השקעה בדירה "בפריפריה" (חיפה/בש/אשדוד)

[שם בדוי]

היי, אני חדש פה ואני מקווה שזה המקום לשאלה שלי.

אני כרגע בן 19 ובעזרת תמיכת ההורים יש ברשותי כ 200.000 אשח. אני בצבא עושה יומיות ועובד בערבים (כדי להגדיל עוד את ההון). כרגע אין לי ממש הוצאות ואני גר בבית של ההורים.

האם לדעתם זה צעד חכם לקנות דירה 1-3 חדרים בסכום של 500.000 אשח באזור שיהיה צפוי להתפתח וייתכן כי ערך הדירה יעלה.
אם לדוגמא אני לוקח משכנתא של 300.000 אשח בהחזר של 2500 שקל בחודש אוכל לסגור את ההלוואה תוך 10 שנים.

(האופציה השנייה שחשבתי עליה היא לא לעשות את הצעד הזה ולחכות לאחרי הצבא שיהיה לי יותר כסף ואז לקנות דירה יותר "יוקרתית" בסכום יותר גבוה)

*ללימודים אני אשתמש בפיקדון, הטבות ומענק מהצבא*

תודה מראש

 

[yossik]

ברוךהבא לפורום!
אכן זה המקום הנכון לשאלה שלך, אבל הפורום עמוס בשאלות/תשובות בנושא רכישת דירה.
לכן, הצעתי שתקרא ותלמד את מה שנכתב כאן בנושא.
לא אכנס לאמצאי מימון, האם זו השקעה נבונה, האם זה למגורים או השקעה ועוד כהנה וכהנה.
אם אתה גר בבית של ההורים אז למה לדלל את ההון שלך ולרכוש דירה עכשיו. "תגדל", תשתחרר מצה"ל (יש לך עוד שנתיים), תלמד, תתחתן ותקים משפחה, אלא אם זו דירה להשקעה וגם זה דורש למידת השוק לעומק.
שני דברים שדורשים הסבר - מה גורם לך לחשוב על 1-3 חדרים? זה פער עצום ולכן אני מחפש כאן את ההיגיון.
דבר שני למה לאחר השחרור תרצה לקנות משהו יותר "יוקרתי"? אם תקנה היום דירה וכשתשתחרר תחליט לקנות דירה יוקרתית יותר הרי כל העמלות, מיסים או ווטאוור בשנה הראשונה לא יתפזרו לאורך זמן ובעוד שנתיים שוב תשלם עמלות, מיסים ושיפוצים.
זה מתכון לבור כלכלי לשנים הבאות.
בהצלחה

 

[doc29]

היי, אני חדש פה ואני מקווה שזה המקום לשאלה שלי.

אני כרגע בן 19 ובעזרת תמיכת ההורים יש ברשותי כ 200.000 אשח. אני בצבא עושה יומיות ועובד בערבים (כדי להגדיל עוד את ההון). כרגע אין לי ממש הוצאות ואני גר בבית של ההורים.

האם לדעתם זה צעד חכם לקנות דירה 1-3 חדרים בסכום של 500.000 אשח באזור שיהיה צפוי להתפתח וייתכן כי ערך הדירה יעלה.
אם לדוגמא אני לוקח משכנתא של 300.000 אשח בהחזר של 2500 שקל בחודש אוכל לסגור את ההלוואה תוך 10 שנים.

(האופציה השנייה שחשבתי עליה היא לא לעשות את הצעד הזה ולחכות לאחרי הצבא שיהיה לי יותר כסף ואז לקנות דירה יותר "יוקרתית" בסכום יותר גבוה)

*ללימודים אני אשתמש בפיקדון, הטבות ומענק מהצבא*

תודה מראש

קודם כל, כל הכבוד שאתה חושב שאופן כלכלי מגיל כל כך צעיר.
כמה הערות שלי יש:
1. תזכור שהצלחה כלכלית היא אמצעי ולא מטרה (כך אני תופס את זה לפחות)- עבור חיים יותר טובים. תיזהר לא ליפול לבור של לחסוך ועל הדרך לוותר על דברים שקורים לרוב בעשור ה-3 לחיים (מסיבות, דייטים, חברים, כיף וגו'). זה לא שווה את החיסכון. אני יצאתי מהבית מוקדם, גרתי במרכז תל אביב, הפסדתי בגלל זה לא מעט כסף, ואני שמח על זה, כי זה פיתח אותי בחמש דרגות מאשר אם הייתי נשאר צמוד לתחת של ההורים.
2. ונקודתית לשאלות ששאלת:
א. לדעתי תקרא על אפיקי השקעה אפשריים באופן כללי- הבלוג והפורום מלאים במידע על זה - בדגש על נדלן לעומת שוק ההון.
ב. ככל שדירה יותר יוקרתית, ככלל אצבע, התשואה עליה פחותה. תבדיל בין דירה שאתה קונה כהשקעה (=המטרה היא מיקסום התשואה) לדירה שאתה קונה למגורים (=מיקסום הנוחות), אז דירה יוקרתית לא בהכרח אמורה להיות מטרה שלך.
ג. לקחת הלוואה של כל סכום יכול להיות צעד סביר, רק תזכור שאתה מתחייב בזה להחזיר סכום מסוים כל חודש במשך מספר שנים - תוודא שאכן אתה משוכנע ביכולת שלך לעשות את זה ותברר גם תרחישי קיצון כדי לא להיקלע לברוך כלכלי.
ד. המיקומים שציינת נשמעים סבירים (ולא הייתי קורא לזה ממש פריפריה), הבעיה שאני בספק אם אפשר למצוא דירה במחיר כזה או קרוב אליו (תיקח בחשבון גם אקטרא הוצאות- קצת שיפוץ, עלות עו"ד, מתווך אם אתה משתמש וכו').

** אני לא מומחה, רק מכך **

בהצלחה!!

 

[Deleted member 887]

אם לדוגמא אני לוקח משכנתא של 300.000 אשח בהחזר של 2500 שקל בחודש אוכל לסגור את ההלוואה תוך 10 שנים.

2500 * 12 חודשים * 10 שנים = 300 אלף בדיוק.
בהנחה הסבירה שלא מצאת משכנתא בריבית אפס, אז יש לי הרגשה שאתה לא לוקח בחשבון עלויות מימון כאשר אתה שוקל השקעה, וזה קצת בעייתי...
אני חושב שהריבית לטווח כזה היא כ-2.5%, מה שאומר שההחזר הוא קצת מעל 2800 ש״ח (צמוד מדד).

 

[Captain Sparo]

תאורתית, נשמע מעולה.
עם זאת, כדאי שתעשה מחקר מאוד מעמיק.
לדוגמא, יש לך הכנסה קבועה שתכסה את המשכנתא?
באיזה מחיר ניתן להשכיר נכס שעולה 500 אלף? קיימים כאלו בכלל?

 

[שם בדוי]

ברוךהבא לפורום!
אכן זה המקום הנכון לשאלה שלך, אבל הפורום עמוס בשאלות/תשובות בנושא רכישת דירה.
לכן, הצעתי שתקרא ותלמד את מה שנכתב כאן בנושא.
לא אכנס לאמצאי מימון, האם זו השקעה נבונה, האם זה למגורים או השקעה ועוד כהנה וכהנה.
אם אתה גר בבית של ההורים אז למה לדלל את ההון שלך ולרכוש דירה עכשיו. "תגדל", תשתחרר מצה"ל (יש לך עוד שנתיים), תלמד, תתחתן ותקים משפחה, אלא אם זו דירה להשקעה וגם זה דורש למידת השוק לעומק.
שני דברים שדורשים הסבר - מה גורם לך לחשוב על 1-3 חדרים? זה פער עצום ולכן אני מחפש כאן את ההיגיון.
דבר שני למה לאחר השחרור תרצה לקנות משהו יותר "יוקרתי"? אם תקנה היום דירה וכשתשתחרר תחליט לקנות דירה יוקרתית יותר הרי כל העמלות, מיסים או ווטאוור בשנה הראשונה לא יתפזרו לאורך זמן ובעוד שנתיים שוב תשלם עמלות, מיסים ושיפוצים.
זה מתכון לבור כלכלי לשנים הבאות.
בהצלחה

אני לא מתכוון לגור בדירה הזאת, לפחות לא ב 5שנים הקרובות. פשוט כרגע הכסף מהמשכורת הצבאית ומהמשכורת שאני מקבל על העבודה בערבים הולכת לבנק ויושבת שם בעו״ש אז אם אני לא משתמש בכסף למה לא להשקיע אותו בינתיים בנכס?
בנוסף גם ייתכן שערך הדירה יעלה ואז גם אוכל למכור אותה ולהרוויח עליה יותר..

 

[שם בדוי]

קודם כל, כל הכבוד שאתה חושב שאופן כלכלי מגיל כל כך צעיר.
כמה הערות שלי יש:
1. תזכור שהצלחה כלכלית היא אמצעי ולא מטרה (כך אני תופס את זה לפחות)- עבור חיים יותר טובים. תיזהר לא ליפול לבור של לחסוך ועל הדרך לוותר על דברים שקורים לרוב בעשור ה-3 לחיים (מסיבות, דייטים, חברים, כיף וגו'). זה לא שווה את החיסכון. אני יצאתי מהבית מוקדם, גרתי במרכז תל אביב, הפסדתי בגלל זה לא מעט כסף, ואני שמח על זה, כי זה פיתח אותי בחמש דרגות מאשר אם הייתי נשאר צמוד לתחת של ההורים.
2. ונקודתית לשאלות ששאלת:
א. לדעתי תקרא על אפיקי השקעה אפשריים באופן כללי- הבלוג והפורום מלאים במידע על זה - בדגש על נדלן לעומת שוק ההון.
ב. ככל שדירה יותר יוקרתית, ככלל אצבע, התשואה עליה פחותה. תבדיל בין דירה שאתה קונה כהשקעה (=המטרה היא מיקסום התשואה) לדירה שאתה קונה למגורים (=מיקסום הנוחות), אז דירה יוקרתית לא בהכרח אמורה להיות מטרה שלך.
ג. לקחת הלוואה של כל סכום יכול להיות צעד סביר, רק תזכור שאתה מתחייב בזה להחזיר סכום מסוים כל חודש במשך מספר שנים - תוודא שאכן אתה משוכנע ביכולת שלך לעשות את זה ותברר גם תרחישי קיצון כדי לא להיקלע לברוך כלכלי.
ד. המיקומים שציינת נשמעים סבירים (ולא הייתי קורא לזה ממש פריפריה), הבעיה שאני בספק אם אפשר למצוא דירה במחיר כזה או קרוב אליו (תיקח בחשבון גם אקטרא הוצאות- קצת שיפוץ, עלות עו"ד, מתווך אם אתה משתמש וכו').

** אני לא מומחה, רק מכך **

בהצלחה!!

היי, עדיין לא העמקתי בנושא אבל ממבט ראשון באתר יד שנייה יש המון דירות 2 חדרים בבש ב 500אשח.

 

[שם בדוי]

ברוךהבא לפורום!
אכן זה המקום הנכון לשאלה שלך, אבל הפורום עמוס בשאלות/תשובות בנושא רכישת דירה.
לכן, הצעתי שתקרא ותלמד את מה שנכתב כאן בנושא.
לא אכנס לאמצאי מימון, האם זו השקעה נבונה, האם זה למגורים או השקעה ועוד כהנה וכהנה.
אם אתה גר בבית של ההורים אז למה לדלל את ההון שלך ולרכוש דירה עכשיו. "תגדל", תשתחרר מצה"ל (יש לך עוד שנתיים), תלמד, תתחתן ותקים משפחה, אלא אם זו דירה להשקעה וגם זה דורש למידת השוק לעומק.
שני דברים שדורשים הסבר - מה גורם לך לחשוב על 1-3 חדרים? זה פער עצום ולכן אני מחפש כאן את ההיגיון.
דבר שני למה לאחר השחרור תרצה לקנות משהו יותר "יוקרתי"? אם תקנה היום דירה וכשתשתחרר תחליט לקנות דירה יוקרתית יותר הרי כל העמלות, מיסים או ווטאוור בשנה הראשונה לא יתפזרו לאורך זמן ובעוד שנתיים שוב תשלם עמלות, מיסים ושיפוצים.
זה מתכון לבור כלכלי לשנים הבאות.
בהצלחה

