1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מחיר למשתכן במעלות תרשיחא

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י barak_st, ‏2/12/16.

  1. barak_st

    barak_st משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/16
    הודעות:
    8
    שלום,
    זכיתי בפרויקט גבעת האורנים במעלות תרשיחא. אני עובד כרגע במרכז, ולכן חושב לקנות ולהשכיר.
    זאת שכונה חדשה שנבנית כרגע ולפחות לפי חיפוש באינטרנט היא נחשבת לירוקה, מבוקשת, ומסתמן שאזור מעלות כולו בפיתוח.
    ההפרש בין דירה בפרויקט לבין דירה חדשה אחרת בשכונה הוא בסביבות 200 אלף (כולל גם המענק). לא הפרש גבוה במיוחד, מה גם שסטנדרט הבניה בפרויקט נמוך מהבניינים בסביבה כך שייתכן שההפרש בפועל נמוך יותר...
    בעבר דיברו על הפרש של 13% ממחיר השוק, שזה נמוך ביחס לפרויקטים אחרים. היה רק קבלן אחד במכרז שזכה, אני לא בטוח מה משמעות הנתון הזה.
    דירת 4 חדרים תעלה בסביבות 700,000 שקל. עד כה כבר הייתה עלית מחירים בשכונה של 100,000 בשנתיים בפרויקטים אחרים שזה סימן חיובי.
    מכיוון שזה פרויקט חדש ואין במעלות כרגע בניינים חדשים, אין לי אפשרות לדעת מהי התשואה האמיתית שאקבל, וכמה יהיה קשה להשכיר שם. העובדה שזה נסיעה ארוכה מהמרכז גם מציקה. האם מישהו מכיר את הצפון ויכול להעריך מה יהיה מצב השכירות בגבעת אורנים?
    הסיכון מבחינתי הוא מצב שבו תהיה ירידת מחירי נדל"ן ואהיה ללא אפשרות למכור במשך 7 שנים מרגע הקניה (העובדה שזה קרוב לגבול הצפון לא תורמת), ומצד שני גם ייתכן קושי בהשכרה בגלל שייתכן והרבה בפרויקט ירצו להשכיר. סיכון נוסף אפשרי זה לגבי הקבלן שנקרא "ורדים נכסים והשקעות". לפי מה שקראתי הוא בעל ניסיון בעסקים וניהול, אבל לא בתחום הנדל"ן. החברה הבונה היא NARSHA, ככל הנראה חברה טובה עם ניסיון, וסך הכל יש את הגב של הממשלה, אז זה עדיין לא כמו לקנות מקבלן סתם ככה. אני רואה כרגע סיכון די נמוך להפסד (מהפך בשוק הנדל"ן ב7 השנים), לצד פוטנציאל לשכונה שתתפתח ותהיה מבוקשת כך שההשקעה תניב איזשהו רווח, שלא ברור עדיין מה גודלו.
    אני מאמין שזה לא מהפרויקטים ה"חמים" במחיר למשתכן, אבל כרגע נשמע לי יחסית מעניין.
    אשמח לשמוע מה דעתכם על גבעת אורנים ומעלות תרשיחא באופן כללי, על הצפי לעליית מחירים, נושא השכירות, וספציפית לגבי מחיר למשתכן במעלות תרשיחא - ההזדמנות והסיכונים, והאם אני רואה את תמונת המצב בצורה נכונה, או מפספס אלמנטים חשובים.
    תודה רבה :)
     
