כזר ? האם עלויות ההשקעה עבורי באירופה זולות יותר ?

ככול הידוע לי זה שונה ממדינה למדינה, בספרד לדוגמא לא מספיק שאתה בעל דרכון של מדינה מהאיחוד האירופי כדי לקבל הקלות במס על הכנסה משכירות אתה נדרש לגור באחת ממדינות האיחוד.

 

[Roi]

@Roi , @רוני - כבעל דרכון של מדינה השייכת לאיחוד האירופי, האם אני נחשב כזר ? האם עלויות ההשקעה עבורי באירופה זולות יותר ?

אתה צריך להוציא תעודת תושב, להירשם בעירייה בכתובת מסוימת, לא מסובך מדי למי שהוא בעל דרכון אירופאי, יש בירוקרטיה קלה.

 

[רוני]

אתה צריך להוציא תעודת תושב, להירשם בעירייה בכתובת מסוימת, לא מסובך מדי למי שהוא בעל דרכון אירופאי, יש בירוקרטיה קלה.

תודה, שמחתי ללמוד.

 

[Roi]

קראתי את חוקי המס בקצרה, על פניו נראה שאיך שאתה קונה את הנכס אתה מפסיד 15% + עוד מיסוי דרקוני לחלוטין.
קיבלתי חום...
http://praklitim.mako.co.il/article-cdf875fe618ea41004/

קשה למצוא חומר באנגלית, מצאתי את זה, זה יכול לעזור לך קצת.
בגדול המס ללא תושבים הוא לא בקניה אלא במכירת הנכס, הוא היה 20% ב2015 וירד 19% ב, 2016, כמו שאני מכיר, אין מס נוסף בקנית הנכס, אבל חייב להתייעץ עם מומחה מס מקומי כדי לתת תשובה מדויקת, בתור לא אזרח אתה גם מחוייב במס על הכנסות משכירות וחייב להצהיר כל שנה. המס נקרא Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR)

 

[ישראלי בקליפורניה]

בדיוק נזכרתי בפוסט הזה כשקראתי את הכתבה.
פאסיפיק הולדינגס לעיונכם.

10% תשואה מובטחת על דירת חלומות באטלנטה? אל תהיו פראיירים

http://www.themarker.com/opinion/1.3111497

 

[Fitch]

לדעתי דיברנו עליהם בפורום (לפני הקמת התת-פורום), ואפילו הבאתי קישורים לא מחמיאים לתפוז לגביהם.

אמ;לק - אתה משלם לעצמך תשואה על נכס שקנית במחיר מופרז (לכאורה, טלח, אאל"ט).

 

[adamshalev]

@Fitch תודה על ההכוונה, מצאתי את השרשור הנוכחי.
וגם יש את השרשור הזה בנושא של פסיפיק הולדינגס, שלא התפתח.

http://www.themarker.com/opinion/1.3111497

הקישור הזה מת, אבל יש אותו ב-web archive.
השוס מהכתבה:

החברה הישראלית יצרה מחיר שוק פיקטיבי עבור הנכס. בעוד הערך האמיתי של הדירה הוא 40-45 אלף דולר, החברה מוכרת אותה לישראלים שמתלהבים מתזרים המזומנים המובטח - במחיר מופקע. הרווח של החברה (ההפרש בין 77 אלף דולר ל-43 אלף דולר) מכסה את ערימת הצ'קים הנוצצת שהיא מעניקה לרוכש במעמד חתימת העסקה (עבור חודשי השכירות). בפועל, אני משלם לעצמי.

 

[sarmely]

מישהו מכיר? שמע? התנסה?

אני לקראת הליך של רכישת נכס בפלורידה ארה״ב.
התעניינתי במספר חברות ניהול עד שהגעתי לחברת פסיפיק הולדינגס. נשמעים לי חברה רציניים.
יש מודל מסויים שהם בנו שמביא תשואה שנתית נטו של כ 9%.
לא מעניין אותי כמה הברוטו ועמלת הניהול שהם לוקחים, וידוע לי שהרווח שלהם הוא גם על הליך המכירה של הבית שאני קונה מהם (הם קונים בזול יותר לפעמים גם מכונס, משבחים אם צריך ויודעים להשיג מחיר טוב) + חלוקה שתהיה לי ברווחים מולם בעת מכירת הבית בעתיד.

בסוף ביחס להשקעות אחרות שאני עוסק בהם היום זה נראה די יציב ורלוונטי.

יחד עם זאת הייתי רוצה לשמוע האם יש כאן מישהו שהתנסה מולם ויכול לתת לי חוות דעת?

או באופן כללי במידה ויש כאן חברה שהשקיעו בארה״ב בנכסים קיימים - אשמח לשמוע יתרונות חסרונות.

תודה

 

[אורי ג.]

https://www.youtube.com/watch?v=IQjp254w2_0

 

[totoguy]

חיפוש ממש (ממש) פשוט היה מביא אותך לשירשור קיים בנושא מלפני שנתיים, שבסופו תמצא את הסרטון שאורי קישר אליו + קישור למאמר די מתמצת של דהמרקר בנושא.

 

[רוני]

יש מודל מסויים שהם בנו שמביא תשואה שנתית נטו של כ 9%

אספר לך משהוא על תשואות משכירות, נכסים אחרונים שלוותי לקוחות לרכישה בארה"ב, השכירות בהם נטו של 7%
אך אני בקלות יכול להציג את זה כתשואה של 9%.

נכסים שאני מלווה לקוחות לרכישה באנגליה התשואה משכירות עליהם היא בסביבות 5%, הסוכן המקומי מציג נכסים אלו בתשואה של 8%.

השקעה בנכס מניב, זה לא רק תשואה משכירות, זה גם פוטנציאל לעליית ערך ושכירויות בנקודה בה משקיעים.....
רמת הסיכון של ההשקעה ?
קהל יעד של שוכרים פוטנציאליים ?
טיב הבניה ומצבו הפיזי של הנכס ?
המגמה בה שוק הנדל"ן נמצא ?
גובה הריבית של המימון, תשפיע על כיוון השוק.......

בכל מקרה כאשר אתה בוחן אופציית השקעה, עדיף להיעזר במשקיע מנוסה יותר כדי שיביע את דעתו.
כאשר אני שומע על "מודל מסוים שבנו", אני נזכר במשבר הסאבפריים, האם המשקיעים האמריקאים משתתפים במודל השקעה זה של החברה שציינת ?

 

[YPV]

הנה כתבה מהיום https://www.themarker.com/amp/markets/1.7083674

 

[יהונתן ב.]

כשהמודל רקוב ואתה מנסה לאכול יותר ממה שתוכל ללעוס-
כשהמשקיע שלך הוא משני לרווחים שלך, זו הבעיה בגישה הישראלית לעסקים והסיבה העיקרית לשם רע שיוצא להשקעות נדלן מעבר לים

על פסיפיק והתגובה של המנכל על המשקיעים
https://www.themarker.com/markets/1.7083674

לא רחוק מן העץ - הגשמה והשותף המקומי
https://m.calcalist.co.il/Article.aspx?guid=3759541

 

[monkey22]

פרייארים לא מתים, רק מתחלפים.

 

[@tomer@]

בהנחה ומצליחים לקנות את הנכס במחיר שוק (ע"י לקיחת שמאי פרטי), אז המודל פסיפיק אמור להיות מודל טוב, לא ?