ניצול מצב עתידי בהעלאת ריבית באינפלציה לצורך השקעה הדירה

[undertaker]

שלום רב,

פניי לשלום מהפוסט האחרון . סתם לעניינו לגבי הנושא שאני משתעשע בו לאחרונה ולמרות שאני מושקע ב-2 דירות ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית... יש מצב שהמצב פשוט דורש את זה ואני אסביר.

במידה ותהיה אינפלציה או אניפלציה חזקה אפילו ויהיה צורך להעלות ריבית (יש סיכוי גם שיורידו ריבית מתחת לאפס אבל בואו נניח לצורך הדוגמא שיעלו ריבית)... אז במידה ואני לוקח הלוואה בריבית קבועה לאורך הרבה זמן אני בעצם מחזק את כוח הקנייה שלי כי אז הכסף שאני משלם עליו עבור הריבית של ההלוואה הוא הרבה יותר זול עקב העלאת הריבית שתהיה.

זה לא יקרה מחר או עוד יומיים אבל זה תרחיש שיכול לקרות...

מה אתם חושבים?!

 

[אורי ג.]

מה אתם חושבים?!

שאתה צודק רק שהריבית במשכנתא לא צמודה ולא משתנה היא גבוהה יחסית ואם תרצה 100% מהמשכנתא במסלול הזה אז היא תהיה עוד יותר גבוהה.
אתה צריך אינפלציה מאד גבוהה לאורך המון זמן כדי שהתרחיש שלך יהיה כלכלי.

 

[nicepo1]

במידה ותהיה אינפלציה או אניפלציה חזקה אפילו ויהיה צורך להעלות ריבית (יש סיכוי גם שיורידו ריבית מתחת לאפס אבל בואו נניח לצורך הדוגמא שיעלו ריבית)... אז במידה ואני לוקח הלוואה בריבית קבועה לאורך הרבה זמן אני בעצם מחזק את כוח הקנייה שלי כי אז הכסף שאני משלם עליו עבור הריבית של ההלוואה הוא הרבה יותר זול עקב העלאת הריבית שתהיה.

זה לא יקרה מחר או עוד יומיים אבל זה תרחיש שיכול לקרות...

מה אתם חושבים?!

כן יכול לקרות לצורך הדוגמה,אבל בו רגע נניח לצורך הדוגמה שהיא גם יכולה להישאר נמוכה הרבה מאוד זמן .

למרות שאני מושקע ב-2 דירות ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית... יש מצב שהמצב פשוט דורש את זה ואני אסביר.

וזה המסקנה שלך בגלל שהריבית יכולה לעלות אתה צריך לשנות לגמרי את התוכנית שלך?

 

[undertaker]

אני לא מתכוון לשנות את התוכניות שלי לטווח הקצר... אני כרגע מנתב את כל הכסף שלי למסלול מסויים. הרעיון זה דווקא לא לקנות בארץ אלא בארה"ב.

אתם צודקים שאם באמת זה לא התרחיש אז כמובן שבעייתי אבל גם במצב של דיפלציה הלוואה לטווח ארוך מאוד יכולה גם להיות משתלמת.

לצורך העניין אם זה נשאר נגיד ברמות שיש כרגע אז אני מפסיד, אם זה מגיע לדיפלציה או אינפלציה חזקה, זה כבר נהיה מעניין...

ה-"השערה" שבגללה אני חושב על הדבר הזה זה בגלל שאיך שאני רואה את זה המצב הממשל האמריקאי הוא כרגע עם הגב לקיר ואני אסביר.
במידה והוא ימשיך להשאיר את הריבית על 0 לאורך תקופה תיווצר אינפלציה כי הכסף יהיה מאוד זול והבנקים הפרטיים ייצרו הרבה כסף עקב הלוואות זולות,
במידה והם יתחילו לעלות ריבית הם גם בבעיה כי הרבה מהאגרות חוב שהם הם הנפיקו הם יצטרכו להדפיס המון כסף בשביל לשלם את הריבית עליהם.

ושתי הדרכים מובילים לאותה התוצאה -> אינפלציה ואולי אפילו אינפלציה חזקה.

 

[Body Solid]

אז אם הבנתי אותך נכון, בשביל סיכוי שמתישהו בעתיד הריבית תעלה אתה רוצה לקנות עוד דירה, לשלם מס רכישה, להשתמש בסכום גדול מההון העצמי שלך ולקחת משכנתא על עד 50% מהמחיר, לשלם הוצאות נלוות ועוד - וכל זה רק כי אולי בעתיד הריבית במשכנתא תהיה יותר יקרה ותרגיש שהרווחת?
היית לוקח סתם הלוואה מהבנק על 150,000 ש"ח שאתה לא צריך רק כי אולי בעתיד הריבית תעלה?

