מחיר למשתכן במעלות תרשיחא

[orensp]

@barak_st תשואה של 3-4% זה פשוט ממש מעט ביחס לסיכון וההתעסקות. היום אתה יכול לשים את הכסף באגח בינוני אמריקאי ולקבל 2.5% בלי לעשות כלום. האם אתה מחשב תיקונים שיפוצים עמידה של הדירה ללא דייר מדי פעם?

 

[orensp]

@barak_st תשואה של 3-4% זה פשוט ממש מעט ביחס לסיכון וההתעסקות. היום אתה יכול לשים את הכסף באגח בינוני אמריקאי ולקבל 2.5% בלי לעשות כלום. האם אתה מחשב תיקונים שיפוצים עמידה של הדירה ללא דייר מדי פעם?

 

[סמבה]

@barak_st תשואה של 3-4% זה פשוט ממש מעט ביחס לסיכון וההתעסקות. היום אתה יכול לשים את הכסף באגח בינוני אמריקאי ולקבל 2.5% בלי לעשות כלום.

אם הייתי אתה אז הייתי כותב בהסתייגות. מה שכתבת נשמע כמו המלצה. צריך להבהיר שאגח אמריקאי והשקעה בדירה בארץ אלו שני מוצרים שונים בתכלית.
ההשוואה בין 3-4% ל 2.5% היא לא השוואה הוגנת.

ה 2.5% שהצגת, הם לא צמודי מדד וחשופים לשער החליפין
התשואה על הדירה, צמודה וחשופה למדד מחירי הדיור (במעלות) וחשופה ל"מדד תשומות הבניה" עד קבלת המפתח.

 

[orensp]

@barak_st תשואה של 3-4% זה פשוט ממש מעט ביחס לסיכון וההתעסקות. היום אתה יכול לשים את הכסף באגח בינוני אמריקאי ולקבל 2.5% בלי לעשות כלום. האם אתה מחשב תיקונים שיפוצים עמידה של הדירה ללא דייר מדי פעם?

לא הייתה לי כוונה להמליץ רק המחשה עד כמה היחס תשואה סיכון גדול.

 

[עש לילה]

@barak_st תשואה של 3-4% זה פשוט ממש מעט ביחס לסיכון וההתעסקות. היום אתה יכול לשים את הכסף באגח בינוני אמריקאי ולקבל 2.5% בלי לעשות כלום. האם אתה מחשב תיקונים שיפוצים עמידה של הדירה ללא דייר מדי פעם?

אני לא חסיד גדול של נדל"ן, אבל שכחת גם לציין פטור ממס על ההכנסה משכר דירה, והיתרון שיש (לחלק מהאנשים) בתזרים מזומנים חודשי.

 

[רוני]

שימו לב, קורה כאן תהליך מעניין, חלק גדול מהזוכים בדירות מחיר למשתכן, רוכשים דירות אלו לצורכי השקעה, בעוד 5 שנים יתאפשר להם למכור את הדירות, במידה והשוק יהיה במגמת ירידה המוכרים יעצימו את הירידות בשוק ! בעיקר באזורי הפריפריה.
יגדילו את כמויות הנכסים בכינוס, הבנקים יהיו גמישים יותר במחירי הכינוס (גם לגבי נכסים באזור גוש דן) כדי להיפטר ולמחוק חובות מהמאזנים.
שווא לעקוב לאן תהליך זה יתפתח.

 

[שפם ארוך]

לדעתי עדיף איחוד עם מעיליה. איחוד עם כפר ורדים לא מתאים. כפר ורדים הוא כ 90% ישות חילונית ורוב התושבים הם אפיקורסים ומעט שומרי מסורת. חב"ד מנסים כבר למעלה מעשור שנים לחדור. פתחו מקווה לאחר 5 שנים התכתשות בבתי משפט. האדון בוחבוט לא מניח ורוצה לספח את כפר ורדים.

הוא רוצה לספח בצדק את כפר הורדים, וזה יהיה סופו של ישוב שהיה נחמד והתדרדר.

