lev properties אנגליה

[רובינזון]

היי כולם מישהו מכם שמע על לב פרופרטיס ישראלים באנגליה שעוסקים ברכישת נכסים באוקשנים בליברפול והשבחתם
קודם אשמח לשמוע את דעתכם בכללי על השקעה בליברפול בתקופת זמן זו ( פאונד חלש, ברקזיט באופק) ...
ואם יש מישהו שהתנסה איתם מה האמינות וכו ..

 

[ERE בלי ה E]

ליוורפול כמו כל שוק נדל"ני מורכבת.
קצת על המרכבות כאן:
https://www.youtube.com/watch?v=xFwp0RYicqg
https://www.youtube.com/watch?v=4nhKe6O0ql4
ויקי מ inside liverpool proprerty נותנת גם ייעוץ בסקייפ בתשלום פר שעה .
http://www.inside-liverpool.co.uk/about/

כמו בכל עיר גדולה באנגליה גם בליוורפול יש איזורי no go ןתרבות של כנופיות רחוב. חשוב להבין שבתים זולים בשכונות קשות יכולים גם למחוק את הקרן.
https://www.youtube.com/watch?v=j5fDb61DqD8.
יש בכל זמן נתון עשרות אם לא מאות בתים 2-3 bdr terraced ב 40-60 אלף פאונד. חלק גדול במצב שדורש השקעה של לפחות 10-20 אלף פאונד להביא למצב השכרה. זו רק חלק מהבעייה. יש שוני עצום בין האיזורים ויש שכונות כמו bootle ו Toxteth עם אוכלוסיית שוכרים קשה בלשון המעטה שדורשים ניהול מקצועי.
התשואה על הנייר על נכסים זולים כאילו של 50-65 אלף פאונד תהיה אפילו 10% אבל זה רק על הנייר. אין הצדקה להשקעה בנכס בודד כזה ואפילו לא בשניים כי כל בעייה בנכס/עם שוכרים תמחוק תשואה של חודשים (ממש כמו בנכסים זולים בארה"ב). אולי כחלק מפורטפוליו גדול שכולל גם נכסים סולידיים יותר. בנכסים כאילו גם אין פוטנציאל לעליית ערך והם נמכרים קרוב למחירם ב 2007.
בתים בשכונות טובות יותר יעלו כבר בין 90 ל 130 אלף פאונד ויושכרו בכ 600 פאונד. אחרי חישוב חודש ריק ודמי ניהול ל full managment של letting agent מקומי ומס של 15 אחוז בארץ התשואה תתכנס לדעתי ל 4-5 אחוז (אופטימי). בנכסים כאילו יש יותר פוטנציאל לעליית ערך. נכסים טובים באמת יעלו כבר 200K פאונד ויותר (למשל ב sefton park, Mossley Hill) אבל התשואה תהיה כמו בגבעתיים.
https://www.propertytribes.com/best-areas-to-invest-in-liverpool-t-127638386.html
https://www.propertyinvestmentsuk.co.uk/liverpool-buy-to-let/
משכנתאות לזרים באנגליה ניתן להשיג אבל רק מעל 100K פאונד ובריבית של 4-5 אחוז קבועה לשנתיים ואח"כ משתנה. אם בוחרים בארץ במסלול המס השולי אפשר להתקזז על ריבית המשכנתא ועל הוצאות הקשורות בייצור מהנכס. הבעיה היא שהמדרגה הראשונה היא 30 אחוז (מעל גיל 60 10%).
דירות במרכז העיר (L1, L3 baltic triangle, the ropes, georgian quarter) הןהשקעה "סולידית" יותר על הנייר וימשכו קרוב לוודאי שוכרים יותר יציבים כלכלית אבל יש בנייה עצומה במרכז העיר (תמיד אפשר לבנות לגובה) ויכולה להיות הצפה של היצע מה שיקשה על מציאת שוכרים. בגלל שקהל השוכרים בדירות 1 bdr הוא צעירים ולא משפחות תהיה תחלופה גבוהה יותר של דיירים מה שיפגע בתשואה.
לדירות keashold יש גם דמי ניהול service charges ו ground rent צמודי מדד שפוגעים עוד יותר בתשואה (לדעתי על דירה שתושכר ב 700 פאונד 100 פאונד ילכו לדמי ניהול ו ground rent) וזה אינו כולל letting fees.
לדירה טובה יש סיכוי (לטעמי מוגבל) לעליית ערך והתשואה אחרי כל ההוצאות והמיסים בארץ לדעתי תתכנס לבין 3.5 - 4.5 אחוז. לטעמי לא מצדיק השקעה בחו"ל. יכול להיות טוב כהשקעה סולידית למי שיש לו מזומן ומסתפק ב 4 אחוז.
רק לשם השוואה מדד הפוטסי הבריטי FSTE נותן היום תשואת דיוידנד של 4.5 אחוז (לפני פוטנציאל עליית ערך המניות המרכיבות את המדד) והחזקתו במסגרת פטורה ממס כמו גמל IRA תיתן את ה 4.5 אחוז ללא מס. יותר בטוח לטעמי (100 החברות החזקות בבריטניה) מאשר השקעה בנכס או שניים בשכונה בליוורפול.
https://www.ishares.com/uk/individual/en/products/251795/ishares-ftse-100-ucits-etf-inc-fund

כל האמור לעיל פחות רלוונטי למשקיע בריטי שיכול לקבל מימון קל"צ ל 20 שנה בפחות מ 3% עם מקדמה של 25%. משקיע מקומי יכול למצוא נכסים להשבחה, commercial conversion, משכון לאחר עליית ערך בעקבות שיפוץ ואחרי חצי שנה של אחזקת הנכס:, Buy- Rehab-Rent- Refinance. וכו...
כמה מקורות מידע רלוונטיים
https://www.youtube.com/watch?v=r8ZdEKfr-Zs
https://www.propertytribes.com/best-areas-to-invest-in-liverpool-t-127638386.html
https://www.youtube.com/watch?v=9p875OSR_jo

 

[doc29]

3.5 - 4.5 אחוז

אחלה תגובה!!
תקן אותי אם אני טועה אבל יש גם מס רכישה על דירה שניה (כאשר משום מה גם דירה בישראל גם נספרת לצורך החישוב) מעל 125K.

 

[רובינזון]

תשובה מפורטת להפליא
תודה על התגובה
אני מבין שהשורה התחתונה למשקיע חוץ תהיה 4-5 אחוזי תשואה וסיכון לא ברור.
אגב לגבי החברה עצמה lev properties יש לך מושג / שמעת ?

 

[Izelman]

מכיר ועוקב אחרי החברה ובעליה כבר 7-8 שנים, בחנתי בעבר השקעה דרכם שלא יצאה לפועל בסופו של דבר, מהתרשמות שלי נראה שמדובר באנשים שבאמת מבינים וממוקדים בשוק הספציפי שהם עובדים בו, מעבר לכך הם גם עשו עלי רושם מאוד אמין והגון.
חשוב לי רק לסייג שמדובר בהתרשמות שלי בלבד, לא ממליץ ולא מייעץ.

 

[רוני]

ודם אשמח לשמוע את דעתכם בכללי על השקעה בליברפול בתקופת זמן זו ( פאונד חלש, ברקזיט באופק) ...

היי
מדובר בעיתוי מצוין להשקעה בליברפול בפרט ובצפון אנגליה בכלל, אני משקיע באזור זה באופן אישי (גם עם משקיעים),
ניתן באסטרטגיות מסוימות (בזכות הברקזיט) להשיג נכסים מתחת למחיר השוק הנוכחי, ולכן התשואה נטו משכירות בנכסים סולידיים על השקעה במזומן תהיה
בין 5% ל 6% נטו (בנכסים ברמת סיכון גבוהה התשואה משכירות תהיה גבוהה יותר), ובמידה ומתמקדים בנכסים בשווי של 100,000 פאונד ומעלה, ניתן מאוחר יותר לקבל משכנתא בלון בריבית של 4%,
כך שהתשואה משכירות על ההון העצמי עולה ל 7.5% עד 8%, ועל הנכס השני לא נשלם מס על הכנסה משכירות.

השקעה בעיתוי הנוכחי, מתבססת על צפייה לשנים של עליית ערך ושכירויות (לאחר המשבר של 2008), ותיקון בעתיד בשער הפאונד,
מדובר בהשקעה הצריכה להבשיל כדי לממש את מלוא הפוטנציאל שלה (בדיוק כמו שמחירי הנכסים
והשכירויות בערים שונות בגוש דן הוכפלו בעשור האחרון).

באסטרטגיה זו ניתן ליצור עליית ערך ושכירויות על שני נכסים.

 

[אורי ג.]

, ניתן מאוחר יותר לקבל משכנתא בלון בריבית של 4%,

כמה מאוחר יותר?
באיזה LTV?
משתנה או קבוע?
לכמה שנים?

 

[רוני]

כמה מאוחר יותר?
באיזה LTV?
משתנה או קבוע?
לכמה שנים?

לאחר 6 חודשים של בעלות והשכרה, ניתן להתחיל את התהליך.
משתנה כל 5 שנים,
4% ריבית נכון להיום (ברוב המקרים פוטר אותנו מתשלום מס על הכנסה משכירויות מאנגליה, מול רשויות המס בארץ)
LTV 70%
תלוי בגיל של הלווה, אני קיבלתי ל 15 שנים, לווה צעיר ממני יכול לקבל ל 20 שנים.
חשוב לציין, שההכנסה השנתית ברוטו של זוג לווים שכירים צריך להיות לפחות 50K פאונד

 

[אורי ג.]

@רוני
יופי של תנאים, הלוואי עלינו גם בארץ.

 

[ERE בלי ה E]

https://www.youtube.com/watch?v=vws-39fv5Qs
והנה טרי טרי, הערה של ויקי שמכירה מצויין את השוק בליוופול על New build flats במרכז העיר.

 

[ERE בלי ה E]

@רובינזון
סיכון הוא יותר בבתים זולים של 60 אלף פאונד בשכונות ממעמד נמוך.
בדירות (flats) באיזורים טובים אין סיכון גדול...הסיכון הוא להשכיב כסף עבור תשואה יחסית נמוכה. יש כאילו שזה מתאים להם. 4-5 אחוז בעולם של ריבית אפס זה לא דבר של מה בכך. רק כדאי לבחור היטב דירות שיהיה להן ביקוש קשיח להשכרה במיקומים טובים.

 

[רוני]

@רוני
יופי של תנאים, הלוואי עלינו גם בארץ.

כן, מסכים אתך.

 

[רובינזון]

@רובינזון
סיכון הוא יותר בבתים זולים של 60 אלף פאונד בשכונות ממעמד נמוך.
בדירות (flats) באיזורים טובים אין סיכון גדול...הסיכון הוא להשכיב כסף עבור תשואה יחסית נמוכה. יש כאילו שזה מתאים להם. 4-5 אחוז בעולם של ריבית אפס זה לא דבר של מה בכך. רק כדאי לבחור היטב דירות שיהיה להן ביקוש קשיח להשכרה במיקומים טובים.

האם אתה יודע להכווין מיקומים ??
תודה

 

[ERE בלי ה E]

האם אתה יודע להכווין מיקומים ??
תודה

כדאי לדבר עם ויקי מ http://www.inside-liverpool.co.uk/contact/. לגבי איזורים.
מיקום זה רק חלק מהעניין. חברת ניהול טובה זה קריטי. ונסה מ Property Tribes ממליצה על הסניף בליוורפול של northwood
https://www.northwooduk.com/branches/liverpool-estate-agents/sales
טווחי מחירים הגיוניים ל 2 bed terraced יהיו מעל 70 ועדיף לכיוון 100K פאונד (הפאונד נמוך היסטורית אז השקל קונה יותר עכשיו) . בתור צעד ראשון הייתי שולח מייל או מתקשר ללפחות 5 letting agents בעיר (שהומלצו ע"י property tribes) מדבר איתן ומצליב מידע לגבי ביקשו לשכירות לבתים במחירים האילו ומשם מתקדם, כלומר מכין תשתית של עו"ד, שמאי וכו לפני נסיעה לראות נכסים.