איך מזהים מציאה

[מומו הברווז]

אני בלבטים לגבי קניית דירה להשקעה, לאור הוצאות הרכישה הגבוהות (ה5%+ של מס רכישה).

הפתרון הגאוני שמצאתי - הוא למצוא דירה במחיר שלה 5% פחות ממחיר השוק!
תודו שלא חשבתם על זה

קודם כל זה פוסל את כל הדירות ממתווכים נכון? מה העמלה שמתווך לוקח? 2% זה סטנדרט או שיש יותר צנועים?

ולשאלה המורכבת יותר - איך, עם ניסיון בסיסי בנדלן אני יכול לזהות מציאה. שימוש בנתונים הזמינים (מדלן, רשות מסים וכו) סבבה, אבל בסוף ברמת הדירה הספציפית יש הרבה מורכבויות (ואולי מלכודות) שעל פניו יראו מחיר נמוך לעומת עסקאות דומות אבל בפועל זה לא יהיה המצב.

 

[Gentlemen]

קודם כל זה פוסל את כל הדירות ממתווכים נכון? מה העמלה שמתווך לוקח? 2% זה סטנדרט או שיש יותר צנועים?

דווקא להפך. מתווך יכול למצוא לך עסקה טובה ששווה אפילו יותר מ2% עמלה.

 

[אורי ג.]

ולשאלה המורכבת יותר - איך, עם ניסיון בסיסי בנדלן אני יכול לזהות מציאה. שימוש בנתונים הזמינים (מדלן, רשות מסים וכו) סבבה, אבל בסוף ברמת הדירה הספציפית יש הרבה מורכבויות (ואולי מלכודות) שעל פניו יראו מחיר נמוך לעומת עסקאות דומות אבל בפועל זה לא יהיה המצב.

אתה לא, אתה חייב להתחיל ללמוד את השוק הספציפי שאתה מכוון אליו.
תתכוונן על שכונה מסוימת ותתחיל לראות דירות, הרבה מהן, אתה כבר תלמד לזהות דיל טוב ומוכר שסתם מחפש פראייר.
בנוסף מציאות יכולות להיות במשהו שלא נראה תמיד על פני השטח, כמו הכרות עם מדיניות העירייה לגבי פינוי בינוי, תוספת זכויות, התכנות לתמ"א 38, עלויות שונות ומשונות של שיפוץ והשבחה, תב"עות שבדרך ועוד ועוד.

מה העמלה שמתווך לוקח? 2% זה סטנדרט או שיש יותר צנועים?

זה המחיר מחירון ועל זה ניתן ומקובל להתמקח.

קודם כל זה פוסל את כל הדירות ממתווכים נכון?

לא פוסל אבל הסיכוי שמתווך יפנה דווקא אליך מציאה הוא קטן, וזה תחת ההנחה שיש כזה דבר בכלל.

 

[ישראל הכוכב]

תלמד איך קוראים טאבו +תוכניות של דירה ברמה בסיסית זה יגלה לך מלא על כל מיני מציאות לדוגמא דירה של 100 מטר שבטאבו 40 מטר זה לא חלק מהדירה אל מחסן \ חניה וכדו' ואז אתה לא יכול לקבל על זה משכנתא וזה לא תמיד מספיק חוקי
כמעט לכל מציאה יש סוד מאחורי זה תבין מהו כדי לדעת אם זה שווה לך

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ספויילר: בעסקה ראשונה אתה כנראה תקנה במחיר השוק +/-, או שתחכה לעסקת חייך יותר מידי זמן.

חייב להבין שכדי למצוא עסקאות טובות בשוק שעולה מספר רב של שנים, והוא לגמרי שוק של מוכרים, אתה צריך לדעת טוב טוב מה אתה עושה. ובשביל זה:

אתה חייב להתחיל ללמוד את השוק הספציפי שאתה מכוון אליו.
תתכוונן על שכונה מסוימת ותתחיל לראות דירות, הרבה מהן, אתה כבר תלמד לזהות דיל טוב ומוכר שסתם מחפש פראייר.
בנוסף מציאות יכולות להיות במשהו שלא נראה תמיד על פני השטח, כמו הכרות עם מדיניות העירייה לגבי פינוי בינוי, תוספת זכויות, התכנות לתמ"א 38, עלויות שונות ומשונות של שיפוץ והשבחה, תב"עות שבדרך ועוד ועוד.

אם תשוקתך היא לנדלן, ואתה מאמין בתחום ורוצה להתמקצע - אל תפחד גם לטעות בדרך. יעידו חכמים ומנוסים ממני שבדרך גם טועים, השאלה מה לומדים מהטעות ואיך משתפרים.

אז אני ממליץ (אבל לא ממליץ):

1. ללמוד היטב את האיזור בו אתה מתמקד - גם ברמת המחירים, גם ברמה התיכנונית - תבעות, שיגעונות של העירייה, והכי חשוב ללכת לשטח ולהבין מה קורה - כי יכול להיות 2 בניינים צמודים, עם אותו נכס בדיוק שאחד הייתי קונה ולשני לא הייתי מתקרב.

2. לדעת לקרוא מסמכים - תב"עות, נסחי טאבו, תיק בניין וכל מה שיעזור לך להבין מה קורה בנכס.

3. להתחבר לסוכני נדל''ן ולמצוא אחד אמין שאפשר לעבוד איתו - אלא אם תהפוך את זה למקצוע, הם תמיד יהיו בעניינים יותר ממך כי זה התחום שלהם. הם בשטח, הם יודעים הכי טוב מה קורה, מה שווי הנכס באמת (כמה אפשר לקבל עליו), והם גם בד"כ ידעו להביא לשולחן יותר עסקאות (טובות או לא זה כבר אתה תחליט).

4. אל תפחד לטעות - אל תהיה פזיז אבל גם אל תחכה שנים לעסקת חייך כי על הדרך אתה יכול לפספס הרבה עסקאות טובות אחרות. אם אתה צעיר, קח בחשבון שכנראה יהיו לך תנודות בהשקעה - עליות, ירידות..ככה זה. צריך אורח רוח, והסתכלות לטווח ארוך.

5. תלמד מטעויות - טעית? לא נורא. מטעויות לומדים. זה ישפר אותך בתור משקיע.

בהצלחה!

 

[מומו הברווז]

ספויילר: בעסקה ראשונה אתה כנראה תקנה במחיר השוק +/-, או שתחכה לעסקת חייך יותר מידי זמן.

חייב להבין שכדי למצוא עסקאות טובות בשוק שעולה מספר רב של שנים, והוא לגמרי שוק של מוכרים, אתה צריך לדעת טוב טוב מה אתה עושה. ובשביל זה:


אם תשוקתך היא לנדלן, ואתה מאמין בתחום ורוצה להתמקצע - אל תפחד גם לטעות בדרך. יעידו חכמים ומנוסים ממני שבדרך גם טועים, השאלה מה לומדים מהטעות ואיך משתפרים.

אז אני ממליץ (אבל לא ממליץ):

1. ללמוד היטב את האיזור בו אתה מתמקד - גם ברמת המחירים, גם ברמה התיכנונית - תבעות, שיגעונות של העירייה, והכי חשוב ללכת לשטח ולהבין מה קורה - כי יכול להיות 2 בניינים צמודים, עם אותו נכס בדיוק שאחד הייתי קונה ולשני לא הייתי מתקרב.

2. לדעת לקרוא מסמכים - תב"עות, נסחי טאבו, תיק בניין וכל מה שיעזור לך להבין מה קורה בנכס.

3. להתחבר לסוכני נדל''ן ולמצוא אחד אמין שאפשר לעבוד איתו - אלא אם תהפוך את זה למקצוע, הם תמיד יהיו בעניינים יותר ממך כי זה התחום שלהם. הם בשטח, הם יודעים הכי טוב מה קורה, מה שווי הנכס באמת (כמה אפשר לקבל עליו), והם גם בד"כ ידעו להביא לשולחן יותר עסקאות (טובות או לא זה כבר אתה תחליט).

4. אל תפחד לטעות - אל תהיה פזיז אבל גם אל תחכה שנים לעסקת חייך כי על הדרך אתה יכול לפספס הרבה עסקאות טובות אחרות. אם אתה צעיר, קח בחשבון שכנראה יהיו לך תנודות בהשקעה - עליות, ירידות..ככה זה. צריך אורח רוח, והסתכלות לטווח ארוך.

5. תלמד מטעויות - טעית? לא נורא. מטעויות לומדים. זה ישפר אותך בתור משקיע.

בהצלחה!

תודה.
מאיפה להתחיל? איך בוחרים באיזו שכונה להתמקד? ואחרי שבוחרים מה בודקים?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

תודה.
מאיפה להתחיל? איך בוחרים באיזו שכונה להתמקד? ואחרי שבוחרים מה בודקים?

תתחיל מתקציב, זה לבד יצמצם לך איזורים.

 

[מומו הברווז]

ספציפית הסתכלתי לאחרונה על אזור מרכז חולון (קרית עבודה) דירות ישנות נכנסות בתקציב, יש קניון, מוזיאונים, מכללה וכו. חולון עיר איכותית, בטווח הרחוק יותר הקו הירוק. יש שם ביס לא רע.
לאן אני ממשיך מכאן?

 

[יהודה ש.]

לאן אני ממשיך מכאן?

תגבש אסטרטגיית השקעה (יש יותר מאחת) ותלך לאן שהיא תקח אותך.
תקרא ספרים על הנושא, יש גם הרבה שרשורים מועילים כאן בפורום. ואז כמו שכבר כתבו לך, תלך לראות כמה שיותר נכסים.
להפוך להיות מישהו שמבין בנדל"ן ויכול לזהות מציאות זה לא משהו שיבוא לך בלי השקעה רצינית.

 

[משקיע סולידי]

צריך להתמקד בשכונה וללמוד אותה לעומק. בחג בשכונה שנוח לך להגיע לראות שם דירות. מתווך יכול לסייע אבל אתה חייב לעשות את רוב העבודה. מתווך יעבוד לרוב גם בשביל 1%

 

[בני_ירושלמי]

מזהים מציאה אם הדירה שאתה רוצה ללכת לראות כבר נסגרה תוך כמה שעות... (היו לי כמה מקרים כאלה).
לדעתי אין מציאות. המציאה היחידה זה לקנות בהנחה שעוד כמה שנים תהיה רכבת קלה/פינוי בינוי וכו' והערך עדיין לא הגיע למיצוי (בנדל"ן זה לוקח כמה שנים מהניסיון שלי בניגוד למניות לדוגמא).

 

[amit]

ולשאלה המורכבת יותר - איך, עם ניסיון בסיסי בנדלן אני יכול לזהות מציאה

כל מי שאתה מכיר יגיד לך שאתה עושה טעות.

 

[גילגה]

מזהים מציאה אם הדירה שאתה רוצה ללכת לראות כבר נסגרה תוך כמה שעות... (היו לי כמה מקרים כאלה).
לדעתי אין מציאות. המציאה היחידה זה לקנות בהנחה שעוד כמה שנים תהיה רכבת קלה/פינוי בינוי וכו' והערך עדיין לא הגיע למיצוי (בנדל"ן זה לוקח כמה שנים מהניסיון שלי בניגוד למניות לדוגמא).

היו כמה נכסים כאלה שהוצאו במחיר מתחת לשוק (10-15% מתחת) ובאמת תוך שבוע הם כבר לא היו שם. אנחנו בגלל האופי שלנו לא מסוגלים להגיע להחלטת השקעה בפרק זמן כזה ולכן פספנו את הדברים האלה, אבל אם עוקבים זה מגיע פעם בחצי שנה שנה לפחות באיזורים שאני עוקבת.