הנועזת

[אליהו]

שירותי דיור הם מוצר צריכה, רכישת דירה היא לא מוצר צריכה.

אני מאמין שאתה מתכוון שלא חייבים לקנות דירה אלא אפשר להשתמש בשירותי דיור, וזה נכון.
אבל כשדנים על עליית מחירי הדירות חייבים להתחשב בשוק שקונה אותם, וברגע שהשוק שקונה זה בעיקר אנשים שקונים את הדירה לצריכה פרטית, אז אי אפשר לומר שזה לא מוצר צריכה.

 

[אורי ג.]

אז אי אפשר לומר שזה לא מוצר צריכה.

זה לא.
אתה יכול לקנות פרה ולצרוך את החלב שלה או לקנות חלב בסופר. בשום מצב אתה לא צורך את הפרה, לכל היותר את התנובה שלה.
בדיוק בגלל זה מחירי הדיוק לא נכללים בחישוב האינפלציה ושכ"ד כן (גם פרות לא וחלב כן).

 

[אליהו]

זה לא.
אתה יכול לקנות פרה ולצרוך את החלב שלה או לקנות חלב בסופר. בשום מצב אתה לא צורך את הפרה, לכל היותר את התנובה שלה.
בדיוק בגלל זה מחירי הדיוק לא נכללים בחישוב האינפלציה ושכ"ד כן (גם פרות לא וחלב כן).

זה כן.
אני מסכים איתך שאני לא צורך את הדירה עצמה אלא את שירותי הדיור שהיא נותנת לי, אבל בעייני זה לא הדיון.

הנידון כאן הוא האם דירה אפשר להתייחס אליה כמוצר פיננסי, כמו מניות לדוגמא, שבמניות אין סיבה לחשוב על המחיר בייחס לאינפלציה או שזה מוצר שאנשים צורכים אותו, שזה אומר שזה מוצר שאנשים קונים אותו בשביל שירותי הדיור שזה נותן להם, אבל בסוף הם קונים אותו, וממילא חייבים להתחשב בטווח הארוך באינפלציה המקומית, ובגלל שרוב רוכשי הדירות הם קונים למגורים, ממילא זה טעות להסתכל על דירות כמוצר פיננסי.

 

[הנועזת]

ההסתכלות שלי מעט שונה.
בכ- 70 אחוז מהמקרים הדירה נרכשת לצורכיי מגורים וההתייחסות לנכס של הרוכש נובעת מחשקים ופחות כמוצר פיננסי,
אבל כל רכישת נדל"ן היא השקעה ומהווה מוצר פיננסי- טוב או גרוע בדיוק כמו בשוק ההון.

רכישת נכס למטרת השקעה, מכוונת להציף ערך הוני ו/או תזרימי, ולכן במידה ומנוהלת נכון כמוצר פיננסי, היא יכולה להניב יותר פירות מנכס למגורים.
אבל מי שקנה בדרום תל אביב באיזור התחנה מרכזית בתל אביב דירה למגורים עשה בוננזה, קיימת אדישות מוחלטת אם הבעלים גר שם או לא.

דירות יוקרה בבעלות הממוקמות על הגרף בסטיית תקן גבוהה יחסית למחיר הממוצע של דירה בישראל- במחיר הכולל, במחיר למטר ובתשואה הנמוכה, הן מוצר צריכה פר אקסלנס. דינן בעייני כדין למבורגיני, הן מהוות הוצאה ותו לא (גובה ההוצאה העודפת תהיה באופן יחסי לשכירות האלטרנטיבית).
ניתן מבחינתי ככלל אצבע לא מדוייק להשתמש באינדיקטור של תשואה מינימלית של כ- 3 אחוז, ע"מ לבדוק אם דירה למגורים היא השקעה סבירה. זה עושה סדר בראש.

 

[אורי ג.]

בכ- 70 אחוז מהמקרים הדירה נרכשת לצורכיי מגורים וההתייחסות

רק שזה לא נכון, המספר המדויק הוא כנראה הרבה פחות מ50% כי יש המון שיש בבעלותם דירה אחת אבל לא מתגוררים בה.