 

[barak_st]

שפם, באיזה מובן כפר ורדים הידרדר לדעתך? מבחינה איכות אוכלוסיה \ הזנחה \ היבט אחר?

רציתי לשאול את מי שמכיר את ההיסטוריה של הנדל"ן, האם ידועים מקרים בעבר בארץ שבהם אחוז המשקיעים היה מאד גבוה בפרויקט כלשהו ונוצרה הצפת דירות להשכרה וירידת מחירים משמעותית שלא נבלמה מהר? האם היו פרויקטים ממשלתיים דומים למחיר למשתכן בעבר שהביאו להצפה במכירה לאחר תקופה מסוימת, ומה היו התוצאות? אני תוהה האם הצפת משקיעים (מעל 50% אני מניח) צפויה להביא לירידה קלה או דרסטית בשוק... הרי אם בסופו של דבר מדובר בשכונה חדשה, איכותית ומבוקשת, ומדובר ב100 דירות אל מול עשרות אלפי תושבים באזור, נראה לי שההיצע של הביקוש וההיצע יתאזנו יחסית מהר...
אני גם מתאר לעצמי שמחיר למשתכן לא שבר שיא חדש של אחוז משקיעים בפרויקט...

כמו שאני רואה זאת כרגע, היתרונות המרכזיים של מחיר למשתכן הם - 1. הטבה כספית מובטחת (בעצם גם זה לא בטוח כי יכולה להיות ירידת מחירים...) 2.בטחון ופשטות מסוימת כפרויקט ממשלתי 3.פרויקטים עם פוטנציאל לעליית ערך ברוב המקרים
החסרונות (סיכונים) המרכזיים : 1. אי יכולת למכור ל-8 שנים 2. הצפת דירות לשכירות (השפעה גדולה יותר בפריפריה) 3.הצפת דירות למכירה 4. סטיגמה של פרויקט פחות איכותי שעלולה להתבטא גם בתשואות
בהתחלה חשבתי שזו השקעה טובה, ועכשיו אני דווקא חש שיש סיכון משמעותי, בעיקר נושא המכירה. מאז קום המדינה אמנם לא הייתה ירידת מחירים גדולה לפי מה שראיתי, אם כי אין בטחון בזה, ואחרי עליות חדות של כמה שנים עלולה להגיע נפילה.
האמת היא שנראה לי שקבוצת רכישה יכולה להשיג הטבה יפה גם כן, ובלי הגבלה על מכירה (לגבי הצפה אני לא יודע...). על פניו נראית אלטרנטיבה טובה למחיר למשתכן. מצד שני, אפשר גם "להיעקץ" ופרויקטים יכולים להיתקע. האם למישהו יש ניסיון עם זה?

 

[מרק עוגיות]

בטחון ופשטות מסוימת כפרויקט ממשלתי

תרשה לי לגחך. אין שום דבר בעובדה שפרוייקט הוא ממשלתי שמבטיח לך בטחון או פשטות. לגבי פשטות, די בוודאות להפך.

 

[בת העמק]

האם ידועים מקרים בעבר בארץ שבהם אחוז המשקיעים היה מאד גבוה בפרויקט כלשהו ונוצרה הצפת דירות להשכרה וירידת מחירים משמעותית שלא נבלמה מהר?

שכנה שלי מתווכת דירות בעפולה. יש שם מבול של בניית שכונות חדשות בשנים האחרונות. היא סיפרה לי השבוע שמחירי השכירות ברובע החדש והמפואר (יחסית) צנחו השנה מ-2800 ש"ח לדירת 4 חדרים למחיר של 2400 ש"ח (14%) וככל שיסיימו לבנות עוד מגדלים, היא מניחה שזה עלול לרדת עוד. מזה אני מבינה שרוב הדירות נמכרו למשקיעים שם.

 

[daat99]

היא סיפרה לי השבוע שמחירי השכירות ברובע החדש והמפואר (יחסית) צנחו השנה מ-2800 ש"ח לדירת 4 חדרים למחיר של 2400 ש"ח (14%)

לא יכול להיות!
נדל"ן תמיד עולה והשכירות מובטחת לנצח נצחים!
באיזה מדינה את חיה????

