מגורים בשכנות: רכישת קרקע ובניית בניין מגורים/ רכישת מס' דירות בפרוייקט קבלני/ ליקוט דירות שכנות

[טקבק]

שלום לכולם,

4 בני משפחה קרובים זכו לירושה של בערך 2 מלש"ח כל אחד לרכישת נדל"ן למגורים בלבד.
לצורך הדיון, לכל אחד מהם יש עוד מליון ש"ח מהון עצמי ומשכנתא.
הם שוקלים מגורים בשכנות, כאשר העדיפות היא לצפון תל אביב.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי, עובר לרכישת מספר דירות בפרוייקט שמתבצע ע"י קבלן חיצוני ועד לליקוט דירות קיימות בשוק, איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?

תודה רבה!

 

[DudeOFortune]

כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה?
כמה משכנתא מוכנים לקחת ?
תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?

 

[טקבק]

כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה?
כמה משכנתא מוכנים לקחת ?
תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?

כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה? כמה משכנתא מוכנים לקחת?
תודה על השאלה, ערכתי את הפוסט בהתאם (נניח סביב עוד מיליון ש"ח לכל אחד, הון עצמי ומשכנתאות. )

תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?
מה הכוונה?

 

[KFC Uerdingen 05]

תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?
מה הכוונה?

הכוונה (אם אני צריך לנחש) היא שקרקע פנויה לבניה ומאושרת לבניה לארבע דירות לפחות בצפון תל אביב ובמחיר הנ"ל היא לא דבר שגדל על העצים. אם יש זמן (ויוזמה) להכנס לפרויקטים יותר מורכבים של שינוי תב"ע או ייזום פרויקטי פינוי בינוי יש טיפה יותר סיכוי מבחינת עלות, מה שכן צריך לקחת בחשבון שבתל אביב על כל פרויקט כזה שמצליח יש 10 שנכשלים, וגם זה שהצליח לוקח כמה וכמה שנים עד שמצליח.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי

יש בצוות המדובר בעלי נסיון בייזום נדל"ן למגורים? אם אין, אז לא באמת כל האופציות פתוחות.

איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?

הולכים לעו"ד ותוקפים את הצוואה, "שלטון היד המתה".

 

[טקבק]

הכוונה (אם אני צריך לנחש) היא שקרקע פנויה לבניה ומאושרת לבניה לארבע דירות לפחות בצפון תל אביב ובמחיר הנ"ל היא לא דבר שגדל על העצים. אם יש זמן (ויוזמה) להכנס לפרויקטים יותר מורכבים של שינוי תב"ע או ייזום פרויקטי פינוי בינוי יש טיפה יותר סיכוי מבחינת עלות, מה שכן צריך לקחת בחשבון שבתל אביב על כל פרויקט כזה שמצליח יש 10 שנכשלים, וגם זה שהצליח לוקח כמה וכמה שנים עד שמצליח.


יש בצוות המדובר בעלי נסיון בייזום נדל"ן למגורים? אם אין, אז לא באמת כל האופציות פתוחות.


הולכים לעו"ד ותוקפים את הצוואה, "שלטון היד המתה".

תודה על התגובה. אני לא מצליח לצטט חלקי תגובות אז פשוט אגיב לפי הסדר.

אין ביננו בעלי נסיון בייזום אבל לא שוללים סיוע בתשלום. הכוונה היא לפרוייקט מופשר (אם זו אופציה) ללא סיכון לאי-מימוש (ככל שזה אפשרי).

לגבי 'שלטון היד המתה'- באיזה מובן 'לתקוף את הצוואה'? בעניין התנאי ל'נדלן למגורים בלבד'?

 

[מצב צבירה]

שלום לכולם,

4 בני משפחה קרובים זכו לירושה של בערך 2 מלש"ח כל אחד לרכישת נדל"ן למגורים בלבד.
לצורך הדיון, לכל אחד מהם יש עוד מליון ש"ח מהון עצמי ומשכנתא.
הם שוקלים מגורים בשכנות, כאשר העדיפות היא לצפון תל אביב.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי, עובר לרכישת מספר דירות בפרוייקט שמתבצע ע"י קבלן חיצוני ועד לליקוט דירות קיימות בשוק, איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?

תודה רבה!

עם 12 מיליון שח? היתי הולך לפריסייל של ביניין מגורים על הנייר ועושה עסקה עם הנחה על קומה שלמה בדיוק כמו שמגוריט קונים בהנחה דירות על הנייר בגלל כח הקניה שלהם. להסתבך עכשיו עם רכישת קרקע, בניה וכו' לאנשים שאין להם ניסיון בזה רק כדי להרוויח קצת לא נראה לי שווה את זה, במיוחד שההנחה על הנייר + כח קניה יכולה להיות משמעותית ועל הדרך יש לכם חוק מכר.