  2. barak_st

    barak_st משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/16
    הודעות:
    8
    שלום,
    זכיתי בפרויקט גבעת האורנים במעלות תרשיחא. אני עובד כרגע במרכז, ולכן חושב לקנות ולהשכיר.
    זאת שכונה חדשה שנבנית כרגע ולפחות לפי חיפוש באינטרנט היא נחשבת לירוקה, מבוקשת, ומסתמן שאזור מעלות כולו בפיתוח.
    ההפרש בין דירה בפרויקט לבין דירה חדשה אחרת בשכונה הוא בסביבות 200 אלף (כולל גם המענק). לא הפרש גבוה במיוחד, מה גם שסטנדרט הבניה בפרויקט נמוך מהבניינים בסביבה כך שייתכן שההפרש בפועל נמוך יותר...
    בעבר דיברו על הפרש של 13% ממחיר השוק, שזה נמוך ביחס לפרויקטים אחרים. היה רק קבלן אחד במכרז שזכה, אני לא בטוח מה משמעות הנתון הזה.
    דירת 4 חדרים תעלה בסביבות 700,000 שקל. עד כה כבר הייתה עלית מחירים בשכונה של 100,000 בשנתיים בפרויקטים אחרים שזה סימן חיובי.
    מכיוון שזה פרויקט חדש ואין במעלות כרגע בניינים חדשים, אין לי אפשרות לדעת מהי התשואה האמיתית שאקבל, וכמה יהיה קשה להשכיר שם. העובדה שזה נסיעה ארוכה מהמרכז גם מציקה. האם מישהו מכיר את הצפון ויכול להעריך מה יהיה מצב השכירות בגבעת אורנים?
    הסיכון מבחינתי הוא מצב שבו תהיה ירידת מחירי נדל"ן ואהיה ללא אפשרות למכור במשך 7 שנים מרגע הקניה (העובדה שזה קרוב לגבול הצפון לא תורמת), ומצד שני גם ייתכן קושי בהשכרה בגלל שייתכן והרבה בפרויקט ירצו להשכיר. סיכון נוסף אפשרי זה לגבי הקבלן שנקרא "ורדים נכסים והשקעות". לפי מה שקראתי הוא בעל ניסיון בעסקים וניהול, אבל לא בתחום הנדל"ן. החברה הבונה היא NARSHA, ככל הנראה חברה טובה עם ניסיון, וסך הכל יש את הגב של הממשלה, אז זה עדיין לא כמו לקנות מקבלן סתם ככה. אני רואה כרגע סיכון די נמוך להפסד (מהפך בשוק הנדל"ן ב7 השנים), לצד פוטנציאל לשכונה שתתפתח ותהיה מבוקשת כך שההשקעה תניב איזשהו רווח, שלא ברור עדיין מה גודלו.
    אני מאמין שזה לא מהפרויקטים ה"חמים" במחיר למשתכן, אבל כרגע נשמע לי יחסית מעניין.
    אשמח לשמוע מה דעתכם על גבעת אורנים ומעלות תרשיחא באופן כללי, על הצפי לעליית מחירים, נושא השכירות, וספציפית לגבי מחיר למשתכן במעלות תרשיחא - ההזדמנות והסיכונים, והאם אני רואה את תמונת המצב בצורה נכונה, או מפספס אלמנטים חשובים.
    תודה רבה :)
     
  3. שפם ארוך

    שפם ארוך משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/5/16
    הודעות:
    91
    יש שם גם דירות ב - 400 אלפי ש"ח. מחירי שכירות 1500-3000 ש"ח לחודש. אוכלוסיה חלשה.
    בכל האזור הזה, המקום שנחשב טוב למגורים באזור הוא כפר ורדים אבל אין שם בתי דירות, לכל היותר קוטג'ים. (כפר ורדים אשכול 9 שזה גבוה, מעלות אשכול 5 שזה נמוך מאוד).

    זה פריפריה על כל הכרוך בכך.
     
  4. barak_st

    barak_st משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/16
    הודעות:
    8
    כן, אני מבין שיש גם דירת מאד זולות במעלות, אבל קיבלתי רושם שמכיוון שמדובר בשכונה חדשה ואיכותית, שגם צמודה גאוגרפית לכפר ורדים, יש לצפות שמבחינת היוקרה (ומחירי הדירות והשכירות בהתאם) היא תמוקם בין מעלות לכפר ורדים. כלומר, שהיא לא באמת תעמוד בקו אחד עם מעלות הישנה, ולכן גם אי אפשר להשוות את המחירים. זה הניחוש שלי ממה שקראתי, אולי אני טועה...
     
  5. orensp

    orensp משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    203
    מדהימים איך המחיר למשתכן הזה הופך אוכלוסיה שמחפשת מגורים למשקיעי נדל"ן. ועוד למשקיעים ללא זמן לשבת
    וללמוד את האיזור ואת המקום שבו הם משקיעים. זה פשוט המתכון המוצלח ביותר לקבלת החלטה גרועה.
     
