מגוריט

[המאמין]

אחרי צניחה חופשית של מניות מגוריט במשך השנים האחרונות.
אני מנסה להבין משהו לוגי, כיום, שווי החברה הינו גדול בהרבה משווי החברה בבורסה.
האם זה לא אומר ששווה לקנות את זה במחיר הנוכחי ?
הרי בסופו של דבר יש כאן נכסים מאחורי המניות, לא מדובר על נכסים וירטואלים.
אשמח אם יהיה מי שיאיר את עייני בזה.
@אורי ג.
@amit
@chen15

 

[חתול לילה]

אני מנסה להבין משהו לוגי, כיום, שווי החברה הינו גדול בהרבה משווי החברה בבורסה.

כנראה שיש להם חובות.

 

[המאמין]

כנראה שיש להם חובות.

שווי הון של החברה זה כנראה אחרי קיזוז החובות

 

[אורי ג.]

הרי בסופו של דבר יש כאן נכסים מאחורי המניות, לא מדובר על נכסים וירטואלים.

כמו בכל חברה.

האם זה לא אומר ששווה לקנות את זה במחיר הנוכחי ?

אני לא יודע, כל הקיום של החברה מבוסס על גיוס חוב בעלות מאד נמוכה, בלי זה אין לה זכות קיום, כרגע היא לא יכולה לגלגל חוב בעלויות סבירות אז החברה קצת בבעיה.
המחיר שלה זול לדעתי, זול מדי וגם זו לא חברה להשקעה לטווח ארוך, בעלי החברה חולבים את החברה בשיעורים מאד ניכרים.
לא מחזיק, לא ממליץ!

שווי הון של החברה זה כנראה אחרי קיזוז החובות

לא. שווי שוק של החברה זה מחיר המניה כפול מספר המניות המונפק שלה, זה הכל.

 

[המאמין]

לא. שווי שוק של החברה זה מחיר המניה כפול מספר המניות המונפק שלה, זה הכל.

הכוונה ששווי הנכסים שהיא מחזיקה בפועל (הנדל"ן שלה) גבוה ביחס למחיר שמתומחרת החברה כולה

 

[המאמין]

כמו בכל חברה.

יש חברות שמאחוריה יש פטנט או תוכנה, שבה אפשר לומר שהתוכנה כבר לא שווה בגלל משבר כזה או אחר.
לעומת מגוריט שבבעלותה נכסי נדל"ן, דבר שלבינתיים בכל אופן לא היה השפעה של המשבר עליו בצורה חריפה כ"כ כפי שזה מתבטא במניות.
(אז נכון שיהיו כנראה כמה חודשים של קושי בגביית השכירות, אבל עדיין.)

 

[אורי ג.]

הכוונה ששווי הנכסים שהיא מחזיקה בפועל (הנדל"ן שלה) גבוה ביחס למחיר שמתומחרת החברה כולה

זה נכון כרגע אבל זה לא מעניין אותך אא"כ אתה הולך לפירוק.

יש חברות שמאחוריה יש פטנט או תוכנה, שבה אפשר לומר שהתוכנה כבר לא שווה בגלל משבר כזה או אחר.

ויש חברות שמחזיקות נדל"ן שבה אפשר לומר שהנדל"ן כבר לא שווה בגלל משבר כזה או אחר.

לעומת מגוריט שבבעלותה נכסי נדל"ן, דבר שלבינתיים בכל אופן לא היה השפעה של המשבר עליו בצורה חריפה כ"כ כפי שזה מתבטא במניות.

באמת? תבדוק את חברות CBL וWPG

(אז נכון שיהיו כנראה כמה חודשים של קושי בגביית השכירות, אבל עדיין.)

איזה שכ"ד? רוב הנכסים של החברה בשלבי יזום.

 

[efi]

מתחילים להתעשת?

 

[Leo]

מתחילים להתעשת?

אפשר תקציר לעצלנים?
כמו כן, מה דעתך?

 

[גונן1900]

להערכתי מתי שבולמוס הרכישות של החברה יסתיים, והיא תתייצב עם דיבידנד גבוה, הערך של המניה יעלה, צריך בדיקה מעמיקה מה גובה הדיבידנד שהיא תוכל לחלק, בסופו של דבר מחיר של ריט כזה אמור להיקבע על פי הדיבידנד המחולק, במחיר הנוכחי יש מקום להניח שמדובר על בין 5.5 אחוז ל7 אחוז אחרי המינוף, אבל אין לי באמת מושג

 

[אורי ג.]

