1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י noname, ‏20/10/17.

  1. noname

    noname משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/5/17
    הודעות:
    52
    זכיתי בהגרלה במחיר למשתכן בראש העין במקומות הראשונים.
    בגלל מקום הזכייה הגבוה יש לי אפשרות לבחור כמעט כל דירה שארצה (3,4,5,6 חדרים).

    למרות שאוכל לגור בראש העין אם ארצה (קרוב לעיר המגורים הנוכחית) החלטתי שאני מעדיף לא לגור בראש העין
    בגלל שיקולים כלכליים (הוצאות דלק ורכב למקום העבודה, ארנונה גבוהה) ובגלל שיקולי נוחות (לקום מוקדם, פקקים וכו'). ולכן אני בעצם הולך לרכוש דירה ולהפוך משקיע.(ולהמשיך לשכור דירה)

    בתור משקיע אני מתלבט מה עדיף כלכלית : לרכוש דירת 3 חדרים 80 מטר + מרפסת וחניה שתעלה באזור 800,000 ש"ח או דירת 4 חדרים בגודל 117 מטר + חניה ומרפסת שתעלה באזור 1,200,000 ש"ח.
    המחיר למטר זהה בכל דירה שאבחר והפרש המחיר נובע רק מגודל הדירה .

    מחשבות שעולות לי בראש בעד ונגד 3 ו-4 חדרים :

    1. לדעתי רוב המשפחות שיש להם ילדים ילדים (ואני מאמין שרוב האנשים שיבואו לגור בראש העין יהיו משפחות צעירות) מעדיפות דירות 4 חדרים ופחות ירצו דירות קטנות. (טיעון בעד 4 חדרים)

    2. כמעט כל המגה שכונה שנבנית בראש העין (פסגות אפק) תכיל דירות 4 ו-5 חדרים ומיעוט קטן של דירות 3 חדרים. במצב כזה גם אם לדירות 3 חדרים יש פחות ביקוש בעקבות הנדירות למצוא דירות קטנות כאלה בערך מוחלט יהיה ניתן להשכיר /למכור אותם באופן יחסי יותר בקלות לעומת דירות 4 חדרים. כמו כן בדרך כלל דירות קטנות מושכרות ונמכרות במחיר גבוה יותר למטר לעומת דירות גדולות (טיעון בעד 3 חדרים).

    3. במקרה קיצון שבו לא אצליח להשכיר את הדירה בגלל הצפה של משכירים יהיה הרבה יותר מתאים למשפחה (שצפויה להכיל 4 נפשות) לגור בדירת 4 חדרים עד שיסתדרו העניינים ואתגר לא פשוט לגור בדירת 3 חדרים (טיעון בעד 4 חדרים).

    4. מבחינת מינוף, סיכון ויכולת לסגור משכנתה בזמן קצר נראה לי שעדיף לי דירת 3 חדרים (במקרה כזה אני אצטרך לקחת משכנתה של 300,000 ש"ח בלבד).

    5. מחשבה שעברה לי בראש, דירות 3 חדרים חדשה זה מצרך נדיר שהולך ונכחד מהעולם, כמעט לא בונים דירות כאלה היום.
    בנוסף לרכוש דירה חדשה במרכז הארץ בגודל 3 חדרים חדשה במחיר של 800,000 ש"ח זה דבר שאולי קיים בעיר כמו לוד ( וגם זה לא בטוח). זאת הזדמנות לרכוש דירת מגורים במרכז הארץ במחיר נמוך במיוחד.

    כפי שניתן לראות ממה שכתבתי עד כה נטיית הלב שלי היא לבחור דירת 3 חדרים אבל אני לא שלם וסגור עם עצמי.
    אשמח לשמוע דעות נוספות לכאן או לכאן.
     
  2. חתול לילה

    חתול לילה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/3/15
    הודעות:
    448
    ייתכן שכדאי לכוון לשכר דירה של 5000 ש"ח שהוא פטור ממס. אין לי מושג אם זה אומר 3 או 4 חדרים.

    ובלי קשר העיסקה נשמעת לי ספקולטיבית מאוד עם הרבה פרמטרים לא ידועים. לא עדיף לך לנסות לזכות בהרצליה ששם זה בטוח משתלם?
     
