לקנות את הדירה שאני *גר* בה, מנק' מבט של השקעה

[סמבה]

היי

ברור לי הdebate בין השקעה בשוק ההון לבין השקעה בנדלן - כלומר לקנות דירה ולהשכיר אותה למישהו זר, על פני השקעה במדד מניות כלשהו.
אני רוצה לדון בזה נק' מבט קצת שונה.

מבחינת חסכון, נניח וההוצאות על עו"ד/מתווך הן 0%.
האם זה לא עדיף לקנות דירה ולגור בה כמה שנים, ואז למכור אותה ולקנות אחרת אם ארצה לעבור דירה, על פני לחיות בשכירות?

אני שואל רק מנקודת מבט של השקעה, נניח ששאר השיקולים לא רלוונטים.

נראה לי שמשתלם יותר לקנות את הדירה שאנחנו גרים בה על פני לגור בשכירות, כי אז אנחנו משלמים את שכ"ד לעצמנו במקום לאדם זר. כלומר ההוצאה היחידה שלנו היא רק הריבית על המשכנתא אם יש, שהיא יותר נמוכה ממה שנשלם עבור שכירות.


מה דעתכם? אני מפספס פה משהו?

עריכה: מדהים, אחרי שכותבים משהו כפוסט, דברים מתבהרים.
נראה לי שההשוואה ההוגנת היא מה אחוז הריבית שהיינו משלמים עבור משכנתא לאינסוף זמן (25-30 שנה), מול מהי התשואה עבור שכירות באיזור בו אנו גרים.
משכנתא ל25-30, נדמה לי שהיא באיזור ה4-4.5% (לא צמוד), ותשואה על דירות היום היא 3-4% (צמוד למחירי הדירות, ואולי גם בטווח המאד ארוך למדד המחירים לצרכן) .
כלומר אם יש יתרון לרכישת דירה מבחינת תשואה , אז הוא זניח.
מה אתם חושבים?

לא ממליץ ולא מייעץ. רק מתעניין

 

[עש לילה]

נראה לי שמשתלם יותר לקנות את הדירה שאנחנו גרים בה על פני לגור בשכירות, כי אז אנחנו משלמים את שכ"ד לעצמנו במקום לאדם זר. כלומר ההוצאה היחידה שלנו היא רק הריבית על המשכנתא אם יש, שהיא יותר נמוכה ממה שנשלם עבור שכירות.

צריך לחשב לא רק את מה שאתה משלם בפועל אלא גם את מה שאתה לא מרוויח, כלומר אובדן תשואה אלטרנטיבית, כי כסף שהשתמשת בו לקנות דירה לא יכול להיות מושקע באפיקים אחרים. צריך כמובן לזכור להתחשב במיסוי השונה על רווחי הון ועל הכנסה משכר דירה.

נראה לי שההשוואה ההוגנת היא מה אחוז הריבית שהיינו משלמים עבור משכנתא לאינסוף זמן (25-30 שנה), מול מהי התשואה עבור שכירות באיזור בו אנו גרים.
משכנתא ל25-30, נדמה לי שהיא באיזור ה4-4.5% (לא צמוד), ותשואה על דירות היום היא 3-4% (צמוד למחירי הדירות, ואולי גם בטווח המאד ארוך למדד המחירים לצרכן) .

להשוות אחוזים זה לא מספיק, כי מה אם הדירה עולה מיליון ש"ח אבל אתה לקחת משכנתא רק על 200 אלף? נכון ש-4% שווה ל-4%, אבל פעם אחת זה מתוך מיליון ופעם שנייה זה מתוך 200 אלף.

בכל מקרה לא ברור לי איזו זווית חדשה השאלה שלך מביאה לדיון האם לקנות או לשכור דירה...? סביר להניח שהנושא כבר נטחן עד דק כאן:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/מה-אני-יכול-לענות-לכל-אלו-שאומרים-מה-עדיף-לשלם-שכר-דירה-או-משכנתא.3112/
(ובטח בעוד מלא מלא שרשורים אחרים)
לזה שאתה קונה דירה וגר בה, ולא קונה דירה משכיר אותה ושוכר דירה אחרת, יש לדעתי השפעה בעיקר בהיבט המיסוי, אבל רק אם שכר הדירה עולה על 5000 ש"ח.

 

[ברננקי]

קח בחשבון שגם אם החסכון של השכ"ד מתעלה על הוצאות הריבית (כלומר נניח והדבר משתלם, אפילו אם לוקחים בחשבון אובדן תשואה אלטרנטיבית), אם אתה מוכר לאחר מספר שנים, יכולה להיות תנודתיות במחיר הדירה, כלומר יתכן ותמכור במחיר נמוך ממחיר הקניה, בצורה שתקזז את הרווחים.