 

[yossik]

תודה על התגובה. אני לא מצליח לצטט חלקי תגובות אז פשוט אגיב לפי הסדר.

כפתור עכבר שמאלי, גוררים אותו עד לסוף ציטות הרצוי.

 

[טקבק]

כפתור עכבר שמאלי, גוררים אותו עד לסוף ציטות הרצוי.

תודה יוסיק, אנסה כשאגיע למחשב

 

[טקבק]

להסתבך עכשיו עם רכישת קרקע, בניה וכו' לאנשים שאין להם ניסיון בזה רק כדי להרוויח קצת לא נראה לי שווה את זה, במיוחד שההנחה על הנייר + כח קניה יכולה להיות משמעותית ועל הדרך יש לכם חוק מכר.

תודה רבה. אני מבין את העמדה לפיה רכישת שטח וייזום בנייה צריכה לרדת מהפרק, בגלל ההסבר ההגיוני ובגלל ששאר ברי הסמכא נתנו אותותיהם. תודה גם לכם.

עדיין עומדת בעינה ההתלבטות בין ליקוט דירות שכנות לבין דירות על הנייר ב"פריסייל".

שאלות המשך:
1. כפי שאני מבין, לדירות על הנייר יש יתרון במחיר הקנייה כתלות בסיכון. בהנחה שהסיכון שיהיו מוכנים לקחת מינימלי (כלומר בניין בשלב מתקדם),
ההנחה בדירות על הנייר תהיה יחסית מינורית, ועומדת מולה האפשרות להרוויח מהשכרת הנכס הקיים כבר החל ממועד הרכישה. זה נכון?
2. האם ישנם שיקולים נוספים רלוונטים להעדפת דירות על הנייר?
3. כמה משמעותית יכולה להיות הנחת

כח קניה

בקנייה משותפת? מניח שזה תלוי בלא מעט גורמים, אבל אם יש הערכה גסה
4.

ועל הדרך יש לכם חוק מכר.

אפשר הפנייה להסבר/ סעיף ספציפי?

 

[KFC Uerdingen 05]

כפי שאני מבין, לדירות על הנייר יש יתרון במחיר הקנייה כתלות בסיכון. בהנחה שהסיכון שיהיו מוכנים לקחת מינימלי (כלומר בניין בשלב מתקדם),
ההנחה בדירות על הנייר תהיה יחסית מינורית, ו

כמה משמעותית יכולה להיות הנחת בקנייה משותפת? מניח שזה תלוי בלא מעט גורמים, אבל אם יש הערכה גסה

הסיבה היחידה ליזם לתת לך הנחה משמעותית היא אם אתה מזרים לו כסף לפרויקט בשלב התכנון הראשוני וכך חוסך לו עלויות מימון מאוד משמעותיות כל עוד ההיתכנות בסימן שאלה. כשבניין כבר בבנייה המימון כבר נסגר מזמן ולתת לך הנחה יהיה לזרוק כסף, זה לא שצפון תל אביב זה שוק של קונים. ההנחה שתקבל בשלב הזה היא במקרה הטוב עלויות השיווק.

בשולי הדברים (או בעיקרי הדברים) אגיד שאני עוד בספק לגבי ההנחה הבסיסית של מציאת 4 דירות חדשות בצפון תל אביב במחיר של 3 מליון לדירה...

 

[טקבק]

בשולי הדברים (או בעיקרי הדברים) אגיד שאני עוד בספק לגבי ההנחה הבסיסית של מציאת 4 דירות חדשות בצפון תל אביב במחיר של 3 מליון לדירה..

מסכים. עשויים להתגמש בעניין המימון או המיקום, לכן העניין הוא בדיון התיאורטי ("על הנייר" מול דירות קיימת).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הרווח היזמי על בנייה באחוזים הוא די נמוך.
אם אין לכם ניסיון כלל בבנייה קודמת, אני מזהיר אותך שכל טעות קטנה שווה כסף, ובסכומים כאלה - הרבה כסף.
אני חושב שכמו שכתבו לך כאן, יש לכם סכום לא מבוטל של כסף ולכן שווה אולי להגיע עם כח הקנייה הזה ולתרגם אותו להנחה בפרוייקט השלבים מוקדמים / על הנייר. לטעמי יחסוך לך הרבה כאבי ראש.

 

[מצב צבירה]

ני מבין את העמדה לפיה רכישת שטח וייזום בנייה צריכה לרדת מהפרק

חוק מכר, זה חוק שמגן על קוני דירות - חפש בגוגל יש הרבה מידע.
הנחה משמעותית ניתן לקבל רק בשלבים מוקדמים של פרויקט בניה, אחרת אין טעם. צריך לקחת סיכון בשביל להרוויח, אבל הסיכון מוגבל בגלל חוק המכר.

 

[KFC Uerdingen 05]

לכן העניין הוא בדיון התיאורטי ("על הנייר" מול דירות קיימת).

דירה על הנייר היא על הנייר, עם זמן ממוצע להיתר בתל אביב של כארבע שנים וזמן בנייה ממוצע של לפחות שנתיים יש לך עוד מינימום 6 שנים עד לקבלת הדירה, בהם הרבה דברים יכולים להשתנות לטובה או לרעה.

תם הדיון התיאורטי.

עכשיו צא לשוק ותבחן דירות לא תיאוריות על הנייר או לא על הנייר. מה שיכריע פה זה הפרקטיקה, לא התיאוריה.

 

[אורי ג.]

דירה על הנייר היא על הנייר, עם זמן ממוצע להיתר בתל אביב של כארבע שנים וזמן בנייה ממוצע של לפחות שנתיים יש לך עוד מינימום 6 שנים עד לקבלת הדירה, בהם הרבה דברים יכולים להשתנות לטובה או לרעה.

הגזמת, דירות על הנייר כמעט תמיד מוכרים אחרי היתר, לפעמים עושים PRE SALE אחרי החלטת ועדה. גם לרכוש דירה בבנין בתהליך בנייה נחשב "על הנייר". טווחי הזמנים הם לכל היותר 3-3.5 שנים והרבה פחות אם הבנייה כבר בתהליכים.

 

[dani91]

אני יכול להעיד שצפונית לירקון יש כרגע כמה פרויקטים של תמ"א\חדשים, מתוכננים\בבנייה (ספיציפית בהדר יוסף ונאות אפקה, שם גם יש את מתחם גולף שנבנה לאיטו).
לפני 4 חודשים נכנסתי למשא ומתן עם קבלן שסיים תמ"א 38 באחד הבניינים בנאות אפקה א', על דירה 86 מר + 10 מרפסת + חניה, הוא רצה עליה סביבות 2.8M (בסוף החלטתי שהיא קטנה מדי בשבילי). אבל אני מתאר לעצמי שהמחיר יהיה זול יותר אם תקנו פרויקט בבנייה\בתכנון ואם תקנו כמה דירות אז בכלל.
אפשר להשיג מחיר זול יותר משמעותית בנווה שרת, יש שם טריליון בניינים חדשים אבל זו נחשבת לשכונה פחות טובה ויש בעיה של פקקים ביציאה ובכניסה (התכנון התחבורתי לא משהו).
מערבית לשכונות האלו המחיר כבר קופץ ויהיה קשה להשיג דירה נורמלית במחיר הזה.

 

[טקבק]

עדכון:
בשל התקציב המוגבל, שינינו מיקום לאחת מערי השרון הקרובות לתל אביב (רמת השרון, הרצליה, רעננה), כאשר אנחנו עדיין מעוניינים ברכישה של מספר דירות צמודות (אם בפרוייקט חדש או איכשהו במבנה קיים). התקציב אותו תקציב (סביב ה3 מיליון לדירה).

אחד השיקולים להעדיף בניין מוכן/ בשלבים מתקדמים היא שהכסף כבר קיים, הוא ייעודי רק עבור רכישת נכס, וחבל לנו שכרגע הוא שוכב בעו״ש. בקנייה על הנייר, גם אם תשקף הנחה מסויימת, הכסף עדיין לא יעבוד (אין אפשרות לשים אותו בינתיים באפיק אחר).

א. האם אני קורא את התמונה נכון והשיקול הזה הגיוני? האם קנייה ״על הנייר״ שווה את אובדן התשואה לאורך זמן הבנייה?
ב. האם מישהו יכול לפרוט את שלבי הבנייה (אחרי היתר, אחרי שלד, טופס 4) ואת הסיכון הכרוך בכל אחד מהם? אולי גם את הזמנים הנדרשים לכל שלב בד״כ? ואם יש העדפה לשלב שכדאי לרכוש בו בהתחשב במצבנו (הכסף במזומן)
ג. האם אתם מכירים דרך טובה למצוא דירות קיימות (לא חדשות) בשכנות?
ד. האם יש לכם רעיון לדרך פעולה טובה במצב הזה? אני מנסה לאחד בין דרישות של הרבה צדדים אז לבוא עם תכנית סדורה יקל מאוד על התהליך