יש סיבה למה לא לקחת משכנתא 100% קל"צ?

[Shnizelia]

אני גולש בקבוצות של יועצי משכנתאות בפייסבוק ושמתי לב שכל פעם שמישהו מתייעץ לגבי לקחת משכנתא במסלול 100% קל"צ ישר קופצים כל מיני יועצים שמספרים לו שמדובר בטעות חייו. אולי אני מפספס משהו, אבל איך שאני רואה את זה מדובר בהחזר קבוע וצפוי לאורך כל חיי המשכנתא, ההחזר החודשי ישחק לאורך השנים בגלל האינפלציה (4,500 בחודש בשנת 2023 לא היה כמו 4,500 בחודש בשנת 2033), אין חשיפה לתנודות לטוב ולרע.

החיסרון העיקרי שאני רואה הוא חשיפה לעמלת היוון במידה ובמועד פירעון לפני הזמן הריבית במשק תהיה יותר נמוכה מהריבית של המשכנתא.

בארה"ב כמעט כולם לוקחים קל"צ ל-30 שנה. אז למה לא בארץ?

 

[האזרח הקטן]

כשאתה לוקח 100% קל"צ הבנק יציע לך ריבית גבוהה יותר מאשר ריבית הקל"צ בתמהיל של 50% קל"צ.
בנוסף, בסבירות גבוהה המשכנתא לא תימשך באמת לאורך כל התקופה כי אנשים מבצעים פירעון מוקדם או עוברים דירה עם השנים.

למי שסולד סיכון זו לא הצעה מאוד גרועה, אבל היא לא תהיה הבחירה הכלכלית ביותר ברוב המקרים.

 

[meinheigeleBelz]

בארה"ב אין תמיד עמלת פרעון מוקדם, ומלווים שם על ltv הרבה יותר גבוה.

אל תסתכל ההחזר חודשי לגבי אינפלציה תסתכל לגבי הריבית. כרגע קלצ הוא בסביבות 5% אם האינפלציה יותר גבוה לאורך המשכנתא הרווחת ואם לא אז פחות.

לעצם שאלתך אני חושב שזה טוב להרבה אנשים שרוצים שקט נפשי לטווח ארוך, מה שלא כל כך נפוץ בתרבות פה, והכי חשוב לא לצאת פראייר לגבי ריביות ומאבדים את האופציה למחזור בעתיד

 

[Shnizelia]

בנק מזרחי הציע לי קל"צ ל-30 שנה בריבית 5.2% לפני שבכלל עשיתי סיבוב בין הבנקים. זה יותר נמוך מהפריים של היום. מסתדר אחלה במסגרת היכולת שלי לשלם. פשוט לא מבין מה האנטי נגד המסלול הזה.

נניח אני מוכר את הבית הרי יש לי פרק זמן שאני יכול לגלגל את המשכנתא לנכס אחר. אם אינני טועה מדובר ב-18 חודשים, לא?

 

[Solid seat]

הסיכון המרכזי הוא שאין לך מושג מה יהיו נסיבות חייך ב30 שנה.

 

[Meni Adam]

בנק מזרחי הציע לי קל"צ ל-30 שנה בריבית 5.2% לפני שבכלל עשיתי סיבוב בין הבנקים. זה יותר נמוך מהפריים של היום. מסתדר אחלה במסגרת היכולת שלי לשלם. פשוט לא מבין מה האנטי נגד המסלול הזה.

נניח אני מוכר את הבית הרי יש לי פרק זמן שאני יכול לגלגל את המשכנתא לנכס אחר. אם אינני טועה מדובר ב-18 חודשים, לא?

מתי קיבלת את ההצעה הזאת?

 

[Shnizelia]

לפני יומיים

 

[האזרח הקטן]

נניח אני מוכר את הבית הרי יש לי פרק זמן שאני יכול לגלגל את המשכנתא לנכס אחר. אם אינני טועה מדובר ב-18 חודשים, לא?

אתה יכול לגרור משכנתא מהנכס קיים לנכס חדש. החיסרון הוא שאם אתה זקוק להגדלת הסכום בשביל הדירה החדשה, הבנק שלך יציע אותה בריבית גבוהה יותר כי אתה לקוח שבוי. אם תרצה לקחת את ההלוואה מבנק אחר, תצטרך לשלם את עמלת ההיוון.

 

[Shnizelia]

מכיר מחשבון טוב לביצוע סימולציה? אני רוצה להבין על כמה עמלה מדובר

 

[האזרח הקטן]

בנק מזרחי הציע לי קל"צ ל-30 שנה בריבית 5.2% לפני שבכלל עשיתי סיבוב בין הבנקים. זה יותר נמוך מהפריים של היום.

הבנק לא מסתכל רק על הריבית היום אלא על הצפי שלו לאורך חיי המשכנתא.
אם הבנק מציע ריבית כזו על קל"צ, כנראה הוא מעריך שהפריים יירד לאורך הזמן.