זאת אחת ההתלבטויות שלי, האם לקנות עכשיו או אחרי השחרור כשיהיה לי הון יותר גדול. ואז כבר לחפש דירה ב 600-800 אלף

 

[שם בדוי]

תאורתית, נשמע מעולה.
עם זאת, כדאי שתעשה מחקר מאוד מעמיק.
לדוגמא, יש לך הכנסה קבועה שתכסה את המשכנתא?
באיזה מחיר ניתן להשכיר נכס שעולה 500 אלף? קיימים כאלו בכלל?

יש לי תמיכה יחסית רחבה של ההורים, וגם אני מתכוון לעבוד ולא להתבטל כשאשתחרר.
השכירות תעלה בסביבות ה 1400-1700 שקל לחודש.

 

[yossik]

אני לא מתכוון לגור בדירה הזאת, לפחות לא ב 5שנים הקרובות. פשוט כרגע הכסף מהמשכורת הצבאית ומהמשכורת שאני מקבל על העבודה בערבים הולכת לבנק ויושבת שם בעו״ש אז אם אני לא משתמש בכסף למה לא להשקיע אותו בינתיים בנכס?
בנוסף גם ייתכן שערך הדירה יעלה ואז גם אוכל למכור אותה ולהרוויח עליה יותר..

תשמע, עבור בחור צעיר עם נסיון מועט זה לא נכס, זה נטל.
אתה מכוון להשקיע את כל כספך + משכנתא - שכ"ד ולא ישאר לך כסף לקנות כוס קפה בקופיקס.
מציע לך להתייעץ עם יועץ השקעות.
הרעיון להתחיל להשקיע מגיל צעיר מראה משהו על בגרות ותכנון לעתיד וזה נהדר.
אבל לפני שקופצים לבריכה ראוי לבחון עוד מספר מסלולי השקעה.
יש המון חילוקי דיעות בנושא הנדל"ן כאן בפורום ורצוי ללמוד את הנושא לעומק.

 

[Deleted member 887]

אוקיי, כלומר אתה מתכונן להשקיע 200 אלף שיש לך כרגע, ועוד 1400-1700 שקל בחודש במהלך 10 השנים הקרובות (2800 של המשכנתא מינוס 1400-1700 של השכירות, והוספתי 300 לחודש כממוצע של ביטוח, חודש-חודשיים שהדירה עומדת ריקה פה ושם, תיקונים וכו׳). וזאת לפני שלקחנו בחשבון הוצאות שקשורות ברכישה - שיפוץ קל, עו״ד וכו׳, אבל נזניח אותם.
אז השאלה היא האלטרנטיבה: נניח שלא תקנה את הדירה, אז אותם 200 אלף + 1500 בחודש לא חייבים לשכב בעו״ש, אתה יכול להשקיע אותם בדרך אחרת. אולי, נניח, בשילוב של מדדי מניות ואג״ח - קניה ראשונית גדולה + הוראת קבע. אז עשית הערכה, מה הסיכויים והסיכונים בכל אפשרות?

 

[שם בדוי]

אוקיי, כלומר אתה מתכונן להשקיע 200 אלף שיש לך כרגע, ועוד 1400-1700 שקל בחודש במהלך 10 השנים הקרובות (2800 של המשכנתא מינוס 1400-1700 של השכירות, והוספתי 300 לחודש כממוצע של ביטוח, חודש-חודשיים שהדירה עומדת ריקה פה ושם, תיקונים וכו׳). וזאת לפני שלקחנו בחשבון הוצאות שקשורות ברכישה - שיפוץ קל, עו״ד וכו׳, אבל נזניח אותם.
אז השאלה היא האלטרנטיבה: נניח שלא תקנה את הדירה, אז אותם 200 אלף + 1500 בחודש לא חייבים לשכב בעו״ש, אתה יכול להשקיע אותם בדרך אחרת. אולי, נניח, בשילוב של מדדי מניות ואג״ח - קניה ראשונית גדולה + הוראת קבע. אז עשית הערכה, מה הסיכויים והסיכונים בכל אפשרות?

