אקזיט 20/80

[אורי ג.]

ועל הריאלי לא?!

שבח אינפלציוני=שבח ריאלי.

 

[רוני]

מה אומרים? יש משקיענית בשם ריבקי שטיגליץ שדוגלת בשיטה הזו. מכירים? שווה?

הי
אני מכיר אסטרטגיה זו, באנגליה בעת החתימה על החוזה ניתן לשלם רק 10%, הסיכון כאן גבוה צריך לתזמן את השוק,
אף אחד לא יודע בוודאות מתי תסתיים הבניה ומה יהיה מצב השוק.

בתחילת שנות ה 2000 משקיע יהודי צרפתי רכש על הנייר 10 דירות במגדל בנווה צדק, לקראת השלמת הבניה
מכר אותן ברווח של 150% על ההון העצמי ששילם בעת החתימה על החוזה,
אני מניח שיש לא מעט מקרים של משקיעים שהפסידו את כספם באסטרטגיה זו.

 

[YASHIR]

אתעלק על השרשור ואשאל את המבינים: אני שוקל להיכנס כמשפר דיור לעסקת 20-80 לטווח של שלוש שנים. כאשר המחשבה היא לממן כעת את ה20 מהגדלת המשכנתא שעל הדירה הקיימת ולממן את שאר העסקה ממכירתה בעוד כשנתיים ומעלה.
התקווה היא שערך הדירה הקיימת יעלה ב10% כדי שהעסקאות תהיינה זהות מבחינת מחיר, אבל גם אם לא יעלה אני מסוגל לעמוד בהפרש.
מבחינה תזרימית, אני מהרהר באפשרות לקחת גרייס כל שהו על המימון שאקח עכשיו, אם כי אני יכול לעמוד בהחזרים נוספים של 1500 שח בחודש, אבל קצת בדוחק.
איזה סיכונים עלי לקחת בחשבון, או כל עצה אחרת הנוגעת לכל התהליך.
אין לי ניסיון ברכישת דירה על הנייר, לכן דברים שנראים פשוטים למשתמשים אחרים יכולים לעזור לי. אשמח לעזרתכם.

 

[אלישבע]

אני חושבת שלמשפרי דיור זו העסקה הכי טובה שקיימת כרגע בתנאי השוק.
זו אפשרות טובה לקנות בשפל את הדירה החדשה + למכור בשיא את הדירה הקיימת.
כל זה בהנחה שהפרויקט בשלבים התחלתיים ויש צפי ארוך להשלמתו (3+ שנים עדיף)
2. אין הצמדה למדד 3. השוק יתאושש בשנים הקרובות.

אישית אני מאמינה בזה, וגם נכנסתי לעסקה כזו , בתוכנית למכור את הדירה הקיימת בעוד 4 שנים כשהחדשה תהיה מוכנה.

הסיכון לעשות מינוף כזה בלי הון עצמי מתאים לרכישה הוא גדול מסיבה אחרת שלא הזכירו כאן:
גם אם יש התחיבות בחוזה מצד החברה להסבת ערבויות זה תמיד בכפוף לאישור הבנק.
ככל ויש הרבה רוכשים שמבקשים להסב ערבויות , כלומר למכור לפני שהדירה מוכנה, בשלב מסוים הבנק מפסיק לאשר יציאות כאלו.
מי שאין לו כסף להשלים הון עצמי + משכנתא עלול להפסיד 10% על הפרת חוזה ולצאת בהפסד ניכר.

לגבי הסיכון שהשוק ירד, ככל וזמן הפרויקט ארוך יותר הסיכון קטן, כמה הסיכון שהמחיר בעוד 4 שנים יהיה נמוך משמעותית מהמחיר היום ?
וכמה הסיכוי שהוא יהיה גבוה? יש פה תמחור של סיכון וסיכוי.

גם כשהשוק יורד, בהשוואה ל4 שנים אחורה סיכון נמוך שיהיה פחות.
לדוגמא, אחי קנה דירה להשקעה לפני 3 שנים ומכר עכשיו בשיא השפל. כמה הוא הרויח או הפסיד? 0. הסכום שהוא מכר בו את הדירה היה מעט גבוה מסכום ההשקעה וכיסה את עלויות הקניה + ריביות.

 

[אלישבע]

אתעלק על השרשור ואשאל את המבינים: אני שוקל להיכנס כמשפר דיור לעסקת 20-80 לטווח של שלוש שנים. כאשר המחשבה היא לממן כעת את ה20 מהגדלת המשכנתא שעל הדירה הקיימת ולממן את שאר העסקה ממכירתה בעוד כשנתיים ומעלה.
התקווה היא שערך הדירה הקיימת יעלה ב10% כדי שהעסקאות תהיינה זהות מבחינת מחיר, אבל גם אם לא יעלה אני מסוגל לעמוד בהפרש.
מבחינה תזרימית, אני מהרהר באפשרות לקחת גרייס כל שהו על המימון שאקח עכשיו, אם כי אני יכול לעמוד בהחזרים נוספים של 1500 שח בחודש, אבל קצת בדוחק.
איזה סיכונים עלי לקחת בחשבון, או כל עצה אחרת הנוגעת לכל התהליך.
אין לי ניסיון ברכישת דירה על הנייר, לכן דברים שנראים פשוטים למשתמשים אחרים יכולים לעזור לי. אשמח לעזרתכם.

יש כעת הצע רחב של עסקאות , שהן יותר טובות מ20/80 קלאסי: 10/90 או פטור מלא ממדד
מה שכן, ככל והקבלן מציע טווח מחיר נמוך יותר, הסיכון שהוא לא יפול גבוה יותר..

 

[האזרח הקטן]

מי שאין לו כסף להשלים הון עצמי + משכנתא עלול להפסיד 10% על הפרת חוזה ולצאת בהפסד ניכר.

מי שאין לו כסף עשוי להפסיד הרבה יותר מ10% על הפרת חוזה, אם הקבלן יתבע אותו על מלוא סכום העסקה.

 

[JBUZZ]

יש כעת הצע רחב של עסקאות , שהן יותר טובות מ20/80 קלאסי, 10/90 או פטור מלא ממדד

@אלישבע , יכולה לפרט על מבנה העסקאות טובות יותר (עם/בלי לתת הפניות)?
כמה עוד נמוך מ 10-90 עוד אפשר לרדת?
שמעתי על עסקה אחת של 5 + 15 (אחרי שנתיים) + 80 חודש לפני המסירה, עם פטור מלא מהצמדה לממד + אפשרות למכור את הדירה באמצע.

 

[אלישבע]

העסקה שאנחנו חתמנו עליה (אבל היא נדירה) היתה של 5/95 , פטור ממדד והסבת ערבויות.
15 אחוזים אחרים ניתנים בהלוואה בנקאית שהקבלן משלם.
אני לא חושבת שהיא מהווה פקטור לשאר השוק.


עריכה: אני רואה שההודעה שלי לא היתה מובנת, התכוונתי טובות יותר מ20/80 אבל לא דוקא מ10/90

 

[efi]

הלוואה בנקאית שהקבלן משלם.

משלם מה?

 

[אלישבע]

משלם מה?

את כל הריביות עבור התקופה בצורה מהוונת מראש

 

[יזם]

@אלישבע , יכולה לפרט על מבנה העסקאות טובות יותר (עם/בלי לתת הפניות)?
כמה עוד נמוך מ 10-90 עוד אפשר לרדת?
שמעתי על עסקה אחת של 5 + 15 (אחרי שנתיים) + 80 חודש לפני המסירה, עם פטור מלא מהצמדה לממד + אפשרות למכור את הדירה באמצע.

ראיתי פרויקט שהציעו רכב מתנה ועוד פרויקט של אבזור מטבח חינם,
מה שנקרא תקופה של פעם ב-20 שנה שמי שלא מנצל.. ההמשך ידוע

 

[מכל מלמדי השכלתי]

כל עסקאות ה10-90 למיניהם גוזרות לדירה שווי X
למותר לציין שהשווי מנותק מהמציאות ולא מתבסס על עסקאות אמיתיות (הקבלן יצביע על עסקאות קודמות שבוצעו באותם תנאי תשלום מה שכמובן לא מוכיח מה שווי הדירה האמיתי)
בעצמי בדקתי 3 עסקאות מפוקפקות כאלה, בשלושתם המחיר היה גבוה ממחיר השוק של דירה מקבילה (15% עד 30% יותר!!)

תהיו איתי אני מרים יוזמה: דירת 3 חדרים בטבריה, שלם 0% עכשיו 100% במסירה בעוד 10 שנים, מחיר דירה: 5 מיליון ש"ח
מי לא יקנה??