משקיעים רק בשוק ההון וחוששים כי אין נדל״ן

[וינסנט]

הקניה הראשונה, והגדולה, היתה בעלות של 2.49 ש"ח ליחידה והיום עומדת על 6.74 ש"ח ליחידה. כלומר, 270% על 9 שנים.

התשואה שלך 11.7% בשנה, לא 30%

 

[קפיצת הדרך]

הקניה הראשונה, והגדולה, היתה בעלות של 2.49 ש"ח ליחידה והיום עומדת על 6.74 ש"ח ליחידה. כלומר, 270% על 9 שנים.

את מתעלמת מריבית דריבית…
כמו ש- @וינסנט כתב, התשואה שלך 11.7 בשנה.
שזה יפה אבל אני די בטוחה שהנדל״ן לא עשה פחות בשנים הללו (ואם משקללים משכנתא הוא כנראה עשה יותר, לפחות אצלי זה עשה יותר).

 

[Dončić]

אם הייתי רוצה פיזור אז הייתי משקיע במדד עולמי שנותן משקל שווה לכל סקטור ומדינה ואז בוכה על תשואה נמוכה.

זו לא ההגדרה לפיזור.

המטרה שלי זה לייעל השקעות ו*לנסות* להפיק תשואה מירבית לאורך המון שנים.

כולם רוצים, השאלה באיזה מחיר.
אתה בעצמך טוען שאתה לא מאמין בנדל״ן בישראל:

הסיבה שאנחנו לא קונים בית זה כי אנחנו פחות מאמינים בעתיד המדינה

אז מה זה יעזור גם אם זה עד עכשיו הניב תשואה עודפת? אתה יכול לעשות מחדש סימולציה שמתחשבת בזה

 

[roneng]

את מתעלמת מריבית דריבית…

לא רק ריבית דריבית אלא גם מההשקעה הראשונית.
6.74/2.49 יוצא אומנם 270%, אבל זה אומר שהשווי הוא 270% ממה שהוא היה ביום הקניה. כלומר עליה של 170% "בלבד".
אפילו אם סתם מחלקים ב9 (במקום להוציא שורש תשיעי) זה יוצא 19% בשנה ולא 30%.

אבל כמו שאמרו, זה לא העיקר בדיון.

בסופו של דבר אפשר להרוויח משוק ההון לא פחות מאשר בנדל"ן. (אולי קצת יותר/פחות במקרים ספציפיים, אבל בכללי הפערים לא מאוד גדולים והממוצע די דומה).

 

[Dončić]

את מתעלמת מריבית דריבית…
כמו ש- @וינסנט כתב, התשואה שלך 11.7 בשנה.
שזה יפה אבל אני די בטוחה שהנדל״ן לא עשה פחות בשנים הללו (ואם משקללים משכנתא הוא כנראה עשה יותר, לפחות אצלי זה עשה יותר).

שזה יפה אבל מתעלם מתיווך, יועץ משכנתאות, עורך דין, שמאי, שיפוצים, זמן, דלק, כאב ראש, השכרת דירה, נזילות, בלתמים, למצוא דיירים וכו׳

(אני בעד לשלב גם וגם באופן כללי לשם פיזור פסיכולוגי)

 

[בת העמק]

6.74/2.49 יוצא אומנם 270%, אבל זה אומר שהשווי הוא 270% ממה שהוא היה ביום הקניה. כלומר עליה של 170% "בלבד".

כן, הקוגניציה התאבדה אצלי היום, מחר יהיה טוב יותר

 

[אוגורן]

הסיבה שאנחנו לא קונים בית זה כי אנחנו פחות מאמינים בעתיד המדינה (כן כמה שעצוב להגיד את זה )

אבל כפי שאמרתי - הכוח הגדול בנדל״ן זה שהוא נותן לך ההגנה הכי טובה שיש מאינפלציה (כי מגורים זה מצרך הכי בסיסי שיש למחיה)

אני לא מבין בשביל מה כל החישובים.

אם אין מדינה אז אין דירה והלך הכסף. אם זה בעיניך תרחיש ריאלי, אין לך מה לחפש בנדל"ן בארץ, ולא משנה התשואה.

אם שמים את זה בצד - נראה שאתה כבר משוכנע שנדל"ן זה השקעה מצוינת. זאת דעה מאוד פופולרית (אם כי לא כולם מסכימים).

 

[גרהם]

אני לא מבין בשביל מה כל החישובים.

אם אין מדינה אז אין דירה והלך הכסף. אם זה בעיניך תרחיש ריאלי, אין לך מה לחפש בנדל"ן בארץ, ולא משנה התשואה.

אם שמים את זה בצד - נראה שאתה כבר משוכנע שנדל"ן זה השקעה מצוינת. זאת דעה מאוד פופולרית (אם כי לא כולם מסכימים).

כשאתה קונה נדל"ן בישראל (או בכל מדינה אחרת) אתה מהמר על עתיד המדינה ויכול להפגע מהתממשות סיכונים לישראל שאינם "הלכה המדינה", כגון "סתם" נטישה של אוכלוסייה חזקה בהיקף גדול.

 

[Kingkong]

אני לא מבין בשביל מה כל החישובים.

אם אין מדינה אז אין דירה והלך הכסף. אם זה בעיניך תרחיש ריאלי, אין לך מה לחפש בנדל"ן בארץ, ולא משנה התשואה.

אם שמים את זה בצד - נראה שאתה כבר משוכנע שנדל"ן זה השקעה מצוינת. זאת דעה מאוד פופולרית (אם כי לא כולם מסכימים).

האמת מפתיע התגובות פה בפורום. דווקא אני מרגיש שהדעה הרווחת בחוץ היא שהכל ממשיך כרגיל וזוגות צעירים ממשיכים לקנות דירות ולהשקיע את כל כספם - כמו שאמרת זאת דעה פופולרית.

עכשיו לגבי מה שאמרתי - אני לא מאמין בעתיד המדינה אבל אני גם ריאליסט ואני יודע שעם אמונה לא משקיעים. כשאני אומר שאני לא מאמין בעתיד המדינה אני לא מתכוון שאני חושב שהיא תיקרוס אם כי אני לא חושב שהעתיד שלה טוב ביחס למדינות מערביות אחרות בעיקר בגלל שהחברה הישראלית מכילה בתוכה אחוז עצום של אוכלוסיה לא יצרנית שגדלה דמוגרפית יותר מכולם (החברה החרדית).

לצורך העניין אני מאמין שבעוד 20 שנה מדינת ישראל תהיינה קיימת ואיתנה אבל פחות מתקדמת ועם gdp נמוך יותר ביחס לשאר העולם המערבי.

איך זה ישפיע על מחירי הנדל״ן? אין לי מושג. אני יודע שבמרכז בומבאיי מחירי הנדל״ן גבוהים יותר מאמסטרדם בעוד שהgdp בהולנד גבוהה פי 15 מבהודו..

 

[אוגורן]

עכשיו לגבי מה שאמרתי - אני לא מאמין בעתיד המדינה אבל אני גם ריאליסט ואני יודע שעם אמונה לא משקיעים

אולי לא נכון לקרוא לזה אמונה, אלא הערכה.
אנחנו לא יודעים מה יהיה בעתיד, ובכל זאת צריכים לקבל החלטות שתלויות בזה, אז אנחנו מאמינים/מעריכים/משערים.

אני אופטימי לגבי המדינה וחושב שהשקעה בנדל"ן זה בגדול רעיון טוב. הבעיה מבחינתי זה ההתעסקות, לא התשואה.

לצורך העניין אני מאמין שבעוד 20 שנה מדינת ישראל תהיינה קיימת ואיתנה אבל פחות מתקדמת ועם gdp נמוך יותר ביחס לשאר העולם המערבי.

איך זה ישפיע על מחירי הנדל״ן? אין לי מושג. אני יודע שבמרכז בומבאיי מחירי הנדל״ן גבוהים יותר מאמסטרדם בעוד שהgdp בהולנד גבוהה פי 15 מבהודו..

באמת קשה לדעת איך דברים ישפיעו.
אבל נראה לי ברור שישפיעו, מה שמושך את השטיח מכל החישובים בשרשור.

אני אישית לא מאמין בעתיד של טורקיה. ולכן שום חישובים לא יגרמו לי לקנות שם נדל"ן.

 

[קפיצת הדרך]

זמן, דלק, כאב ראש, השכרת דירה, נזילות, בלתמים, למצוא דיירים וכו׳

+1
אין ספק שהשקעה בנדל״ן מהבחינה הזו צורכת הרבה משאבים/עצבים/התעסקות. לרוב זה בא בתקופות אבל כשזה מגיע זה לא כיף בכלל.

שזה יפה אבל מתעלם מתיווך, יועץ משכנתאות, עורך דין, שמאי, שיפוצים

מזה דווקא לא התעלמתי בחישוב (גם בחישוב התשואה משכר הדירה לקחתי בחישוב את הבלתמים השונים).
אם אני לא לוקחת את זה בחישוב אז התשואה הייתה גבוהה בהרבה (במיוחד בגלל שיפוץ שעשיתי).

 

[קפיצת הדרך]

באמת קשה לדעת איך דברים ישפיעו.
אבל נראה לי ברור שישפיעו, מה שמושך את השטיח מכל החישובים בשרשור.

אני אישית לא מאמין בעתיד של טורקיה. ולכן שום חישובים לא יגרמו לי לקנות שם נדל"ן.

מסכימה מאוד.
אני אישית מאוד אוהבת את השילוב של נדל״ן עם מניות, אבל המצב כיום במדינה כל כך מעורער והעתיד כל כך לא ברור (בלשון המעטה) שכל החישובים של ״מה היה פעם״ פשוט לא רלוונטיים (אפילו אם ה- ״פעם״ זה רק לפני מספר שנים בודדות).

אני אופטימי לגבי המדינה וחושב שהשקעה בנדל"ן זה בגדול רעיון טוב. הבעיה מבחינתי זה ההתעסקות, לא התשואה.

לצערי אני ממש לא אופטימית ופשוט לא יודעת מה יהיה בעתיד עם המדינה וזה מאוד מפחיד אותי…
השילוב של זה עם גורם ההתעסקות מביא אותי לדחות/לשנות את התוכניות שהיו לי, לפחות לבינתיים.

 

[Kingkong]

האמת היא שאני חוזר בי

השקעה בנדל״ן בארץ נראית כרגע כהשקעה עם סיכון שלא שווה את הפוטנציאל הטמון בו למרות שהפוטנציאל קיים והוא לא קטן.

מה גם שעשיתי את החישובים שלי ודירות באיזורי ביקוש ברמת גן לא עלו כמו שחשבתי ב2004. דירה ברמת גן ברחוב החרוזים עלתה 1.2 מליון ב2004, והיום ביד 2 ב4 מליון כאשר לא ברור מתי הדירה תצליח להמכר ובכמה באמת. כלומר אדם ממוצע שילם 600,000, לקח הלוואה של 600,000 שקל וב6% שילם עוד 720,000 שקל על המשכנתא. סה״כ החזיר לבנק 1.32 מליון לאורך 20 שנה שזה 5,500 בחודש (סכום גבוהה מאוד לאותם שנים לשלם עבור מגורים). אם היה משקיע ב2004 600,000 בסנופי צובר דיבידנדים ומשקיע רק עוד 500 שקל בחודש (בהנחה והיה מתכלב קצת ושוכר דירות במחיר זול יותר מה שמפנה לו עוד 500 שקל בחודש) אז הוא היה נהנה מתשואה מצטברת של 10.5 אחוז בשנה - כלומר היה מגיע לסכום של 4.8 מליון. בערך מליון שקל יותר מנדלן.
וזה בשנים היפות והטובות ביותר של הנדל״ן.

מעבר לכך עלויות של עורך דין, שיפוצים, שמאי, מתווך, אינסטלציה ועוד עצומות…
אני גר בדירה שכורה ובעלת הבית משלמת בממוצע 2000 ש״ח בשנה רק על הדברים שציינתי. 50,000 ש״ח כל 10 שנים על שיפוץ. עורך דין ברכישה ובמכירה עוד 10,000. בקיצור קרוב ל200,000 ש״ח שהולכים רק על הדברים הללו בלי לשקלל עלויות תיווך. לחשוב כמה כסף זה יכול לעשות אם היה מושקע.

כל זה מחזק אצלי את ההבנה שנדל״ן כהשקעה מגלם בו תשואה סולידית אבל אין לו את פוטנציאל הרווח שיש בשוק ההון. מעבר לכך כאשר הוא טומן בו גם אלמנט של סיכון בגלל המדינה שאנחנו חיים בה אז זה הופך אותו לעסקה פחות משתלמת.

לפי דעתי דירה קונים כי רוצים דירה - כי רוצים את הקירות ואת חלקת הנדל״ן. לא קונים דירה כי רוצים כסף.

 

[דוריאן]

שזה יפה אבל מתעלם מתיווך, יועץ משכנתאות, עורך דין, שמאי, שיפוצים, זמן, דלק, כאב ראש, השכרת דירה, נזילות, בלתמים, למצוא דיירים וכו׳

(אני בעד לשלב גם וגם באופן כללי לשם פיזור פסיכולוגי)

מההתרשמות שלי מחברים בעלי דירות - עיקר ההתעסקות היא ברכישה של הדירה ובהשבחה שלה (אם נעשית). דיירים בדרך כלל לא כזה קשה למצוא אם המיקום בסדר והמחיר הוגן. ביומיום ההתעסקות עם דיירים היא לא מה שעושים ממנה, "הדוד התפוצץ", "נזילה מהתקרה" - לרוב כשיש בעיה פשוט מקשרים את הדייר לבעל מקצוע אמין שסומכים עליו ומעבירים לו תשלום בביט.
מוזמנים כמובן לתקן אותי אם אני טועה, לי עצמי עדיין אין דירה.

מה גם שעשיתי את החישובים שלי ודירות באיזורי ביקוש ברמת גן לא עלו כמו שחשבתי ב2004. דירה ברמת גן ברחוב החרוזים עלתה 1.2 מליון ב2004, והיום ביד 2 ב4 מליון כאשר לא ברור מתי הדירה תצליח להמכר ובכמה באמת. כלומר אדם ממוצע שילם 600,000, לקח הלוואה של 600,000 שקל וב6% שילם עוד 720,000 שקל על המשכנתא. סה״כ החזיר לבנק 1.32 מליון לאורך 20 שנה שזה 5,500 בחודש (סכום גבוהה מאוד לאותם שנים לשלם עבור מגורים). אם היה משקיע ב2004 600,000 בסנופי צובר דיבידנדים ומשקיע רק עוד 500 שקל בחודש (בהנחה והיה מתכלב קצת ושוכר דירות במחיר זול יותר מה שמפנה לו עוד 500 שקל בחודש) אז הוא היה נהנה מתשואה מצטברת של 10.5 אחוז בשנה - כלומר היה מגיע לסכום של 4.8 מליון. בערך מליון שקל יותר מנדלן.
וזה בשנים היפות והטובות ביותר של הנדל״ן.

זה שהתשואה בשוק ההון לא רואה ממטר את התשואה בנדל"ן בכמעט כל טווח זמן שתבחר זה ידוע, העניין הוא המינוף שיש לך בנדל"ן ואין לך בשוק ההון, שהוא הגיים צ'יינג'ר (כלומר אפשר להתמנף גם בשוק ההון, אבל בגלל האופי התנודתי שלו זה לא מומלץ). היית צריך לבדוק מה היה קורה אם האדם בדוגמא שלך היה לוקח משכנתא מקסימלית של 1.8M על ה-600K שהיו לו (או המקסימום שהיה אפשרי אז, לא סגור על כמה זה היה), ולא רק 600K - במקרה הזה הוא היה יכול לקנות ב-2004 דירה ב-2.4M, שתחשוב כמה היא היתה שווה עכשיו (רמז - הרבה יותר מ-4.8M). כמובן שזאת משכנתא מאוד גבוהה וצריכה להיות לאותו אדם יכולת החזר גבוהה (גם לא חייבים ללכת על המקרה של משכנתא 75%, אפשר קצת פחות), אבל זאת ההשוואה הנכונה פה, בעיניי.

 

[קפיצת הדרך]

בהנחה והיה מתכלב קצת ושוכר דירות במחיר זול יותר מה שמפנה לו עוד 500 שקל בחודש

לא נכנסתי לעומק החישוב שלך, אבל קצת מצחיק להשוות התכלבות בהשקעה אחת לעומת השנייה ואז להגיד שהיא ״מנצחת״ מבחינת התשואה.

כלומר היה מגיע לסכום של 4.8 מליון. בערך מליון שקל יותר מנדלן.

ועכשיו תכניס מיסים לחישוב…
צריך לזכור שבדירה יחידה יש הטבות מס (ובעבר היה אפשר למכור כל 4 שנים דירה ללא מס שבח גם אם זו לא הייתה דירה יחידה) ומכאן שלפחות לדירה יחידה יש יתרון משמעותי מהבחינה הזו.

לפי דעתי דירה קונים כי רוצים דירה - כי רוצים את הקירות ואת חלקת הנדל״ן. לא קונים דירה כי רוצים כסף

נכון. רוב האנשים קונים דירה כי זה נותן להם תחושת ביטחון. המחשבה שיש להם את ״המקום שלהם״.
אבל זה לא רק פסיכולוגי (לפחות לגבי דירה ראשונה). כלכלית דירה מאפשרת לך לגדר את עלויות הדיור שלך. וזה כן נותן ביטחון מסוים (לא רק פסיכולוגי), גם אם זה לא בהכרח ייתן תשואה יותר טובה.

מעבר לכך כאשר הוא טומן בו גם אלמנט של סיכון בגלל המדינה שאנחנו חיים בה

+1
עם זה אני מסכימה.
אם לא יודעים אם מתכננים להמשיך ולגור בארץ אז גם אין הגיון לגדר את עלויות המגורים בארץ…

ביומיום ההתעסקות עם דיירים היא לא מה שעושים ממנה, "הדוד התפוצץ", "נזילה מהתקרה" - לרוב כשיש בעיה פשוט מקשרים את הדייר לבעל מקצוע אמין שסומכים עליו ומעבירים לו תשלום בביט.
מוזמנים כמובן לתקן אותי אם אני טועה.

כשאין בעיות מיוחדות אתה צודק. למרות שזה כן מלחיץ ברגע שרואים את השם של הדייר על צג הטלפון…
וזה כמובן יכול מאוד להלחיץ אם תלויים בכסף השוטף מהשכירות, ופתאום צריכים להוציא הוצאה גדולה.
סתם לדוגמא, לי הייתה פעם נזילה רצינית מהגג והטיפול בה עלה ארבעה וחצי חודשי שכירות. לי זה לא הזיז (כי לא הייתי תלויה בשכירות וכי יש לנו עתודות כסף מספיקות) אבל לאדם אחר זו יכולה להיות מכה קשה.

בכל מקרה הבעיה הקשה מתחילה כאשר יש בעיות מיוחדות (דייר שלא רוצה לצאת, דייר שצובר חובות/עושה נזקים וכו׳).

מוזמנים כמובן לתקן אותי אם אני טועה.