  6. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    FIYaacov אוהב/ת את זה.
  7. Roi

    Roi משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/7/15
    הודעות:
    1,038
    +100
    איך תוכנית שאמורה לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה למגורים הופכת לשוק של משקיעים, מטורף.
     
    wa11a, רוני ו-עש לילה אוהבים את זה.
  8. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    @barak_st השרשור שוחזר, מצטער על הבלגן.
     
  9. חלכאי

    חלכאי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/2/15
    הודעות:
    295
    @שפם ארוך, מה זה אשכול? (אני מניח מדד סוציואקונומי) באיזה מאגר מידע ניתן לראות את הנתונים האלו?
     
  10. דוג

    דוג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏17/2/16
    הודעות:
    62
    ברור שחיפוש באינטרנט יעלה תוצאות חיוביות- הם רוצים למכור!!!!!!!!!!!!!!!! אם המקום לא קיים, ואין שם בנייה עדיין, איך היא נחשבת מבוקשת? אתה צריך לשים לב שאתה קורא תוכן שיווקי. נאמר שהמדד מראה שהאזור הוא דווקא ברמה של 5/10, אז אם אני הייתי צריך לכתוב משהו לא מבוסס באינטרנט זה היה בסגנון של "סביר להניח שהמקום לא משהו בכלל"

    עליית מחירים הייתה בכל הארץ, זה לא סימן לכלום.
     
  11. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    הבניה החלה לפני כשנתיים והוסיפו עוד דירות לאחרונה במסגרת מחיר למשתכן. משהו בין ביתי דירות לקוטג'ים מדורגים על צלע הגבעה כך שלכל דירה יש נוף כפי שכתבתי כאן:
    http://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכייה-במחיר-למשתכן-במקום-לא-רלוונטי-למגורים-מה-עושים.3737/page-12#post-100749
    המיקום נושק לכפר ורדים וממש מנותק פיזית ממעלות ע"י ואדי. להגיע לכפר ורדים זה ברגל (שתי דקות) ולמעלות במכונית (5 דקות).
    לכן זה כמו לגור בכפר ורדים ולשלם ארנונה נמוכה והטבות מס של מעלות.
    בכל אופן, קשה לדסקס רכישת נדל"ן וירטואלית והדבר הנכון לעשות זה לקחת יום חופש, לקבוע פגישה עם היזם, לנסוע למקום ולבדוק בעיניים. לאחר מכן להכיר את הסביבה, לבדוק עם משרדי תיווך מקומיים מהם מחירי הרכישה והשכירות באיזור.
    לפני 3 שנים התעניינתי בפרויקט הזה כשהיה על הניר והמחירים היו זולים ממחיר למשתכן היום...
     
    katon, Fitch, wa11a ו-2 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  12. בת העמק

    בת העמק משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    999
    על השכונה החדשה אין לי מה להגיד, פרט לכך שעצוב לי שכל הגבעות מתמלאות בבנייה (וגם מסכימה עם יוסי על היוקרתיות מעצם הקירבה לכפר ורדים).
    לגבי מעלות, העיר הזאת התפתחה מאד מאז העלייה הרוסית. בטח אם משווים אותה לעיירות פיתוח דומות בגליל שלא השכילו למנף את העלייה הזאת כמו שלומי, חצור וקרית שמונה. מצד שני, בעשור האחרון חלו תמורות נוספות שלא הועילו. שכונה שנבנתה בחלק המערבי של העיר, הגובל עם מעילייא, הפכה לשכונה מעורבת ערבית-יהודית. יש נטייה ליהודים להסתלק משכונות כאלו, לצערי. גם אזור התעשייה של מעלות חלש יחסית אבל קצת מעל כפר ורדים שוכן אזור התעשייה "תפן" שיש בו את ישקר וכן מפעלי הייטק. מעלות לא יושבת על גבול הצפון (להבדיל מנהריה ושלומי). לגבי מצב סוציו-אוקונומי, המדדים כוללים גם את תרשיחא אז קשה לעשות אבחנה מדוייקת יותר. יש לשער שבשכונה החדשה הדירוג יהיה גבוה בהרבה.
    לא מטורף בכלל. ככה זה כשממציאים חוקים לא טובים. ההתניות הן מעטות ומגוחכות.
    כשאנחנו היינו זוג צעיר היה נהוג לתת זכאות למשכנתא בריבית מופחת ובערבות המדינה לפי כמה קריטריונים (זמן הנישואין, מס' הילדים, מס' האחים וכו') ובנוסף גם לקבל "הלוואת מקום" (בישובי ספר ובישובים נחשלים) שהייתה מותנית במספר ידוע של שנות מגורים במקום והיה הופכת בחלקה למענק.
    ככה עודדו אנשים לעבור לגור שם וגם להישאר.
     
