נכסים בעת בקשת משכנתא

[Bnaya]

היי,
יש לי לא מעט כסף שהשקעתי גם בסטארטאפ וגם כתוכנית תקבולים של מניות חברה שאני מקבל ממקום העבודה שלי ככל שאני נשאר, האם כשאני מגיע לבקש משכנתא הם מחשיבים את זה כהון עצמי אם כן איך בדיוק הם עושים את החישוב? )אציין שזה לא כסף נזיל, את המניות למשל אסיים לקבל רק בעוד 3 וחצי שנים(.

 

[דוד פ]

היי,
המושג הון עצמי בקניית דירה, משמעותו כמה הון אתה צריך להשלים מעבר למשכנתא שקיבלת,
לדוגמא, אתה רוצה לרכוש דירה במיליון ש"ח, וזאת דירה יחידה שלך, אזי אתה יכול לקבל 70% משכנתא (700 אל"ש), שזה אומר שתצטרך להשלים את ה30% הנותרים (300 אל"ש) מההון העצמי שלך,

 

[Minimi]

הבנק מבקש עדות להון העצמי שלך בזמן אישור המשכנתא. תדפיסי חשבון, פרטי תוכניות נזילות, מניות וכו. אם תוכנית המניות שלך נזילה תוכל להציג אותה כחלק מההון אבל קח בחשבון את המיסוי שיחול עליה על מנת לחשב את ערכה האמיתי וכמובן קח מרווח ביטחון. לגבי השקעות אחרות, אני בספק אבל אם תוכל להוכיח נזילות מהירה שווה לבדוק מול הבנק.

לגבי % מימון, מה שנאמר מעלי נכון תאורטית אבל חשוב לקחת בחשבון מיסים, תיווך, עו"ד ועוד קצת ספר כשאת כל זה הבנק לא לוקח בחשבון. האחוזים הם ממחיר הדירה כפי שנקבע על ידי שמאי הבנק. את התוספות תצטרך להביא מהבית בנוסף להון העצמי.

 

[hatzadik]

היי,
יש לי לא מעט כסף שהשקעתי גם בסטארטאפ וגם כתוכנית תקבולים של מניות חברה שאני מקבל ממקום העבודה שלי ככל שאני נשאר, האם כשאני מגיע לבקש משכנתא הם מחשיבים את זה כהון עצמי אם כן איך בדיוק הם עושים את החישוב? )אציין שזה לא כסף נזיל, את המניות למשל אסיים לקבל רק בעוד 3 וחצי שנים(.

ההון העצמי שלך חייב להיות זמין לטובת עסקת הרכישה , אחרת הבנק לא מתחשב בזה בתור הון עצמי.

 

[Bnaya]

תודה על התשובות

 

[Fitch]

הבנק מבקש עדות להון העצמי שלך

:/ מעולם לא ביקשו "עדות".
הבנק אומר אני שם X ואתה שם Y על נכס שעלותו X+Y.

הנחת היסוד ש-Y>0.25*(X+Y) a ולכן מצידו גם אל תשלם.

 

[Minimi]

:/ מעולם לא ביקשו "עדות".
הבנק אומר אני שם X ואתה שם Y על נכס שעלותו X+Y.

הנחת היסוד ש-Y>0.25*(X+Y) a ולכן מצידו גם אל תשלם.

בפעמיים האחרונות שלקחתי משכנתא הבנק (פועלים) ביקש ממני "הוכחות" להון עצמי. שלחתי דפי חשבון ופירוט מתיק שממנו לקחתי את ההון העצמי.

 

[yossik]

להבנתי, נכסים לצורך חישוב משכנתא זה כל מה שאתה יכול למשכן והבנק יכול לשעבד.
אתה לא יכול לשעבד או לחשב מניות עתידיות, שהנזילות שלהן מוטלת בספק וקיימת תלות בהמשך עבודתך, כהון עצמי.
יש כמובן את הכלל ואת היוצא מהכלל ואת זה אתה יכול לברר בבנק עם 'יועץ' המשכנתאות שלהם.
לא הבנתי אם זה סטרטאפ שלך או שאתה מועסק בו.

 

[Gentlemen]

מנצל את השרשור, האם דיבידנידים וריביות מתיק השקעות יכולים להיחשב כמו משכורת בעת לקיחת משכנתא?

זאת אומרת, למיטב ידעתי הבנק מאפשר שגובה החזר המשכנתא יהיה עד כ40% מנטו של המשכורת החודשית.
בהתאם לכך, במידה ואני מרוויח 10,000 שקל נטו כל חודש ההחזר החודשי יכול להיות עד 4,000 שקל.
בהנחה ויש לי גם הכנסה פאסיבית של 10,000 מדיבידנדים וריביות האם הבנק יכיר בהם ויאפשר לי לקחת משכנתא עם החזר חודשי של עד 8000 שקל?

 

[Bnaya]

להבנתי, נכסים לצורך חישוב משכנתא זה כל מה שאתה יכול למשכן והבנק יכול לשעבד.
אתה לא יכול לשעבד או לחשב מניות עתידיות, שהנזילות שלהן מוטלת בספק וקיימת תלות בהמשך עבודתך, כהון עצמי.
יש כמובן את הכלל ואת היוצא מהכלל ואת זה אתה יכול לברר בבנק עם 'יועץ' המשכנתאות שלהם.
לא הבנתי אם זה סטרטאפ שלך או שאתה מועסק בו.

זה לא ממש סטארטאפ, אני מדבר על חברת Wix שנותנת לכל עובד שלה מרכיב מנייתי כחלק מחוזה העסקה שלו, אתה חושב שאולי זה יהיה היוצא מן הכלל?

 

[yossik]

זה לא ממש סטארטאפ, אני מדבר על חברת Wix שנותנת לכל עובד שלה מרכיב מנייתי כחלק מחוזה העסקה שלו, אתה חושב שאולי זה יהיה היוצא מן הכלל?

לא יודע, תשאל את הבנקאי. לדעתי זה לא כי הבנק לא יכול לממש את זה ברגע שאתה עוזב את החברה או חו"ח מפוטר.

 

[דוד פ]

האם דיבידנידים וריביות מתיק השקעות יכולים להיחשב כמו משכורת בעת לקיחת משכנתא?

זה נושא שמאוד מטריד אותי, נניח שאדם יש לו תיק השקעות בסכום של כמה עשרות מליונים, אבל הוא מרוויח 10,000ש"ח לחודש, מה הטמטום שלא יאפשרו לו לקחת החזר של מעל 4,000 ש"ח!?

לפני כחצי שנה שאלתי מנהל מחלקת משכנתאות במזרחי, והוא אמר לי שבעיקרון לא מתחשבים בתיק השקעות, אבל לפעמים אפשר כן להתחשב בדיבידנדים, אם זה קבוע וכדו'.
ואם אתה מושקע בקרן אירית צוברת? שאז אין לך דיבידנדים בחשבון, אז לא מתחשבים בדיבידנדים?

מה שחשבתי לעשות למקרה הבא שאצטרך, זה לעשות משיכה קבועה של כסף מהתיק השקעות (לפי הסכום שאני צריך כדי להגיע לכפול שלוש מההחזר החודשי), למשך כמה חודשים לפני בקשת המשכנתא, ואז בטח הבנק כן יתחשב בזה... (טמטום! כבר אמרתי...)

עוד משהוא, למיטב ידיעתי, הבנק כן יכול להתחשב בהפרשות לפנסיה והשתלמות, ואז אתה מגדיל קצת את ההכנסה החודשית,

אשמח לשמוע אם למישהו יש כאן יותר מידע בנושא הזה,

 

[Fitch]

זה נושא שמאוד מטריד אותי, נניח שאדם יש לו תיק השקעות בסכום של כמה עשרות מליונים, אבל הוא מרוויח 10,000ש"ח לחודש, מה הטמטום שלא יאפשרו לו לקחת החזר של מעל 4,000 ש"ח!?

אל תהיה מוטרד. תקנה במזומן ותשלם לעצמך.

 

[דוד פ]

נניח אדם, ברוח פורום זה, יצא לפרישה מוקדמת, ואין לו יותר הכנסות מהעבודה,
והוא חי ממשיכות של תיק ההשקעות שלו - הבנק לא יאפשר לו לקבל משכנתא,

שכיר עם אפס נכסים, יקבל משכנתא. אבל אדם בעצמאות כלכלית עם תיק השקעות גדול לא יקבל משכנתא,

מבחינת בנק ישראל יש רק דרך אחת לבדוק האם יש לאדם יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא - אם הוא משתכר במשכורת תואמת.

זה נראה לי לא הגיוני.