 

[דוג]

כשהמחירים נמצאים בשיא היסטורי, וכל יומיים-שלוש במקביל כל אתרי החדשות מפמפמות עוד כתבות (ממוחזרות) על עליות מחירים?

 

[Edward]

עריכה: מדהים, אחרי שכותבים משהו כפוסט, דברים מתבהרים.
נראה לי שההשוואה ההוגנת היא מה אחוז הריבית שהיינו משלמים עבור משכנתא לאינסוף זמן (25-30 שנה), מול מהי התשואה עבור שכירות באיזור בו אנו גרים.
משכנתא ל25-30, נדמה לי שהיא באיזור ה4-4.5% (לא צמוד), ותשואה על דירות היום היא 3-4% (צמוד למחירי הדירות, ואולי גם בטווח המאד ארוך למדד המחירים לצרכן) .
כלומר אם יש יתרון לרכישת דירה מבחינת תשואה , אז הוא זניח.
מה אתם חושבים?

לא בדיוק, ההשוואה ההוגנת היא בין שני דברים:

1. התשואה הריאלית על ההון העצמי בדירה:

שזו פונקציה של:
א. הריבית הקבועה הצמודה על המשכנתא.
ב. התשואה על הנכס עצמו.

כלומר - שכירות נטו היא 50,000 שקל בשנה, מחיר הנכס 1.5 מליון שקל, התשואה על הנכס היא 3.3%.

ריבית משכנתא קבועה צמודה היא נניח 2.5%.

ונניח שההון העצמי הוא 33% והמשכנתא היא 66% מהדירה.

והמשוואה - ממוצע משוקלל של התשואה על ההון העצמי וריבית המשכנתא שווה לתשואה על הנכס, כאשר X זו התשואה על ההון העצמי שלנו (כוכבית * זה כפול):

3.3% = 0.33X + 0.66*2.5%

X = 5% = התשואה על ההון העצמי בנכס

2. התשואה שאני יכול להשיג אם אני משקיע את ההון העצמי שלי במשהו אחר.

כלומר - במקרה הזה אני יכול לקבל 5% ריאלי מהשקעה בבית, ואם אין לי משהו עם תשואה גבוהה יותר עדיף לי לקנות את הבית.

כמובן שיש עוד שיקולים שקשה לכמת, כמו:

א. הסיכון של לשים את כל הביצים בסל אחד, במקרה הזה הבית האחד.

ב. חוסר יכולת למכור חלק מההשקעה אם צריך כסף. לא בטוח שניתן יהיה גם לקחת עוד משכנתא במקרה הצורך, זה תלוי בערך הבית בעתיד וברצון הטוב של הבנק באותו זמן.

ג. חוסר יכולת למכור את כל הבית בטווח הקצר.

ד. חוסר יכולת למכור את הבית בכלל אם המחירים יורדים למצב שבו הערך של הבית לא מספיק גבוה מעל יתרת המשכנתא.

ה. קל מאוד להטיל מיסים ותשלומים על נדל"ן.

ו. יותר קשה לנהל את ההוצאה על דיור לעומת מגורים בשכירות.

ז. דה-פקטו רמת החוב האדירה שהמשכנתא מייצר גורמת למתח ולמצב של עבדות (או אריסות) לכ-20 שנה.

ח. כרגע יש בעיה מסויימת מבחינת זה שהמחירים בשיא ריאלי היסטורי בגלל הריבית הנמוכה. במילים אחרות, אם הריבית עולה בכמה אחוזים מחירי הדירות יירדו בכמה עשרות אחוזים. יש מחקרים שמראים את הקורלציה הזו בדרך למעלה ואין סיבה להניח שזה לא עובד אותו הדבר בדרך למטה.

 

[yossik]

@Edward ,
האם אתה יכול לחשב מחדש את הסנריו אם הדירה נקיה ממשכנתא. צא מנקודת הנחה שהנכס (מתואם לפריפריה) הוא 1 מיל, ערך יחסי 11.4K למ"ר ומדד שכירות 33 ש"ח למ"ר?

