חישוב תשואה על הון

[itamaratz]

שלום לכולם,
אני מנסה להבין איך אני מחשב תשואה על ההון על עסקה של רכישת דירה להשקעה במימון של 100% מהבנק (50% משכנתא על הדירה הנרכשת ו-50% משכנתא על דירה קיימת).
פרטי העסקה:
סכום רכישה: 475,000 ש"ח
ריבית שנתית ממוצעת: 2.64%
מימון: 100%
שכירות חודשית: 2,200 ש"ח

בדר"כ הייתי מחשב לפי הנוסחא הבאה:
(שכירות שנתית פחות ריבית שנתית) לחלק ההון עצמי

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן? למה ההשקעה הזאת דומה?

תודה רבה,
איתמר

 

[אורי ג.]

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן? למה ההשקעה הזאת דומה?

אתה מדבר על תשואה או תשואת תזרים?

 

[Benjamin W]

שכירות שנתית פחות ריבית שנתית) לחלק ההון עצמי

מה עם תשלומי המשכנתא?

 

[itamaratz]

אתה מדבר על תשואה או תשואת תזרים?

תשואה על הכסף...לא מכיר בדיוק את המושגים

 

[ogi]

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן?

אפשר לחשב תשואה על ההון העצמי לפני העסקה (עבור הדירה הראשונה בלבד), ואחרי העסקה (עבור שתי הדירות ביחד), ולהשוות.

* דעתי בלבד. אני לא איש נדל"ן, לא רו"ח, ולא כלכלן.

 

[אורי ג.]

מה עם תשלומי המשכנתא?

אם ככה אין מספיק נתונים לענות על השאלה.
צריך לדעת בדיוק את הרכב המשכנתא בכל אחד מהמסלולים (ריבית, הצמדה ומשך בשנים).
בכל מקרה תשואתך תהיה שלילית ככל הנראה.

 

[FIYaacov]

הבעיה שכאן כביכול לא קיים הון עצמי, מה אני מפספס כאן?

אתה יכול לחשב את הקרן של המשכנתאות כהון עצמי, ואז לחשב תשואה כל חודש. מן הסתם היא תגדל מחודש לחודש.

 

[Benjamin W]

בכל מקרה תשואתך תהיה שלילית ככל הנראה

עם השכירויות היום?

 

[אורי ג.]

עם השכירויות היום?

מה הקשר לשכירות היום? הוא מתעד לרכוש נכס חדש ושואל מה תהיה תשואתו ממנו.

 

[itamaratz]

אם ככה אין מספיק נתונים לענות על השאלה.
צריך לדעת בדיוק את הרכב המשכנתא בכל אחד מהמסלולים (ריבית, הצמדה ומשך בשנים).
בכל מקרה תשואתך תהיה שלילית ככל הנראה.

רשמתי את הריבית הממוצעת של שני המסלולים יחד. אני לא מחפש חישוב מדויק כרגע רק להבין מה אני עושה לא נכון.

 

[Benjamin W]

מה הקשר לשכירות היום? הוא מתעד לרכוש נכס חדש ושואל מה תהיה תשואתו ממנו.

נו ומאיפה באה התשואה?

 

[אורי ג.]

רשמתי את הריבית הממוצעת של שני המסלולים יחד. אני לא מחפש חישוב מדויק כרגע רק להבין מה אני עושה לא נכון.

אתה לא מחשב את החזר הקרן, ה2.64%, מה לעשות שגם את הקרן צריך להחזיר...

נו ומאיפה באה התשואה?

מהנכס החדש כמובן.

 

[נתן]

שלום לכולם,
אני מנסה להבין איך אני מחשב תשואה על ההון על עסקה של רכישת דירה להשקעה במימון של 100% מהבנק (50% משכנתא על הדירה הנרכשת ו-50% משכנתא על דירה קיימת).
פרטי העסקה:
סכום רכישה: 475,000 ש"ח
ריבית שנתית ממוצעת: 2.64%
מימון: 100%
שכירות חודשית: 2,200 ש"ח

בריביות שאתה מתאר כנראה מדובר במשכנתא לטווח בסביבות עשר שנים, החזר חודשי סביב 4,500 ש"ח (אם זה משכנתא שנלקחה בזמן האחרון).
תחת הנחה זו, הרי שמדי חודש אתה משלם ~2,300 ש"ח על השקעת הון ראשוני אפס. במצב זה התשואה הצפויה שווה לערך הדירה בעוד עשר שנים (כשתוכל למכור אותה) פחות סכום התשלומים המצטבר. אם נניח שערכה ישאר זהה (כי התשלומים יעלו יחד עם הערך, אם המשכנתא צמודה), הרי שתשלם במצטבר 276,000 ובסוף הרווח הנקי שלך יהיה ~200,000 על אפס הון ראשוני . תחת הנחות יותר ראליות (שיפוצים, חודשים שהדירה עומדת ריקה, עלויות עסקה ועלויות ביטוח הנובעות ממשכנתא) , תוחלת הרווח תרד דרמטית ועשויה להפוך לשלילית בסביבה דפלציונית חזקה (אם ערך הדירה ירד עוד עשר שנים, למשל).

 

[ogi]

אני לא מחפש חישוב מדויק כרגע רק להבין מה אני עושה לא נכון.

לדעתי אתה לא באמת קונה דירה בלי הון עצמי, אלא משתמש בחלק מההון העצמי מהדירה הראשונה. (רמז: אתה משעבד את הדירה הראשונה!). החישוב צריך להיות בהתאם.

* כאמור, אני לא איש מקצוע.

 

[רוני]

מבחינתי התשובה פשוטה, ההון העצמי של הדירה החדשה הוא בעצם ה 50% מימון שאתה לוקח מהדירה הישנה יותר (כדי לדעת את הנתונים של הדירה החדשה, זה לא משנה אם הבאת הון עצמי מהבית או לקחתה מימון מנכס אחר לצורך זה).

כדי להיות מדוייק בחישוב אני מציע שתפחית אחוז מסויים מההכנסה השנתית של הנכס עבור בלתמים כגון: תיקוני אחזקה שוטפת של הנכס מפעם לפעם כמובן בהתאם למצבו הפיזי של הנכס, דירה ריקה בין שוכר לשוכר, בהתאם לאיכות השוכרים מומלץ במיקרים מסויימים לקחת בחשבון פינוי שוכר.

לאחר שהחלטת איזה אחוז להפחית מההכנסה ברוטו מהשכירות השנתית, אתה יכול לחשב את התשואה האמיתית נטו תוך לקיחת המימון בחשבון.

 

[itamaratz]

מבחינתי התשובה פשוטה, ההון העצמי של הדירה החדשה הוא בעצם ה 50% מימון שאתה לוקח מהדירה הישנה יותר (כדי לדעת את הנתונים של הדירה החדשה, זה לא משנה אם הבאת הון עצמי מהבית או לקחתה מימון מנכס אחר לצורך זה).

כדי להיות מדוייק בחישוב אני מציע שתפחית אחוז מסויים מההכנסה השנתית של הנכס עבור בלתמים כגון: תיקוני אחזקה שוטפת של הנכס מפעם לפעם כמובן בהתאם למצבו הפיזי של הנכס, דירה ריקה בין שוכר לשוכר, בהתאם לאיכות השוכרים מומלץ במיקרים מסויימים לקחת בחשבון פינוי שוכר.

לאחר שהחלטת איזה אחוז להפחית מההכנסה ברוטו מהשכירות השנתית, אתה יכול לחשב את התשואה האמיתית נטו תוך לקיחת המימון בחשבון.

זה מה שאני עושה כרגע, השאלה שלי האם זה נכון.

בריביות שאתה מתאר כנראה מדובר במשכנתא לטווח בסביבות עשר שנים, החזר חודשי סביב 4,500 ש"ח (אם זה משכנתא שנלקחה בזמן האחרון).
תחת הנחה זו, הרי שמדי חודש אתה משלם ~2,300 ש"ח על השקעת הון ראשוני אפס. במצב זה התשואה הצפויה שווה לערך הדירה בעוד עשר שנים (כשתוכל למכור אותה) פחות סכום התשלומים המצטבר. אם נניח שערכה ישאר זהה (כי התשלומים יעלו יחד עם הערך, אם המשכנתא צמודה), הרי שתשלם במצטבר 276,000 ובסוף הרווח הנקי שלך יהיה ~200,000 על אפס הון ראשוני . תחת הנחות יותר ראליות (שיפוצים, חודשים שהדירה עומדת ריקה, עלויות עסקה ועלויות ביטוח הנובעות ממשכנתא) , תוחלת הרווח תרד דרמטית ועשויה להפוך לשלילית בסביבה דפלציונית חזקה (אם ערך הדירה ירד עוד עשר שנים, למשל).

ההחזר הוא לתקופה של 25 שנים פחות או יותר (מסלול אחד 20 שנה, מסלול שני 25 שנה ומסלול שלישי 30 שנה). ההחזר החודשי למשכנתא (קרן+ריבית+ביטוח) הוא כ-2,200 ש"ח.

לדעתי אתה לא באמת קונה דירה בלי הון עצמי, אלא משתמש בחלק מההון העצמי מהדירה הראשונה. (רמז: אתה משעבד את הדירה הראשונה!). החישוב צריך להיות בהתאם.

זה בדיוק מה שאני עושה, משעבד דירה אחרת שיש ברשותי.

 

[ogi]

@itamaratz, לצורך חישוב התשואה על ההון העצמי של הדירה החדשה, ההון העצמי הוא לא 0 ש"ח אלא 237,500 ש"ח (עריכה: אני לא בטוח לגבי הסכום המדוייק, בגלל הוצאות עסקה), כפי שהסביר @רוני:

ההון העצמי של הדירה החדשה הוא בעצם ה 50% מימון שאתה לוקח מהדירה הישנה יותר (כדי לדעת את הנתונים של הדירה החדשה, זה לא משנה אם הבאת הון עצמי מהבית או לקחתה מימון מנכס אחר לצורך זה).

 

[itamaratz]

@itamaratz, לצורך חישוב התשואה על ההון העצמי של הדירה החדשה, ההון העצמי הוא לא 0 ש"ח אלא 237,500 ש"ח, כפי שהסביר @רוני:

זה מה שעשיתי עד עכשיו אבל אני לא ממש מבין למה, תוכל להרחיב?

 

[FIYaacov]

זה מה שעשיתי עד עכשיו אבל אני לא ממש מבין למה, תוכל להרחיב?

כי זה כמו שמכרת חצי מהדירה למישהו ואז לקחת את סכום המכירה והשקעת אותו בדירה אחרת

 

[אורי ג.]

כולכם טועים אבל אין לי כוח
ההון העצמי הוא 0.