הנועזת

[מרקר]

משמעות ה"חורף" הזה: ירידה משמעותית בצמיחה, סכנת פשיטת רגל של המדינות הללו, עוני של מבוגרים ואי יכולת לשלם פנסיות לקשישים. כשהצעירים ימוסו "עד העצם" כדי לממן את הכאוס הזה.

צמיחה בתמ"ג יכולה גם להתרחש כאשר האוכלוסיה דועכת. עדות לכך היא התמ"ג באסטוניה. ניתן לראות שהאוכלוסיה מ1990 ירדה (והיא בסטגנציה כבר הרבה שנים לאור ילודה מאוד נמוכה), אך התמג הכפיל את עצמו ביותר מ9. בכלל, התמג לנפש בהרבה מדינות בעלייה מתמדת והוא יכול לאזן את ההשפעות של קיטון באוכלוסין. כמובן שיש מדינות שאין להם יציבות בצמיחה בתמג לנפש, למשל ניגריה מ2014 עד היום איבדה כ-30 אחוז בתמג לנפש, ולכן על אף שאוכלוסיית ניגריה גדלה בשנים אלו התמג שלהם נפל.

 

[אורי ג.]

.

יכול לפרט?

פירטתי.

ב-Tuscalossa או מקום אחר שאנשים לא רוצים לגור שם כנראה שכן.

1. זה Tuscaloosa.
2. דווקא מאד רוצים לגור שם:

 

[outsider]

2. דווקא מאד רוצים לגור שם:

100,000 מתוך 330 מיליון זה לא הוכחה. ואם אתה מתעקש לרדת לפרטים אז Tuscaloosa זו עיר שרובה סטודנטים, רבע מהמספר זה אנשים שלומדים שם לא גרים שם.
לפי ה-census במחוז Tuscaloosa יש:

Housing units, July 1, 2022, (V2022)

104,661

Households, 2017-2021

81,790

אולי לא המקום עם האחוז הגבוה ביותר של יחידות דיור ריקות, אבל 20% זה עדיין לא מעט.
אבל זו רק הייתה דוגמא, (מוצלחת יותר או פחות) לשונות הגדולה הקיימת בין מקומות שונים לגבי ביקוש לדיור, אפילו במדינות שאוכלוסייתן מצטמצמת. להגיד מדינה עם אוכלוסיה גדלה = מדינה שמחיר הדיור עולה, זו אמירה פשטנית.

 

[אורי ג.]

100,000 מתוך 330 מיליון זה לא הוכחה. ו

ברור, זה גם חסר משמעות.

ואם אתה מתעקש לרדת לפרטים אז Tuscaloosa זו עיר שרובה סטודנטים, רבע מהמספר זה אנשים שלומדים שם לא גרים שם.

מי שלא גר שם לא נספר בתור אוכלוסיה שם.

להגיד מדינה עם אוכלוסיה גדלה = מדינה שמחיר הדיור עולה, זו אמירה פשטנית.

אני לא אומר את זה, הFED אומר את זה:

All-Transactions House Price Index for Tuscaloosa, AL (MSA)

Graph and download economic data for All-Transactions House Price Index for Tuscaloosa, AL (MSA) (ATNHPIUS46220Q) from Q2 1990 to Q1 2023 about Tuscaloosa, AL, appraisers, HPI, housing, price index, indexes, price, and USA.

fred.stlouisfed.org

לא מבין מה אתה רוצה, אוכלוסיה גדלה יפה, המחירים עולים בחדות = יש ביקוש.

אבל זו רק הייתה דוגמא, (מוצלחת יותר או פחות) לשונות הגדולה הקיימת בין מקומות שונים לגבי ביקוש לדיור, אפילו במדינות שאוכלוסייתן מצטמצמת.

זה כבר נכון.

 

[מישהו לרוץ איתו]

לא יודעת מה היום, התייחסתי לנושא של הירידה המתמשכת בהולדה בארצות האלו כך שהרבה דירות יתפנו מבעליהם המבוגרים וישארו ריקות (אבלאולי ייתפסו ע"י מהגרים). אגב, התהפכו לך היוצרות - התכוונת שאתה לא רואה מצב שיהיה יותר היצע מביקוש.

אכן. ככה זה שכותבים הודעות תוך כדי ארגון של הילדים לארוחת שישי

 

[outsider]

לא מבין מה אתה רוצה, אוכלוסיה גדלה יפה, המחירים עולים בחדות = יש ביקוש.