אני לומד גם על שוק ההון אבל זה עדיין נראה לי ״תחום מסובך״. כל העניין הזה יחסית מטריד אותי.

 

[קפה שחור]

אני לומד גם על שוק ההון אבל זה עדיין נראה לי ״תחום מסובך״. כל העניין הזה יחסית מטריד אותי.

אם אין ברצונך לגלוש לתחום אחר אז לפחות תבין את כל המרכיבים של עיסקה בתחום של הנדל"ן והשלכותיה על העתיד
הוצאות, עמלות, ריביות, מיסים, הן כולם משתנים לא ידועים לאדם הממוצע
קח לך מישהו שיודע מה הוא עושה ויש לו רשיון לייעץ לך מה לעשות בהתאם לנתונים, זה עדיף על לחשוב ש"סגרת את כל הפינות" ומסתבר שאתה בכלל בתוך משושה

 

[Benjamin W]

קודם כל, כל הכבוד על זה שאתה חושב על דברים כאלה בגיל 19.

מבחינת נזילות, בגיל שלך, לדעתי, זאת טעות.

בנוסף, שוב, לדעתי, שוק ההון הרבה יותר פשוט מנדל"ן.

 

[katon]

היי, אני חדש פה ואני מקווה שזה המקום לשאלה שלי.

אני כרגע בן 19 ובעזרת תמיכת ההורים יש ברשותי כ 200.000 אשח. אני בצבא עושה יומיות ועובד בערבים (כדי להגדיל עוד את ההון). כרגע אין לי ממש הוצאות ואני גר בבית של ההורים.

האם לדעתם זה צעד חכם לקנות דירה 1-3 חדרים בסכום של 500.000 אשח באזור שיהיה צפוי להתפתח וייתכן כי ערך הדירה יעלה.
אם לדוגמא אני לוקח משכנתא של 300.000 אשח בהחזר של 2500 שקל בחודש אוכל לסגור את ההלוואה תוך 10 שנים.

(האופציה השנייה שחשבתי עליה היא לא לעשות את הצעד הזה ולחכות לאחרי הצבא שיהיה לי יותר כסף ואז לקנות דירה יותר "יוקרתית" בסכום יותר גבוה)

*ללימודים אני אשתמש בפיקדון, הטבות ומענק מהצבא*

תודה מראש

חיפה זה פריפריה של תל אביב ?

 

[שם בדוי]

קודם כל, כל הכבוד על זה שאתה חושב על דברים כאלה בגיל 19.
מבחינת נזילות, בגיל שלך, לדעתי, זאת טעות.
בנוסף, שוב, לדעתי, שוק ההון הרבה יותר פשוט מנדל"ן.

איך אני יכול לבחור מסלול כשיש כל כך הרבה מסלולים ואפיקי השקעה שונים... לדעת רבים אפשרי להשיג כסף משוק ההון אבל אני לא מבין אם אפשר להשיג כסף מהשקעות, למה לא כל האנשים עושים את זה ??

חיפה זה פריפריה של תל אביב ?

כל מה שלא אזור תל אביב הוא סוג של פריפריה (כמובן שיש גם מטרופולינים שונים: כמו חיפה או באר שבע. אבל אתה עדיין לא יכול להשוות שום עיר לתל אביב.)

 

[orensp]

1. כל הכבוד חשיבה נכונה גם אם לא תצא ברווח תלמד הרבה.
2.חשוב לקחת תמיד גישה פסימית כשמדובר בהשקעה . תחשוב על כל העלויות הנוספות בהשקעה כמו שרשמו לפני.
קיימות בחיפה לא מעט דירות רפאים איזורים שלמים שאף אחד לא גר בהם אני לא טוען שגם ההשקעה שלך היא כזאת אולם חשוב לציין שיש דבר כזה נכס שלא מצליחים להשכיר אותו או למכור אותו.
3. לא המלצה קיימים היום הרבה דרכי השקעה, תחפש משהו שמתאים לך אל תנעל על מה שכולם עושים. במקרה של נדלן אתה יכול ב 200 אלף להשקיע ב 2 פרוייקטים בהגשמה וככה להקטין את הסיכון של נכס בודד.