  3. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    884
    לפי תמהיל הדירות והמיקום, קהל היעד בשכונה הוא בעלי משפחות כלומר לפחות דירת 4 חדרים (שניים שלושה ילדים במשפחה ממוצעת), מאחר ואתה מודע לבעייתיות של ההשקעה, במידה ותיאלץ לעבור לגור בדירה החדשה עקב קושי להשכיר, יתכן שדירת 4 חדרים תתאים לך.
    מאחר ואתה מתייחס אל רכישה זו כאל השקעה, ומאחר ומדובר בשכונה מובהקת עבור משפחות, דירת 4 חדים יהיה קל יותר למכור בעתיד, דירת 3 חדרים במיקום זה תימכר כנראה רק למשקיעים.
     
    yossik אוהב/ת את זה.
  4. סנופי

    סנופי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    551
    נטייתי היא ל 3 חדרים, כמשקיע.
    במרבית המקרים התשואה היא גבוהה משמעותית (שווה לבדוק באזור האמור),
    ויותר מכך, דירות 3 חדרים הן נדירות בשוק ולכן גם מבוקשות יותר.
    אגב, אם ישנה קומבינציה של דירות גן 3 חדרים, אלו הדירות הכי נחשקות שיש.
     
    אנטארטיקה ו-yossik אוהבים את זה.
  5. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    225
    האופציה לגור בדירה במקרה של אי-יכולת להשכיר היא חשובה לדעתי, ושווה ויתור על קצת תשואה (שאינה מובטחת גם כך).
    תזכור שבפסגות אפק יש כרגע לפחות הצפה אדירה של דירות להשכרה וכמעט ואין שוכרים. כשהשכונה תתייצב והתשתיות יפותחו אני מניח שהמצב ישתפר מעט אבל עדיין תהיה לך תחרות קשה על שוכרים, לא משנה איזו דירה תבחר.
     
  6. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,198
    דעתי היא כשל סנופי.
    השוק בראש העין מוצף בדירות והמחירי שכירות יורדים, במיוחד בדירות למשפחות.
    ישנו שוק לא קטן גם לדירות 3 חדרים במיוחד להשכרה (רווקים, גרושים, זוגות צעירים, זוגות +1) אבל היצע הרבה פחות, בנוסף המחיר הזול יותר משמעותית יתנו לך ככל הנראה תשואה גבוהה יותר. בכל מקרה הייתי לוקח בקומה הגבוהה ביותר האפשרית + כיוון טוב.
    מאידך אם המכרז הוא לפי שיטת התמחור הישנה (כלומר אין תוספת כסף לPH או לקומות) הייתי מנסה בכלל ללכת על הPH אם מתאפשר לך כלכלית.
     
  7. sigal117

    sigal117 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/10/17
    הודעות:
    6
     
  8. sigal117

    sigal117 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏20/10/17
    הודעות:
    6
    אני קניתי דירה להשקעה בחדרה 3.5 חדרים 2 מעליות בנין 15 שנה דירה באזור קרוב לרכבת .במחיר של 840 אלף .מצחיק שהצעירים יושבים מחכים לדיור למשתכן במחירים האלה יכלתם לקנות לבד ולקבל את הדירה תוך חודשים.ואל תשכח שאתה צריך להשקיע עוד בתשתיות סכום לא מבוטל . והקבל לא משנה לך כלום בדירה מטבחים שם ראיתי קטנים מאוד .אחרי שתקבל את הדירה עוד תרצה להשקיע בה כנראה.חבל עדיף לכם לקנות דירות להשקעה באזורים מחדרה צפונה להשקיע אותם ולמכור אחרי שנה וחצי שאז אין לך מס לשלם. בכל מקרה בהצלחה.
     
    כימאי אוהב/ת את זה.
  9. אנטארטיקה

    אנטארטיקה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/4/15
    הודעות:
    277
    noname@ דירות 3 חדרים עלולות להיות דירות עם כיוון אויר אחד בלבד, במקרה שיש יותר מ 4 דירות בקומה. שווה לבדוק את הנושא לפני קבלת ההחלטה. במחיר למשתכן בהרצליה לדוגמא יש בעייה כזאת.
     
  10. noname

    noname משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/5/17
    הודעות:
    52
    1.אין תוספת מחיר בגין קומות זה רק במכרזים החדשים (מה זה PH?).
    2. אני בהחלט מתכוון לקחת את הדירה בקומה הגבוהה ביותר.

    א.יש הבדל בין קניה של דירה בחדרה ב-850,000 ש"ח במחיר שוק בחדרה לבין רכישה של דירה בראש העין ב800,000 ש"ח שמגלמים ההנחה של 30% ממחיר שוק.
    ב. ראש העין קרובה לעיר מגוריי וחדרה רחוקה.
    ג. בתור משקיע אני לא מתכוון להשקיע כסף בשדרוג הדירה מניח שזה יתבטא ביום מכירת הדירה ברווח נמוך מעט בהשוואה לדירה ששודרגה.
     
  11. אנטארטיקה

    אנטארטיקה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/4/15
    הודעות:
    277
    בשתי ההגרלות האחרונות זרקו כמעט את כל התחמושת. אני מאוד מסופק אם תהייה הגרלה נוספת בהרצליה. בנוסף בהרצליה המחיר למטר הוא בסביבות 17000 שקל. כמעט פי 2 מראש העין.
     