...

 

[barak_st]

תודה על המידע המעניין בת העמק.
מרק עוגיות, בפרויקט ממשלתי יש פחות חשש שהקבלן יברח עם כל הכסף, או שהפרויקט לא יצא לפועל בכלל, או כל מיני תרחישים קיצוניים כאלה שעלולים לקרות בקניה פרטית. במקרה הגרוע קבלנים יעגלו קצת פינות וינצלו פרצות כדי לחסוך.

 

[מרק עוגיות]

בפרויקט ממשלתי יש פחות חשש שהקבלן יברח עם כל הכסף, או שהפרויקט לא יצא לפועל בכלל, או כל מיני תרחישים קיצוניים כאלה שעלולים לקרות בקניה פרטית.

לא ברור לי למה. הממשלה היא לא זאת שבונה בפועל. הממשלה בסך הכל הוציאה מכרז על הקרקע ומכרה אותה למי שניצח במכרז, שהוא קבלן פרטי שיכול לפשוט רגל כמו כל קבלן אחר (בדרך כלל זה הסיכון, לא שיברח עם הכסף). מרגע המכירה לקבלן, אני לא יודעת על הבדל מהותי בין מחיר למשתכן וכל פרוייקט בניה אחר מבחינת הסיכון לפשיטת רגל או תקלות קבלן אחרות. האם ידוע לך על הבדל כזה?

 

[doc29]

לא ברור לי למה

כי תוך דקה זה יהיה הכותרת הראשית של כל מהדורת חדשות.

 

[מרק עוגיות]

כי תוך דקה זה יהיה הכותרת הראשית של כל מהדורת חדשות.

גם פרשת חפציבה הגיעה לראש מהדורות החדשות. לא שמתי לב שזה מנע ממנה לקרוס או עזר במיוחד למסכנים שרכשו ממנה דירות.

 

[doc29]

גם פרשת חפציבה הגיעה לראש מהדורות החדשות. לא שמתי לב שזה מנע ממנה לקרוס או עזר במיוחד למסכנים שרכשו ממנה דירות.

נכון, אבל התכוונתי שפרוייקט או פאשלה שהממשלה תהיה מעורבת בו (ומחיר למשתכן בהחלט עונה להגדרה הזאת ביג טיים, ואפילו יותר מדברים אחרים כי כחלון שם את הכבוד והמוניטין הפוליטי שלו על התכנית הזו)- ויגיע לראש הכותרות לדעתי לממשלה יהיה קשה מאוד עד בלתי אפשרי להתעלם ממנו.

 

[Kayben]

גילוי נאות: גם זכיתי בפרויקט.

לפרויקט יש ערבות מדינה.
אז חפציבה לא יקרה.

 

[c881]

לפרויקט יש ערבות מדינה.
אז חפציבה לא יקרה.

ספר את זה לחקלאים בדרום...
נו, איך קראו לחברה הממשלתית ההיא...אגרסקו
בעצם זה לא אותו דבר... זו היתה חברה חצי ממשלתית, פה יש ערבות.

 

[barak_st]

כדאי רק לעדכן שביטלתי את הזכייה, ואני לא מתחרט על זה - הפרויקט אמנם בעל פוטנציאל, אבל היו יותר מדי גורמי אי ודאות בפריפריה, ומה שנראה נוצץ ממבט ראשון הרבה יותר מורכב במבט שני. נכון לעכשיו החלטתי להשקיע את ההון העצמי שלי בעיקר בנדל"ן במרכז הארץ ומעט בשוק ההון.

 

[חופשי בקרוב]

שלום לכולם. זכיתי במחיר למשתכן במעלות גבעת האורנים אני במיקום 3000 זכיתי עקב ביטול של זוכה אחר,של הרבה זוכים.
האם מישהו יודע מה הסיבה לכך שכל כך הרבה אנשים ביטלו?
האם קיימת הנחה בכלל, כמה יעלו דירות ללא מחיר למשתכן? איך אפשר לדעת ולהשוות הרי 100 אחוז נמכר בשכונה זו במחיר למשתכן מול מה להשוות? אשמח לעזרתכם