    amit, Roi ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  13. שפם ארוך

    שפם ארוך משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/5/16
    הודעות:
    91
    שלום,

    אשכול הכוונה רמה סוציו אקונומית, אתה יכול לבדוק זאת בלשכה לסטטיסטיקה.
    נאמרו לעיל כי השכונה קרובה לכפר הורדים וכי זה כמו לגור בכפר ורדים. זה חד משמעית לא נכון.
    ולא שכפר ורדים היו זה כזה מקום טוב לגור בו, זה היה בעבר מקום טוב מאוד.
    באזור יש הפרדה ברורה בין כפר ורדים לבין מעלות. אתה קונה במעלות, ולא ב - 2 דקות לכפר ורדים, זה כמו לומר שאם אתה רוכש דירה בחולון אז אתה קו אוטובוס מתל אביב, זה לא נכון וזה לא המצב.
     
  14. ברננקי

    ברננקי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    676
    תשאל את עצמך, אם היית בוחר במצבך (גילך, מקום מגוריך, מצב כלכלי, מדיניות השקעתך) לקנות דירה להשקעה, במעלות, אם המחיר שקיבלת בזכות מחיר למשתכן היה המחיר הרגיל שם, ולא מחיר מיוחד שקיבלת לאחר זכיה בהגרלה.
    (במילים אחרות, האם העסקה באמת קורצת לך כלכלית או שאתה פשוט שוקל להכנס רק כי אתה מפחד לאבד הזדמנות שאם שמך לא היה עולה בהגרלה היתה עולה לך קצת יותר)
     
    נערך לאחרונה ב: ‏3/12/16
    Roi אוהב/ת את זה.
  15. barak_st

    barak_st משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/16
    הודעות:
    8
    שלום לכם, ותודה על התגובות.
    באינטרנט יש הרבה כתבות שמתייחסות לפיתוח של האזור. אם נשים את התוכן השיווקי בצד (שיכול בהחלט לבלבל), יש תכניות קונקרטיות לבנות פארק הייטק חדש באזור, יש פיתוח של אזור המונפורט, ותוכנית להקים פארק אתגרי בשכונה החדשה, והרחבת כביש 6. שלמה בוחבוט, ראש העיר, נראה להוט לפתח את השכונה, ובכלל את מעלות. גם אני באופן אישי לא אוהב את הרעיון שהורסים את הטבע, אבל זו עובדה קיימת לצערי.
    אין ספק שההטבה משפיעה, כי היא חלק בלתי נפרד מהרווח במכירה עתידית, אבל הייתי עדיין חושב שזו אופציה מעניינת להשקעה בעיקר מבחינת עליית ערך. מבחינת תשואה, אני מניח (מבדיקה שטחית מאד) שתהיה בסביבות 3-4%. יש להניח שהמרחק הגיאוגרפי היה משחק תפקיד יותר דומיננטי והייתי מחפש נכס קרוב יותר למרכז. כמו שאמרתי, החיסרון הגדול של מחיר למשתכן מבחינתי זה אי היכולת למכור, וללא החיסרון העצום הזה, שמגדיל משמעותית את הסיכון בהשקעה, רוב הסיכויים שהייתי מממש את הזכייה. אפילו אם היה ניתן למכור עם קנס ה20%, זה היה יותר מרגיע (לא בדקתי מול המנהלה אם קיימת אופציה כזאת).
    לצערי, מחיר למשתכן לא מציע דירה שיכולה להתאים לי למגורים, כי כרווק אני לא זקוק לדירה חדשה, או לדירה של יותר משני חדרים. מה גם שאני לא מעוניין לגור בעיר או בבניין. מה שאני באמת רוצה, לגור בדירה קטנה ופשוטה בטבע. זו חיה שלא ממש נמכרת בארץ בגלל כל מיני חוקי מושבים ונחלות, ודאי שלא באזור המרכז, אז אני מסתפק כרגע בלשכור דירה בנחלה.
    האם מישהו יודע מהו פלח השוק שירצה לשכור דירת 5 חדרים בגבעת אורנים (רוב הדירות בפרויקט הן 5 חדרים)? אני מניח שבמעלות, מכיוון שמחירי הדירות זולים, אין יותר מדי משפחות שגרות בשכירות שירצו לשפר את תנאי השכירות שלהן. נראה שיש כרגע חוסר ודאות לגבי נושא השכירות, ואין מידע ביד 2.
    יוסי, אני בהחלט אסע בקרוב לראות ולהתייעץ (כשאוזמן לכנס). אם לא אכפת לך להגיד, מדוע בסופו של דבר החלטת לא לקנות בפרויקט באותה תקופה? מה היו השיקולים שלך?
     
