אני רוצה לתת עוד נק' שהתחברתי אליה לגבי עליית מחירי נדל"ן שקראתי לאחרונה באיזה ספר:
הטענה שם הייתה שמבנה שנקנה במחיר שוק, אם לא עובר השבחה, בשוק תקין,
לכאורה אם מסתכלים עליו במנותק מהקרקע ומהסביבה, אין סיבה שמחירו לכשעצמו יעלה ריאלית (אולי כן נומינאלית) -
כי מנק' מבט של מוצר צריכה, יש פחת מבנה - וזה לא במקרה שבדיני מיסוי מקרקעין במדינות שונות בעולם
נותנים לקזז את הפחת מחבות המס.
מה שבכל זאת מתייקר, אם נסתכל על הקרקע והסביבה במנותק מהמבנה - זה:
1. עלויות הקרקע - וכאן זה יכול להיות משלל סיבות - עקומת ביקוש / היצע לוקאלית לאיזור,
אינפלציה, ספקולנטיות משקיעים, השבחה איזורית או של תשתיות, [...]
2. עלויות הבנייה - לעתים בגלל עלויות חומרים או שילוח ששם זה נוטה להיות יותר ציקלי ותלוי בפרמטרים גיאו-פוליטיים,
ולעיתים זה בגלל עלויות הבנייה עצמה (זמינות פועלים, הסתמכות על כח עבודה זול שלא תמיד קיים, כנ"ל פרמטרים שעולים נומינאלית)
---
מכאן, וזו רק דעתי - אם נבחן את המצב אצלנו, אנחנו בסטטוס מאתגר בהרבה אופנים - וכהרגשה, יש הרבה פרמטרים
שדוחקים את המחירים מעלה - ואישית לי זה לא ממש מתכנס שהשוק כאן יירד באופן משמעותי ללא משבר אמיתי וחמור,
קרי: משבר אשראי חמור או קריסת מטבע, שינוי דמוגרפי עקב הגירה המונית החוצה, מלחמה אזורית עם מס' אבידות בסדר גודל או שניים יותר מהנוכחית, [...]
לעניות דעתי, בטווח הבינוני - אם המדינה עומדת על קנה בפן הבטחוני, גם אם נראה ירידות לוקאליות בממוצע המחירים באיזורי ביקוש,
זה יתאזן עם זה שכסף שנמצא היום על הגדר ייכנס למשחק וירכך את הירידה.
כמה מהפרמטרים שיש להם אולי משקל כבד יותר בארץ ממקומות אחרים:
1. נהירה לאיזורי ביקוש - כמו בכל העולם המערבי, בעיקר בגלל שיקולים כלכליים ורמת חיים גבוהה יותר בערים מרכזיות,
תוסיפו על זה אצלנו גם את החשש הבטחוני שתמיד היה וכעת גובר - הוספתם עוד נתח מהאוכלוסיה (ומההגירה) שבוחן את הקרבה לגבולות ואת הדמוגרפיה האיזורית
כדי לבחור מקום מגורים - כשעוברים על המפה של ישראל, אם שמים משקל גבוה על הפרמטרים האלה ביחד עם שאר השיקולים הטריוויאליים,
נותרים עם מעט מאוד איזורים.
2. היבט מיסויי - לאדם שמעוניין לייצר תזרים שקלי, חודשי, יחסית יציב וגבוה נפרד ממקום העבודה, במיסוי אטרקטיבי -
קשה לlaymen להשיג משהו טוב מזה - אם לא מתפרעים ופועלים נכון, ניתן להחזיק קטן שווה 4 דירות בארץ בלי
אישור מיוחד מפקידי שומה ולנצל את מסלולי המס שם - שבמקרה הגרוע משלמים בהם 10% מס על חלק מהדיבידנד,
ובתכנוני מס פשוטים, משלמים שואף לאפס על כל הדיבידנד; זה נתון שקוסם לנתח גדול מהאוכלוסיה, על אף התשואה
הנמוכה ומחירי הכניסה הגבוהים.
