חוסר איזון בן בעלי ושוכרי הדירות

[חלכאי]

בעקבות הכתבה הנ"ל מאתר הארץ הייתי רוצה לוות דעתכם.

למי שאין כוח לקרוא, בכתבה המדוברת מלינה הכותבת על כך שבעלי הדירות מעלים את שכ"ד כל תקופה כרצונם, מנצלים את חולשתם היחסית של המשכירים.

ברור שבשוק חופשי כל אדם ראשי לדרוש כל סכום על הנכס שלו,
אבל האם שוכר שכבר גר נכנס לדירה הוא לא בגדר "קהל שבוי"? כמובן שהוא יכול לקום ולעזוב, אבל לפעמים אין אלטרנטיביות טובות באותו אזור וגם החיפוש והמעבר כרוכים בכסף ובהתעסקות מעיקה.

האם זה לא שיקול שמטה את הכף לטובת רכישת דירה לעומת שכירת דירה - לא להיות כלי משחק בידי בעלי דירות?
מעניין איך הסולידית, שהיא קפיטלסיטית , שגם מעידה על עצמה שאינה אוהבת חיכוכים עם אנשים, מתמודדת עם בעלי דירות שמעלים את שכ"ד חדשות לבקרים, מבלי לשפר את המוצר שהם מציעים ...

לדעתי יש מקום להתערבות המדינה בהחלת חוקי שכירות הוגנים כפי שיש במדינות אירופאיות רבות. (לדוגמא להצמיד את מכירי שכ"ד למדד המחירים לצרכן ולא לאפשר הקפצה דרמטית במחירים כל תקופה). במקביל המדינה צריכה לעודד יזמים שיבנו פרוייקטים רבים לטובת חוזים ארוכי טווח.

 

[daat99]

האם זה לא שיקול שמטה את הכף לטובת רכישת דירה לעומת שכירת דירה - לא להיות כלי משחק בידי בעלי דירות?

הרבה מאוד בעלי דירות יעדיפו שוכר שמשלם בזמן בלי לשגע אותם עם שכר דירה נמוך מאשר לחפש שוכר חלופי עם שכר דירה גבוה יותר.
אני ראיתי את ההתנהגות הזו בסביבה הקרובה לי יותר מפעם אחת גם כבעל בית שמעדיף שלא להעלות את שכר הדירה וגם כשוכר שבמהלך 6 השנים האחרונות בעלי הבתים שהתגוררתי בהם בחרו לא להעלות לי את שכר הדירה למרות שהם העלו את שכר הדירה לשוכרים אחרים שלהם רק בשביל שאני אשאר עוד שנה (כששכרתי דירה בתל אביב למשל בעלת הבית שאלה אם זה יקר לי ואם אני רוצה לשלם פחות כשאמרתי להם שאני רוצה סעיף שמאפשר לי לצאת מהדירה בהתראה של חודשיים במהלך חידוש החוזה - באותה השנה הם העלו את שכר הדירה ל-4 דירות אחרות שבבעלותם).

זה בהחלט נכון שיש הרבה בעלי דירות שמעלים את מחירי השכירות כאוות נפשם אבל לרוב אלו דווקא המשקיעים החדשים שלא חוו על בשרם דייר שלא משלם עדיין.
אחרי שמגיע דייר אחד שאינו משלם בעלי הדירות לרוב מתחילים להבין שעדיף להם בטווח הרחוק לקבל כמה מאות שקלים פחות בחודש עם דייר שהם יכולים להיות רגועים שישלם מאשר לזרוק קובייה ולקוות שהדייר הבא יעמוד בהבטחות התשלום שלו (ושהביטחונות שלו לא יתבררו כלא מחזיקים מים כמו שניתן לראות בהרבה כתבות בעיתונות הכלכלית בישראל).

להלן ציטוט מכאן:

חברת קרדיט סקור, שמספקת דו"חות על ההיסטוריה הפיננסית של שוכרי דירות, סקרה 300 בעלי דירות ומצאה כי 63% מהם נתקלו בבעיות עם שוכרים. בין הבעיות הנפוצות: 26% מדווחים על שוכרים שלא שילמו שכירות, 25% מעידים על הפרות חוזה, 23% מספרים על נזקים שנגרמו לדירה ו–19% נשארו עם חובות שלא שולמו לרשויות.

מבחינתי האישית אני מעדיף להתגורר בשכירות מאשר להיות בעל בית בשל מגוון סיבות ואחת הסיבות (אם כי לא המרכזית) היא שאני יודע שבעלי הבתים לא יעלו לי את מחיר השכירות סתם.
אני יודע זאת בעיקר בגלל שיצרתי אתם קשר הדדי שבו הם מעריכים את העובדה שאני רודף אחריהם בשביל לשלם להם בכל השני לחודש כמו שעון גם אם הם ישכחו (בחידוש החוזה האחרון הם אפילו לא טרחו לבקש צ'קים מראש).

בשורה התחתונה זה הכל עניין של העדפה אישית.
יש אנשים שיעדיפו להיות בעלי בתים ויש אנשים שיעדיפו להתגורר בשכירות (כמוני).
אין כאן נכון/לא נכון.

להצמיד את מכירי שכ"ד למדד המחירים לצרכן ולא לאפשר הקפצה דרמטית במחירים כל תקופה

אני מתנגד נחרצות לצעד שכזה.
צעד שכזה אומר שכל בעלי הדירות יצמידו את מחירי השכירות למדד וזה כולל גם את בעלי הדירות שלא טורחים להעלות את מחירי השכירות היום.

 

[sogi]

מעניין איך הסולידית, שהיא קפיטלסיטית , שגם מעידה על עצמה שאינה אוהבת חיכוכים עם אנשים, מתמודדת עם בעלי דירות שמעלים את שכ"ד חדשות לבקרים, מבלי לשפר את המוצר שהם מציעים ...

יש לה מספר דרכים:
1) לעבור דירה עבורה זה יותר קל כי יש לה יותר רוגע וזמן חופשי מהאדם הממוצע.

2) יש לה מעט מאוד חפצים.
http://www.hasolidit.com/121-החפצים-שלי

3) בגלל הזמן החופשי והשלווה היחסית בחייה, להפעיל לחץ על בעל הדירה (מהסוג ש-daat99 מדבר עליו) פעם בשנה זה לא נראה "חיכוך" משמעותי ביחס ל"חיכוכים" שרוב האנשים חווים על בסיס יום יומי בעבודה למשל.

 

[wa11a]

הצמדת המחירים למדד מסויים נכשלה בכל מקום בו היא נוסתה ופשוט יצרה שוק שחור ודרכים עקיפות להעביר את הכסף.

 

[מרק עוגיות]

אכן יש חסרונות ללהיות שוכר, במיוחד עם משפחה. גם כשהשכירות נראית יציבה ויש יחסים מצוינים עם בעל הבית. בדיוק עכשיו חברה שלי, נשואה עם ילדים, קיבלה הודעה מבעל הבית שהוא החליט לעבור לגור בדירה שעד עכשיו השכיר להם (במשך כמה שנים). זה מאד לא נוח ולא נעים לעבור עם ילדים, ועוד פחות נעים לדעת שאין לך מושג כמה זמן תוכל להשאר בדירה והאם שווה להשקיע בה. על הנייר יש אפשרות לשכירות לטווח ארוך, אבל מעשית מעטים בעלי הבתים שיהיו מוכנים לכך. אני חושבת שהפתרון האמיתי לבעיה הוא לא הגנה על השוכרים אלא מציאת דרך שבה חברות השכרה כמו שקיימות בחו"ל יהיו רווחיות בארץ. חברת השכרה מנוהלת על ידי אנשי מקצוע ואין לה סיבה להוציא דייר כי המשקיע רוצה לגור שם. יש לה גם חוזים מסודרים ומוניטין לטווח ארוך לשמור עליו. אני לא יודעת מה הסיבה שחברות כאלה לא קיימות פה - אולי זה בגלל עדיפות המיסוי שיש למשקיעים פרטיים.

 

[בת העמק]

אבל האם שוכר שכבר גר נכנס לדירה הוא לא בגדר "קהל שבוי"?

אפשר לשאול את זה גם על משכיר הדירה.

מניסיוני, כמשכירה ושוכרת, אם שני הצדדים הגונים אז אין בעיה להקפיא את שכר הדירה.
למשכיר יש חשש משוכר שלא ישלם או שיבוא בדרישות אינסופיות על כל תקלה קטנה או שלא יטפח את הדירה או שיפריע לשכנים.
אם אין את הבעיות המרכזיות האלו- הוא בדרך כלל ישמח שתישאר באותו שכ"ד.
לשוכר יש חשש מהעלאת שכר דירה או ממכירת הדירה. לגבי מכירה, אין מה לעשות. זה חלק מחוסר הביטחון אבל אפשר לגדר את זה שלא תהיה הוצאה מהדירה עד סיום החוזה (אנחנו חווינו את זה כשמכרנו את הבית שלנו וכשבעלת בית ששכרנו מכרה את שלה. לא סוף העולם). ברור שלמשפחה עם ילדים במסגרות וצורך ביציבות זה יותר בעייתי מאשר לאדם ללא ילדים.

לדעתי יש מקום להתערבות המדינה בהחלת חוקי שכירות הוגנים כפי שיש במדינות אירופאיות רבות.

אני די מתלבטת. מצד אחד אני חושבת שהגינות היא תכונה תרבותית רצויה וכנראה יש הרבה חוסר הגינות משני הצדדים בארץ. אבל זה לא תפקיד הממשלה לאלץ משכירים להיות הגונים (היית רוצה שיכריחו אותך להיות הגון כשוכר? למשל לפי 4 הפרמטרים שכתבתי למעלה? זה אפשרי בכלל?).
מצד שני, נוצר כאן מצב שרוב השוכרים לא קונים דירה בגלל שאין להם את הכסף לכך ולכן יש טעם לבנות דירות להשכרה, אולי אפילו בגיבוי הממשלה. בכל מקרה, אם אני זוכרת נכון, מחירי השכירויות עלו במתינות יחסית למחירי הקניה.

 

[חלכאי]

שהאדם צעיר אין לו בעייה לנדוד כל שנה ממקום למקום. ככל שהוא מתבגר זה נהיה קשה יותר ויותר. גם צעירים עם ילדים בבעייה - יש להם צורך להעביר את ילדיהם בתי ספר.

 

[הברון השודד]

שהאדם צעיר אין לו בעייה לנדוד כל שנה ממקום למקום. ככל שהוא מתבגר זה נהיה קשה יותר ויותר. גם צעירים עם ילדים בבעייה - יש להם צורך להעביר את ילדיהם בתי ספר.

לא כל מעבר דירה כרוך במעבר בית ספר של הילדים: ניתן למצוא נכס אחר במיקום שלא יחייב העברה של הילדים לבית ספר אחר.
מעבר לכך, אני נוטה לחלוק עליך. לטעמי, המוביליות בשוק השכירות היא זו שמאפשרת להימנע מעליות במחיר. עלויות המעבר הן בגובה הובלה+הוצאות בחיפוש דירה אחרת.
הקושי המרכזי קיים כאשר יש קשר סנטימנטלי לנכס. לרוב קושי זה עולה רק כאשר גרו שנים רבות בנכס, כמו במקרים של בעלות או חכירה לדורות. לכן ממילא בעיית עליית דמי השכירות כמעט שלא קיימת כאשר יש קשר סנטימנטלי.

 

[גרהם]

עלויות המעבר הן בגובה הובלה+הוצאות בחיפוש דירה אחרת.

אלו אולי העלויות אצל סטודנטים צעירים או אנשים סולידים מאד.
אצל הרוב המכריע של האנשים עלויות המעבר כרוכות בהתאמות שונות של הנכס אליו נכנסים - צביעה, ריהוט, החלפה של מתקנים שונים מטעמי טעם אישי או היגיינה ועלויות נוספות שאינן כספיות של עדכון כתובת במקומות רבים, החלפת שם אצל ספקים שונים וכיוצ"ב.

 

[liranviper]

בתור משכיר, אני לא מתכוון להעלות את השכר דירה לדייר לטווח ארוך שלי.

אני לא חושב שזה המקום של המדינה להתערב ביחס בין שוכר להשכיר.

מי שחושש מכך שיוציאו אותו מהדירה, צריך להכניס למכלול השיקולים שלו כשהוא מחפש דירה גם את התכניות לטווח ארוך של בעל הדירה שלו. לדעתי יש לא מעט כמוני שיהיו שמחים לדייר קבוע וטוב.

אגב, לגבי פיקוח ממשלתי על שכר דירה.. במילה אחת אסון. כתבה מתורגמת של תומס סואל, מומלץ:
http://mida.org.il/2015/05/20/פיקוח-על-המחירים/
סרטון קצר של עומר מואב:
https://m.youtube.com/watch?v=1_-1k_T24gs

 

[בת העמק]

אפרופו חוסר איזון, יש היום כתבה במאקו על הפרוייקט החדש של אפריקה-ישראל בגליל ים. פרוייקט של שכונה להשכרה לטווח ארוך לזוגות צעירים, כנראה לפי מתווה של הממשלה. החברה המשכנת היא גם חברת ניהול ותחזוקת הפרוייקט (כמו באמריקה?).
מחירי ההשכרה כנראה זולים ביחס למרכז (במחיר של 3 חדרים שם אני שוכרת בית של 150 מ' + חצר ענקית במרחק שעה ורבע).
אממה... בתנאי החוזה חבויים כמה תנאים שלישראלי המצוי עלולים להיות קשים מנשוא. למשל, אסור לעשות מנגל בשום מקום בתחום הפרוייקט (כולל בשטח הציבורי בין הבניינים). אסור לעשות חגיגות יום הולדת בגינת השעשועים. אסור לשנות שום דבר בתוך הדירה (כולל החלפת סבונייה) ללא אישור היזם.
יש שם עוד סעיף, דרקוני ממש לדעתי, שהחברה רשאית לשנות בצורה חד צדדית את פרטי החוזה.

בקיצור, אם נותנים לבעלי הדירות לעשות ככל העולה על דעתם- זו התוצאה. לכן חייבים איזונים ובלמים תמיד בין בעלי וחסרי ההון.

 

[פריכיהו]

אסור לעשות מנגל בשום מקום בתחום הפרוייקט (כולל בשטח הציבורי בין הבניינים). אסור לעשות חגיגות יום הולדת בגינת השעשועים

איפה חותמים?

 

[Glazgo]

בקיצור, אם נותנים לבעלי הדירות לעשות ככל העולה על דעתם- זו התוצאה. לכן חייבים איזונים ובלמים תמיד בין בעלי וחסרי ההון

לדעתי התוצאה תהיה (ובפועל הינה) שבעלי דירות אחרים יוכלו למשוך אליהם קונים ע"י כך שהם לא יקבעו את התנאים האלה - בדיוק כמו שקורה כיום. שוק חופשי.

 

[בת העמק]

לדעתי התוצאה תהיה (ובפועל הינה) שבעלי דירות אחרים יוכלו למשוך אליהם קונים ע"י כך שהם לא יקבעו את התנאים האלה - בדיוק כמו שקורה כיום. שוק חופשי.

לא מדויק. הפרויקט המדובר הוא של שכירות, לא קניה. שכ"ד של 4 חדרים, דנדש מהניילון- בסביבות 4500 ש"ח. אנחנו מדברים על פאתי הרצליה, כן?
זוג שהצליח לעלות בהגרלה ולגור בדירה כזאת ובמחיר כזה, יהיה מוכן להרבה עוולות מצד הבעלים. כמו שעובד שזקוק למשכורת יהיה מוכן להרבה עוולות מצד המעסיק. שוק חופשי תמיד יהיה חופשי רק לבעלי ההון והכוח והוא שוק של ניצול. לכל השאר זה חלום באספמיה.

 

[c881]

בדיוק התחלתי לקרוא את "הכלכלן הסמוי"" ומה שאתה מתאר שם "חוסר שיוויון" מתואר שם בפרק הפותח.
חלק מהזמן יהיה הכח בידי השוכרים - השוכר הראשון מגיע ויש 20 דירות פנויות.
חלק מהזמן יהיה הכח בידי בעלי הנכס - יש 20 דירות להשכרה ומגיע השוכר ה-21.
חלק מהזמן הכח יחזור לשוכרים - נפתח כביש מהיר חדש ועכשיו אפשר לשכור דירות גם בעיר הקרובה/הוקמה שכונה חדשה...
וחלק מהזמן הכח יחזור לבעלי הנכס - ישכנעו את המועצה לא לאשר בניה רוויה/חדשה...

חוק ראשון - אם אני בעל נכס, אני אפעל למקסם את הרווח שלי ממנו.
אם מישהו מוכן לשלם את הסכום שאני מבקש - הרווחתי.
אם אין אף אחד שמוכן לשלם את הסכום שאני מבקש - או שאתקן למטה או שאמתין ואספוג הפסדים.
החלטה שלי.

כל עוד זוגות נפרדים (ואז אחד מבני הזוג צריך דירה נוספת), צעירים רוצים לשכור דירה לבד, זוגות מתחתנים....
הדרישה עולה.
ונראה מי יצליח לגרום לקבלנים לבנות מספיק מהר כך שיפסידו כי המחיר יורד.

 

[daat99]

חוק ראשון - אם אני בעל נכס, אני אפעל למקסם את הרווח שלי ממנו.

לא בהכרח.
בעלי הנכסים רוצים למקסם את הרווח מהנכס אבל לא על חשבון הקטנת הסיכויים לקבל את אותו הרווח.

רוב בעלי הבתים שאני מכיר לא ישכירו את הנכס לאדם ש-"מריח כשוכר בעייתי" גם אם הוא מוכן "לשלם" פי-2 מהמחיר של ההצעה הכי גבוהה שהם קיבלו מאנשים אחרים.

 

[c881]

תראה...
אם "מריח בעייתי" אז לא להשכיר לו עונה על ההגדרה "לפעול למקסם את הרווח".
אם אחד בא ומציע כפול ממחיר שכל האחרים מוכנים... צריך לשאול את עצמי "למה ומדוע מוכן לשלם כפול"?
בזמנו דיברו על מענק של 3,000 שח לחד הוריות למטרת שכירות.
מה זה גורם? כל מחירי השכירות מתיישרים על 3000+ שח.
הרי אני אשכיר ל"חד הורית" ומובטח לי 3,000 שח.
מצד שני, אני לא אשכיר ל"חד הורית", כי לך תדע מתי אראה כסף מהמדינה, איזה איש רע אצטייר אם היא לא תשלם ואצתרך לפנות אותה.
סיפורים יש מפה ועד שם.
בהתחשב בעובדה שבעל נכס מעמיד לרשותך נכס די יקר מבחינתו... חובתו וזכותו לבדוק שהנכס יחזור אליו בסיום תקין.

 

[daat99]

"למה ומדוע מוכן לשלם כפול"?

הוא נזרק לרחוב וחייב לגור צמוד ל-"עבודה/בילויים/חבר/חברה/משפחה".
יש הרבה סיבות שאנשים יהיו מוכנים לשלם יותר מאחרים בשביל לגור באיזור מסויים ולא רק בגלל שהם "מריחים בעייתיים".

בהתחשב בעובדה שבעל נכס מעמיד לרשותך נכס די יקר מבחינתו... חובתו וזכותו לבדוק שהנכס יחזור אליו בסיום תקין.

נכון מאוד אבל כמו שנכתב פעמים רבות בעיתונות זה לא תמיד עובד ומספיק שוכר בעייתי אחד בשביל לבטל שנים של רווחים.

 

[בת העמק]

חלק מהזמן יהיה הכח בידי השוכרים - השוכר הראשון מגיע ויש 20 דירות פנויות.
חלק מהזמן יהיה הכח בידי בעלי הנכס - יש 20 דירות להשכרה ומגיע השוכר ה-21.
חלק מהזמן הכח יחזור לשוכרים - נפתח כביש מהיר חדש ועכשיו אפשר לשכור דירות גם בעיר הקרובה/הוקמה שכונה חדשה...
וחלק מהזמן הכח יחזור לבעלי הנכס - ישכנעו את המועצה לא לאשר בניה רוויה/חדשה...

אתה שם לב להבדל?
למי שיש הון וכוח, יכול להטות חוקים למענו. למי שאין- צריך לסמוך על טוב ליבם של המחוקקים (לא החלש יזם את פתיחת הכביש). הרי החלשים לא מתאגדים בדרך כלל ואיש איש לעצמו.
המחאה החברתית ב-2011 היתה יוצאת דופן בעניין ולדעתי היא היתה הדבר האזרחי החשוב ביותר שקרה במדינה. שינוי תודעתי ענק (אם כי איטי) של חסרי הכוח ושל פקידי הממשלה.

 

[c881]

נכון, מי שאין לו כח לא יכול לפנות ללוביסטים.
ועדיין יש גבול כמה בעלי הנכסים יכולים להשפיע על הועדה מקומית.
אם יש גידול חד באוכלוסיה (עליה מ... השלם את החסר) - אנשים יתחרו על הנכסים הקיימים והמחירים יעלו.
ואז החלטה פופוליסטית או נכונה (מה הבדל בין השניים), דוגמת אריאל שרון בשנות ה-90 של הורדת מיסים למי שמשכיר פתחה פתאום X דירות נוספות להשכרה.
החלטה לתת לבעלי שטחים חקלאיים להעמיד X קראוונים על שטח תגדיל את מספר הדירות הפנויות.
מצד שני, החלטה שלבעל קרקע אסור לבנות על השטח שלו, שאנשים לא יכולים לבנות בלי תעודה/ביטוח וכו' תמנע כניסת קבלנים חדשים ותמנע בניית דירות חדשות.

אני שוכר דירה שהסבא בנה לפני קום המדינה(ומאז הדירה גדלה), בלי לעמוד בתב"ע כלשהי...
דבר שהיום לא יעבור, חוץ מבמקומות שכוחי אל.