דירות יוקרה בבעלות הממוקמות בסטיית תקן גבוהה יחסית למחיר הממוצע של דירה בישראל, הן מוצר צריכה פר אקסלנס. דינן בעייני כדין למבורגיני, הן מהוות הוצאה ותו לא.

אל תדאגי, גם הם עשו כסף טוב, טוב מאד אפילו. גם רוכשי למבורגיני לעיתים.

 

[אליהו]

ההסתכלות שלי מעט שונה.
בכ- 70 אחוז מהמקרים הדירה נרכשת לצורכיי מגורים וההתייחסות לנכס של הרוכש נובעת מחשקים ופחות כמוצר פיננסי,
אבל כל רכישת נדל"ן היא השקעה ומהווה מוצר פיננסי- טוב או גרוע בדיוק כמו בשוק ההון.

ברור שרכישת נדלן יש לזה את האפקט של מוצר פיננסי, והוא יכול להוות מוצר השקעה שמחזיק אותך לכל החיים.

אבל מוצר שאנשים ממוצעים קונים לצורך צריכה עצמית, לא יכול להגיע לסכומים שאנשים ממוצעים לא יכולים לשלם, למשל גבינה לא יכולה בכלכלה נורמלית, להתנתק מהאינפלציה באחוזים משמעותיים כי במשך השנים היא תעלה מחיר שפשוט אי אפשר לקנות אותה, תחשבי על דירה ממוצעת בתל אביב אם היא תכפיל את עצמה (כמעט בלי אינפלציה כמו השנים האחרונות) פי 3 או יותר כמו 15 שנה האחרונות עוד 60 שנה הדירה תעלה למעלה ממאתיים מיליון.... (כדי שזה באמת יקרה חייבים גם אינפלציה כמו שהיה בעבר, אי אפשר כזה ניתוק ביניהם)

רק שזה לא נכון, המספר המדויק הוא כנראה הרבה פחות מ50% כי יש המון שיש בבעלותם דירה אחת אבל לא מתגוררים בה.

נניח שאתה צודק זה עדיין חלק מאוד משמעותי בשוק ואי אפשר להתייחס לזה כמוצר פיננסי שתאורתי יכול לעלות היום מיליון ומחר מאה מיליון.

ולדעתי עדיין גם האנשים שקונים דירה ומתגוררים בדירה אחרת רוב רובם זה זוגות צעירים שממש לא מתכננים להישאר במצב הזה, והם עשו את זה כסוג של גידור לקניית דירה למגורים בעתיד כשהמצב הכלכלי השתפר, והם ממש לא רואים את עצמם בגיל 80 שוכרים דירה.

 

[יהודה ש.]

ואי אפשר להתייחס לזה כמוצר פיננסי שתאורתי יכול לעלות היום מיליון ומחר מאה מיליון.

גם "מוצר פיננסי" לא אמור לעלות במחיר ללא כל הצדקה פיננסית או אינפלציונית.
הצדקה פיננסית זה או צפי לעליית ערך בעקבות היצע נמוך/ביקושים גבוהים חזויים,
או צפי לעלייה בשכירות שהיא בוודאי "מוצר צריכה".
בשני המקרים האלו תהיה קורולציה לאינפלציה באופן יחסי.

 

[אליהו]

גם "מוצר פיננסי" לא אמור לעלות במחיר ללא כל הצדקה פיננסית או אינפלציונית.
הצדקה פיננסית זה או צפי לעליית ערך בעקבות היצע נמוך/ביקושים גבוהים חזויים,
או צפי לעלייה בשכירות שהיא בוודאי "מוצר צריכה".
בשני המקרים האלו תהיה קורולציה לאינפלציה באופן יחסי.

ברור שגם מוצר פיננסי חייב להיות לו הצדקה, אבל מוצר פיננסי ההצדקה יכולה להיות שהחברה תצליח עוד שנה למכור פי 100 ממה שהיא מוכרת היום, בשונה מדירה שהצריכה היא השכירות ואם הדירה תעלה למשל 100 מיליון ונניח שמסתפקים בתשואה של 2 אחוז שנתי זה יוצא שכל חודש שכירות יותר מ150 אלף שח....

וההצדקה הפיננסית של צפי לעליית ערך, על זה בדיוק אני מדבר שלזה יש גבול כמה אפשר לצפות שדירה ממוצעת תעלה, גם אם נניח שדירה ממוצעת יכולה להגיע ל10 מיליון בלי עלייה משמעותית באינפלציה אבל יש סכום מסוים שצריך להסכים שזה כבר פשוט לא אפשרי... (תבדוק במחשבון תשואה שנתית ממוצעת של 9 אחוז, לא קשה להבין שיש גבול למוצר שנועד לשרת אנשים ממוצעים)
(ואגב זה בדיוק המעלה של הביטקוין (בייחס למוצרים פיננסים רגילים) שזה נותן לאנשים אפשרות לחלום על עליית ערך "בלי גבול", כי זה מוצר שלא מוכר כלום... ותאורתי מחר יכול לעלות מיליארד וזה לא דורש כלום חוץ מאמונה)
(יש אנשים שמצפים שהמשכורות יעלו באותו קצב, אבל לדעתי אפילו לא צריך להסביר למה זה צפייה הזויה)

 

[יהודה ש.]

ואגב זה בדיוק המעלה של הביטקוין

זהו שביטקוין הוא לא מוצר פיננסי, במילים שלך:

לחלום על עליית ערך "בלי גבול"

מה שכן מוצר פיננסי לעולם יושפע מהאינפלציה, כי זה הערך של היחידות בהם מודדים ערך.
בנוסף אם כבר דווקא מוצרי הצריכה יכולים להשיא תשואות או מחירים שמנותקים מהכלכלה או מהאינפלציה כי ההתנהגות של הצרכן לא בהכרח הגיונית כמו: "אני חייב את האייפון החדש" "אני חייב דירה" "חייב לשכור בתל אביב", מאידך מוצרים פיננסיים הם שכלתניים מטבעם.

 

[אליהו]

זהו שביטקוין הוא לא מוצר פיננסי, במילים שלך:

אני האחרון שיהיה חסיד של ביטקוין אבל עדיין הוא מוגדר כמוצר פיננסי, כי הוא מוצר השקעה.

מה שכן מוצר פיננסי לעולם יושפע מהאינפלציה, כי זה הערך של היחידות בהם מודדים ערך.

לא הבנתי

בנוסף אם כבר דווקא מוצרי הצריכה יכולים להשיא תשואות או מחירים שמנותקים מהכלכלה או מהאינפלציה כי ההתנהגות של הצרכן לא בהכרח הגיונית כמו: "אני חייב את האייפון החדש" "אני חייב דירה" "חייב לשכור בתל אביב", מאידך מוצרים פיננסיים הם שכלתניים מטבעם.

אני לא מסכים איתך בזה, אבל לדעתי זה דיון שקצת הולך רחוק.
בוא נפשט את הדיון, גיסי קנה דירה באזור מבוקש לפני 17 שנה ב400 אלף שח והיום זה שווה 2 מיליון שח, הוא טוען שהדירות תמיד רק יעלו וברור שזה ההשקעה הכי טובה, אני טענתי לו שאם הכפלת ב5 ב17 שנה ונניח שהעליות ימשיכו זה אומר שעוד 17 שנה הדירה הפשוטה שלך תעלה 10 מיליון, ועוד 34 שנה 50 מיליון, ועוד 51 שנה 250 מיליון, בקיצור יש שלב שכל אדם יגיד יש כאן כבר בעיה.... אלא במקרה שיש אינפלציה גבוהה שמאזנת את העליות הראליות, אבל כל עוד שיש אינפלציה נמוכה ותשואות גבוהות במוצר שהחלק העיקרי של השוק קונים למטרת צריכה, לא סביר שהמוצר הזה יעלה כמה עשרות מיליונים.

 

[יהודה ש.]

אני האחרון שיהיה חסיד של ביטקוין אבל עדיין הוא מוגדר כמוצר פיננסי, כי הוא מוצר השקעה.

גם כרטיס לוטו הוא מוצר פיננסי?
חסידי הביטקוין טוענים אגב שביטקוין אמור להיות מטבע, למעשה העובדה שאנשים משתמשים בו בעיקר כספקולציה לעליית ערך, היא אחת הסיבות שמקשות על אימוץ נרחב שלו כמטבע.

לא הבנתי

אנחנו מודדים ערך של כל דבר ביחידות מטבע, אבל כמה "שווה" המטבע בעצמה? -תלוי באינפלציה בין השאר. מכאן שכל מוצר פיננסי בהכרח יהיה מושפע מאינפלציה/דפלציה.

בוא נפשט את הדיון, גיסי קנה דירה באזור מבוקש לפני 17 שנה ב400 אלף שח והיום זה שווה 2 מיליון שח, הוא טוען שהדירות תמיד רק יעלו וברור שזה ההשקעה הכי טובה, אני טענתי לו שאם הכפלת ב5 ב17 שנה ונניח שהעליות ימשיכו זה אומר שעוד 17 שנה הדירה הפשוטה שלך תעלה 10 מיליון, ועוד 34 שנה 50 מיליון, ועוד 51 שנה 250 מיליון, בקיצור יש שלב שכל אדם יגיד יש כאן כבר בעיה.... אלא במקרה שיש אינפלציה גבוהה שמאזנת את העליות הראליות, אבל כל עוד שיש אינפלציה נמוכה ותשואות גבוהות במוצר שהחלק העיקרי של השוק קונים למטרת צריכה, לא סביר שהמוצר הזה יעלה כמה עשרות מיליונים.

נכון. אבל אתה כתבת:

גרף כזה מראה את התשואה היפה של משקיעי הנדלן אבל ביחד עם זה זה מראה את הניתוק מהאינפלציה הרשמית וממילא במוקדם או במאוחר זה יהיה חייב להתמתן, כי זה לא מוצר פיננסי זה מוצר צריכה.

פה אני לא מסכים גם מוצרים פיננסיים הולכים עם האינפלציה. גם אותם אף אחד לא יקנה ב250 מליון בדוגמא שלך, פשוט כי זה לא יעשה שכל.
הגרף בסך הכל מראה שהעלייה בערך הנדל"ן בישראל הייתה ריאלית ומנותקת מהאינפלציה.

כן יש מקום לדיון האם העלייה היתה ריאלית לגמרי או אם היו כאן גם מאפיינים בועתיים.

 

[אליהו]

אנחנו מודדים ערך של כל דבר ביחידות מטבע, אבל כמה "שווה" המטבע בעצמה? -תלוי באינפלציה בין השאר. מכאן שכל מוצר פיננסי בהכרח יהיה מושפע מאינפלציה/דפלציה.

זה שאנחנו מודדים ערך ביחידת מטבע, זה אך ורק כי אין לנו מוצר שיש לו שווי עצמאי מוחלט, וברור שזה לא מדידה שקובעת כלום, כי הרי ברור שאם יש אינפלציה בטורקיה של 83 אחוז זה לא אומר שגם כל המוצרים נהפכו לשווים 83 אחוז פחות...

פה אני לא מסכים גם מוצרים פיננסיים הולכים עם האינפלציה. גם אותם אף אחד לא יקנה ב250 מליון בדוגמא שלך, פשוט כי זה לא יעשה שכל.
הגרף בסך הכל מראה שהעלייה בערך הנדל"ן בישראל הייתה ריאלית ומנותקת מהאינפלציה.

מוצר פיננסי קונים אותו בערך שמאמינים שהוא יניב לנו, ואם המנייה הספציפית המשקיעים מאמינים שהוא יניב 1000 אחוז בשנה המחיר שלו יקפוץ בהתאם, ובקלות גם יגיע ל250 מיליון, בשונה ממוצר צריכה של אנשים ממוצעים שקשה לדמיין שבלי אינפלציה אדם ממוצע יקנה דירה ב250 מיליון.

 

[האזרח הקטן]

גם כרטיס לוטו הוא מוצר פיננסי?

אפשר להסתכל עליו כמו אג"ח זבל עם תשואה של כמה עשרות מיליוני אחוז, מח"מ של שבוע או פחות ואחוז דיפולט של 99.99999999% בקירוב.

 

[הנועזת]

רק שזה לא נכון, המספר המדויק הוא כנראה הרבה פחות מ50% כי יש המון שיש בבעלותם דירה אחת אבל לא מתגוררים בה.

אל תדאגי, גם הם עשו כסף טוב, טוב מאד אפילו. גם רוכשי למבורגיני לעיתים.

נניח אז מה?
סוגיית גרים או לא גרים משנית כאמור, השאלה היא כדאיות ההשקעה.
כרגע באיזורים מסויימים בדרום תל אביב כבר אפשר לגור, אבל עדיין יש שם אטרקטיביות גבוהה...
ולהיפך- כולנו מכירים.
בנוגע ללמבורגיני או טסלה, בסוף זה כלי רכב, כל מה שהוא מעבר לתשלום על הפונקציה, זהו מוצר צריכה. שווה או לא שווה זה כבר לא עניין כלכלי.

 

[אורי ג.]

כרגע באיזורים מסויימים בדרום תל אביב כבר אפשר לגור, אבל עדיין יש שם אטרקטיביות גבוהה...

לא אומר שלא, רק אומר שנכס למגורים יכול להיות השקעה מצוינת ונכס להשקעה נטו יכולה להיות השקעה מחורבנת, אין קשר לאם אנו גרים בנכס או שלא.

 

[הנועזת]

לא אומר שלא, רק אומר שנכס למגורים יכול להיות השקעה מצוינת ונכס להשקעה נטו יכולה להיות השקעה מחורבנת, אין קשר לאם אנו גרים בנכס או שלא.

אם נכס להשקעה נטו יוצא שהוא השקעה גרועה, זה מעלה את השאלה מה היו הנחות המוצא, והאם הצפת הערך במקרה האמור, היא עניין של זמן. וכמו בכל השקעה לא כל משקיע הוא מבריק.

 

[הנועזת]

מהירות הג'טריפיקציה, ולמה זה חשוב?
הטפטוף של אנשים הבוחרים בדירה ראשונה בישראל כמכשיר להשקעה, כבר זרם ממשי. יותר אנשים מבינים את מהות הכלי יוצא הדופן הזה ביצירת עושר, מבחינה מיסויית ומימונית- בראייה השוואתית לאפיקיי השקעה אחרים.
אבל בזה לא מסתיים תהליך ה"חשוב והתעשר".
יותר ויותר אנשים מבינים כי השקעה בפריפריות דוגמת, חיפה, באר שבע או קריית שמונה, אינם כדאיים כמו השקעה בליבת מרכז הארץ במיוחד באיזורים כמו דרום תל אביב, בת ים או יפו, המתנהגים כאזורי ה-"פריפריה של המרכז", מבחינת יתרונות העלות הנמוכה של הנכסים ותהליכי ההתחדשות העירונית המואצים.
הפריפריות המרוחקות אמנם "נדיבות" תזרימית, אבל אם נסכום את עליות הערך יחד עם התזרים החודשי שהן מביאות, בהשוואה למרכז באותו התקציב, נגלה כי הפריפריות המרוחקות, מרוויחות בכפיות אולי תזרימית אך מפסידות בכפות את עליות הערך המתרחשות במרכז.

השלב החשיבתי הבא, קשור במושג שרוברט קיוסקי השתמש בו שנקרא "מהירות הכסף".
בצורה פשטנית למדיי (ממי שלא מבינה כלום בעולמות הרכב), כמה סיבובי מנוע הרכב שלי יעשה בפרק זמן נתון? איזה כלי רכב במסגרת תקציבית נתונה, ייצר לי יותר סיבוביי מנוע ובהתאמה מהירות גבוהה יותר? את המהירות ניתן לתרגם למהירות כסף הונית ותזרימית מצטברת.

כשלי יש ז'יטון של דירה ראשונה מכיוון שיש רק אחד כזה, איפה כדאי לי לשים אותו באופן אופטימלי בראייה השוואתית? בבת ים? בלוד? בדרום תל אביב?
כל ההשקעות פה טובות, כי מדובר בפריפריות של המרכז, אבל איפה תהליכי ההתחדשות העירונית יתנו פירות רבים יותר?
כאן נכנס להבנתי תהליך שנקרא ג'טריפיקציה,בויקיפדיה הוא מוגדר כ-"מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות". אתמקד לצורך הדוגמה בבת ים לעומת דרום תל אביב. בבת ים התשואות מאופיינות באיזור השני אחוז, לעומת זאת בדרום תל אביב (שכונת עזרא, יד אליהו, כפר שלם) ניתן להגיע גם ל4 אחוז תשואה.
עולם התשואות כאמור מעלה בנוגע לפריפריות המרוחקות, במקרים רבים מהווה "אופיום להמונים", אבל במקרה הזה הוא אינדיקטור מצויין ליחס שבין השכירות על הנכס למחיר הנכס. אם קיימת קורלצייה בין עליית הביקוש לשכירות לבין עליית מחירים הנכסים, התשואה תשמר ואף תעלה כמו בדרום תל אביב. במידה והג'טריפיקציה איטית, והביקוש לשכירות נמוך,התשואה תיפול כפועל יוצא מעליית מחירי הנכסים והביקוש הנמוך לשכירות.
האינדיקטור הכמותי למהירות הכסף כתוצאה מהג'טריפיקציה, הוא פשוט התשואה.

 

[בת העמק]

איפה כדאי לי לשים אותו באופן אופטימלי בראייה השוואתית? בבת ים? בלוד? בדרום תל אביב?
כל ההשקעות פה טובות, כי מדובר בפריפריות של המרכז, אבל איפה תהליכי ההתחדשות העירונית יתנו פירות רבים יותר?

בהקשר לזה, כתבה מהיום

במקום הראשון בזינוק המחירים, בת ים עם זינוק של 41%.

 

[אליהו]

יותר ויותר אנשים מבינים כי השקעה בפריפריות דוגמת, חיפה, באר שבע או קריית שמונה, אינם כדאיים כמו השקעה בליבת מרכז הארץ

אני לא מבין מאיפה את בטוחה בהנחה הבסיסית שלך...

אם את מסכימה איתי שהחישוב הוא של תשואה באוחזים, כמו שמודדים כל השקעה, אני בכלל לא משוכנע שדירות בליבת הארץ יעלו יותר מהפריפריה, כי דירה בתל אביב שלוש חדרים שעולה 5 מיליון כדי להביא תשואה של 100 אחוז צריך שעוד למשל 7 שנים הדירה תהיה שווה 10 מיליון... והדירה בפריפריה שלוש חדרים שכרגע עולה 800 אלף שח, האם את מעריכה שהיא לא תגיע לאותם אחוזי תשואה...
ואם החישוב שלך הוא בגלל שלדעתך יש אזור מאוד ספציפי במרכז ששם את יודעת שהמחיר עדיין לא מגלם את השינוי שאת מעריכה שיהיה שם, מי אמר שבפריפריה אין מקומות כאלו... במיוחד שברור שיש מקומות כאלו...
את מכירה אזור מרכז ולא בקיאה באזורים אחרים, וזה לגיטימי, אבל לא חכם לחשוב שהעולם מתחיל ונגמר בכפר שאני גר.

 

[chen15]

את מכירה אזור מרכז ולא בקיאה באזורים אחרים, וזה לגיטימי, אבל לא חכם לחשוב שהעולם מתחיל ונגמר בכפר שאני גר.

-1

יש פה פורום איכותי עם דיונים ברמה גבוה
חייבים לזהם אותו עם שיח אישי?
כאילו פסו דיונים עיניינים מן הארץ...

ובפרט שאין פה צודקת / טועה
יש דעות לכאן ולכאן והכל טוב
אפשר לשמור על תרבות הדיון כמקובל