    פזרן אוהב/ת את זה.
  12. noname

    noname משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/5/17
    הודעות:
    52
    מעניין.. אני אבדוק את הנושא וזה עשוי להשפיע על ההחלטה שלי בבחירת גודל הדירה.
    אגב נאמר לנו משהו מאוד מוזר ע"י יו"ר וועדת תכנון ובנייה. לדבריו הכיוון שמנסים לעשות כרגע הוא שדירות 3 חדרים יהיו ניתנות להרחבה לחדר נוסף ללא תשלום
    בכל זמן שנרצה.
    אם זה נכון זה משנה את התמונה לטובת דירת 3 חדרים אבל לא ברור לי איך טכנית בונים בניין שבו יש דירות 3 חדרים שניתנות להרחבה לחדר נוסף.
     
    אנטארטיקה אוהב/ת את זה.
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,198
    וואו כמה בבל"ת.
    1. הועדה המקומית לא מוסמכת לקבוע את מספר החדרים וגם לא את גודל הדירות אלא רק כמה מטר יהיה מותר לבנות סה"כ וכמה מקסימום דירות.
    2. אם הכוונה להרחיב את הדירה בבניין גבוה אז זה בלתי אפשרי כמו שאמרת.
    3. אם הכוונה להסב דירת 3 חדרים גדולה (נניח 85 מ"ר+) לדירת 4 חדרים או יותר אז זה שינוי פנימי שכלל לא מצריך אישור הועדה.
     
    yossik אוהב/ת את זה.
  14. yishai

    yishai משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/4/16
    הודעות:
    64
    מהם הבדלי התמחור, מאיזה מכרז זה? אפשר הפניה בבקשה
     
  15. מרק עוגיות

    מרק עוגיות משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏4/6/15
    הודעות:
    2,300
    אבל הדירה צריכה להיות בנויה כך שזה אפשרי, מבחינת עמודים תומכים וכיו"ב.
     
  16. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,198
    כבר כמעט ולא בונים היום עם עמודים תומכים, זה נדיר למדי, לגבי מבנה הדירה זה נכון, את צודקת אבל לועדה המקומית גם אין סמכות לגבי זה, גם אם היו ממש רוצים, לכל היותר יכולים לבקש מהיזם/קבלן.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏22/10/17
    מרק עוגיות אוהב/ת את זה.
  17. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    225
    הקבלן הוא גיא ודורון לוי?
    בפרוייקט אצלנו בקרית ביאליק הוא הציע דירות 3 חדרים 100 מ''ר מעוצבות גרוע (המון שטח מבוזבז על מסדרון רחב נורא ושטויות כאלה) עם כיוון אוויר אחד. לאחר שהדירות לא נמכרו טוב הוא הוסיף אופציה לעצב מחדש את הדירות כ-4 חדרים, אבל העיצוב בדיעבד הזה ממש לא מדהים (חדר אחד בקושי קיבל חלון, זה מעין חרך). בפועל כל מי שקנה את הדירות האלה העדיף עיצוב של 4 חדרים, הרי מדובר בדיוק באותו המחיר.

    יש מצב שהבניינים שלו בראש העין הם שכפול של הבניינים בקרית ביאליק וזה אותו המצב בדיוק. שווה לבדוק. זה לא אומר אגב שלא כדאי לקנות, בתור משקיע אתה יכול לקבל פה דירת 4 חדרים במיליון ₪, פשוט בעיצוב משונה.
     
  18. נימוסין

    נימוסין משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/7/17
    הודעות:
    119
    במחיר למשתכן הקבלן לוקח את כל אחוזי הבניה, אחרת זה לא משתלם לו. כך, נראה כמו הנפצה לא מוצלחת.
     
  19. orensp

    orensp משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    348
    שים לב לארנונה היא מפלצתית באיזור החדש של ראש העין.
    אני חושב שהתשואה משכירות היא המנבא הטוב ביותר לערך הדירה לפי זה הייתי בוחר.
     
  20. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    5,198
    הבעיה היא שלתשואה הנוכחית יכול להיות קשר קל בלבד לתשואה באיזור עוד 4-5 שנים שיש אלפי יח"ד בבנייה פעילה או בדרך.
    באופן כללי ככל שהדירה קטנה/זולה יותר התשואה גבוהה יותר (כלל אצבע).
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
תיק השקעה לטווח ארוך - התייעצות פינת המשקיעים ‏4/11/17
התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון - לאחר שינוי פינת המשקיעים ‏21/10/17
התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון פינת המשקיעים ‏20/10/17
התייעצות, תיק התשקעות בבית השקעות פינת המשקיעים ‏16/10/17
פתיחת תיק השקעות - התייעצות פינת המשקיעים ‏15/9/17

שתפו: