מה מסוכן יותר מניות או נדל"ן?

[Ron B]

זה לא פוסט בנושא איפה התשואה גבוהה יותר. פה התשובה ברורה ויש על כך אין ספור ספרים, מאמרים, ובלוגים.
כמו כן, אין בכוונתי לדון בשאלה של משכתנא. בעיקר כי משכנתא מסבכת עוד יותר את הנושא שגם כך לא מובן להרבה אנשים.
מה שבעיקר מטריד אותי זה ההשוואות בין מערכות נכסים שאין להם אותו סיכון, או שהסיכון לא ברור לאדם שמשווה.
לכן, החלטתי להתמקד בשאלה מאד פשוטה: מה מסוכן יותר? נדל"ן או תיק מניות + אג"ח.
לבית יש כמובן סיכונים נוספים שאני מתעלם מהם פה. יש סיכוני שכונה, כביש גדול שמוריד את ערך הנכס, וכו'. אני פה נותן "יתרון" לנדל"ן בכך שאני מתייחס למדדים כלליים שממצעים הרבה מאד בתים, ובכך מורידים את הסיכון האמיתי בקניית בית מסויים ברחוב מסויים בשכונה מסויימת.

יש הרבה דרכים למדוד סיכון. החלטתי לבחור במדד הבא: התשואה הנמוכה ביותר ל-5 שנים רצופות שהייתה בתקופה ארוכה.
למה 5 שנים? כי נדל"ן ידוע בזה שהוא שוק פחות יעיל ממניות ומגיב יותר לאט, ולכן מדידה של רכיב כמו סטיית תקן חודשית או אפילו שנתית לא מתאימה לדעתי.
מצד שני טווח ארוך מדי כמו 10 שנים או יותר לא מייצג סיכון, שהרי לאורך זמן ארוך הכל עולה (או לפחות לא יורד), אבל כמו שקיינס אמר "בטווח הארוך כולם מתים".
ובכן, לקחתי את ה-data של רוברט שילר, ובדקתי את המדד הזה: תשואה נמוכה ביותר ב-5 שנים.
בדקתי מ-1970 עד היום.
בנדל"ן 5 שנים הגרועות ביותר הניבו ירידה של 26% (זה היה מ-2006 עד 2011)
במניות (מדד S&P500):
100% מניות: ירידה של 26%
90% מניות, 10% אג"ח 10 שנים: ירידה של 21%
75% מניות, 25% אג"ח 10 שנים: ירידה של 12.7%

אז אני כמובן לא ממליץ ולא מייעץ, אבל הנתונים האלו מראים שבניגוד לאיטואיציה, תיק שמכיל 75% מניות 25% אג"ח: בהחלט באותה רמת סיכון כמו נדל"ן לא ממונף אם לא פחות מסוכן.

 

[ogi]

האם תשואת הנדל"ן שבדקת כוללת גם את התשואה משכר דירה?

 

[אנון נימוס]

זה לא פוסט בנושא איפה התשואה גבוהה יותר. פה התשובה ברורה ויש על כך אין ספור ספרים, מאמרים, ובלוגים.
כמו כן, אין בכוונתי לדון בשאלה של משכתנא. בעיקר כי משכנתא מסבכת עוד יותר את הנושא שגם כך לא מובן להרבה אנשים.
מה שבעיקר מטריד אותי זה ההשוואות בין מערכות נכסים שאין להם אותו סיכון, או שהסיכון לא ברור לאדם שמשווה.
לכן, החלטתי להתמקד בשאלה מאד פשוטה: מה מסוכן יותר? נדל"ן או תיק מניות + אג"ח.
לבית יש כמובן סיכונים נוספים שאני מתעלם מהם פה. יש סיכוני שכונה, כביש גדול שמוריד את ערך הנכס, וכו'. אני פה נותן "יתרון" לנדל"ן בכך שאני מתייחס למדדים כלליים שממצעים הרבה מאד בתים, ובכך מורידים את הסיכון האמיתי בקניית בית מסויים ברחוב מסויים בשכונה מסויימת.

יש הרבה דרכים למדוד סיכון. החלטתי לבחור במדד הבא: התשואה הנמוכה ביותר ל-5 שנים רצופות שהייתה בתקופה ארוכה.
למה 5 שנים? כי נדל"ן ידוע בזה שהוא שוק פחות יעיל ממניות ומגיב יותר לאט, ולכן מדידה של רכיב כמו סטיית תקן חודשית או אפילו שנתית לא מתאימה לדעתי.
מצד שני טווח ארוך מדי כמו 10 שנים או יותר לא מייצג סיכון, שהרי לאורך זמן ארוך הכל עולה (או לפחות לא יורד), אבל כמו שקיינס אמר "בטווח הארוך כולם מתים".
ובכן, לקחתי את ה-data של רוברט שילר, ובדקתי את המדד הזה: תשואה נמוכה ביותר ב-5 שנים.
בדקתי מ-1970 עד היום.
בנדל"ן 5 שנים הגרועות ביותר הניבו ירידה של 26% (זה היה מ-2006 עד 2011)
במניות (מדד S&P500):
100% מניות: ירידה של 26%
90% מניות, 10% אג"ח 10 שנים: ירידה של 21%
75% מניות, 25% אג"ח 10 שנים: ירידה של 12.7%

אז אני כמובן לא ממליץ ולא מייעץ, אבל הנתונים האלו מראים שבניגוד לאיטואיציה, תיק שמכיל 75% מניות 25% אג"ח: בהחלט באותה רמת סיכון כמו נדל"ן לא ממונף אם לא פחות מסוכן.

למה בחרת במניות ו אגח טווח יותר ארוך מנדלן ? היה נראה לי שדוקא נדלן יהיה 10 שנים ותיק הוני 5 שנים, או 5/10 שנים לשניהם
ולפי מה שכתבת יוצא שנדל"ן ~ 90% מניות ו 10 אחוז אג"ח (21 % ירידות ולא 12.7%) מבחינת יחס תשואה לסיכון אני מנחש שכנראה 100% מניות הכי קרוב לנדל"ן)
אבל כאן תריך להוסיף שכירות ומיסוי על השכירות (בארץ? בחול ?)

 

[משקיע מתחיל]

בנדל"ן 5 שנים הגרועות ביותר הניבו ירידה של 26% (זה היה מ-2006 עד 2011)

זה כולל דמי שכירות? זה כולל עלות תיקונים? עלות שיפוץ בפעם בכמה עשורים?

100% מניות: ירידה של 26%

זה כולל דיבינדים?

אג"ח 10 שנים

למה לא אג"ח ארוך כמו TLT?

 

[בת העמק]

ובכן, לקחתי את ה-data של רוברט שילר, ובדקתי את המדד הזה: תשואה נמוכה ביותר ב-5 שנים.

פורום ישראלי מתאים להשוואת נדל"ן ישראלי. רוב מי שמתעניין בקניית נדל"ן- מתכוון לקנות בישראל. גם רוב השקעות האג"ח הן בישראל. וכדי שזה יתאים, מציעה להשוות מול מדד מניות ישראליות.
וגם מה ששאלו אותך לפניי, כשאתה מפרסם השוואה תכלול גם את הנתונים שכלולים בה ותסביר למה דווקא נתונים אלה.
וגם- אם כותרת השרשור היא מניות מול נדל"ן, למה הכנסת להשוואה את האג"ח?

 

[שודד הפינג פונג]

האם תשואת הנדל"ן שבדקת כוללת גם את התשואה משכר דירה?

לדעתי לא, אבל היא גם לא כוללת דיבידנדים ממניות.

 

[משקיע מתחיל]

לדעתי לא, אבל היא גם לא כוללת דיבידנדים ממניות.

אז זה לא אומר דבר (כמעט) כי שניהם חלק עצום מהתשואה

 

[שודד הפינג פונג]

אז זה לא אומר דבר (כמעט) כי שניהם חלק עצום מהתשואה

אמממ, אם השכ"ד = דיבידנדים מ - 75% הקרן במניות, או באיזור, אפשר לנטרל את הרעש, בטח לצורך חישוב גס של תשואה לחמש שנים.
בפועל להערכתי השכ"ד בערך כפול בממוצע היסטורי (75% מהקרן, כי הקופונים מהאג"ח חייבים להיות בפנים) מהנ"ל וזה סה"כ מתיישב עם מסקנת המשורר שתיק שכזה הוא סביב אותה רמת הסיכון כמו נדל"ן לא ממונף, כמובן בהנחה שאנחנו מסכימים ששקללנו פה את כל הפרמטרים החשובים, (אני לא בטוח).

 

[Ron B]

לגבי דיבידנדים, שכר דירה והוצאות דירה:
מדד המניות כוללים דיבידנדים (השקעה מחודשת). קופונים של אג״ח נכללים. כבדיקת שפיות השוותי את התשואה לזאת ב-portfolio visualizer והן היו זהות.
מדד הדירות לא כולל שכר דירה, אבל הוא גם לא כולל בלאי: לא תיקונים ולא התיישנות דירה. למה לא? כי אין הנתונים האלו (אצל שילר). צריך לזכור שמדד מחירי דירות משווים דירה חדשה לדירה חדשה אחרי הרבה שנים. ברור שהמחיר לא זהה, ולכן יש לי הנחה סבירה ששכר הדירה, שהוא בקירוב 2% מתקזז עם הבלאי. חשוב להבין שגם אם נשאר כל 2% ואין בלאי בכלל, אז ל-5 שנים יש תוספת של עוד 10%. זה לא ממש ישנה את התמונה.
אני שוב מדגיש: אני לא מנסה להראות איזה תיק מניב תשואה גבוהה יותר, אלא לנסות להעריך את הסיכון.

פורום ישראלי מתאים להשוואת נדל"ן ישראלי. רוב מי שמתעניין בקניית נדל"ן- מתכוון לקנות בישראל. גם רוב השקעות האג"ח הן בישראל. וכדי שזה יתאים, מציעה להשוות מול מדד מניות ישראליות.

מסכים מאד, והייתי עושה את זה בשמחה, אבל בישראל כמו בישראל, ולא כמו בארה״ב: אין נתונים. לפחות לא מסודרים ומנורמלים נכון כמו שיש בארה״ב.
מצד שני, ישראל ב-50 שנה האחרונות הייתה מדינה בצמיחה מטורפת שהצליחה בצורה מטורפת. אם הייתי צריך לחזות את 20-30 שנה הבאות, הייתי מעדיף להתבונן בהסטוריה של כלכלה יותר מבוססת ומפותחת. אז אולי זה לא כ״כ שגוי להסתכל על ארה״ב כשבוחנים את העתיד בישראל.

למה לא אג"ח ארוך כמו TLT?

בחרתי את התיק הכי ״קלאסי״ ופשוט שאני מכיר. רוב ספרי ההשקעה הפופלריים שקראתי ממליצים על x% מניות והשאר אג״ח לא ארוך מדי: בינוני. אז זה מה שבחרתי. הטענה היא, שעדיף לשים אחוזים גבוהים יותר במניות מאשר להשקיע באג״ח ארוך יותר, מבחינת חזית היעילות (סטיית תקן מול תשואה). אבל זה כבר דיון אחר...

 

[שודד הפינג פונג]

מדד המניות כוללים דיבידנדים (השקעה מחודשת).

אפשר לשאול באיזה חמש שנים ירד ה - SP TR ב - 26% ?

 

[עוד אחד]

כמו כל סטטיסטיקה אפשר לעוות תוך כדי אמירות אמיתיות לחלוטין.
לדוגמה: אם השאלה היתה תשואה מקסימלית ל-5 שנים התשובה היתה נותנת מסקנה הפוכה.
לא חושב שהבדיקה נותנת אפילו אינדיקציה לכדאיות השקעה.
אולי ליחס ביניהם כאשר ההפסד מקסימלי על פני חמש שנים

 

[בת העמק]

אני מצטערת אבל חושבת שלדף הזה אין שום משמעות למשקיע ישראלי, לפחות כל עוד ההתייחסות היא למדדים אמריקאים ומחסור בנתונים להשוואה.
אם אי אפשר למצוא נתונים ישראלים אז אי אפשר לדעת מה מסוכן יותר בישראל, נדל"ן, מניות או אג"ח.
אבל אםרוצים להתפלפל כאן על נתונים אמריקאים חלקיים- תפאדלו. אני פרשתי

 

[FIYaacov]

אני מצטערת אבל חושבת שלדף הזה אין שום משמעות למשקיע ישראלי, לפחות כל עוד ההתייחסות היא למדדים אמריקאים ומחסור בנתונים להשוואה.
אם אי אפשר למצוא נתונים ישראלים אז אי אפשר לדעת מה מסוכן יותר בישראל, נדל"ן, מניות או אג"ח.
אבל אםרוצים להתפלפל כאן על נתונים אמריקאים חלקיים- תפאדלו. אני פרשתי

מסכים שהנדלן ב"מחקר" צריך להיות ישראלי, אבל מה הבעיה עם מניות אמריקאיות?
כנראה שיותר קל לרכוש מניות אמריקאיות מבית בישראל

 

[רוני]

קשה מאוד להשוות, שוק ההון הוא אומנם תנודתי יותר בטווח הקצר אבל, לדעתי התשובה היא ההתנהלות של המשקיעים בנדל"ן מניב או המשקיעים בשוק ההון, הם אילו
שקובעים את רמת הסיכון של ההשקעה ! סוגי ניירות הערך שהתיק מכיל, גובה המינוף...... סוגי הנכסים שפורטפוליו הנכסים מכיל בהתאמה לסוג האוכלוסיה שנכסים אילו פונים אליהם, בארה"ב מדרגים נכסים אלו לפי נכסי יוקרה ולאחריהם קלאס A,B,C,D רמת המינוף, הטיימינג של ההשקעה.....

 

[Ron B]

אפשר לשאול באיזה חמש שנים ירד ה - SP TR ב - 26% ?

בין פברואר 2004 ל-פברואר 2009.
ב-yahoo finance זה יוצא מינוס 20%, אני מניח שזה נובע מהדרך בה שילר מחשב את הערך של SP - הוא עושה ממוצע חודשי (מה שלדעתי יותר משקף).
מה ששוב מראה שהערך הזה מאד רגיש ל-5% לכאן ולשם.

אם אי אפשר למצוא נתונים ישראלים אז אי אפשר לדעת מה מסוכן יותר בישראל, נדל"ן, מניות או אג"ח.

זה נימוק מאד בוגר ומדעי. אי אפשר אז בואו נטמון את הראש בחול. רק אל תבלבלו אותי עם נתונים.
אבל סתם בשביל הספורט הצלחתי למצוא מצגת של בנק ישראל שם הם מציגים גרף של מחירי דיור בישראל: הם מראים שם שמ-1995 במשך כ-12 שנים המחירים נשחקו ראלית ב-24%. בישראל בשנים האלו אין טעם לדבר על מחיר לא ראלי, כי האינפלציה היתה גבוהה מאד. לכן, בקירוב אפשר לומר שהסיכון בירידה ב-5 שנים בישראל היא ירידה של 12%. זה קרה בעבר. אבל שוב: אם בארה"ב הגדולה הייתה ירידה של 26% האם זה לא מראה שירידה כזאת תתכן גם בישראל? האם זה שבישראל לא קרתה ירידה כזאת מלמדת אותנו שהיא לא תקרה, למרות שהיא קרתה בארה"ב?
בכל מקרה, אפילו אם מניחים שהירידה המקסימלית האפשרית בישראל ב-5 שנים היא 12%, זה בהחלט סיכון זהה לתיק של 75% מניות, ופה אני משווה ל-SP שזה הרבה פחות מסוכן ממניות ישראליות.

 

[nicepo1]

ששכר הדירה, שהוא בקירוב 2% מתקזז עם הבלאי

זה נדל"ן להשקעה, מי קונה נכס שמשלם 2% בשנה להשקעה ?

 

[Ron B]

ה נדל"ן להשקעה, מי קונה נכס שמשלם 2% בשנה להשקעה ?

גם בזה שמתי לב שהרבה אנשים מתבלבלים.
ראשית מדד תשואת השכירות הממוצע בתל אביב הוא 2.3%.
אהה, אבל מי משכיר דירה בת"א? אנחנו קונים דירה ברחובות. אז שם המדד טיפה יותר גבוה 2.5%.
טוב, רחובות זה מרכז מדי. אנחנו הולכים על נהריה. אוקי, אבל שם מדד השכירות הוא 2.5%.
אז כן, יש מקומות בהם מגיעים ל-3%. למשל ירוחם.

עכשיו, אחרי שראינו את המספרים נכון להיום,
בואו נעשה קצת סדר בכלכה של דירות: מחיר דירה הוא מחיר הקרקע או הזכות לגור + עלות הבנייה.
מה שעולה עם הזמן הוא מחיר הקרקע. על עלות הבנייה יש בלאי (כלומר, הוא יורד).
ככל שהחלק היחסי של עלות הקרקע גבוה יותר בדירה: יהיה עליה פחות בלאי יחסי, וערכה יעלה יותר (עד כאן: לוגיקה מסדר ראשון).
זה מתומחר בשוק ולכן אחוז שכר הדירה יותר נמוך במקומות בהם החלק היחסי של מחיר הקרקע גדול יותר.
ואיפה זה קורה? באזור המרכז. שם מחיר הקרקע גבוה יותר, יש פחות בלאי (באחוזים) על הדירה, ושכר הדירה היחסי נמוך יותר.
במילים אחרות, אם מצאת דירה בפריפריה שיש עליה תשואה גבוה יותר 3%: כל הכבוד. אבל כך בחשבון שזה יתקזז לך עם הבלאי היחסי
ועם זה שערך הדירה יעלה פחות.
לכן, מה שהכי הגיוני לעשות הוא לקחת ממוצע ארצי: גם של מחירי הדירות וגם של אחוזי השכירות.

 

[nicepo1]

גם בזה שמתי לב שהרבה אנשים מתבלבלים.
ראשית מדד תשואת השכירות הממוצע בתל אביב הוא 2.3%.
אהה, אבל מי משכיר דירה בת"א? אנחנו קונים דירה ברחובות. אז שם המדד טיפה יותר גבוה 2.5%.
טוב, רחובות זה מרכז מדי. אנחנו הולכים על נהריה. אוקי, אבל שם מדד השכירות הוא 2.5%.
אז כן, יש מקומות בהם מגיעים ל-3%. למשל ירוחם.

למה אתה הולך על ממוצע? אתה קונה דירה להשקעה תקנה דירה קטנה שנותנת יותר תשואה.
למה אתה בודק היום שהיחס מחיר\שכירות גדל ב100% בעשר שנים האחרונות והוא בועתי לגמרי
לא יותר הגיוני לבדוק ממוצע ב X שנים ?

בלי קשר אני חושב שההשוואה שלך היא שרירותית(בפרמטרים וההנחות) ולי אישית לא נותנת שום אנדקציה מה "יותר מסוכן"
*גילוי נאות אני לא בעד השקעה בנדל"ן בטח לא ב2.5% תשואה משכירות

 

[בת העמק]

לכן, מה שהכי הגיוני לעשות הוא לקחת ממוצע ארצי: גם של מחירי הדירות וגם של אחוזי השכירות.

בעיניי לא הגיוני. אם כבר לקחת 3 ממוצעים. המעגל הראשון של המטרופולינים בישראל (גוש דן, י-ם, חיפה והקריות), המעגל המרוחק במקצת (חדרה-גדרה) והפריפריה הרחוקה (הנגב, הגליל, העמקים המזרחיים, יו"ש?).
ושאלה אם בתחום השקעות נדל"ן כדאי לקחת בכלל ממוצעים (אלא אם זה נועד לקנות מדד עוקב חברות בניה בישראל נניח) כי בדר"כ אדם קונה דירה אחת בכל פעם ועליה הוא עושה את כל הבדיקות וההערכות. משהו בדומה לאדם שקונה באופן סלקטיבי מניות של חברות ועושה בדיקות על כל אחת מהחברות.

במילים אחרות, אם מצאת דירה בפריפריה שיש עליה תשואה גבוה יותר 3%: כל הכבוד

לא חסר בפריפריה נכון להיום דירות עם תשואה ברוטו של 4.5%-5% רק מהצד של שכר הדירה (תסתכל במדלן) ועליית ערך קיימת גם בפריפריה. שוב, לא באופן גורף אבל אם עורכים בדיקות של תכניות ועדות תכנון מקומיות אפשר לגלות היכן כדאי.

 

[Ron B]

למה אתה הולך על ממוצע?

קשה להתמודד עם הטיעון הבא: "נכון יש את הממוצע. אבל אני יודע יותר טוב מכולם. אני משיג מעל הממוצע".
למה קשה? כי אם כולם מעל הממוצע, אז הממוצע כבר לא ממוצע.
אם לך יש יכולות חזקות מהשוק באיתור דירות שנותונות TR גבוה מהממוצע בהרבה: אין לי טיעון נגדי. פשוט לך על זה.
בכל מקרה, אפשר מייד להשליח את זה גם למניות: "למה לקחת ממוצע של מניות (זה מדד המניות)? הרי אני חכם מכולם, אז אני
אבחר מניות שנותנות תשואה גבוהה יותר."
הטענה הבסיסית שלי שדירות עם שכר דירה יחסי גבוה, לא בא בחינם. זה נובע כי עלות הבנייה היחסית יותר גבוהה ויש יותר בלאי.
בכל מקרה, אנחנו גלשנו לנושא לא רלוונטי. אם מדד השכירות הוא 2.5% או 3% לא ישנה את התמונה של הסיכון בנדל"ן.
הסיכון עדיין מגיע למינוס 10% עד 20% ב-5 שנים. ושכר דירה גבוה ב-1% לא ישנה את זה. וכן, זה קרה גם בארץ הקודש, ולא רק לגויים.