 

[חיפאי]

ניהול סיכון, זה מילת המפתח. יש בזה כל כך הרבה פרמטרים שקשה מאוד לנבא.
אפשר לעשות חישוב פשטני עם המון הנחות - קנייה במזומן, תשואות עתידיות ב 20-30 השנים הבאות, שינויים במחירי הדיור (קנייה ושכירות) במשך 20-30 שנים וכו'. אבל זה תמיד יהיו הנחות, ואי אפשר לדעת מה יקרה.
יש מצבים בהם ישתלם לקנות (מחירי דיור עולים. שוק הון תקוע)
ויש מצבים בהם ישתלם לשכור (שוק הון דוהר מעלה, מחירי דיור קורסים).
אם מעורבת משכנתא, אז תלוי אם היא צמודה או קבועה, ותלוי מה יקרה לריביות בשנים האלה.
מלבד זה:
עד כמה אתה יציב, ועד כמה סביר שתירצה להישאר באותה דירה באותו אזור לתקופה ארוכה?
עד כמה יש לך עוד כסף נזיל למקרה חירום, או סתם צורך? האם תאלץ למכור את הבית במקרה של מחלה או מצב דומה?

 

[CarpeDiem]

לא בדיוק, ההשוואה ההוגנת היא בין שני דברים:

1. התשואה הריאלית על ההון העצמי בדירה:

שזו פונקציה של:
א. הריבית הקבועה הצמודה על המשכנתא.
ב. התשואה על הנכס עצמו.

כלומר - שכירות נטו היא 50,000 שקל בשנה, מחיר הנכס 1.5 מליון שקל, התשואה על הנכס היא 3.3%.

ריבית משכנתא קבועה צמודה היא נניח 2.5%.

ונניח שההון העצמי הוא 33% והמשכנתא היא 66% מהדירה.

והמשוואה - ממוצע משוקלל של התשואה על ההון העצמי וריבית המשכנתא שווה לתשואה על הנכס, כאשר X זו התשואה על ההון העצמי שלנו (כוכבית * זה כפול):

3.3% = 0.33X + 0.66*2.5%

X = 5% = התשואה על ההון העצמי בנכס

2. התשואה שאני יכול להשיג אם אני משקיע את ההון העצמי שלי במשהו אחר.

כלומר - במקרה הזה אני יכול לקבל 5% ריאלי מהשקעה בבית, ואם אין לי משהו עם תשואה גבוהה יותר עדיף לי לקנות את הבית.

כמובן שיש עוד שיקולים שקשה לכמת, כמו:

א. הסיכון של לשים את כל הביצים בסל אחד, במקרה הזה הבית האחד.

ב. חוסר יכולת למכור חלק מההשקעה אם צריך כסף. לא בטוח שניתן יהיה גם לקחת עוד משכנתא במקרה הצורך, זה תלוי בערך הבית בעתיד וברצון הטוב של הבנק באותו זמן.

ג. חוסר יכולת למכור את כל הבית בטווח הקצר.

ד. חוסר יכולת למכור את הבית בכלל אם המחירים יורדים למצב שבו הערך של הבית לא מספיק גבוה מעל יתרת המשכנתא.

ה. קל מאוד להטיל מיסים ותשלומים על נדל"ן.

ו. יותר קשה לנהל את ההוצאה על דיור לעומת מגורים בשכירות.

ז. דה-פקטו רמת החוב האדירה שהמשכנתא מייצר גורמת למתח ולמצב של עבדות (או אריסות) לכ-20 שנה.

ח. כרגע יש בעיה מסויימת מבחינת זה שהמחירים בשיא ריאלי היסטורי בגלל הריבית הנמוכה. במילים אחרות, אם הריבית עולה בכמה אחוזים מחירי הדירות יירדו בכמה עשרות אחוזים. יש מחקרים שמראים את הקורלציה הזו בדרך למעלה ואין סיבה להניח שזה לא עובד אותו הדבר בדרך למטה.

ריבית המשכנתא הקבועה צמודה ל-25-20 שנה כיום היא באזור ה-3.4%. עם הפרמטר הזה אתה מקבל 3.2% צמוד מדד (בתקווה) תשואה ברוטו. כל זה כמובן בהנתן ההנחה שמחיר הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן בטווח הארוך. אם מדד המחירים יהיה גבוה בהרבה ב-20 שנה הקרובות מעליית קצב מחירי הדירות - התשואה הריאלית תהיה קטנה הרבה יותר!
אפילו אם נניח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של המדד - עדיין יש פחת על המבנה, הוצאות ותיקונים שמורידים מהתשואה (נניח 0.2% בשנה). אז בשביל תשואה לא מובטחת של 3% צמוד מדד לקנות דירה?
מעדיף לקנות vti+vxus ושילוב של אג״ח ממשלתי צמוד+קצר. יש לי הרגשה שהתיק הזה יתן לי תוצאות טובות יותר מ-3% צמוד מדד.

 

[ogi]

הגעתי לאותה תוצאה כמו @Edward של 5% תשואה על ההון העצמי, אבל בדרך פשוטה יותר, לדעתי.* הנתונים הם:

שכירות נטו היא 50,000 שקל בשנה, מחיר הנכס 1.5 מליון שקל [...]
ריבית משכנתא קבועה צמודה היא נניח 2.5%.
ונניח שההון העצמי הוא 33% והמשכנתא היא 66% מהדירה.

הקונה חוסך לעצמו שכר דירה בסך 50,000 שקל בשנה, אבל משלם ריבית על המשכנתה בסך 25,000 שקל בשנה (2.5% ריבית על משכנתה בסך 1 מיליון שקל).
אז יוצא שהדירה חוסכת לו בנטו 25,000 שקל בשנה, באמצעות השקעה של 500,000 שקל הון עצמי. נחלק את הראשון בשני ונקבל 5% תשואה על ההון העצמי.

* עריכה: הסתמכתי על הנתונים ש- @Edward ציין, ואין לי מושג אם הם נכונים. הנקודה שרציתי להעביר היא צורת החישוב הפשוטה יותר. אפשר להציב נתונים אחרים.

 

[CarpeDiem]

הגעתי לאותה תוצאה כמו @Edward של 5% תשואה על ההון העצמי, אבל בדרך פשוטה יותר, לדעתי. הנתונים הם:

הקונה חוסך לעצמו שכר דירה בסך 50,000 שקל בשנה, אבל משלם ריבית על המשכנתה בסך 25,000 שקל בשנה (2.5% ריבית על משכנתה בסך 1 מיליון שקל).
אז יוצא שהדירה חוסכת לו בנטו 25,000 שקל בשנה, באמצעות השקעה של 500,000 שקל הון עצמי. נחלק את הראשון בשני ונקבל 5% תשואה על ההון העצמי.

אף בנק לא ייתן משכנתא של מיליון שקל בריבית כזאת. משכנתא קבועה צמודה ל-20 שנה ומעלה היא בריבית 3.3-3.4%

 

[ogi]

אף בנק לא ייתן משכנתא של מיליון שקל בריבית כזאת. משכנתא קבועה צמודה ל-20 שנה ומעלה היא בריבית 3.3-3.4%

הוספתי הבהרה בתחתית ההודעה..

 

[Edward]

תודה על התיקון לגבי ריבית המשכנתא.

 

[liranviper]

@Edward, יש משהו שלא ברור לי.
מינוף זה משהו שיכול להגדיל את התשואה על ההשקעה.
אבל ככל שלוקחים את הקלצ לפחות זמן, מתמנפים פחות מצד אחד ומצד שני הריבית נמוכה יותר ויצא שהתשואה עם ההון טובה יותר לפי החישוב שלך.

לשם המחשה, נגיד שלקחנו את הקלצ רק לשבוע אחד בריבית ממש טובה. בפועל כמעט לא התמנפנו.

אז בעצם קיבלנו שדווקא אם התמנפנו פחות נקבל תשואה טובה יותר. איך זה הגיוני?

 

[ע.מדי]

בנסיון שלנו מינוף של 30% ל 10 שנים עם מגורים לטווח ארוך הפך את רכישת הדירה למשתלמת לעומת תיק סולידי של כ 3-4 אחוז לשנה עם תנודתיות נמוכה, אבל זה המקרה שלנו וצריך לזכור שהנכס הכפיל את שוויו ב מהלך 10 השנים ולא בזכות כישורי ראיית הנולד המופלאה שלנו.

 

[CarpeDiem]

בנסיון שלנו מינוף של 30% ל 10 שנים עם מגורים לטווח ארוך הפך את רכישת הדירה למשתלמת לעומת תיק סולידי של כ 3-4 אחוז לשנה עם תנודתיות נמוכה, אבל זה המקרה שלנו וצריך לזכור שהנכס הכפיל את שוויו ב מהלך 10 השנים ולא בזכות כישורי ראיית הנולד המופלאה שלנו.

העליות הריאליות של הנדל״ן בשנים 2007-2016 לא יחזרו בעשור הבא, בטח שלא בסדרי הגודל שהיו. מהסיבה הפשוטה ששוק האג״ח העולמי כבר בשיא ואין לאן להוריד את הריבית. הנדל״ן יכול לעלות נומינליות אם תהיה התפרצות אינפלציונית, אבל לא ריאלית.