יפה, זה בדיוק מה שאני טוען, יכולים להיות לא מעט יחידות ריקות ועליות מחירים, ולהיפך.
לחזות מחירי נדל"ן של יחידת דיור לטווח ארוך זה לא קל, אולי אפילו קשה כמו מנייה, אישית אני מתרחק.

 

[אורי ג.]

לחזות מחירי נדל"ן של יחידת דיור לטווח ארוך זה לא קל, אולי אפילו קשה כמו מנייה, אישית אני מתרחק.

לא קשה, לא במניות ולא בנדלן.
במניות: תקנה מדד ותמתין.
בנדל"ן: תקנה באיזור עם ביקוש סביר ומעלה או צפי סביר לעלייה בביקוש או מנועי צמיחה עתידיים ואתה תעשה בסדר, לא יודע עם בוננזה אבל בסדר.

 

[outsider]

במניות: תקנה מדד ותמתין.

בנדל"ן: תקנה באיזור עם ביקוש סביר ומעלה או צפי סביר לעלייה בביקוש או מנועי צמיחה עתידיים ואתה תעשה בסדר, לא יודע עם בוננזה אבל בסדר.

אני משווה קנייה של מנייה בודדת לקנייה של יחידת דיור ספציפית, זה לפחות לדעתית קשה . מדד מניות או REIT שזו המקבילה בנדל"ן זה כמובן קל (וגם הדבר הנבון).

 

[הנועזת]

מסקרנות גיגלתי על טענות שלו בעבר שלו לגבי העתיד.

מעניין לקרוא כתבה איתו מ 2010 על העולם בשנת 2020 העתיד לפי דוד פסיג: סין תתרסק, ישראל תהפוך תוך עשור למעצמה כלכלית ופוליטית

לאור המלחמה באוקראינה, מאוד מעניין לקרוא את התחזית הגיאופוליטית (המוטעית) שלו בנושא ובכלל

אבל לעניינינו - הייתי מאוד נזהר מלשקיע על סמך ההמלצות שלו

==

ההערכה שלנו היא שארה"ב תהיה במשבר במשך עשור שלם. בסביבות השנים 2011-2012 ארה"ב תתחזק, אפילו תחזור לעצמה, אבל אחר כך המודלים מצביעים על קריסה גדולה - אפילו גדולה מזו של 2008 - שתימשך ככל הנראה עד לקראת שנת 2020.


עד כדי כך? קריסה גדולה מזו של 2008 - זה נשמע מפחיד. להתייחס לזה כאל אזהרה?


בהחלט. צריך להיזהר. מאוד להיזהר.


אם היית צריך לבחור בורסה להשקיע בה, איפה בעולם היית משקיע?


בישראל. ללא ספק. המגמות בישראל לאורך עשר השנים הקרובות הן מאוד ברורות - ומצביעות על צמיחה חזקה.

ובכן חקר העתיד נקרא חקר עתידים ברבים, תכליתו עיסוק בהסתברויות עתידיות לתרחישים שונים, על סמך נתונים קיימים ומגמות הקיימות כבר בהוה. העיסוק בנושאים דמוגרפיים השוואתיים של פרופ' פסיג רובו ככולו נשען על עובדות מקבציי נתונים של הבנק העולמי. מציאת נתון זה או אחר שלא נחזו במדוייק לא רלוונטית, כי מלכתחילה אין כוונה לצפות את העתיד כבכדור בדולח. הרעיון הוא לנהוג באופן מושכל בהתחשב במגמות המועלות , בתוך עולם שמטיבו כאוטי. אם זה מסקרן אותך לך תחפור בנתוני הבנק העולמי.

בכלליות כוונתי היא פה לעורר מחשבה, מעבר לתשואה הניתנת באתונה כרגע, או התשואה נטו בארה"ב אחריי ארנונה.
מה הסיכונים היושבים מאחורי התשואות?
למה במשך שנים השקל היה מטבע כל כך חזק?
למה תל אביב היא העיר היקרה בעולם?
מעניין להבין איך נתוני מאקרו של תוצר לחוב מתכתבים עם יציבותן של מדינות, איך הדמוגרפיה המתכווצת משפיעה על היחס הזה וההסתברות להגיע לידי ברבור שחור של המדינות בהם אנחנו שוקלים להשקיע. למשל משבר הסאב פרייםב- 2008, או משבר הנדלן הקיצוני שישראלים רבים חוו על בשרם במזרח אירופה, מי בכלל חשב על האפשרות הזו לפניי שהיא התרחשה.

 

[הנועזת]

כי שיקול המס מכריע פה. יש חלופות כלכליות טובות יותר לדעתי.