 

[הורדוס]

ארה"ב שוק המשכנתאות הרבה יותר תחרותי כי אגח משכנתאות הוא מוצר סחיר ושוק הבנקאות לא ריכוזי כמו ישראל ולכן בימי הריבית הנמוכה אנשים קיבלו ריבית של פחות מ3% בקלצ ל30 שנה, אם אלו היו המספרים גם פה מניח שיותר אנשים היו לוקחים את זה.

בגדול יש כמה חסרונות:
- עמלת פרעון מוקדם, גרירה כמעט תמיד לא טובה כי כאשר מחליפים נכס לרוב צריך להוסיף מימון ואז על התוספת תקבל ריביות לא טובות כי אין לך יכולת לבחור בין הבנקים.
- ריבית גבוהה יותר בקלצ שתקבל לעומת קלצ בתמהיל מאוזן יותר.
- בגלל שהתשלום הראשון זהה לאחרון אז התשלום הראשון גבוה יותר מבתמהילים אחרים על אותו הסכום, ואז יכול לפעמים להגיע למגבלת ההחזר.

אני גולש בקבוצות של יועצי משכנתאות בפייסבוק ושמתי לב שכל פעם שמישהו מתייעץ לגבי לקחת משכנתא במסלול 100% קל"צ ישר קופצים כל מיני יועצים שמספרים לו שמדובר בטעות חייו.

כמו הרבה בעלי מקצוע הם דואגים לפרנסה שלהם.

 

[Shnizelia]

הבנק לא מסתכל רק על הריבית היום אלא על הצפי שלו לאורך חיי המשכנתא.
אם הבנק מציע ריבית כזו על קל"צ, כנראה הוא מעריך שהפריים יירד לאורך הזמן.

שנינו יודעים שאין לאף אחד כדור בדולח. בנקים בכל העולם טעו בגדול בהערכת הגל האינפלציוני של 2021 - 2022 - 2023. בכללי העולם עובר הרבה מאוד זעזועים בשנים האחרונות.

 

[האזרח הקטן]

מכיר מחשבון טוב לביצוע סימולציה? אני רוצה להבין על כמה עמלה מדובר

תעשה לבד באקסל, זו נוסחה די פשוטה.
אמל"ק - ההפרש בין הריבית שלך לבין הריבית הממוצעת ביום הפירעון (לתקופה הנותרת), כפול יתרת התקופה כפול הסכום לפירעון.

ובפירוט:
בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריבית הממוצעת שניתנה בחודש החולף, לפי חלוקה לצמוד מדד / לא צמוד מדד ולפי חלוקה לקבוצות של חמש שנים (1-5, 5-10 וכו׳).
1. במועד הפירעון אתה לוקח את הריבית הנמוכה מבין
- הריבית שלך בפועל.
- הריבית הממוצעת שניתנה לאותה תקופה במועד הנטילה.
2. מנגד, אתה לוקח את הריבית הממוצעת לפי התקופה שנותרה.
אם הריבית במועד הפירעון גבוהה מהריבית של (1) - אין עמלת פירעון.

אם הריבית במועד הפירעון נמוכה יותר, אתה לוקח את ההפרש ביניהן, כפול יתרת התקופה, כפול הסכום לפירעון.

 

[האזרח הקטן]

שנינו יודעים שאין לאף אחד כדור בדולח. בנקים בכל העולם טעו בגדול בהערכת הגל האינפלציוני של 2021 - 2022 - 2023. בכללי העולם עובר הרבה מאוד זעזועים בשנים האחרונות.

כמובן, יתכן שבדיעבד יתגלה שקל"צ היה הפתרון הזול. בסוף יש סיכון שיכול ליפול או עליך או על הבנק, וקל"צ הוא סוג של פוליסת ביטוח שמעבירה את כל הסיכון אל הבנק. אם הסיכון התממש הרווחת. אם הסיכון לא התממש, הבנק הרוויח.

 

[Zorg]

אין לך שום כוונה להחזיר את המשכנתא או חלק ממנה מוקדם יותר ?

אנחנו לקחנו את הסכום שחשבנו שיש סיכוי להחזיר מוקדם יותר במסלול אחד, ואת השאר בקל״צ. בדיעבד טעינו מכייון שיכולנו להחזיר הרבה יותר והיינו יכולים לקחת יותר במסלול הזול יותר.

 

[האזרח הקטן]

עוד משהו חשוב - אם אתה משלם לקבלן בפעימות, הריבית של הפעימה הראשונה אכן תהיה מה שהבנק חתם איתך, אבל בפעימות הבאות הריבית תשתנה לפי שינוי בעוגן (ברוב הבנקים העוגן הוא תשואת אג"ח לא צמוד).