ואז אתה טועה (בגדול) לצערי…

 

[אופסשםמשתמש]

בקצרה -
אנחנו זוג בני 29 עם הון של 1.8 מליון המפוזרים רק במניות דרך חשבון מסחר ומסלולי הגמל. בסכום לא נכלל הפנסיה.

200,000 מתוכו על הנסד״ק, 300,000 על מדד עולמי והשאר על סנופי.

הסיבה שאנחנו לא קונים בית זה כי אנחנו פחות מאמינים בעתיד המדינה (כן כמה שעצוב להגיד את זה ) ואני בתפיסה שלי לא מצליח להבין איך דירה במגדל בחדרה יעשה תשואה גבוהה. אני כן מצליח להבין איך דירה בתל אביב או רמת גן יכפיל וישלש את עצמו אבל לדירה כזאת אין לנו כסף.

שנינו עובדים קשה אבל לא הייטקיסטים. אני לצורך העיניין מוזיקאי שמתפרנס בעיקר מהוראה במוזיקה והופעות. המשכורת אצלי משתנה כל הזמן אבל היא מסתכמת ב14,000 נטו בחודש.
הבעיה שזה תחום שהוא לא יציב.
בת זוגתי מרוויחה סכום דומה בתחום אחר.

החשש שלי זה שאנחנו עושים טעות כלכלית שתעלה לנו בעתיד בכך שאנחנו לא מנצלים את המינוף שניתן רק לנדלן (כי מינוף לשוק ההון זה לא באמת מעשי).

את החישובים שלי עשיתי ואני לא אפרוס אותם כאן אבל בסוף נדל״ן עם משכנתא עשה תשואה גבוהה יותר על אותם סכומים שהושקעו (בשקלול סכום שמתפנה מתשלום על ריבית המשכנתא ) ממדד הסנפ ב20 שנה האחרונות פשוט כי המינוף שניתן מקפיץ את התשואה. הריבית על המינוף מתפרסת על כל כך הרבה שנים כך שהאינפלציה למעשה שוחקת את הריבית והופכת אותה לקלה יותר לתשלום בעוד שהתשואה על הנדל״ן (הן הפירותית והן עליית הערך ) רק עולה מעל האינפלציה.


גם בתרחיש הכי גרוע שלפיו הנדל״ן רק שומר על ערך ריאלי, השקעה בו היא השקעה סולידית טובה כי בסוף הכסף שומר על ערכו ומתקבלת הכנסה חודשית פירותית שבהרבה מקרים שווה לחצי משכורת יחיד בנוסף לבית ששומר על ערכו.
כלומר קצת פחות טוב ממניות אבל הרבה יותר טוב מאג״ח.

ומצד שני אם הנדל״ן עולה בערכו הריאלי גם (כפי שקרה בשנים האחרונות ) אז אין כאן שאלה בכלל - הוא מניב יותר כסף שקלול המינוף שהבנק נותן.

לכן אני תוהה לעצמי, האם אנחנו עושים טעות שאנחנו לא רוכשים עם חלק מהכסף דירה להשקעה בחיפה לדוגמה?

אני לא מבין
אם אתה חושב שעתיד המדינה פח, למה אתה חושש שמחירי הדיור יברחו לך ?
אתה רוצה עוד 10 שנים שתהיה לך דירה בארץ ? או לעבור ?
אם אתה רוצה דירה בארץ, סביר לקנות עכשיו דירה
אם אתה רוצה לעבור, מה אכפת לך שהמחיר דירה פה יעלה פי 5

 

[WizOz]

מעניין לקרוא את הסיפור של אסף נתן בהקשר לתרד זה

אספן הדירות והמקמפנד, חלק ראשון

דבר ראשון, סליחה על הכותרת. כן, זו מילה שהמצאתי, או, לא בדיוק. נגיע אליה. ראשית, אני רוצה לספר סיפור. השתחררתי מהצבא בשנת 2001, מספר חודשים לפני אסון התאומים. אני זוכר שישבתי בבית וראיתי את האסון ב…

assafnathan.com