  16. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    שתי סיבות - זה היה אתר בנייה וזמן כניסה עתידי לא התאים לי. וכמובן הגודל, הסתפקתי ב 3 חדרים בנהריה הירוקה יד 2.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  17. בת העמק

    בת העמק משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    999
    זה לא נאמר. אבל שכונת יפה נוף, הצמודה לכפר, נחשבת במעלות כשכונה יותר יוקרתית מהאחרות (גם לעומת שכונות וילות אחרות בעיר). אני מעריכה ששתי הרשויות יתאחדו בסוף, על אף כל ההבדלים.
    אני חושבת שזאת שאלה מעולה! לא רק לגבי השכונה הזאת אלא בכלל. מי הם האנשים ששוכרים דירות 4-5 חדרים ולמה הם עושים זאת.
    אל תחפש את התשובה כאן אלא תנסה ללמוד מהשטח, למשל בשכונת יפה נוף הקיימת כבר שנים. כמשקיע, זה מאד חשוב לדעת מי האוכלוסיה שתשתמש במוצר שלך ולפי זה להחליט במה מתאים לך להשקיע. לדעתי, הרבה ממשקיעי הנדל"ן לא מנסים להעריך מי השוק שלהם, בעיקר מפאת חוסר ההבנה שהשקעה בנדל"ן שוות ערך לכל השקעה בעסק משלך. כשאדם מחליט לפתוח עסק עצמאי, השאלה הראשונה לצורך בניית העסק היא מי השוק שלי. מתוך התשובה, בונים את העסק.
     
    סמבה אוהב/ת את זה.
  18. נולי

    נולי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    596
    אין מקום בארץ שלא הייתה בו עליית מחירים (תקנו אותי אם אני טועה).. אז אני לא בטוחה שזה מסמן שום דבר.

    כי מפמפמים שיש מחסור חמור בדירות.
     
  19. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    לדעתי עדיף איחוד עם מעיליה. איחוד עם כפר ורדים לא מתאים. כפר ורדים הוא כ 90% ישות חילונית ורוב התושבים הם אפיקורסים ומעט שומרי מסורת. חב"ד מנסים כבר למעלה מעשור שנים לחדור. פתחו מקווה לאחר 5 שנים התכתשות בבתי משפט. האדון בוחבוט לא מניח ורוצה לספח את כפר ורדים.
     
    בת העמק אוהב/ת את זה.
  20. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,742
    [אוף טופיק - זו ברכה כי זה לא חורש טיבעי, אלו עצי אורן שהם אוייב מספר 1 לכבאים וטעות היסטורית של קק"ל. היו צריכים לנטוע עצי זית מלכתכילה ואז הסיפור אולי היה שונה].
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
זכינו במחיר למשתכן פינת המשקיעים ‏ביום רביעי ב- 10:45
מחיר למשתכן ונדלן בכלל פינת המשקיעים ‏11/1/17
מחיר למשתכן שדרות פינת המשקיעים ‏30/11/16
זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? פינת המשקיעים ‏1/11/16
מחיר למשתכן- בעד ונגד פינת המשקיעים ‏3/7/16

שתפו: