השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[הנועזת]

תדמייני עפולה, לא דרום ת"א.
רוב העפולאים בעלי המשפחות גרים בדירות משלהם, עובדים בעבודות כפיים/פקידים/זבנים/מפעלים (מעמד בינוני-נמוך). אם כתוצאה מהקורונה הם יהיו מובטלים, מהר מאד יצטרכו למכור את הדירה (להיפטר מהמשכנתא) ולעבור לשכירות. לכן שוק הנדל"ן בעפולה עלול/עשוי לעבור לשוק השכרות במקום שוק מכירות. מי שמעוניין להשקיע בדירה לשכ"ד ( בהתייחס למה שכתב @סול מעלייך) אמור לזהות פוטנציאל.

עכשיו הבנתי, לא בטוחה שזו תהיה ההשתלשלות. קיימת אפשרות שמשפחות כאלה אפילו יחזרו לגור עם ההורים. משכנתה מאוד דומה למחיר השכירות במקומות כאלה ואפילו זולה יותר...כי הריי התשואה גבוהה יחסית. לא הייתי בונה על זה. ישנה אפשרות גם של הגירה שלילית באיזורים מרוחקים כמו עפולה, מתוך מוטיבציה למציאת עבודה במרכז.

 

[Ron.B]

ממש מגניב,
זה רק מראה איזה מחירים מונפצים אנשים מבקשים על דירות. אני אשכרה רואה דירה שמישהו הוריד את המחיר שלה ב 300-400K ב-3 חודשים

כן, גם רואים מי סתם ניסה את מזלו - הדירה באתר כבר שנה והמחיר יורד אחת לכמה חודשים, לעומת מי שמוריד את המחיר כל שבוע, שהוא כנראה בלחץ למכור.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

נכנסים ל-Chrome webstore יש קיצור אבל אפשר פשוט לחפש בגוגל, ואז מחפשים שם תוסף בשם Handz.

+1.
תוסף מצויין. משתמש בו הרבה מאוד זמן כבר.

 

[nicepo1]

ה תוסף לכרום שנקרא Handz ומה שהוא עושה זה לאסוף נתונים כאשר גולשים באתר יד2 ולשתף את המידע בין כל הגולשים.
הוא מוסיף למשל אייקון קטן ליד המודעה שבה אפשר לראות האם המחיר עלה\ירד ואת היסטוריית המחירים של אותו הנכס.
בנוסף הוא גם מציג מתי המודעה נראתה לראשונה, ומאפשר לשים לב למודעות חדשות שעלו לעומת אחרות שרק הוקפצו.

הכן תוסף מועיל מאוד,השתמשתי בתחום הרכב גם לעצמי וגם למשפחה.
שמתי לב אבל שיש כאלה שמוחקים את המודעה ומעלים חדשה כדי למנוע את המידע.....רק לקחת בחשבון.

 

[בת העמק]

קיימת אפשרות שמשפחות כאלה אפילו יחזרו לגור עם ההורים.

ברוב המיקרים לא קיימת אפשרות כזאת. ההורים שלהם גרים גם בדירות בעפולה (או מגדל העמק או נצרת עילית/נוף הגליל).

משכנתה מאוד דומה למחיר השכירות במקומות כאלה ואפילו זולה יותר

לא בטוחה (אני לא מדברת על משקיע מבחוץ אלא על קוני הדירות לעצמם). מחירי דירות 4 חדרים נעו בשנים האחרונות בין 600K ל-1M בתלות בוותק הדירה. סביר שלקחו מקסימום משכנתא ומשלמים לא מעט כל חודש (והם מאד שבירים גם בגלל גובה השכר וגם בגלל התנהלות צרכניסטית). מחירי השכירות לעומת זאת, צנחו לסכומים מגוחכים בגלל עודף בניה חדשה בעיר.

 

[דורון]

בדירות. שואל אם מישהו שוקל להוציא כסף משוק ההון כדי להיות מוכן עם מספיק כסף נזיל במידה ויהיו פה הזדמנויות נדלן טובות.
בתור אחד שיש לו כסף נזיל שיחד עם הכסף שבשוק ההון יכול להספיק להון התחלתי לדירה אני עצמי שוקל זאת. במקרה גם אם אצא עכשיו אהיה ברווח קל.

כן, אני. אבל לא מייד, אחכה כמה חודשים.

 

[liranviper]

אחזור להשקיע בישראל רק כאשר רמת המחירים תהיה סבירה

באיזו רמת מחירים קבעת לעצמך לחזור להשקיע בישראל?

 

[Shlomi Z]

כן, גם רואים מי סתם ניסה את מזלו - הדירה באתר כבר שנה והמחיר יורד אחת לכמה חודשים, לעומת מי שמוריד את המחיר כל שבוע, שהוא כנראה בלחץ למכור.

בנוגע ל Handz
מצטרף, תוסף מדהים.
שימו לב:
שועלי קרבות ותיקים פשוט יורידו את המודעה ויעלו חדשה. לפיכך ובהתאם לזאת
קחו את המס' טלפון על הרכב/דירה המבוקשת
ותחפשו את המס' בגוגל,
סביר להניח שתקבלו תוצאה היסטורית על הרכב [על המודעה הישנה].

בעניין הנדלן,
לדעתי שאם יירד, הכל יירד במקביל [שם שנייה מקרי קיצון כמו יוקרה/סלאמס בצד]
למה?
כי אם מ2008, כל מקום שתבדקו במדלן אפילו מקומות צמודים הפוכים,
גבעת אולגה - מכמורת,
שדרות/מצפה רמון - עומר
אליכין-חרב לאת
יסוד המעלה-מטולה וכו'

כמעט הכל עלה פי 3-4.
[אם בגלל ריבית אפס, ביטול פנסיה הונית, העלאת מס נדל"ן, סתם עלייה דמוגרפית, u name it... חפרנו על זה מספיק]

 

[רוני]

באיזו רמת מחירים קבעת לעצמך לחזור להשקיע בישראל?[/QUOTE

מחזוריות של שוק יורד בנדל"ן נמשכת מספר שנים, רק לאחר שהשוק מגיע לתחתית ומתייצב, ואפילו מגלים ניצנים ראשונים
של שינוי מגמה, זה השלב שאכנס להשקעה, זו הנקודה בה מחירי הנכסים אטרקטיביים בראיה לטווח בינוני ארוך.

בשנת 1997 החל מחזור ירידות מחירי דירות בישראל, שהגיע לשיאו בתום האינתיפדה שהשניה ב 2003,
מחירי דירות 2 חדרים במרכז תל אביב עלו בסביבות 600 עד 700 אלף שקלים, דירות אלו נמכרו לפני המשבר האחרון בסביבות
2,400,000 ש"ח.

 

[orensp]

סתם נקודה מעניינת,
לפני שבועיים ידידה חזרה לעבודה בשנגחאי(אחרי הקורונה). השבוע הודיע החברה שהיא מתחילה פיילוט של 3 ימי עבודה ו 2 ימים עבודה מהבית. הידידה טוענת שזה לא ייחודי לחברה שלה.
אני חושב שלמהפכה הזאת יהיו השלכות מרחיקות לכת לנדלן מסחרי וגם נדלן מגורים.

 

[איתן אפרתי]

חייב להודות שלא בדיוק מבין על מה מתבססים התסריטים שבהם אנשים שקנו דירה נאלצים למכור (ואפילו ״להפטר ממנה״ בפי הדרמטולוגים).
מכיון וגם לבנק אין שום עניין בקבלת או מימוש דירות, אני מעריך שהבנק פשוט יפרוס מחדש את המשכנתאות הקיימות לתקופה ארוכה יותר (אפילו משמעותית) כך שההחזר החודשי יירד עד לנקודה בה הרוכש יכול לעמוד. סביר שאם ההחזר החודשי יהיה דומה לשכ״ד עבוד נכס דומה אז לא תהיה שום סיבה למכור.

 

[אחד שלא יודע]

חייב להודות שלא בדיוק מבין על מה מתבססים התסריטים שבהם אנשים שקנו דירה נאלצים למכור (ואפילו ״להפטר ממנה״ בפי הדרמטולוגים).
מכיון וגם לבנק אין שום עניין בקבלת או מימוש דירות, אני מעריך שהבנק פשוט יפרוס מחדש את המשכנתאות הקיימות לתקופה ארוכה יותר (אפילו משמעותית) כך שההחזר החודשי יירד עד לנקודה בה הרוכש יכול לעמוד. סביר שאם ההחזר החודשי יהיה דומה לשכ״ד עבוד נכס דומה אז לא תהיה שום סיבה למכור.

אתה לא יכול לפרוס משכנתא ליותר מ30 שנה.
יש מסלולי משכנתא הזויים שרק מתייקרים עם הזמן ופריסה נוספת תעלה עוד הרבה כסף לאותו משק בית.

מוזמן לראות כאן ניתוח של כמה מסלולים שהוא מצא בפורום של משכנתאות:

**לא מכיר אותו ולא מנסה לפרסם אותו**

 

[Ron.B]

הקלות לנוטלי משכנתא שיצאו לחל"ת: שיעור ההחזר מההכנסה יעלה ל-70% (תוספת שלי, כיום זה 50%)
במטרה להקל על רוכשי הדירות לקבל משכנתא, בנק ישראל אישר לבנקים כי לתת הלוואות בהתבסס על הכנסתם טרם היציאה לחל"ת, ובשיעורי החזר גבוהים יותר
https://www.calcalist.co.il/money/articles/0,7340,L-3809635,00.html

מישהו מבין מה הרעיון פה? המגבלה היום מונעת מאנשים לקחת התחייבות שהיא גדולה מידי עבורם, בא בנק ישראל ואומר אם זה מגביל אותכם בואו נגמיש את המגבלה כדי שכולם ימשיכו לקנות דירות כאילו שום דבר לא השתנה. מה יעזור לקחת משכנתא על סמך המשכורת שהייתה לפני שפיטרו מישהו. עכשיו הוא מפוטר יחד אם לא מעט אחרים והסיכוי שימצא משכורת זהה למה שהייתה קודם (על פי ביקוש והיצע) כנראה לא מאוד גבוהה. זה לא שפיטרו את אלו שיושבים בקצה הפרמידה..

אני ממש לא מבין מה מנסים לעשות פה, זה כבר לא לנפח בועה זה כבר על משקל הדחה לפשע. מי שפוטר היום מקבל בוסט של לחץ לקחת משכנתא לפני שהוא כבר לא יוכל להסתמך על המשכורת שפעם הייתה לו. ולדעתי אצל רוב הציבור התחושה היא שהדירה בבעלותך כאשר "זכית" להגיע לרף המינימום של לקיחת משכנתא. הרוב שוכחים את השותף הנסתר שנקרא בנק ויכול להעיף אותך מהדירה אחרי חוסר תשלום בדיוק כמו כל בעל בית אחר שאפשר לשכור ממנו דירה.

אם יש דבר אחד שמלחיץ ומפחיד אותי בתור מי שהוא זהיר, מחושב ומתוכנן קדימה (אולי קצת יותר מידי) זה שאני יכול לחסוך עשרים שנה רק כדי לפגוש בסוף הדרך את אותם אנשים שלקחו משכנתאות לא הגיוניות בעליל (ביחס ליכולת ההחזר שלהם) ובסוף המדינה תחליט לוותר\להשלים את הסכום או כל מעקף אחר כדי למנוע מעשרות אלפי אנשים לעוף מהבתים שלהם. אולי אני הפראייר שלא מתמנף עכשיו? ככה לפחות יהיה לי את הסיכוי לבכות יחד עם כולם בעתיד ולזכות לאותה תספורת נחשקת.

 

[דוד פ]

סתם משתף מחשבה..
ביום שהנתונים יראו שירדו מחירי הדירות ב10%,
אני לא רואה את הממשלה, בנקים, בנק ישראל, משרד האוצר, עיתונות, בפרץ של שמחה על ההקלה שתהיה לזוגות הצעירים,
מה שיותר נוח לי להאמין שיקרה זה שכולם יבכו על הקטסטרופה, וישחררו הגבלות על לקיחת משכנתאות, יורידו את המס רכישה, יורידו יותר את הריביות, ישחררו לבנקים את ההגבלות ללקיחת משכנתאות, וכו'.
כמו שארה"ב לא יכולה לתת למניות שלה ליפול, כי הם פשוט מושקעים שם יותר מידי,
כך ישראל לא תוכל לתת לנדל"ן שלה ליפול, כי כל הבכירים, כל הבנקים, ויותר מידי מהמשק מושקע בנדל"ן,

 

[Shlomi Z]

סתם משתף מחשבה..
ביום שהנתונים יראו שירדו מחירי הדירות ב10%,
אני לא רואה את הממשלה, בנקים, בנק ישראל, משרד האוצר, עיתונות, בפרץ של שמחה על ההקלה שתהיה לזוגות הצעירים,
מה שיותר נוח לי להאמין שיקרה זה שכולם יבכו על הקטסטרופה, וישחררו הגבלות על לקיחת משכנתאות, יורידו את המס רכישה, יורידו יותר את הריביות, ישחררו לבנקים את ההגבלות ללקיחת משכנתאות, וכו'.
כמו שארה"ב לא יכולה לתת למניות שלה ליפול, כי הם פשוט מושקעים שם יותר מידי,
כך ישראל לא תוכל לתת לנדל"ן שלה ליפול, כי כל הבכירים, כל הבנקים, ויותר מידי מהמשק מושקע בנדל"ן,

ובסאבפריים? ארה"ב רצתה שמחירי הדיור ליפול?
ובמשבר ויסות מניות הבנקים? ישראל רצתה שהבורסה תקרוס?
אף אחד לא רוצה לראות "ריצה על הבנקים" כי המדינה מושקעת בבנקים, עדיין זה קורה ויקרה.
הכלכלה מונעת מאנשים, לא מכונות.

 

[דוד פ]

ובסאבפריים? ארה"ב רצתה שמחירי הדיור ליפול?
ובמשבר ויסות מניות הבנקים? ישראל רצתה שהבורסה תקרוס?

נכון,
יתכן שיהיה קריסה של הנדל"ן, והמדינה תנסה לעצור את זה ולא תצליח,

הטענה הייתה שהמדינה לא תהיה פאסיבית כשמחירי הדירות ירדו, היא תנסה לעצור את זה

 

[Shlomi Z]

הטענה הייתה שהמדינה לא תהיה פאסיבית כשמחירי הדירות ירדו, היא תנסה לעצור את זה

יש עוגה אחת.
אם לוקחים ממנה חתיכות לטובת פיצוי חלתים/עצמאיים/מורים/מוישה זויכמיר/X Y Z אז ברור לכל כי העוגה קטנה מבעבר.
מישהו יצטרך לשלם על זה.
אם המדינה לא תהייה פאסיבית העוגה תקטן וכן הלאה
ספירלה שלילית.
שנאמר, אין שקל ב-60 אג'
זה יבוא על חשבון משהו אחר.

 

[בת העמק]

אם יש דבר אחד שמלחיץ ומפחיד אותי בתור מי שהוא זהיר, מחושב ומתוכנן קדימה (אולי קצת יותר מידי) זה שאני יכול לחסוך עשרים שנה רק כדי לפגוש בסוף הדרך את אותם אנשים שלקחו משכנתאות לא הגיוניות בעליל

כן, אנחנו פראיירים, כי להבדיל מאלה שמוחקים להם חובות אנחנו משלמים הכל בזמן והם צוברים וצוברים עד שעושים להם תספורת על החוב. זה לא רק הטייקונים נוסח תשובה ודנקנר, זה גם אלה שלא שילמו ארנונה במשך שנים ובסוף בכו ומחקו להם.

 

[Ron.B]

כן, אנחנו פראיירים, כי להבדיל מאלה שמוחקים להם חובות אנחנו משלמים הכל בזמן והם צוברים וצוברים עד שעושים להם תספורת על החוב. זה לא רק הטייקונים נוסח תשובה ודנקנר, זה גם אלה שלא שילמו ארנונה במשך שנים ובסוף בכו ומחקו להם.

לגמרי..אני לא מקנא באלו שנסיבות חייהם או המעשים שלהם הובילו אותם לחדלות פירעון ואז הם מתחילים את החיים בגיל מאוחר מאפס, אבל יש דברים כמו תספורות לטייקונים או מדיניות מתמשכת של עידוד חוסר אחריות שגורמים לי לתהות אולי אני פשוט לא מבין את המשחק נכון.

נזכרתי בסרטון שראיתי בעבר, לצערי לא הצלחתי למצוא אותו. הוא דיבר על עקרונות של תורת המשחקים בחיים האמתיים. סוג של השוואה בין החיים למשחק עם כללים ידועים. אחת האנלוגיות הייתה מה משמעות השלט "החניה אסורה", במבט רגיל אנשים אומרים אי אפשר לחנות באזור, אבל אם מסתכלים על זה כמשחק עם חוקים, אז השלט הוא בסך הכל עוד כלל, הוא לא אומר שאי אפשר לחנות (הרי פיזית ניתן לעצור שם את הרכב) אלא הוא אומר שאם תחני שם יש סיכוי מסוים שתקבלי קנס\גרירה. אלו חלק מכללי המשחק ויש סיטואציות שתבחרי לחנות שם למרות השלט (והכל בהתאם ל"כללים", את מוכנה גם לתוצאות שהן הקנס האפשרי).
אולי ללכת עם העדר זה שם המשחק, ולהיתפס לסימנטיקה של רווח\הפסד על הנייר זה לא המשחק האמיתי.

 

[אחד שלא יודע]

אולי אני הפראייר שלא מתמנף עכשיו? ככה לפחות יהיה לי את הסיכוי לבכות יחד עם כולם בעתיד ולזכות לאותה תספורת נחשקת.

תראה, בשביל להתמנף ואיכשהו לחמוק מאחריות אחרי שהכול מתמוטט צריך להיוולד עם כישרון.
אני לא נולדתי עם כישרון כזה ולכן אני פראייאר שלא מתמנף.
יש כאלה שאינם מודעים שגם הם נולדו ללא הכישרון הזה אך עדיין מתמנפים ובעת משבר הם יהיו אלו שיאבדו את הדירה שלהם.
לפני שהמדינה תחליט למחוק למאות אלפי אנשים חובות משכנתא יהיו כמה אלפים שיפלו בדרך, הרי זה כדור שלג שצירך לגדול ולהוא לא יגדל אם אנשים אל יתחילו לאבד נכסים.

כן, אנחנו פראיירים, כי להבדיל מאלה שמוחקים להם חובות אנחנו משלמים הכל בזמן והם צוברים וצוברים עד שעושים להם תספורת על החוב. זה לא רק הטייקונים נוסח תשובה ודנקנר, זה גם אלה שלא שילמו ארנונה במשך שנים ובסוף בכו ומחקו להם.

נושא מכעיס בייחוד בתור אחד שמשלם הכל ותמיד בזמן.
אני בא ממשפחה שקודם כולם משלמים תשלומים רק אז אפשר לקנות אוכל.
אצלנו יש גם כאלה שלא משלמים ועד (אבל יש להם 2 רכבים) וזה איכשהו מתגלגל אלינו בסוף.