 

[ע.מדי]

העליות הריאליות של הנדל״ן בשנים 2007-2016 לא יחזרו בעשור הבא, בטח שלא בסדרי הגודל שהיו. מהסיבה הפשוטה ששוק האג״ח העולמי כבר בשיא ואין לאן להוריד את הריבית. הנדל״ן יכול לעלות נומינליות אם תהיה התפרצות אינפלציונית, אבל לא ריאלית.

כמו שכתבתי עליית שווי הנכס קרתה ובמובן הזה הרווחנו , גם פוקסים נחשבים, ומה יהיה בעתיד כל אחד והכדור בדולח שלו.

*עריכה

מה שהנחה אותנו ברכישת הדירה היה קודם כל השכונה/בתי הספר/מיקום ביחס למקומות עבודה פוטנציאלים יחד עם יכולת ההחזר של החוב והסיכון בהפניית משאבים נזילים ללבנים יחד עם חובות
לא היה לנו ציפיות לעליית שווי אלא לשמירת ערך וגם אם לא זה היה יותר פגיעה באגו מאשר נזק ממשי, הכפלת. השווי היתה בונוס לא צפוי

 

[Edward]

@Edward, יש משהו שלא ברור לי.
מינוף זה משהו שיכול להגדיל את התשואה על ההשקעה.

מינוף יכול גם להקטין את התשואה על ההשקעה, במקרה שבו הריבית גבוהה מהתשואה על הנכס.

@Edward
אבל ככל שלוקחים את הקלצ לפחות זמן, מתמנפים פחות מצד אחד ומצד שני הריבית נמוכה יותר ויצא שהתשואה עם ההון טובה יותר לפי החישוב שלך.

לשם המחשה, נגיד שלקחנו את הקלצ רק לשבוע אחד בריבית ממש טובה. בפועל כמעט לא התמנפנו.

אז בעצם קיבלנו שדווקא אם התמנפנו פחות נקבל תשואה טובה יותר. איך זה הגיוני?

זה הגיוני כי הריבית יותר נמוכה. אבל התשואה הזו תתקבל למשך זמן קצר יותר ותזרים המזומנים יהיה שלילי יותר כי החזרי הקרן גבוהים יותר.

אז במונחי אחוזים אולי תהיה אחלה תשואה אבל במקרה הרווח בשקלים כנראה יהיה קטן יותר.

 

[liranviper]

במונחי אחוזים אולי תהיה אחלה תשואה אבל במקרה הרווח בשקלים כנראה יהיה קטן יותר.

אני מבין את זה.. הנקודה שלי היא שצריך גם להתחשב בזה.
כנראה שהחישוב הנכון הוא פשוט להסתכל על השווי שלך בסוף תקופת המשכנתא בכל אחת מהדרכים (נניח כעבור 20 שנה, תחת כל ההנחות, אם זו תקופת המשכנתא שרצית). זה מה שאני עשיתי לפחות באקסל בזמנו

 

[daat99]

החישוב הנכון הוא פשוט להסתכל על השווי שלך בסוף תקופת המשכנתא בכל אחת מהדרכים. זה מה שאני עשיתי לפחות באקסל בזמנו

+1
זה מה שאני עשיתי אחרי שהחזרתי את המשכנתא ומתברר שלמרות שערך הדירה הוכפל ושהבורסה התרסקה ב-50% תיק השקעות היה מניב תשואה גבוהה באופן משמעותי מהדירה שרכשתי (כולל שכר הדירה שקיבלתי ממנה).

 

[MMM]

כשאתה קונה את הדירה שאתה גר בה אתה נהנה מכל העולמות: יש לך שוכר טוב לטווח ארוך שמשלם כמו שעון וגם שומר על הנכס שלך כאילו היה שלו, ומצד שני יש לך בעל בית שמשקיע באחזקת הדירה, לא משגע אותך, לא מעלה דמי שכירות כל שנה ובכלל יש לך ביטחון שהוא לא יזרוק אותך מהדירה מתי שבא לו.

לזה יש מחיר כלכלי. כבעל הנכס התשואה שלך לא משהו, בייחוד אם מחשיבים את הפחת בנכס לאורך זמן, וכשוכר שכר הדירה שלך קצת גבוה כי לא נעים לך להתווכח עם בעל הבית ואתה מתקן ומשפץ על חשבונך...

גילוי נאות: אני גר בדירה בבעלותי. זה יקר, בייחוד כי האישה מגלה יוזמה ומשקיעה עוד ועוד כספים בעיצוב וריהוט והתאמה לחלומות שלה שמשתנים כל הזמן.