 

[ברננקי]

אני לא מבין אם אפשר להשיג כסף מהשקעות, למה לא כל האנשים עושים את זה ??

כל האנשים עושים את זה (לפי חוק אתה חייב להפריש לפנסיה, שמושקעת בשוק ההון. ולא ממונפת ומושקעת בדירות, למשל)

אגב, באמת מטריד אותך להשקיע בשוק ההון (שזה לגיטימי לגמרי), אבל לא מטריד אותך להכנס לחובות בגילך? (ועוד בתקופה בה אין לך שליטה מלאה על זמנך וחירותך)

 

[Benjamin W]

איך אני יכול לבחור מסלול כשיש כל כך הרבה מסלולים ואפיקי השקעה שונים...

תלמד על האפיקים השונים. המבנה הטכני שלהם, ההתנהגות ההיסטורית שלהם, ההגיון הכלכלי מאחוריהם, הכוחות שמשפיעים עליהם. וכך, תוכל לבחור מה מתאים לך.

אם אפשר להשיג כסף מהשקעות, למה לא כל האנשים עושים את זה ??

הרבה עושים את זה.
מה זה להשיג כסף?

תראה, כשאתה קונה נדל"ן להשקעה, בסה"כ אתה קונה חתיכת נייר שמקנה לך קניין לנכס מסויים. אתה מאמין ש:
א. ערך הנכס שלך יעלה בעתיד, ריאלית. כלומר השווי שלו אשכרה יגדל. אנשים יהיו מוכנים לשלם עליו יותר.
ב. מישהו יסכים לשלם לך כסף בשביל הזכות להתגורר בנכס שלך.

כשאני קונה אג"ח, מה שאני בעצם עושה, זה לתת למישהו אחר הלוואה, בדיוק כמו בנק. גוף מסחרי לוקח ממני כסף ותמורתו נותן לי התחייבות, להחזיר לי את הכסף בתוך פרק זמן מסויים, ובתוספת ריבית (יש מגוון מנגנונים). בעצם הוא משלם לי על הזכות להשאיל את הכסף שלי. בד"כ הדבר נעשה בשביל לפתח עסק, או ע"י מדינות. מאוד דומה לסעיף ב' מהתיאור של הנדל"ן.

כשאני קונה מנייה, עסק מבקש ממני כסף, ובתמורה נותן לי אחוז מסויים מהבעלות בעסק. כלומר אני קונה חלק מהבעלות על החברה. כשאני קונה מנייה של חברה מסויימת אני מאמין ש:
א. שווי החברה כנכס יעלה. כלומר בעתיד אנשים יהיו מוכנים לשלם לי יותר כסף בשביל המנייה שלי.
ב. החברה תשלם לי חלק מרווחיה אותו תחליט לחלק.

יש סוגים נוספים של ניירות ערך, אבל הם יותר ספקולטיביים. הם בד"כ סוג של חוזה פיננסי, וערכם נגזר משווי של מכשירים אחרים (או תפוזים וחזירים רזים).

---
ושוב, לדעתי, שוק ההון הרבה פחות מורכב מנדל"ן.

 

[רובי1]

חיפה זה פריפריה של תל אביב ?

מבחינת מחירי דירות, בישראל יש מטרפולין אחד והוא תל אביב. ככל שמתרחקים מתל אביב המחיר יורד. (בירושלים טיפה עולה).

היי, עדיין לא העמקתי בנושא אבל ממבט ראשון באתר יד שנייה יש המון דירות 2 חדרים בבש ב 500אשח.

דומה יותר למחסנים מאשר לדירות. לא שאי פאשר לקנות אותם להשקעה, אבל זה כאב ראש מבחינת השוכרים.

אני לומד גם על שוק ההון אבל זה עדיין נראה לי ״תחום מסובך״. כל העניין הזה יחסית מטריד אותי.

נדל"ן נשמע פשוט, אבל זה דורש הרבה למידה, ודרך הרגליים.
מציע לך לקרא את השרשור על "בועת נדלן".