מניות הנדל"ן, האם ההתנפחות הייתה מוצדקת? או שהיה כאן בלון?

[גונן1900]

אני קורא כתבות לאחרונה על השחיטה של מניות הנדל"ן, ותלונות שהירידות אינן מוצדקות,
עכשיו, זה ברור לי שישנן מניות מסויימות שחוטפות בגלל הסקטור, הסקטור נשחט אז גם אותן המשקיעים זורקים, ובגלל זה חלק מהמניות נמצאות בשפל היסטורי, ואולי זו הזדמנות, כמובן שאולי לא.

השאלה שלי מתייחסת למניות הנדל"ן המניב שבשנים האחרונות טסו למעלה בשיעורים של מאות אחוזים, אתן דוגמאות:
סלע נדל"ן שלפני המשבר הכפילה את ערכה ממה שהייתה במהלך 2018
אמות ששילשה את ערכה מאז 2016 ועלתה ב60% ערב המשבר ביחס ל2018
מליסרון שהגיעה לפני המשבר לכ80% מעבר למה שהייתה ב2018
גב ים שלפני המשבר הכפילה את עצמה ממהלך 2018 ושילשה את עצמה מ2016
עזריאלי שהכפילה את עצמה מ2016 ועלתה ב60% מ2018
ריט 1 שעלתה ב80% מאז 2018 ו250% מאז 2016

אני מבין שכל העליות של מניות הנדל"ן המניב לא היו בגלל הצלחה מסחררת דווקא בהשקעות ובביצועים, אלא מדובר בחלק גדול ברווחי שיערוכים, לא יודע מי החליט מה, אבל באיזשהו שלב החליט מי שהחליט שהגיע הזמן לשערך את הנכסים בשווי גבוה יותר, ולהוון הכנסות עתידיות לפי ריביות נמוכות יותר, והופה הופה זינוק בשווי הנכסים.
מה שעוד התרחש זה, שהמוסדיים החליטו לשתף עם זה פעולה, ולהעיף את המניות למעלה, ככלות הכל, מה רע למוסדיים שנמצאה הדרך להציג תשואות פנטסטיות? אם אין טק, יש שיערוכים.

אז באמת לא ברור לי מה יחס השיערוכים בין הארץ לבין חו"ל, ואני לא נדלניסט מקצועי, אפילו לא חובב,
אבל כל הסיפור הזה לא ברור לי מתחילתו, האם היה כאן בלוף? האם היה כאן ניפוח על ריק, וכעת הגיעה הסיכה שניפצה את הבלון והכל התפוצץ?

האם לאלטשולר פשוט נמאס להמשיך עם הישראבלוף ולכן הוא חיסל חלק גדול מההחזקה שלו בנדל"ן כאן?

אשמח מאוד לתשובותיכם

 

[אורי ג.]

אבל כל הסיפור הזה לא ברור לי מתחילתו, האם היה כאן בלוף? האם היה כאן ניפוח על ריק, וכעת הגיעה הסיכה שניפצה את הבלון והכל התפוצץ?

לא רק. חברות נדל"ן מניב עושות כסף משכ"ד וממנפים את זה ע"י הון זר (מינוף).
בשנים האחרונות השכ"ד עולה וריבית המימון שלהם יורדת מה שאיפשר להם להרוויח כסף כמו חזירים.
עכשיו יש תנועת מלקחיים הפוכה: ריבית המימון עולה ומשמעותית, שיעורי התפוסה יורדים והשכ"ד יורד גם הוא, כל זאת מוביל ויוביל עוד יותר לשחיטה תזרימית של החברות וזה משתקף במחירי המניות שלהם.
חברות שיותר חשופות לקמעונאות ויותר ממונפות הגיוני שיסבלו עוד יותר.

 

[גונן1900]

לא רק. חברות נדל"ן מניב עושות כסף משכ"ד וממנפים את זה ע"י הון זר (מינוף).
בשנים האחרונות השכ"ד עולה וריבית המימון שלהם יורדת מה שאיפשר להם להרוויח כסף כמו חזירים.
עכשיו יש תנועת מלקחיים הפוכה: ריבית המימון עולה ומשמעותית, שיעורי התפוסה יורדים והשכ"ד יורד גם הוא, כל זאת מוביל ויוביל עוד יותר לשחיטה תזרימית של החברות וזה משתקף במחירי המניות שלהם.
חברות שיותר חשופות לקמעונאות ויותר ממונפות הגיוני שיסבלו עוד יותר.

אז תסביר לי למה חלקם הכפילו! את עצמם בין 2018-2020? תוך שנה וקצת.
נגיד הרוויחו עוד כמה אחוזים טובים, זו לא סיבה להכפיל ערך, אלא אם כן מישהו החליט או לשערך את הנכסים, או להוון מכפילים, כך או כך הפיצוץ הזה תוך שנה למעלה, נותן הרגשה של ישראבלוף

 

[אורי ג.]

אז תסביר לי למה חלקם הכפילו! את עצמם בין 2018-2020? תוך שנה וקצת.

1. כי כל השוק עלה, חברות הנדל"ן הם חלק מהשוק.
2.כי:

בשנים האחרונות השכ"ד עולה וריבית המימון שלהם יורדת מה שאיפשר להם להרוויח כסף כמו חזירים.

נגיד הרוויחו עוד כמה אחוזים טובים,

אבל זה לא "עוד כמה אחוזים טובים" זה יכול להיות גם עשרות אחוזים יותר עכשיו תוסיף את ירידת התשואות בשוק (=ירידה בריבית ההיוון) וקיבלת את התשובה.

נותן הרגשה של ישראבלוף

למה בלוף? מישהו אנס אותך לרכוש מניות שלהם? את האג"חים שלהם?
אז נכון, הם כנראה היו יקרים מדי, מה שקורה בשוק ההון לפעמים, ועכשיו הם אולי בתמחור הוגן, או נמוך מדי, תלוי בעיני המתבונן.

 

[גונן1900]

כתבה מעניינת בנושא
https://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/781947

 

[אורי ג.]

כתבה מעניינת בנושא

ועוד אחת:
https://www.themarker.com/markets/1.8971688?v=5869BA6BF4A6DE14664791EF6BD66A5C