מבלי לדבר על השקעה ספציפית,
במידה ומסכימים כי עליות הערך זה הנתח רווח המשמעותי והתשואה היא תוספת נחמדה,
ההסתברות הגבוהה למה שנקרא עשור אבוד באירופה וארה"ב בגלל צמיחה נמוכה ודמוגרפיה מתכווצת...זה נתון שמעורר שאלות באשר לשורת רווחי ההון,
יותר במישור האסטרטגי פחות בקלקולציה של הרווחיות המיידית גם בהתחשב בנתוני המיסוי.

 

[הנועזת]

צמיחה בתמ"ג יכולה גם להתרחש כאשר האוכלוסיה דועכת. עדות לכך היא התמ"ג באסטוניה. ניתן לראות שהאוכלוסיה מ1990 ירדה (והיא בסטגנציה כבר הרבה שנים לאור ילודה מאוד נמוכה), אך התמג הכפיל את עצמו ביותר מ9. בכלל, התמג לנפש בהרבה מדינות בעלייה מתמדת והוא יכול לאזן את ההשפעות של קיטון באוכלוסין. כמובן שיש מדינות שאין להם יציבות בצמיחה בתמג לנפש, למשל ניגריה מ2014 עד היום איבדה כ-30 אחוז בתמג לנפש, ולכן על אף שאוכלוסיית ניגריה גדלה בשנים אלו התמג שלהם נפל.

אם תבדוק את מדינות אירופה כולל צרפת וגרמניה שהן כביכול מדינות חזקות יותר מיוון פורטוגל ואיטליה, רובן ככולן במגמה שלילית כבר עכשיו
הניכרת במכפילי מדדים נמוכים באופן כרוני, יחסי חוב תוצר קשים מנשוא,
במיוחד בתקופה האינפלציונית בה אנחנו נמצאים, בה חלק ניכר מההכנסות של המדינות האלו הולך לשירות חובות בלתי נתפסים .
הברבורים השחורים ממלאים את האגם.

 

[קפיצת הדרך]

המסקנה האישית שלי כרגע, כי יש מקום לרכישת דירות בישראל מעבר לדירת הפטור, על אף המיסוי והיתרונות הרבים שהשווקים הבינלאומיים מציעים.

המסקנה הזו שלך מתבססת על הערכות שניתנו לפני התהליכים שקורים בישראל בשנה האחרונה.
האם למה שקורה בחברה הישראלית אין השפעה על המסקנה שהגעת אליה?

 

[הנועזת]

השאלה במקומה.
זה עניין של השקפה, וכמובן הדיעות מגוונות.
לדעתי לטווח הארוך, מבלי להכנס לאיך יפתר הקונפליקט בסוגיית החקיקה המשפטית,
תמצא נקודת שיווי משקל חדשה שתייצב מחדש את כלכלת ישראל. לתפיסתי, אנחנו עדיין חיים במציאות של אין ברירה.

אפיזודה מהחיים מאתמול...
אמא של חברה של הבת שלי סיפרה שהבת שלה בת ה 15 שבסאמר סקול בלונדון חוותה התקפה אנטישמית מילדים איטלקים, עד כדיי שירדה לקבוצה חלשה יותר, כדי לא להתחכך בהם.
אני מוצאת שככל שהשאלה מופנית לכלכלנים להבדיל מפרשנים פוליטיים ואקטיביסטים זו התשובה.

בקונטקסט של השאלה הזו, נשאלות שאלות גם באשר לחלופות ההשקעה.

באנגליה, יצא לי לקיים שיחה מרתקת עם ישראלי שגר בלונדון ומספר שהמצב על הפנים, על רמת יוקר מחייה שמפיל אנשים לחרפת רעב.
האם ההשקעה הלא פרופורציונית בשוק ההון האמריקאי בתיקים רבים, אינה נקודת עיוורון משוגעת שלפיה החוב האמריקאי יביא לתגובה שלא נצפתה? אולי שוק הפנסיות האמריקאי לא יוכל להחזיק יותר את דור הבייבי בום...?

שום שאלה לא נחקרת מתוך ואקום.

 

[קפיצת הדרך]

האם ההשקעה הלא פרופורציונית בשוק ההון האמריקאי בתיקים רבים, אינה נקודת עיוורון משוגעת שלפיה החוב האמריקאי יביא לתגובה שלא נצפתה? אולי שוק הפנסיות האמריקאי לא יוכל להחזיק יותר את דור הבייבי בום...?

עדיין יש אלטרנטיבה בדמות השקעה במדד עולמי רחב.
קצת קשה לי לראות סיטואציה שכל העולם מתמוטט כלכלית ורק ישראל נשארת חזקה…

אני, אישית, מסכימה שדירה נוספת לאדם שיש לו ילדים (כלומר כזו שיכולה לשמש את ילדיו כדירת מגורים ולגדר את עלויות הדיור גם של ילדיו בעתיד) היא השקעה סבירה בהחלט. יחד עם זאת אני כן רואה בפיזור הנכסים בין נדל״ן (בישראל) לשוק ההון העולמי שילוב מנצח.

 

[הנועזת]

אני לא צופה התמוטטות קולוסאלית, אבל המצאותו של חורף דמוגרפי או סתם עשור אבוד, יכולה לשבש ללא מעט אנשים, הצמודים למדדי צמיחה את הפנסיה/ הפנסיה המוקדמת.

וברמה האישית, אנחנו מסכימות ...עולה גם השאלה האם חשוב להשקיע או לעזור לכל ילד בנפרד, ואז מדובר ביותר משתי דירות.

 

[הנועזת]

עדכון מ 2022 של ספר שנקרא ישראל סיפור הצלחה, אדם רויטר ונגה קינן, מביאים נתונים המשווים את מגמות ישראל, גם בהשוואה לשנים קודמות וגם בהשוואה למדינות מפותחות אחרות, מרתק ורלוונטי לסוגיות שהועלו פה.

https://******/3ODnxo0

 

[בת העמק]

אני מוצאת שככל שהשאלה מופנית לכלכלנים להבדיל מפרשנים פוליטיים ואקטיביסטים זו התשובה.

+1

 

[אורי ג.]

ההסתברות הגבוהה למה שנקרא עשור אבוד באירופה וארה"ב בגלל צמיחה נמוכה ודמוגרפיה מתכווצת...זה נתון שמעורר שאלות באשר לשורת רווחי ההון,

איני מסכים, כלומר לא בשוק ההון, לא יודע לגבי נדלן וגם אין לזה הרבה משמעות כשאומרים "נדלן באירופה" או בארה"ב, זה אלפי שווקים שונים.

האם ההשקעה הלא פרופורציונית בשוק ההון האמריקאי בתיקים רבים, אינה נקודת עיוורון משוגעת שלפיה החוב האמריקאי יביא לתגובה שלא נצפתה? אולי שוק הפנסיות האמריקאי לא יוכל להחזיק יותר את דור הבייבי בום...?

שאלות מאקרו מעניינות, אך הנתון לבדו אינו אומר דבר: לכמעט כל המדינות יש רמות חוב גבוהות וחלקן לא נמוכות בכלל (יפן דוגמא מעולה), מה גם השפעה של החוב הלאומי אם משפיעה על שוק ההון בטח ובטח משפיעה גם על הנדלן.

אולי שוק הפנסיות האמריקאי לא יוכל להחזיק יותר את דור הבייבי בום...?

פנסיות תקציביות מתקצבות את ההוצאה כבר היום: כלומר הכל מתומחר.
פנסיות לא תקציביות הם מאוזנות אקטוארית, כלומר לא רק שהכל כבר מתומחר גם לא יכול להיווצר מצב שאין כסף למישהו.

בSS אכן יש בעיה שהיא גרעונית, בארץ המצב עוד יותר חמור והיא עוד יותר גרעונית.

 

[קפיצת הדרך]

עולה גם השאלה האם חשוב להשקיע או לעזור לכל ילד בנפרד, ואז מדובר ביותר משתי דירות.

לדעתי, כל עוד שומרים על פיזור סביר בין הנדל״ן לשוק ההון (נניח מדד מנייתי רחב) אז, כן, זה סביר.
הבעיה שבגלל העלויות הגבוהות של הנדל״ן אני בספק עד כמה זה יהיה רלוונטי לרוב האנשים.

 

[yik - financial planner]

לדעתי, כל עוד שומרים על פיזור סביר בין הנדל״ן לשוק ההון (נניח מדד מנייתי רחב) אז, כן, זה סביר.
הבעיה שבגלל העלויות הגבוהות של הנדל״ן אני בספק עד כמה זה יהיה רלוונטי לרוב האנשים.

מה זה רלוונטי לקנות עכשיו נדלן לילד שיעשה בו שימוש בעוד 20 שנה? את יודעת מעכשיו מה הצורך שלו?איפה ירצה לגור?
לעומת זאת השקעה בשוק ההון לא מקבעת אותך ובסבירות גבוהה התשואה תהיה יותר גבוהה גם בהתחשב בעלויות הגבוהות של השקעה בנדלן.