1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

חישוב תשואה על דירה להשקעה

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י doc29, ‏16/7/17.

  1. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    אוקיי, הפכתי את כל הרשת והפורום ואני לא מוצא תשובה איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה.
    אני יודע, זה לא אמור להיות מסובך, אבל אני לא מצליח להתכנס לנוסחא ברורה.

    הבנתי שככל שמשך המשכנתא קצר יותר התשואה משתפרת (כי משלמים פחות ריבית).
    הבנתי שאם ריבית המשכנתא קטנה מתשואת שכ"ד- המינוף יעלה את התשואה, כשכמה שיותר מינוף- יותר תשואה.

    אשתמש ברשותכם בדוגמא:
    דירה שמחירה מיליון שח ואני מביא 40% הון עצמי ו-60% לוקח במשכנתא קל"צ ל-10 שנים בריבית של 3.3 (=5,900 לחודש). התשואה על הדירה היא 3% (=2,500 שח לחודש), כלומר כל חודש צריך להוסיף 3,400 שח.

    האם בגלל ששמתי 400K ונשארתי עם מיליון פחות הוצאות חודשיות 3,400 שח (=12*3400*10=408K), כלומר 592K, ולכן תשואה 592/400=48% או 4% לשנה? נשמע הגיוני אבל כפי שהסבירו יפה בפוסט אחר, זה לא ייתכן כי ריבית המשכנתא גדולה מהתשואה על שכ"ד, אז מה לא מדויק פה?

    האם בגלל שאני מרוויח 3% תשואה על 40% מההון (ההון העצמי) ומפסיד 0.3% על 60% מההון -התשואה שלי היא בעצם 1.02% ?? (ממוצע משוקלל).

    ובנוסף, זכורה לי אמירה של איזה גורו השקעות שדיבר בשבחי המינוף ואמר- אם יש לכם מיליון שקל - למה לקנות דירה אחת במיליון שקל? תקנו 2 דירות של מיליון שקל עם מינוף של 50%?

    אם נתעלם רגע מהסיכונים-האם הוא צדק? לכאורה כן, כי בסוף יהיו 2 נכסים שמייצרים שכירות X במקום 1. אם כך מינוף מגדיל בכל מקרה את התשואה. אז למה "עכשיו" אנחנו אומרים שזה תלוי ביחס בין הריבית משכנתא לשכ"ד? או שזו בכלל דוגמא שונה והדוגמא הרלוונטית לזו למעלה תהיה קניית דירה ב-400 אלף לעומת מינוף וקניה של דירה במיליון?

    תודה למשיבים וסליחה על החפירה, פשוט נהיה לי סלט P:
     
    youngpanther ו-י.ג אוהבים את זה.
  2. adamshalev

    adamshalev מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    4,117
  3. Honey jar

    Honey jar משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    310
    @doc29

    הסתבכת מאוד. משכנתא לא משפיעה על חישוב התשואה. נשתמש בנתוני הדוגמה שלך:
    על ה 400k שהבאת מהבית, תקבל תשואה של 3%.
    על ה 600k שהבאת מהבנק, גם תקבל 3% מצד אחד, אך תשלם 3.3% מצד שני.

    סה טו.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  4. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    954
    @doc29 חישוב תשואה של דירה דומה לחישוב כל תשואה אחרת, תכתוב הכל באקסל ותחשב XIRR רק תזכור לכתוב גם את הסכום הראשוני וגם את ההשקעה החודשית (או לחילופין התקבולים החודשיים).
    חישבת כך: 3*4 - (0.3*6) = 10.2 ואז חילקת ב10.
    אבל אתה צריך לחשב תשואה על ההון העצמי בלבד, כל היתר זה לא כסף שהשקעת, ולכן אין סיבה לחשב תשואה עליו. משמע, צריך לחלק 10.2 ב4 ולקבל 2.55
    בסוף יהיו שני נכסים, אבל לא תראה תשואת שכירות (עד שאסיים את המשכנתה). כדי לחשב את האלטרנטיבות, צריך להניח קניה בלי מינוף וקבלת כל שכירות חודשית, מול קניה במינוף שאז אין תשואת שכירות, אבל מאידך בסוף תקופת המשכנתה יהיו לך שני נכסים.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  5. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    ברמת הכותרת כן. התוכן לא. הדיון הראשון מדבר על מקרה מיוחד של רכישה בלי הון עצמי שהתפתח לדיון בסוגיה הזו והדיון השני בכלל היה על מניות דיוידנד...
    עברתי על כל הפוסטים הרלוונטיים ולא הצלחתי למצוא תשובה שמסבירה איך מחשבים.
     
    רובי1 ו-adamshalev אוהבים את זה.
  6. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,017
    אז מה בעצם יוצאת התשואה (ואיך הגעת לזה :) )?

