קרקעות חקלאיות

[Deleted member 15942]

הי, אני מרבה לקרוא כאן בפורום ומדי פעם כשעולה לי שאלה אני פותח פה נושא. אני לא בן אדם עם יותר מדי הבנה בנדל"ן ושוק ההון, וקיבלתי בעבר כבר נזיפה ממשתמשים וותיקים בפורום שאני שואל שאלות יותר מדי כלליות אבל האמת שאני לא מתבייש בזה, אני בפעם הראשונה בחיים מתעסק בנושאים האלה והפורום הזה כאן הוא מקום לא רע בכלל להתחיל לשאול שאלות ולבקש קצת הכוונה, ככה שאם אני שואל משהו יותר מדי פשוט שהרוב פה מכירים עמכם הסליחה. בגדול אני בתחילת שנות השלושים שלי ולא מזמן השתחררתי משירות מילואים (לא ארוך יותר מדי אבל בכל זאת) ואני שוקל לקנות קרקע לפיתוח. העניין הזה נראה לי כל כך מסורבל במדינה וכל מי שאני פונה אליו עם זה אומר לי ארבע דברים שונים, הכל משמועות ואני לא להוט כל כך לפנות לבעלי אינטרס שיעשו הכל רק כדי למכור לי ולקחת ממני עמלות ודמי טיפול ותיווך. אני אסביר את המצב שלי בקצרה, יש לי הון עצמי קטן ואני מעוניין לעשות איתו משהו. אני מרגיש כבר מספר שנים שאני רוצה להתקדם לשלב הבא, ולא בטוח שמעניין אותי אפיקי השקעה ספקולטיביים. אני לגמרי מכיר במציאות הכלכלית במדינה ולכן אני נאלץ להתפשר וכן לחפש כל מני אפשרויות כי ההון מספיק רק למשהו כזה. לקנות קרקע למגורים זה משהו שכרגע הוא לא אופציה ואני שוקל לקנות קרקע חקלאית. יש לי מספר חברים שעשו את זה, וכמו שאמרתי זה הכל "אחי סמוך עלי יהיה בסדר" משהו שלא מרגיע אותי. מישהו פה בפורום מכיר את התחום ויכול לתת לי עצות איך לגשת לנושא? יש המון מודעות שמתפרסמות ומשווקות קרקעות חקלאיות שלכאורה אמורות להיות מופשרות לבניה. יש מישהו כאן שמנסיון מכיר את התהליך ויכול להגיד לי עד כמה זה חתול בשק? האם זאת אפשרות השקעה אמיתית? מה הסיכונים? מה המידע שאני צריך? איך לחפש אותו? בעיקר אשמח לשמוע איך לזהות עסקה טובה או ללמוד האם זה נוכלות לחלוטין. תודה רבה.

 

[הורדוס]

אתה יודע שאפשר להשקיע שהם לא נדלן? ובהם רף הכניסה הרבה יותר נמוך?

 

[yossik]

[אוף טופיק]
@abakarir
הטקסט לא קריא, כדי שנבין את הניקרא רצוי לחלק לפסקאות ולא בלוק אחד צפוף.

 

[Deleted member 15942]

אתה יודע שאפשר להשקיע שהם לא נדלן? ובהם רף הכניסה הרבה יותר נמוך?

מכיר באופן כללי את זה שיש שוק הון ונדל"ן. בדקתי אפשרויות לגבי השקעה במדד sp 500 דרך קרן ההשתלמות אבל כשישבתי עם מחשבון התשואות לא היו בשמיים בוא נגיד ככה, הרגשתי לפחות שיקח לי עשר שנים להגיע לסכום שלא היה מקנה לי אפשרות לקנות את הדירה שאני רוצה, במיוחד אם לקחת בחשבון שאם מחירי הדירות ימשיכו לעלות אז בעוד עשור הדירה שאני רוצה תעלה כבר סכום כסף אחר. מה גם התחושה עם תיק השקעות (וזה התחושה האישית שלי בלבד) זה שאין לך משהו מוצק ביד. אתה מתנהל עם מוצר ספקולטיבי עם הרבה יותר משתנים והוא מושפע יותר מתנודות לפה ולשם. קרקע לפחות איך שאני מבין זאת זה מוצר פחות נזיל ופחות סיכוי שיפגע ואחוזי התשואה היו די זהים האמת, ההבדל הוא שאהבתי את הרעיון שיש לי קרקע וזה משהו קצת יותר מוחשי מתיק מניות. הסיבה האחרונה שאני בודק את האפשרות של קרקע היא שלפי מיטב הבנתי יש הבנות שונות במקומות שונים מה מותר לשים על הקרקע. יש מקומות שבהם יתעקשו שלא תשים עליה כלום ויש מקומות שלא יפריעו לך לשים צריפים בבניה קלה לשימוש פרטי ככה שיש יותר אפשרויות נזילות לשימוש בקרקע

 

[הורדוס]

בשום מקום לא חוקי לשים צריפים על קרקע חקלאית, במקומות מסוימים אולי לא אוכפים, וכל הקרקעות המשווקות בסכומים קטנים הן לאחלקה שלמה אלא אחוז מחלקה אז אין לך אפשרות לעשות איתה משהו גם ככה.

 

[אורי ג.]

מישהו פה בפורום מכיר את התחום ויכול לתת לי עצות איך לגשת לנושא?

1. בקצרה: DON'T.
2. בארוכה: כתבת שיש לך הון עצמי קטן, אני מניח שלא תהיה שמח להפסיד את כולו, באם אתה באמת מגיע לשלב שאתה שוקל ברצינות רכישה של קרקע כזו או אחרת אני ממליץ לך לשכור על חשבונך שמאי שאתה מוצא כדי לקבל חוות דעת על שווי הקרקע, סיכויי ההפשרה (אם בכלל), טווח זמנים צפוי ועלויות נלוות לתהליך (השבחה, פיתוח, הפקעות וכו'). אומנם יעלה לך כמה אלפי שקלים אבל יכול לחסוך לך הפסד כספי גדול הרבה יותר.

 

[Deleted member 15942]

בשום מקום לא חוקי לשים צריפים על קרקע חקלאית, במקומות מסוימים אולי לא אוכפים, וכל הקרקעות המשווקות בסכומים קטנים הן לאחלקה שלמה אלא אחוז מחלקה אז אין לך אפשרות לעשות איתה משהו גם ככה.

יש לי חבר שקנה קרקע חקלאית פרטית באיזור שכמו שאתה אומר אין בו אכיפה ויש שם שכונה שלמה של צעירים שהם באופן מצחיק כאילו "מתנחלים" רק בתוך הקן הירוק והם גרים שם ותמיד יש להם קצת פחד שיעיפו אותם משם אבל בסך הכל כבר שנים שנראה שזה הולך להסדרה והם יקבלו מעמד של שכונה לגיטימית. זה ישוב קצת מרוחק מהמרכז אבל זה מודל שראיתי שקורה בארץ. הקרקעות במרכז שהם מחולקות זה גם משהו שחשבתי עליו כי הרווח הפוטנציאלי הוא גבוהה יותר (אבל כמו שאתה אומר אין אפשרות לשים שם משהו) העניין הוא שאני באמת לא מומחה גדול בתחום הנדל"ן ואני רוצה לשמוע חוות דעה ממישהו שמבין על איזה סכנות אפשריות יש, מה כדאי להזהר ומה זאת עסקה טובה

1. בקצרה: DON'T.
2. בארוכה: כתבת שיש לך הון עצמי קטן, אני מניח שלא תהיה שמח להפסיד את כולו, באם אתה באמת מגיע לשלב שאתה שוקל ברצינות רכישה של קרקע כזו או אחרת אני ממליץ לך לשכור על חשבונך שמאי שאתה מוצא כדי לקבל חוות דעת על שווי הקרקע, סיכויי ההפשרה (אם בכלל), טווח זמנים צפוי ועלויות נלוות לתהליך (השבחה, פיתוח, הפקעות וכו'). אומנם יעלה לך כמה אלפי שקלים אבל יכול לחסוך לך הפסד כספי גדול הרבה יותר.

אתה יכול להרחיב למה DONT?

 

[אורי ג.]

אתה יכול להרחיב למה DONT?

לא.

 

[הורדוס]

יש לי חבר שקנה קרקע חקלאית פרטית באיזור שכמו שאתה אומר אין בו אכיפה ויש שם שכונה שלמה של צעירים שהם באופן מצחיק כאילו "מתנחלים" רק בתוך הקן הירוק והם גרים שם ותמיד יש להם קצת פחד שיעיפו אותם משם אבל בסך הכל כבר שנים שנראה שזה הולך להסדרה והם יקבלו מעמד של שכונה לגיטימית. זה ישוב קצת מרוחק מהמרכז אבל זה מודל שראיתי שקורה בארץ.

יופי, אז תקים צריף ליד חבר שלך, ואת הכסף תשקיע בנכס אחר, שתוכל גם לממש בעת הצורך, ושההסתברות שתקבל ממנו תשואה הרבה יותר גבוה.

 

[Deleted member 15942]

לא.

עכשיו הפחדת אותי

יופי, אז תקים צריף ליד חבר שלך, ואת הכסף תשקיע בנכס אחר, שתוכל גם לממש בעת הצורך, ושההסתברות שתקבל ממנו תשואה הרבה יותר גבוה.

זאת אחת התוכניות אבל יש גבול כמה אפשר להתעלק על חברים. אני חושב על נכסים שונים אבל אני חוקר פה אפשרויות וזה למה ביקשתי עזרה

 

[חתול לילה]

עכשיו הפחדת אותי

לקפוץ להרפתקה פיננסית בלי שאתה יודע להעריך סיכונים זה בדרך כלל רעיון רע.

 

[Deleted member 15942]

לקפוץ להרפתקה פיננסית בלי שאתה יודע להעריך סיכונים זה בדרך כלל רעיון רע.

מחירי הכניסה נמוכים יחסית והתשואה הפוטנציאלית היא גבוהה, זה מספיק מושך כדי לפחות לחקור על זה ביסודיות. אין פה משהו לא חוקי שמתקיים ולפי מיטב הבנתי הבעיה בעיקר נעוצה בזה שאין שום ערבות לזה שהקרקע תופשר לבניה בשנים הקרובות וזה הכל ספקולטיבי. השאלה שלי היא, גם אם נניח שהקרקע לא מופשרת לבניה, חייבת להיות עליית ערך בכל מקרה לא? הרי בסוף אנחנו מדברים על קרקע. ככה שאני אישית לא מבין איפה הסיכון. במקרה הכי גרוע לא תהיה עליה מטורפת ויש לי פיסת אדמה שאני יכול למכור לקונה פוטנציאלי אחר

 

[הורדוס]

זאת אחת התוכניות אבל יש גבול כמה אפשר להתעלק על חברים. אני חושב על נכסים שונים אבל אני חוקר פה אפשרויות וזה למה ביקשתי עזרה

תשלם לו שכירות על הקרקע, ותבנה את הבקתה שלך, או שתביא קרוואן, זה יהיה הרבה יותר זול מלקנות קרקע.

 

[Deleted member 15942]

תשלם לו שכירות על הקרקע, ותבנה את הבקתה שלך, או שתביא קרוואן, זה יהיה הרבה יותר זול מלקנות קרקע.

הוא חבר טוב אבל לא עד כדי כך טוב. אני רוצה להיות בעלים בעצמי. אני גם רוצה להגיד שאם אני הולך על המודל הזה שאתה מציע, אני מחזיר לו את ההשקעה תוך חמש שנים. בעצם שילמתי לו את המשכנתא הקטנה שהוא לקח. המטרה היא חיים מינימליסטים ופשוטים עם עצמאות פיננסית. איך זה עוזר לי להפוך חבר ללנד לורד שלי?

 

[הורדוס]

הוא חבר טוב אבל לא עד כדי כך טוב. אני רוצה להיות בעלים בעצמי. אני גם רוצה להגיד שאם אני הולך על המודל הזה שאתה מציע, אני מחזיר לו את ההשקעה תוך חמש שנים. בעצם שילמתי לו את המשכנתא הקטנה שהוא לקח. המטרה היא חיים מינימליסטים ופשוטים עם עצמאות פיננסית. איך זה עוזר לי להפוך חבר ללנד לורד שלי?

איך כבר החלטת שאתה מחזיר לו את ההשקעה ב5 שנים? יכול לקבוע מחיר יותר נמוך.

אני רוצה להיות בעלים בעצמי.

עם זה אי אפשר להתווכח

איך זה עוזר לי להפוך חבר ללנד לורד שלי?

ההגדרות רק עלולות לעקב אותך.

בעצם שילמתי לו את המשכנתא הקטנה שהוא לקח.

משכנתא על קרקע חקלאית? לא נראלי.

המטרה היא חיים מינימליסטים ופשוטים עם עצמאות פיננסית.

יופי, שלם לו סכום סביר על שימוש בקרקע חקלאית, לפי סגנון הכתיבה נשמע שהוא ישמח, אפשר גם 500 שקל בחודש, תקנה קרוואן קטן או מבנה יביל משומש, יש דברים כאלו גם בפחות מ30 אלף שקל, ואת הכסף האמיתי שלך תשקיע במשהו שתוכל לממש בעת הצורך ושיניב תשואה בהסתברות גבוהה.

 

[הורדוס]

אחד הדברים שחשובים בהסתכלות על קרקע חקלאית היא ההסתברות לתשואה ולא רק התשואה הממוצעת, או באקדמאית ההתפלגות ולא רק התוחלת.

יכול להיות שאחד ל1000 עושה פי 10,000 על הכסף בקרקע חלקאית, כלומר בממוצע הרווח הוא 10x על הכסף, כלומר 1000%, נשמע יפה לא? אבל בסוף היו עוד 999 אחרים שלא הרוויחו כלום.

אז קרקע חקלאית זה ככהנ משהו כזה, והממוצע לא בהכרח כזה גבוה, מספרים להמחשה בלבד כמובן.

 

[yossik]

אז שאלתי את ג'מיני:
"האם השקעה בקרקע חקלאית כדאית בישראל?"

התשובה של AI:

השקעה בקרקע חקלאית בישראל יכולה להיות כדאית, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים וחשוב להבין אותם לפני שמקבלים החלטה.

יתרונות:

• פוטנציאל לתשואה גבוהה: אם הקרקע תופשר לבנייה בעתיד, ערכה עשוי לעלות משמעותית.
• נכס פיזי: קרקע היא נכס מוחשי שיכול לספק ביטחון ויציבות.
• ביקוש יציב: יש בישראל ביקוש קבוע לקרקעות חקלאיות ולשטחי מגורים, מה שיכול לתמוך בערך הקרקע.

חסרונות:

• טווח השקעה ארוך: תהליך הפשרת קרקע עשוי להימשך שנים רבות, ולעיתים אף לא לצאת לפועל כלל.
• סיכון לאי הפשרה: אין ערובה לכך שקרקע חקלאית אכן תופשר לבנייה.
• עלויות נוספות: יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון מס שבח, דמי טיפול וייעוץ משפטי.
• מורכבות: השקעה בקרקע חקלאית דורשת הבנה בתחום התכנון והבנייה, וכן היכרות עם החוקים והתקנות הרלוונטיים.

גורמים שיש לקחת בחשבון:

• מיקום הקרקע: קרקע הממוקמת באזור מבוקש עם פוטנציאל פיתוח גבוה עשויה להיות אטרקטיבית יותר.
• סטטוס תכנוני: חשוב לבדוק את התוכניות העתידיות של האזור ולוודא שאין מגבלות משמעותיות על הקרקע.
• תזמון הרכישה: רכישת קרקע לפני הפשרה עשויה להיות משתלמת יותר, אך גם טומנת בחובה סיכון גבוה יותר.

לסיכום:

השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות אפיק השקעה מעניין, אך היא מתאימה בעיקר למשקיעים בעלי סבלנות וראייה לטווח ארוך. חשוב לבצע בדיקות מעמיקות, להתייעץ עם מומחים ולקחת בחשבון את כל הסיכונים לפני קבלת החלטה.

המלצות:

• התייעצות עם מומחים: מומלץ להתייעץ עם עורך דין, שמאי מקרקעין ויועץ השקעות לפני רכישת קרקע חקלאית.
• בדיקת סטטוס תכנוני: חשוב לבדוק את התוכניות הרלוונטיות של האזור ולוודא שאין מניעות להפשרת הקרקע.
• השקעה לטווח ארוך: יש להתייחס להשקעה בקרקע חקלאית כהשקעה לטווח ארוך, ולהיות ערוכים להמתנה ממושכת.

חשוב לזכור: כל השקעה טומנת בחובה סיכונים, ואין ערובה לרווח. חשוב לבצע מחקר מעמיק ולקבל החלטות מושכלות בהתאם לנסיבות האישיות.

ניסיתי למקד יותר את התשובה והוספתי שאלת המשך:
"האם אפשר להרחיב יותר את החלק הסיכוני?"

והתשובה המורחבת היא:
בהחלט, אפשר להרחיב את החלק הסיכוני בהשקעה בקרקע חקלאית בישראל. מעבר למה שצוין קודם, ישנם מספר סיכונים נוספים וחשובים שכדאי להכיר:

סיכונים עיקריים:

• אי-הפשרה מוחלטת: זהו הסיכון המרכזי. למרות התקוות וההערכות, ייתכן שהקרקע לעולם לא תופשר לבנייה. תוכניות מתאר משתנות, ישנן התנגדויות מצד גורמים שונים (ירוקים, שכנים, ועוד), ולעיתים קרובות הבירוקרטיה סבוכה ואורכת זמן רב.
• הפשרה חלקית או מאוחרת מהצפוי: גם אם הקרקע תופשר בסופו של דבר, ייתכן שההפשרה תהיה חלקית בלבד (למשל, רק חלק מהשטח יופשר) או שתתעכב שנים רבות מעבר לציפיות. עיכובים אלו גורמים להפסד כסף (עקב אי מימוש הפוטנציאל) ולעלויות נוספות (כגון מיסים ואחזקה).
• שינויים בתוכניות מתאר: תוכניות מתאר ארציות ומקומיות משתנות מעת לעת. שינויים אלו עלולים להשפיע לרעה על פוטנציאל ההפשרה של הקרקע, ואף לבטל אותו לחלוטין.
• הפקעות לצרכי ציבור: המדינה רשאית להפקיע חלק מהקרקע לצרכי ציבור (כגון כבישים, בתי ספר, פארקים). הפקעה כזו מפחיתה את שטח הקרקע הזמין לבנייה ומשפיעה על ערכה.
• מיסוי: מיסוי מקרקעין בישראל מורכב ומשתנה. ישנם מיסים שונים שיכולים לחול על קרקע חקלאית, כגון מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. חשוב להבין את השלכות המס לפני ההשקעה.
• עלויות נלוות:מעבר למחיר הקרקע, ישנן עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון, כגון:
  • דמי טיפול וייעוץ משפטי: ייעוץ משפטי מקצועי חיוני בעסקאות מקרקעין.
  • שמאות: הערכת שווי הקרקע על ידי שמאי מקרקעין.
  • דמי תיווך (אם יש): אם נעזרים במתווך מקרקעין.
  • עלויות אחזקה (אם רלוונטי): במקרים מסוימים, ייתכנו עלויות אחזקה של הקרקע.
• סיכונים סביבתיים: קיימים סיכונים סביבתיים שונים שיכולים להשפיע על ערך הקרקע ועל אפשרות הפשרתה, כגון זיהום קרקע, קרבה למקורות מים או שטחים מוגנים.
• חוסר נזילות: קרקע חקלאית היא נכס לא נזיל. כלומר, קשה למכור אותה במהירות ובמחיר טוב, במיוחד אם יש בעיות או עיכובים בהפשרה.
• השפעות מאקרו-כלכליות: משברים כלכליים, שינויים בריבית וגורמים מאקרו-כלכליים אחרים יכולים להשפיע על שוק הנדל"ן בכלל ועל ערך הקרקעות החקלאיות בפרט.

חשוב להדגיש:

• בדיקת נאותות (Due Diligence): לפני כל השקעה בקרקע חקלאית, חובה לבצע בדיקת נאותות מקיפה, הכוללת בדיקה של מצב התכנון, מצב משפטי, מצב סביבתי וייעוץ ממומחים.
• השקעה לטווח ארוך: השקעה בקרקע חקלאית היא לרוב השקעה לטווח ארוך מאוד, ולעיתים אף דורשת סבלנות רבה.
• פיזור סיכונים: מומלץ לא להשקיע את כל החסכונות בקרקע חקלאית אחת, אלא לפזר את ההשקעות בין נכסים שונים.

על ידי הבנה מעמיקה של הסיכונים הכרוכים בהשקעה בקרקע חקלאית, תוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר ולנהל את ההשקעה בצורה טובה יותר.

 

[אוליביה פילפלאז']

אני אגיב בתור מישהי בתחום התכנון והבניה בארץ.

קודם כל- אני לא מתכוונת לעודד פעילות לא חוקית של התיישבות על קרקע בניגוד לחוקי המדינה, ולא חושבת שהשרשור צריך לענות בכיוון הזה.

בנוגע לקרקע חקלאית- יש סיבה שהיא זולה.
הסיבה היא שלוקח *המון המון* זמן להפוך קרקע חקלאית, לקרקע למגורים.
הסיכון בקרקע (והמחיר הנמוך) מגלם את אי הוודאות שהחוק יאפשר לך לבנות בית על השטח שקנית.

יש במדינה היררכיה של תכניות:
תכנית מתאר ארצית (תמ"א)
תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)
תכנית כוללנית (לעיר)
תכנית מפורטת

כדי שקרקע תהפוך מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, צריך לערוך שינוי בכל תכנית בהיררכיה- מהרמה הלאומית ועד הרמה של תכנית מפורטת, שתאפשר לך להגיש בקשה להיתר בניה.

אז עברו כמה (עשרות) שנים, ונניח שכל התכניות שונו. אתה סוף סוף יכול להגיש בקשה להיתר בניה.

עכשיו, כדי שרשות מקומית תאפשר לך לבנות בית- המדינה צריכה להתחיל לעבוד ולהשקיע כסף.

במה? תשתיות.
מישהו צריך לסלול כבישים, לחבר אותך לביוב ולמים, להעביר קו חשמל ולבנות חדר טראפו, לוודא שיש לך גן ילדים וספריה ומיקווה על סף דלתך.

תשתיות עולות כסף+ צריכות להיות בסדר עדיפויות של כל גופי התשתית- חברת החשמל, מקורות, הרשות המקומית וכו'.

גם אם לך ספציפית לא אכפת לשאוב מים מהבאר ולפנות את הפסולת שלך לבור בחצר האחורית, לרשות המקומית אסור חוקית לתת לך היתר אם אין לך את כל הפתרונות האלו- אז תחכה עוד כמה שנים.

חד משמעית יש סיכון גדול יותר ברכישת קרקע בייעוד חקלאי. לגבי טולרנס לסיכון- שכל אחד יעשה את השיקולים שלו

 

[צדיק נסתר]

חד משמעית אל תתקרב לכל מיני הצעות מפוקפקות שמבטיחות לך דברים שלא יקרו
מה שמוכרים זה זכות לדירה אחרי הפשרה
מה שלא אומרים לך שיש עוד הרבה כמוך ולא בהכרח כולם ירצו/יכלו לממן את הבניה והאגרות
ואז מה אתה עושה?
שלא לדבר על כך שההליכים לוקחים שנים כמו שהסבירה ברהיטות אוליביה פילפלאז מעל
אין קיצורי דרך

 

[Deleted member 15942]

אני אגיב בתור מישהי בתחום התכנון והבניה בארץ.

קודם כל- אני לא מתכוונת לעודד פעילות לא חוקית של התיישבות על קרקע בניגוד לחוקי המדינה, ולא חושבת שהשרשור צריך לענות בכיוון הזה.

בנוגע לקרקע חקלאית- יש סיבה שהיא זולה.
הסיבה היא שלוקח *המון המון* זמן להפוך קרקע חקלאית, לקרקע למגורים.
הסיכון בקרקע (והמחיר הנמוך) מגלם את אי הוודאות שהחוק יאפשר לך לבנות בית על השטח שקנית.

יש במדינה היררכיה של תכניות:
תכנית מתאר ארצית (תמ"א)
תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)
תכנית כוללנית (לעיר)
תכנית מפורטת

כדי שקרקע תהפוך מייעוד חקלאי לייעוד מגורים, צריך לערוך שינוי בכל תכנית בהיררכיה- מהרמה הלאומית ועד הרמה של תכנית מפורטת, שתאפשר לך להגיש בקשה להיתר בניה.

אז עברו כמה (עשרות) שנים, ונניח שכל התכניות שונו. אתה סוף סוף יכול להגיש בקשה להיתר בניה.

עכשיו, כדי שרשות מקומית תאפשר לך לבנות בית- המדינה צריכה להתחיל לעבוד ולהשקיע כסף.

במה? תשתיות.
מישהו צריך לסלול כבישים, לחבר אותך לביוב ולמים, להעביר קו חשמל ולבנות חדר טראפו, לוודא שיש לך גן ילדים וספריה ומיקווה על סף דלתך.

תשתיות עולות כסף+ צריכות להיות בסדר עדיפויות של כל גופי התשתית- חברת החשמל, מקורות, הרשות המקומית וכו'.

גם אם לך ספציפית לא אכפת לשאוב מים מהבאר ולפנות את הפסולת שלך לבור בחצר האחורית, לרשות המקומית אסור חוקית לתת לך היתר אם אין לך את כל הפתרונות האלו- אז תחכה עוד כמה שנים.

חד משמעית יש סיכון גדול יותר ברכישת קרקע בייעוד חקלאי. לגבי טולרנס לסיכון- שכל אחד יעשה את השיקולים שלו

היי ממש תודה על עזרה, זאת באמת תגובה טובה. כמה זמן בממוצע עובר בין שלב אחד בהיררכיה למשנהו ואיך אפשר במידת הצורך לעקוב אחרי התהליך? אני גם מבין שאין בעצם שום ערבות לזה שהשלב הבא בהיררכיה יקרה אני צודק? אם זה עבר תוכנית מתאר ארצית אז זה לא מבטיח שזה יעבור תוכנית מתאר מחוזית וכן הלאה אני צודק? זה הופך את זה באמת למאוד ספקולטיבי