, במחיר הנוכחי יש מקום להניח שמדובר על בין 5.5 אחוז ל7 אחוז אחרי המינוף, אבל אין לי באמת מושג

אין סיכוי קל שבקלים.

מתחילים להתעשת?

1. עדיין יקר מאד.
2. תקרא את סעיף (ב), בפועל זה אומר שלא ממש הורידו את הדמי ניהול נכון לעכשיו.

 

[גונן1900]

אין סיכוי קל שבקלים.

עשיתי את התחשיב הבא:
התשואה הנורמלית להשקעה צריכה להיות בין 2.5 ל3.5 אחוז,
אני מכפיל בשניים כי ערך המניה הוא חצי מערך הנדל"ן שהם קנו, כך שאני מגיע לכ6 אחוז
מוסיף לזה מינוף כך שאפשר להגיע לאיזור ה7,
כל זה בלי לחשב את העובדה כי הם התחילו את הרכישות לפני מספר שנים וערך הנדל"ן והשכירות עלה מאז.

 

[אורי ג.]

עשיתי את התחשיב הבא:
התשואה הנורמלית להשקעה צריכה להיות בין 2.5 ל3.5 אחוז,
אני מכפיל בשניים כי ערך המניה הוא חצי מערך הנדל"ן שהם קנו, כך שאני מגיע לכ6 אחוז
מוסיף לזה מינוף כך שאפשר להגיע לאיזור ה7,
כל זה בלי לחשב את העובדה כי הם התחילו את הרכישות לפני מספר שנים וערך הנדל"ן והשכירות עלה מאז.

כמה בעיות:
1. מלוא שכ"ד יתחיל להכנס עוד שנים רבות.
2. דמי הניהול בהנחת מינוף של 50% תגלח משהו כמו 2% מהתשואה השוטפת.
3. אתה מדבר על 2.5% עד 3.5% ברוטו, לנכסים אין תפוסה של 100%, צריך לנהל אותם וזה עולה כסף ויש עלויות תחזוקה ופחת ככה שהנטו יהיה קטן מזה.

 

[פזרן]

עשיתי את התחשיב הבא:
התשואה הנורמלית להשקעה צריכה להיות בין 2.5 ל3.5 אחוז,
אני מכפיל בשניים כי ערך המניה הוא חצי מערך הנדל"ן שהם קנו, כך שאני מגיע לכ6 אחוז
מוסיף לזה מינוף כך שאפשר להגיע לאיזור ה7,
כל זה בלי לחשב את העובדה כי הם התחילו את הרכישות לפני מספר שנים וערך הנדל"ן והשכירות עלה מאז.

בנוסף למה שאורי כתב.
חסרות לך גם בחישוב עלויות מינוף.
על הלוואות צריך לשלם ריבית.

 

[אורי ג.]

בנוסף למה שאורי כתב.
חסרות לך גם בחישוב עלויות מינוף.
על הלוואות צריך לשלם ריבית.

אה נכון שכחתי מזה, ריבית מימון של בערך 3.2% נכון להיום, כלומר תזרימית הם מפסידים כסף ביג טיים על המינוף, נוצר פה מצב אבסורדי שככל שהם לוקחים יותר מינוף התזרים שלהם יורד (וזה עוד בלי לקחת בחשבון החזר קרן, כלומר ריבית בלבד), כלומר כל העסק הכלכלי של החברה הזו מתבסס על עליית מחירי הנדלן.

 

[חיים 111]

כל העסק הכלכלי של החברה הזו מתבסס על עליית מחירי הנדלן

כל העסק הכלכלי של החברה הזו מתבסס על שני צדדים:
1. צד שיש לו הרבה כסף, שהוא מאוד רוצה להצמיד למחירי הנדל"ן (מיועד לסיוע ברכישת דירה בעוד כמה שנים).
2. צד שני שרוצה לנהל נדל"ן ולהרויח מזה בלי להשקיע את הכסף עצמו - פשוט להרויח דמי ניהול תמורת העבודה המעצבנת הזו שצד 1 לא יכול לבצע ביעילות.

זה כל העסק הכלכלי של החברה.
(מניסיון אישי, שכרתי דירה אצל גוף שהוא לא צד 1, אבל דומה לו בהתנהלות ובמאפיינים, ואחרי זה הניהול עבר לאחד מחברי הצד השני - אין מה להשוות, דמי השכירות השתנו, כל הנכסים התמלאו בשוכרים, אבל גם היתה לנו גם כתובת לתקלות שלא היתה קודם).

בדרך, לא ברור למה, הם צריכים לעבור בבורסה ולאפשר לעוד אנשים להשתתף בעסקה הזו. מומלץ למי שדומה במאפיינים שלו לצד 1 (חשוב לו הצמדה למחירי הנדל"ן גם במחיר יקר, ולא מסוגל לנהל את הנדל"ן בעצמו). במקרה כזה, יש כאן עיסקה שתפורה למידותיו.
בכל מקרה אחר, זה כמו ללכת בחליפה צמודה תפורה אישית שנתפרה למישהו אחר. אין כאן שאלה של האם זה יתאים, אלא איזה תפר יציק לנו.

 

[קפה שחור]

בחליפה צמודה תפורה אישית שנתפרה למישהו אחר

זה יותר one size
לקטנים זה גדול מדי ולגדולים זה קטן מדי
לממוצע זה "סביר", אבל רק למעטים זה "יושב טוב"
מה שחשוב בכל הסיפור, לחכות כמה כביסות כדי לבחון גם את האיכות של הסחורה

 

[גונן1900]

אה נכון שכחתי מזה, ריבית מימון של בערך 3.2% נכון להיום, כלומר תזרימית הם מפסידים כסף ביג טיים על המינוף, נוצר פה מצב אבסורדי שככל שהם לוקחים יותר מינוף התזרים שלהם יורד (וזה עוד בלי לקחת בחשבון החזר קרן, כלומר ריבית בלבד), כלומר כל העסק הכלכלי של החברה הזו מתבסס על עליית מחירי הנדלן.

לא מסכים, החברה גייסה בריביות הרבה יותר נמוכות,

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001202229
https://www.themarker.com/markets/1.7498560

 

[גונן1900]

כמה בעיות:
1. מלוא שכ"ד יתחיל להכנס עוד שנים רבות.
2. דמי הניהול בהנחת מינוף של 50% תגלח משהו כמו 2% מהתשואה השוטפת.
3. אתה מדבר על 2.5% עד 3.5% ברוטו, לנכסים אין תפוסה של 100%, צריך לנהל אותם וזה עולה כסף ויש עלויות תחזוקה ופחת ככה שהנטו יהיה קטן מזה.

ל1. אני מסכים, ובעצמי ציינתי קודם שיהיה אפשר לחשב את שווי החברה רק לפי תזרים הדיווידנד בעתיד, התחשיב שלי כולו מתייחס לעתיד
2. לא מתמצא לגבי דמי הניהול, אני רק יודע ששבוע שעבר הם עשו שינוי דרסטי, אני חושב שזה לא פשטני כפי שאתה מתאר זאת
3. אני לא מכיר את המספרים, אני מאוד מאוד אתפלא אם הם יוצאים עם פחות מ2.5% נטו לפני מס, ימים יגידו

 

[אורי ג.]

בדרך, לא ברור למה, הם צריכים לעבור בבורסה ולאפשר לעוד אנשים להשתתף בעסקה הזו. מומלץ למי שדומה במאפיינים שלו לצד 1 (חשוב לו הצמדה למחירי הנדל"ן גם במחיר יקר, ולא מסוגל לנהל את הנדל"ן בעצמו). במקרה כזה, יש כאן עיסקה שתפורה למידותיו.
בכל מקרה אחר, זה כמו ללכת בחליפה צמודה תפורה אישית שנתפרה למישהו אחר. אין כאן שאלה של האם זה יתאים, אלא איזה תפר יציק לנו.

סיפור מאד יפה בתיאוריה, מאד לא יפה במציאות.
תבדוק בכמה עלו מחירי הדיור (+שכ"ד) מאז 09/16, מה קרה למניה הזו וכמה דיבידנדים היא חילקה.

לא מסכים, החברה גייסה בריביות הרבה יותר נמוכות,

מה שהיא גייסה בעבר לא רלוונטי, גם דלק ואידיבי גייסו מאד בזול פעם, משנה בכמה היא יכולה לגייס כיום.
3. אני לא מכיר את המספרים, אני מאוד מאוד אתפלא אם הם יוצאים עם פחות מ2.5% נטו לפני מס, ימים יגידו

3. אני לא מכיר את המספרים, אני מאוד מאוד אתפלא אם הם יוצאים עם פחות מ2.5% נטו לפני מס, ימים יגידו

ב2.5% הם מפסידים כסף על החלק הממונף, זה בטוח.

2. לא מתמצא לגבי דמי הניהול, אני רק יודע ששבוע שעבר הם עשו שינוי דרסטי, אני חושב שזה לא פשטני כפי שאתה מתאר זאת

איך אתה יודע שהוא דרסטי אם אתה מעיד שאתה לא מתמצא?

​