    אוקיי אז לגבי ה-XIRR זכור לי הקונספט מחישובי תשואה במניות. רק לפני שאקרא על איך עושים את זה- הצגת מיד אחרי זה חישוב פשוט שלא מצריך אקסל (אם הבנתי נכון ותודה על הסבלנות).
    נניח ש:
    A= תשואה על שכ"ד.
    B= ריבית.
    C= אחוז המשכנתא.
    אז התשואה שווה:
    [A*(1-C)+ (A-B)*C]/(1-C).
    סורי על הניג'וס פשוט אני חייב להבין את זה אחת ולתמיד כדי שאוכל להתחיל לראות האם עסקאות משתלמות כלכלית.
    אגב, כאשר נוקבים בתשואות של עסקאות במקומות שונים (מדלן, סוכני נדלן וכו') - האם כולם מחשבים כך?
     
  7. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    4,299
    עדיף שתתעלם, רוב האנשים לא יודעים לחשב תשואה או שיודעים ומציגים תשואות מזויפות.
     
    מתכנת, Fitch, Honey jar ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  8. Honey jar

    Honey jar משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/10/16
    הודעות:
    310
    אני אעשה לך את זה הכי פשוט שאני מכיר:
    עלות הדירה: 1,000,000
    שכ"ד: 30,000 בשנה המהווים תשואה של 3%
    הון עצמי: 400,000
    משכנתא: 600,000 בריבית שנתית של נגיד 3%

    1. על ה 400,000 שהשקעת, אתה מקבל תשואה של 3% שהם 12,000( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון העצמי. או במילים אחרות, 40% משכ"ד).

    2. על ה 600,000 הנוספים שהשקעת, אתה גם מקבל תשואה של 3% שהם 18,000 ( החלק היחסי משכ"ד שמיוחס להון הזר. או במילים אחרות, 60% משכ"ד).
    בנוסף, על המשכנתא יש לך גם הוצאות מימון של 3% שהם 18,000 ולכן אתה בנקודת איזון מסוימת. אם הריבית על המשכנתא הייתה גבוה מ 3%, היית מפסיד. אם הייתה נמוכה מ 3%, היית מרוויח.

    זהו, בלי נוסחאות מסובכות, בלי אקסלים ובלי קללות כמו XIRR. רק הגיון בריא.
     
  9. רובי1

    רובי1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    954
    כן.
    לא.
    XIRR זו ברכה גדולה..
     
  10. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    803
    לרוב מפרסמים רק מחיר קניה חלקי שכירות שנתית (כאילו בלי מימון).
     
    FIYaacov אוהב/ת את זה.
  11. TunaGolem

    TunaGolem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/9/15
    הודעות:
    5,199
    כראוי.
     
    מתכנת, רובי1, FIYaacov ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  12. roneng

    roneng משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/2/17
    הודעות:
    198
    השאלה היותר חשובה היא אם הם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות מעבר למחיר הקניה (ויש לא מעט הוצאות, כגון תיקונים ,עלויות תחזוקה שונות וכו).
     
    נערך לאחרונה ב: ‏18/7/17
    אורי ג. ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  13. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    803
    בוודאי שלא, אחרת איך ימכרו?
     
    RaeNye ו-FIYaacov אוהבים את זה.
  14. יעקב

    יעקב משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/3/15
    הודעות:
    125
    קצת סדר.
    תשואה זו ההכנסה השנתית נטו הנובעת מהדירה חלקי עלות הדירה. תתעלם מעלויות המימון .
    זהו לגבי תשואה.
    לגבי כל יתר הדברים שהכנסת, כמו הון עצמי שמושקע, ריבית על המשכנתא וכו, אלה כבר נתונים עבור חישובים אחרים שבאים לבדוק את האלטרנטיבות ואת כדאיות העסקה. להשוות את התשואה לעלות הכסף (הריבית) זו השוואה פשוטה שנותנת לך מידע על כדאיות ההשקעה אבל אתה צריך לקחת פה בחשבון את הריבית על המשכנתא ואת אובדן הריבית שהיית מקבל על ההון העצמי שהשקעת.
    אם תרצה לדייק תצטרך לעשות חישוב אחר שנקרא NPV או ענ"ן: ערך נוכחי נקי net present value.
    עבור החישוב הזה אתה לוקח בחשבון את כל ההכנסות וההוצאות עד אינסוף (בתיאוריה) ומהוון הכל להיום כדי לראות מה הערך של ההשקעה במונחים של היום ומפחית את העלות של הנכס וכך תקבל את הערך הנקי נטו, אם הוא חיובי ההשקעה משתלמת אם שלילי אז לא.
     
    מתכנת, youngpanther ו-מתניניו אוהבים את זה.
  15. TunaGolem

    TunaGolem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/9/15
    הודעות:
    5,199
    1+

    יתר על כן:
    הNPV הוא הפרמטר שמכריע בין כל אלטרנטיבות ההשקעה (בהנחת היוון נכון).
     
    יעקב אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
חישוב התשואה על תיק השקעות פינת המשקיעים ‏12/2/17
חישוב תשואה על הון פינת המשקיעים ‏1/2/17
חישוב תשואה שנתית עם פונקצית XIRR פינת המשקיעים ‏10/4/16
חישוב תשואה שנתית מתוך נתון של תשואה לאורך 11 שנים פינת המשקיעים ‏18/3/16
חישוב תשואה על נדל"ן פינת המשקיעים ‏6/10/15

שתפו: