השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[YPV]

מוזר... איך זה מחזיק מים?

למה מוזר? השוכרים ממשיכים לגור בדירות, בעוד עסקים לא יכולים לעשות שימוש בנכסים המושכרים, בגלל הגבלות של הממשלה.

 

[Shlomi Z]

למה מוזר? השוכרים ממשיכים לגור בדירות, בעוד עסקים לא יכולים לעשות שימוש בנכסים המושכרים, בגלל הגבלות של הממשלה.

התכוונתי שגם אני כמשקיע משכיר לשוכר אולי חנות ומנגד אני צריך לשלם שכ"ד.
אם איני מקבל שכ"ד עבור החנות שאני משכיר, איך אשלם שכ"ד.
יש פה הגנה על צד אחד...

 

[YPV]

יש פה הגנה על צד אחד...

אם אתה שוכר/משכיר/משקיע בנדל"ן/רוצה להרחיב אופקים, הייתי ממליץ לקרוא את חוות הדעת המלאה שצירפתי. אמנם 33 עמודים מנוסחים משפטית אך עדיין מובנים מספיק והכי חשוב אתה מקבל חוות דעת משפטית מעמיקה שרלוונטית אליך - חינם אין כסף. ברגיל הדברים האלה עולים לא מעט כסף.

ובתמצית, בכל חוזה הצדדים עושים חלוקה של סיכונים. ואם לקחת על עצמך סיכון, והוא התממש, אתה זה שצריך לשאת בתוצאות. לגבי שכירות, המשכיר חייב להבטיח שלשוכר תהיה אפשרות להשתמש במושכר. ואי יכולת להשתמש במושכר זה סיכון שנופל על המשכיר. זה לא חדש, זה קבוע בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971:

פטור מחובת התשלום

15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

 

[איש(3718)]

ובתמצית, בכל חוזה הצדדים עושים חלוקה של סיכונים. ואם לקחת על עצמך סיכון, והוא התממש, אתה זה שצריך לשאת בתוצאות. לגבי שכירות, המשכיר חייב להבטיח שלשוכר תהיה אפשרות להשתמש במושכר. ואי יכולת להשתמש במושכר זה סיכון שנופל על המשכיר. זה לא חדש, זה קבוע בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971:

אני לא עורך דין , אבל אין קשר בין מה שציטטת לבין המציאות בפועל

מה שכתוב שם מתייחס לנסיבות אובייקטיביות התלויות בנכס המושכר כמו חסימת דרך גישה או הצפה או שיפוצים , ולא נסיבות שהם צו ממשלתי, שזה דומה יותר לכח עליון, ראה הדגש ששמתי למטה

בנוסף, אני תוהה איזה אינטרסים יש למשרדי עורכי דין בחוות הדעת הזאת עקב הצדקת דחיית תשלום שכר דירה שלהם

פטור מחובת התשלום

15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור;

 

[YPV]

אני לא עורך דין , אבל אין קשר בין מה שציטטת לבין המציאות בפועל

אולי אתה לא עורך דין ואולי אתה לא מסכים לפרשנות, שזה בסדר, אבל להגיד שאין קשר למציאות, זו הגזמה שלא במקום.

אם זה באמת מעניין אותך, מוזמן לעיין בחוות הדעת המלאה, שגם כוללת הסברים על ההבדל בין הוראות החוקים השונים לבין סעיפי "כח עליון", כולל פסיקות של בתי משפט במקרים דומים. וגם אח"כ זה בסדר לא להסכים לפרשנות, אבל לפחות תהיה לך נקודת התייחסות למה אתה לא מסכים.

 

[איש(3718)]

אולי אתה לא עורך דין ואולי אתה לא מסכים לפרשנות, שזה בסדר, אבל להגיד שאין קשר למציאות, זו הגזמה שלא במקום.

אם זה באמת מעניין אותך, מוזמן לעיין בחוות הדעת המלאה, שגם כוללת הסברים על ההבדל בין הוראות החוקים השונים לבין סעיפי "כח עליון", כולל פסיקות של בתי משפט במקרים דומים. וגם אח"כ זה בסדר לא להסכים לפרשנות, אבל לפחות תהיה לך נקודת התייחסות למה אתה לא מסכים.

אתה צודק

 

[Redroze]

התכוונתי שגם אני כמשקיע משכיר לשוכר אולי חנות ומנגד אני צריך לשלם שכ"ד.
אם איני מקבל שכ"ד עבור החנות שאני משכיר, איך אשלם שכ"ד.
יש פה הגנה על צד אחד...

אז אתה יכול לפנות לבנק ולדחות את תשלומי המשכנתא ובכך להקטין את ההוצעות שלך, השוכר שלך לא יכול לעשות את זה (עד פרסום נייר העמדה הזה).

 

[אורי ג.]

"שכר הדירה בתל אביב ירד ב-5%-10%"
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/779371

 

[ETL]

אני מזמין את מי שמתעניין, להיכנס לאחת מקבוצות הפייסבוק שבהן מתפרסמות דירות להשכרה בתל אביב ולהתרשם (אחת למשל). לי זה נראה כמו נטישה המונית וצניחת מחירים, הרבה מעבר 10% (על הדירות היקרות זה מגיע ל20-30%). לא רק זה, גם כל מי שמפרסם דירות חדשות במחירים שעד לפני חודש נראו מופרכים אך הגיוניים (מה שנקרא - מחירי השוק), מקבלים תגובות שנעות בין צחוק לנאצה.
עוד רושם אישי שלי, מדהים איזה סכומים פסיכיים אנשים מוכנים לשלם בשביל חורבות או בשביל הזכות לחלוק דירה "במיקום פסיכי" עם עוד 3 אנשים.

 

[Paranoid]

המציאות שאתה מדבר עליה כבר הייתה קיימת ברוב הארץ כמעט 3 שנים.
חודש אבטלה והמציאות הציפה את ת"א.
אני עוקב הדוק אחרי פסיכולוגיית ההמונים בהקשר הנדלן, השלבים של החשיבה של העדר שכבר עברנו עד כה:
2017 "נדלן תמיד עולה" ----> 2018 "נדלן עולה קורה לפעמים שהקצב יורד" ----> 2019 "אין ירידות" ----> 2020 "יורד אבל עוד מעט ייפסק"
בנתיים המציאות:
2017 מחירי הדירות נעצרו ומחירי השכירות מחוץ לת"א התחילו מגמת ירידה ----> 2018 המחירים של דירות קבלן התחילו ליפול, שכירויות המשיכו לדשדש מטה ----> 2019 ירידה משמעותית במחירי דירות מקבלן, שכירויות בפריפריה התרסקו, התחלת מגמת ירידה בדירות יד 2 ----> 2020 התרסקות טוטאלית, וזה עוד לפני שההשפעה של המיתון קורונה הגיעה.
תוסיף למצב את הבועתיות המטורפת (שעדין) הייתה בתחום, תוסיף את המינוף האינסופי.
הפסיכולוגיה של ההמונים השתנתה, אין כסף, אין דרך לגבות את המחירים.
משקיעי הנדלן בארץ נהנו מפריחה ועשו סיבוב יפה, עכשיו הגיע הזמן לחזור ל Undervalue.

 

[בת העמק]

מדהים איזה סכומים פסיכיים אנשים מוכנים לשלם בשביל חורבות או בשביל הזכות לחלוק דירה "במיקום פסיכי" עם עוד 3 אנשים.

זאת זכות גדולה לחלוק עם שותפים דירה בשלב מסויים בחיים ולא ברור לי על איזה סכומים פסיכים מדובר. הבן שלי התגורר עד לא מזמן כך, במרכז ת"א והתשלום האישי שלו נע בין 2500 ל-3300 בתלות במספר השותפים וגודל הדירה. אני מסכימה שלגור לבד בת"א זה מתאים למי שיכול להרשות לעצמו כי באמת כמות הדירות פח (במיוחד הקטנות והמפוצלות) הן לא תאמנה.

לי זה נראה כמו נטישה המונית וצניחת מחירים

הגיוני, לא? מצב קטסטרופלי שבבת אחת שוק העבודה התל-אביבי נגמר (הכוונה למסעדות, לא להייטק) והאוניברסיטות והמכללות סגורות זה לא משהו שרואים כל יום. הצעירים יחזרו כשחיי העיר יחזרו לקדמותם ובינתיים הם אצל ההורים

 

[Paranoid]

זאת זכות גדולה לחלוק עם שותפים דירה בשלב מסויים בחיים ולא ברור לי על איזה סכומים פסיכים מדובר. הבן שלי התגורר עד לא מזמן כך, במרכז ת"א והתשלום האישי שלו נע בין 2500 ל-3300 בתלות במספר השותפים וגודל הדירה. אני מסכימה שלגור לבד בת"א זה מתאים למי שיכול להרשות לעצמו כי באמת כמות הדירות פח (במיוחד הקטנות והמפוצלות) הן לא תאמנה.

הגיוני, לא? מצב קטסטרופלי שבבת אחת שוק העבודה התל-אביבי נגמר (הכוונה למסעדות, לא להייטק) והאוניברסיטות והמכללות סגורות זה לא משהו שרואים כל יום. הצעירים יחזרו כשחיי העיר יחזרו לקדמותם ובינתיים הם אצל ההורים

ב 2500 - 3300 את שוכרת באיזורים פריפריילים היום דירות של 5/6 חדרים, אז למיטב הבנתי לשלם אותו סכום על חדר וחצי זה "סכום מטורף"
וגם שהצעירים יחזרו הם יצטרכו לשלם שכירות, כלל אצבע זה ששהשכירות מתנוענעת סביב משכורת ממוצעת.
המשכורת הממוצעת צפויה לרדת בטווח הקצר וביחד איתה ירדו מחירי השכירויות (ולקניה) גם בת"א המדוברת.

 

[בת העמק]

ב 2500 - 3300 את שוכרת באיזורים פריפריילים היום דירות של 5/6 חדרים

אבל אתה שוכח שהמשכורות בפריפריה נמוכים מאד וגם אין להם ביקוש מצד אלה שבחרו לגור בת"א.

 

[סול]

האם יש פה מישהו ששוקל להזיל חלק מתי ההשקעות שלו כדי לקנות דירות במקרה ותהיה ירידה חדה?

 

[ETL]

את זכות גדולה לחלוק עם שותפים דירה בשלב מסויים בחיים ולא ברור לי על איזה סכומים פסיכים מדובר.

אני חייתי בעצמי עם שותפה בתקופות היפות של העשור הקודם, אבל הדירה שלנו היתה זולה, רחבת ידיים, ויותר מהכל כזאת שהצלחנו לממן מתחילת החוזה ועד סופו עוד לפני שחתמנו עליו.
כן, 3300 לחדר בדירה עם עוד 3 זה פסיכי אם הייתי במצב שבו אם אין לי הכנסה למשך 3 שבועות, כל עולמי קורס.

הצעירים יחזרו כשחיי העיר יחזרו לקדמותם ובינתיים הם אצל ההורים

אז את טוענת שאף אחד לא ילמד שום דבר ומיטב צעירינו ימשיכו לחיות מהיד לפה. יש לקוות שתילמד מידה מסויימת של צרכנות נדל"נית נבונה, ואם לא, לפחות תהיה לנו תקופה של מחירים שפויים בחסות הקורונה.

 

[אורי ג.]

האם יש פה מישהו ששוקל להזיל חלק מתי ההשקעות שלו כדי לקנות דירות במקרה ותהיה ירידה חדה?

ירידה חדה במניות או בדירות?

 

[Paranoid]

אבל אתה שוכח שהמשכורות בפריפריה נמוכים מאד וגם אין להם ביקוש מצד אלה שבחרו לגור בת"א.

צודקת לגמרי, בדקתי כרגע נתונים של משרד האוצר מ- 2017.
החלטתי לעשות השוואה בין חיפה לת"א כי לדעתי חיפה היא איזור שנחשב פריפריאלי מצד אחד, ומצד שני יש שם ביקוש ולדעתי המחירים שם שפויים יחסית.
ההבדל בשכר הממוצע ברוטו בין חיפה לת"א ב- 2017 היה 20%.

לקחתי נתונים מגלובס לגבי מחירי שכירויות ב- 2019 Q4 ואני מצטט משם:
3.5-4 חדרים ת"א ממוצע 7000
3.5-4 חדרים חיפה ממוצע 3300
מדובר פה על פער של 110%.

אני טוען כבר הרבה זמן שיש בועת נדל"ן עצבנית בארץ, לדעתי ת"א זה שיא הבועה.
האם קיימים פעריי ביקוש כאלה גדולים כדי להצדיק את ההבדלים הנ"ל?
האם הפערי ביקוש האלה יימשכו גם אחרי שנחזור לשגרה?
או שאולי כפי ש ETL טוען אנחנו פשוט עדים לכך שאנשים יצאו מפרופורציה ות"א ששם גרים רוב אותם בזבזנים ונהנתנים מייצגת.

 

[אורי ג.]

האם קיימים פערי ביקוש כאלה גדולים כדי להצדיק את ההבדלים הנ"ל?

בוודאי שיש, אם לא היה אז המחירים היו משתנים בהתאם.

האם הפערי ביקוש האלה יימשכו גם אחרי שנחזור לשגרה?

ימים יגידו, לדעתי אם לא תהיה עלייה באבטלה ו/או מיתון אז כן, אולי ירידה נקודתית בגלל הדירות AIRBNB שיחזרו לשוק.

 

[סול]

ירידה חדה במניות או בדירות?

בדירות. שואל אם מישהו שוקל להוציא כסף משוק ההון כדי להיות מוכן עם מספיק כסף נזיל במידה ויהיו פה הזדמנויות נדלן טובות.
בתור אחד שיש לו כסף נזיל שיחד עם הכסף שבשוק ההון יכול להספיק להון התחלתי לדירה אני עצמי שוקל זאת. במקרה גם אם אצא עכשיו אהיה ברווח קל.

 

[אורי ג.]

בדירות. שואל אם מישהו שוקל להוציא כסף משוק ההון כדי להיות מוכן עם מספיק כסף נזיל במידה ויהיו פה הזדמנויות נדלן טובות.

אני. כלומר לא להוציא עכשיו אבל אם יהיו אלטרנטיבות טובות בהחלט אשקול זאת.