 

[undertaker]

אז אם הבנתי אותך נכון, בשביל סיכוי שמתישהו בעתיד הריבית תעלה אתה רוצה לקנות עוד דירה, לשלם מס רכישה, להשתמש בסכום גדול מההון העצמי שלך ולקחת משכנתא על עד 50% מהמחיר, לשלם הוצאות נלוות ועוד - וכל זה רק כי אולי בעתיד הריבית במשכנתא תהיה יותר יקרה ותרגיש שהרווחת?
היית לוקח סתם הלוואה מהבנק על 150,000 ש"ח שאתה לא צריך רק כי אולי בעתיד הריבית תעלה?

האמת כשאתה מציג את זה בצורה כזאת זה אכן נשמע כמו צעד פזיז \ בעייתי. אני רק שקלתי את זה כרעיון עם פוטנציאל רווח...

ואגב אם הריבית תעלה לאורך זמן זה לא להרגיש להרוויח, זה באמת להרוויח. אבל אולי זה באמת הרבה "אם"

 

[Body Solid]

רעיון עם פוטנציאל רווח

זה עדיין לקנות משהו שאתה לא צריך (ולא זול בכלל) רק כי אולי בעתיד הוא יעלה יותר.

אם הריבית תעלה לאורך זמן זה לא להרגיש להרוויח, זה באמת להרוויח.

ממה תרוויח? מזה שהריבית עלתה ואתה קנית בריבית קטנה יותר דירה שאתה לא צריך? ואם מחירי הדירות יירדו?

 

[undertaker]

זה עדיין לקנות משהו שאתה לא צריך (ולא זול בכלל) רק כי אולי בעתיד הוא יעלה יותר.

ממה תרוויח? מזה שהריבית עלתה ואתה קנית בריבית קטנה יותר דירה שאתה לא צריך? ואם מחירי הדירות יירדו?

אתה צודק מחירי הדירות יכולים לרדת, בגלל זה המטרה צריכה להיות למצוא נכס שהמחיר שלו מבחינה היסטורית הוא יחסית נמוך וכדאי להשקעה... ובהנחה כזאת אז אם תחזיק בו לאורך זמן גם אם זה יירד, זה מתישהו כנראה יגיע למחיר שקנית.

וכן המטרה זה באמת להרוויח מהפרשי הריבית לעומת האינפלציה אבל יש מצב שזה באמת כאב ראש גדול מדי עבור רווח תיאורטי וזה לא מצדיק את כל ההתעסקות עם זה

 

[Body Solid]

לא מבין את הסיבוך שאתה מכניס את עצמך. כתבת:

ולא חשבתי להשקיע בדירה שלישית

אז למה אתה חושב על זה רק בגלל מצב הריבית?
אם מה שמטריד אותך זה סיכון אינפלציה, תשקיע במוצרים שנועדו להגן מפניה.

 

[undertaker]

לא מבין את הסיבוך שאתה מכניס את עצמך. כתבת:

אז למה אתה חושב על זה רק בגלל מצב הריבית?

אם מה שמטריד אותך זה סיכון אינפלציה, תשקיע במוצרים שנועדו להגן מפניה.

כן בגלל הריבית...

זה באמת מה שאני עושה כרגע מגן מפני אינפלציה בדרכים אחרות, פשוט חשבתי על זה כאופציה אפשרית נוספת בעתיד...

 

[Body Solid]

חשבתי על זה כאופציה אפשרית נוספת בעתיד...

אם היית אומר שאתה רוצה להגדיל את הנכסים שלך ורוצה עוד דירה להשקעה שתניב הכנסה קבועה הייתי מבין את המטרה.
אבל כשאתה אומר שאתה לא רוצה עוד דירה אבל רוצה לקנות רק בגלל שבעתיד הריבית אולי תעלה זה נשמע לי מוזר.
בכל מקרה שיהיה בהצלחה

 

[undertaker]

אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.

 

[Shaz]

אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.

אתה מהמר על היפר אינפלציה של שנות ה 80?

אישית לא הייתי בונה על זה באמת...

אם אתה רוצה מגן מאינפלציה למה פיקדון בנקאי צמוד למדד לא יעשה את העבודה פחות או יותר?

 

[undertaker]

אתה מהמר על היפר אינפלציה של שנות ה 80?

אישית לא הייתי בונה על זה באמת...

אם אתה רוצה מגן מאינפלציה למה פיקדון בנקאי צמוד למדד לא יעשה את העבודה פחות או יותר?

אני מהמר על אינפלציה בדולר האמריקאי, לא אינפלציה על השקל.

זה גם אופציה טובה... מעניין אם יש כזה דבר עבור דולרים ומדד אמריקאי (מניח שכן מן הסתם). כי אם בנק ישראל ינסה להשאיר תשקל חלש, זה גם פוטנציאל רווח לא קטן. כי אז אתה תקבל יותר שקלים עבור אגרות חוב בדולרים שתהיה עליהם בריבית גבוהה.

באופן כללי אני נגד רכישת דולרים של בנק ישראל על-מנת להוריד את השקל, אבל במקרה הזה זה דווקא יכול לפעול לטובתי...

 

[Ron.B]

אני מבין שזה נשמע מוזר, אבל תחשוב שבאינפלציה שהייתה פה בשנות 80 היו אנשים שקנו נכסים בכלום כסף... בדיוק בגלל העניין של האינפלציה.
בכל מקרה הרעיון הזה על המדף כרגע וכנראה הוא יישאר שם פשוט סתם עניין לראות תקו מחשבה של חלק מהאנשים בעניין הזה.

תרשה לי לרכב לך על השרשור ולבקש מחברי הפורום שהיו בוגרים בשנות האינפלציה של שנות ה80 לשתף מהחוויות שלהם והיום יום במצב כזה?
אמנם אין מה להשוות להיום, ואז אם אני לא טועה גם לא היה ניתן לקנות דולרים, אבל מעניין לשמוע חוויות אישיות מתקופה משוגעת שכזאת.

 

[nicepo1]

אתם צודקים שאם באמת זה לא התרחיש אז כמובן שבעייתי אבל גם במצב של דיפלציה הלוואה לטווח ארוך מאוד יכולה גם להיות משתלמת.

איך זה משתלם בדיפלציה בדיוק?
אינפלציה באמת תשחוק הלוואה בקל"צ אבל דיפלציה תגדיל אותה ראלית.
במידה ואתה בונה על היפר אינפלציה בארה"ב שווה לך לקחת שם משכנתה(במידה ויתנו לך בתנאים סבירים) זה הכן יעבוד,למרות שאם אתה מהמר על היפר אינפלציה אולי יש דרכים יותר טובות להרוויח מהעניין.

 

[undertaker]

איך זה משתלם בדיפלציה בדיוק?
אינפלציה באמת תשחוק הלוואה בקל"צ אבל דיפלציה תגדיל אותה ראלית.
במידה ואתה בונה על היפר אינפלציה בארה"ב שווה לך לקחת שם משכנתה(במידה ויתנו לך בתנאים סבירים) זה הכן יעבוד,למרות שאם אתה מהמר על היפר אינפלציה אולי יש דרכים יותר טובות להרוויח מהעניין.

טוב הגזמתי טיפה עם הקטע של להרוויח בדיפלציה, אבל אם יש דיפלציה וה - interest rate יורד אז אתה יכול לעשות refinance ואז לפחות כמעט ולא להיפגע (פחות או יותר) במצב של דיפלציה...

 

[Shaz]

אני מהמר על אינפלציה בדולר האמריקאי, לא אינפלציה על השקל.

זה גם אופציה טובה... מעניין אם יש כזה דבר עבור דולרים ומדד אמריקאי (מניח שכן מן הסתם). כי אם בנק ישראל ינסה להשאיר תשקל חלש, זה גם פוטנציאל רווח לא קטן. כי אז אתה תקבל יותר שקלים עבור אגרות חוב בדולרים שתהיה עליהם בריבית גבוהה.

באופן כללי אני נגד רכישת דולרים של בנק ישראל על-מנת להוריד את השקל, אבל במקרה הזה זה דווקא יכול לפעול לטובתי...

מניות לא מושפעות מאינפלציה לפי הידוע לי אז גם הן דרך להגנה

לא ככה?

 

[undertaker]

מניות לא מושפעות מאינפלציה לפי הידוע לי אז גם הן דרך להגנה

לא ככה?

אני פחות אוהב תדרך הזאת כי לאו דווקא יהיה יחס ישיר בין היחס של היחלשות המטבע לבין העלייה בשוק המניות...
מה שכן זה לפחות עדיף מלשבת בצד.

 

[דוד פ]

אתה רוצה להמר על אינפלציה משמעותית של הדולר,
ואתה מוכן בשביל זה לשים את הכסף בנדל"ן,

מה עם להשקיע בריטים ממונפים בארה"ב, שמחזיקים חוב בריבית קבועה דולרית?

שם יש אפשרות לרמת מינוף יותר גבוהה ממה שהיית משיג בדירה שלישית,
בדירה שלישית אתה משיג יחס של חוב מול הון 1 ל1, ובריטים של נדל"ן למגורים יש אפשרות להגיע לחוב מול הון של 4 ל1,

לא בקי בריטים של משכנתאות, אבל אולי שם אפשר להגיע גם למינוף יותר גבוה,

ממש לא ממליץ! רק מעלה כיווני מחשבה לדיון תיאורטי איך אפשר להרוויח מהיפר אניפלציה של הדולר,