3. שוק שכירות טווח ארוך לא מפותח - לפחות ביחס לשווקים מקבילים במדינות מערביות;
גם חינוכית - משהו שלא עובר בממוצע באוזן (קרי: "לבזבז כסף על שכירות"), וגם פרקטית - אין המון landlords
בארץ שנותנים רמת שירות גבוהה בשכירות, צצים מדי פעם פה ושם מוסדיים (סטייל פרוייקטי מגוריט), אבל זה עדיין לא נפוץ;
לרוב מדובר על שכירות מבעלי דירה פרטיים שיש להם דירה אחת או קומץ דירות להשקעה, שלא מסתכלים על זה כעסק
עם תודעת שירות - אלא כתזרים פאסיבי בלבד.
זה ^ יוצר סייקלים של תסכול שמחריפים את הבעייה בקרב אחוזים גבוהים מהאוכלוסיה בנסיון לעבור כמה שיותר מהר לדירה בבעלותם -
בין היתר כי יש פער ממש גדול ומורגש בין דירות שבעלי הדירה גרו בהן, לבין דירות שנקנו פרופר להשקעה;
כל עוד אין מנגנון אמיתי לשכירות טווח ארוך - השוכר הממוצע לא יהיה מוכן להוציא מכספו כדי לשפר את חוויית המגורים שלו,
ובעל הדירה הממוצע לא יהיה מוכן להוציא מכספו כדי לספק חוויית מגורים טובה לשוכר;
זה יוצר מצב שבו בממוצע, לגור בשכירות לעומת לגור בדירה בבעלות, זה בא על חשבון רמת החיים היום-יומית, והאוכלוסיה שלנו
התרגלה לרמת חיים גבוהה ועולה;
זה מנחיל את זה ששכירות חייבת להיות מנגנון זמני, כי היא מגיעה עם חוסר ודאות וחוסר פרקטיות, במיוחד כשהמשפחה מתרחבת.
4. עיוותי שוק ופתרונות פופוליסטיים מצד ממשלות לא יציבות - זה נכון שניתן לצופף את הארץ ושיש מספיק מקום,
זה גם נכון שהיו כמה צעדים חיוביים שעוזרים קצת במתן אישורי בזק לבנייה, אך פרקטית -
יש בעיית היצע באיזורי ביקוש שפתרון אליה יכול להיות רק בהתמודדות רחבת היקף (סטטורית, מוניציפלית, incentive יזמי וכיו"ב)
שצריכה להיות עקבית לאורך שנים - וזה משהו שקשה להוציא לפועל באקלים הפוליטי הנוכחי; אולי בעתיד.
5. ילודה גבוהה מהממוצע - לא צריך להרחיב;
בנוסף לכל אלה, יש את כל הבעיות הסטנדרטיות שקיימות בכל מדינה מערבית, כמעט בכל מטרופולין מרכזי בכלכלות חזקות
עם דמוגרפיה עולה יש בעיות דומות, אולי עם קצת offset של מתי התחיל סייקל העלייה וכמה הן הושפעו ממשברים.
---
הסיכום שלי למגילה הזו - אני אישית עדיין בlong על שוק הנדל"ן המקומי, בטווח זמן הבינוני לכל הפחות;
לדעתי, משקיעים שהם מאוד prudent, מבינים מה הם עושים, היכן הם פועלים, לוקחים מימון נכון, יודעים לאתר הזדמנויות -
יכולים לקבל החזר מעל הממוצע עקב האלפא שהם מביאים איתם.
ומאידך, לפי דעתי גם המשקיע "הקטן" שכמעט ולא עושה due diligence ולא מנסה להתחכם - כן קונה בקרבת איזורי ביקוש במיקום שהוא makes sense
במחיר שוק - גם הוא יוכל לקבל החזר סביר להשקעה מעליית ערך, משכירות שעולה עם הזמן, תזרים שקלי במיסוי נמוך,
וגידור מסוים לאינפלציה ולמטבע.
ממש לא בהכרח שהתשואה המצרפית תהיה גבוהה מתשואות אלטרנטיביות בשוק ההון או השקעות אחרות,
אפילו כנראה שלא; אבל זו ככה"נ עדיין השקעה סבירה לחלוטין עם ROI ריאלי חיובי שקוסמת למספיק אנשים;
לא המלצה כמובן, דעתי האישית בלבד.
