האם שוכר טוב שווה השכרה במתחת למחיר השוק?

[yik - financial planner]

הי,
ברשותנו דירה בעיר באיזור המרכז, במיקום טוב בעיר. לפי שיחה עם מתווך שהתקיימה היום הדירה מושכרת ב 850 ש"ח לחודש פחות ממחיר השוק.(לפחות).
אז מה השאלה? הדירה מושכרת לאותו שוכר קרוב ל 20 שנה. מדובר בשוכר טוב, משלם כמו שעון. בנוסף במידה ויש תקלות בדירה, אנחנו לא מגיעים, אלא שולחים לדירה בעל מקצוע שהדייר מתנהל איתו ואנחנו מתקשרים עם בעל המקצוע טלפונית לצורך תשלום.
העניין הוא כאמור שהדירה מושכרת במתחת למחיר השוק, אני חושב שהפער מוגזם, אבל אשתי חושבת שזה שווה את השקט הנפשי, מפחדת שהוא יעזוב...
יש לציין שהושקעו בדירה לא מעט בשנים האחרונות, הוחלפה צנרת מים בכל הבית, לוח חשמל, צנרת לדוד, צביעה.
לפי השכ"ד הנוכחי הדירה מושכרת בתשואה של 2.43% ואחרי ההוצאות הנ"ל שהתשואה הייתה עוד פחות...
יש לציין שהשכ"ד לא עלה בשנים האחרונות.
אשמח לדעתכם.

 

[Niroo]

אני משכיר ב1000 פחות. שווה כל שקל.
אם ממש בוער לך תעלה ב10% במועד חידוש החוזה.

 

[drx]

כמה הפער הזה באחוזים? כי הנחה של 850 ש"ח על דירה של 10K ועל דירה של 2K זה לא בדיוק אותו דבר..

דבר נוסף - תבדוק את המתווך. אז מה אם הוא אמר?

 

[vigaror]

קשה להגיד יש פה עניין של מזל, האישיות שלכם ודברים אחרים שאנחנו לא יודעים.

אני לא כל כך סומך על מתווכים(הרי הוא לא ירוויח אם הדייר לא יתחלף) אז הייתי בודק מה שכירות באזור לפני שהייתי חושב מה לעשות עם זה.
אם הוא צודק אז אפשר להגיד שכל שנה אתם מפסידים בערך בין 2 ל3 חודשי שכירות ואז צריך לחשוב אם זה באמת שווה את זה?

קיימת גם אופציה של להעלות את השכירות אבל בצורה כזו שעדיין תישאר מתחת שוויי השוק ואז מבחינה כלכלית עדיין כדי לדייר להישאר (הוא לא חוסך רק בשכירות אלא גם בעלויות הובלה/מעבר וכמובן בזמן האישי שלו בחיפוש דירה אחרת) אבל יכול להיות שהוא יקח את זה אישית ואז יקבל החלטה רגשית ולא כלכלית ויעזוב את הדירה.

עוד צורת מבט על זה היא אם כל שנה אתה מפסיד בערך בין 2 ל3 חודשי שכירות ולמצוא דייר חדש לוקח בערך 3 עד 6 חודשים(תלוי מקום, רמת הפילטור שלכם וכדומה) אז אפשר להגיד שכל שנתיים אתם "בערך מחליפים דייר" מבחינת הפסד כספי(זה לא מדוייק כי יש ארנונה ועוד כל מיני דברים).

יש פה גם את העניין של היחסים בינך ואישתך - אם הוא יעזוב ומקומו יגיע דייר בעייתי זה עלול לתקוע טריז בנייך ואישתך("למה הקשבתי לך ועכשיו אנחנו בצרה"), לחילופין אם אם תשארו באותו מחיר עם אותו בן אדם זה גם עלול לתקוע טריז בבניכם.


בקיצור אין לי מושג. . .

 

[yossik]

שוכר טוב שווה זהב.
אפשר לרמוז שבחידוש החוזה תהיה העלאה של 300 ש"ח רק כדי למשש את הדופק...

 

[Harpagon]

לא יודע אם 1000 ש"ח, אבל באחוזים, לדעתי שוכר טוב שווה עד 10% פחות ממחיר השוק.

 

[yik - financial planner]

כמה הפער הזה באחוזים? כי הנחה של 850 ש"ח על דירה של 10K ועל דירה של 2K זה לא בדיוק אותו דבר..

דירת 4 חדרים סנדרטית. זה הנחה של 20-25 אחוז על מחיר השוק כנראה...

דבר נוסף - תבדוק את המתווך. אז מה אם הוא אמר?

זה גם פחות או יותר המחירים שראיתי ביד2

 

[צדיק נסתר]

גם שקט נפשי שווה משהו

אבל הכי פשוט לדבר עם הדייר
להגיד לו שאתם מרוצים ממנו אבל המחירים עלו בצורה ניכרת
אתם רוצים שהוא ישאר ושואלים אם הוא יכול לשלם יותר
כי יש לכם הצעות נוספות וכמובן שאם מעדיפים אותו
ותתנו לו הנחה ממחיר השוק .
חסר כמובן מה היסטוריית המחירים לאורך השנים יחסית למחיר השוק.
מי השקיע בדירה במהלך השנים אתם או הוא.
אנחנו משכירים בית ישן שהדיירים השקיעו הרבה כסף בשיפוץ
ןלכן הורדנו משכרהדירה.
כמובן הכל צריך להעשות בנועם אם אפשרות לא לעשות כלום
"אתה צריך לדבר עם אשתך" כדי לאשר זו טקטיקה מקובלת
כדי לסגת מדרישות אם יש בעיות

 

[JAY_CUTLER]

שווה כל שקל בסיטואציה הנכונה
יכול להגיד לך אישית שההורים שלי היו מוכרים את הנכס שלהם ממזמן כדי להימנע מכאבי ראש ובעיות עם שוכרים אם היו כאלה
מזלנו שזכינו בשוכרים מעולים,0 בעיות

 

[הנועזת]

זו שאלה שאני עוסקת בה לא מעט.
לכאורה שוכר טוב שווה זהב,
מה זה 1000 ש"ח לחודש? על פניו זה סכום ששווה לספוג.
אבל זה לא בדיוק ככה, יש לכך גם משמעות נסתרת שהערך שלה גבוה בהרבה מ- 1000 ש"ח לחודש.

בעולם הנדל"ן ערך הנכס נקבע במידה רבה על ידי כושר השכירות.
יש הבדל תהומי בין נכס שמניב 3.5% תשואה, לבין נכס שמניב בקושי 2%.
יש לכך משמעות במכירה, ויש לזה משמעות ב re-finance בחלק מהמקרים.

בסופו של עניין לעיתים קרובות, שוכר של שנים שמשלם מתחת למחיר השוק
הוא איזור נוחות שלנו, בו אנחנו נרדמים ושוכחים שמדובר בהשקעה שמטרתה סוג של דיבידנד צומח.

אחת מהאסטרטגיות "הזולות" ביותר של העלאת ערך הנכס עם רכישתו, היא החלפת שוכר.
אז למה לא להיות זה שנהנה מפירות עליית ערך הנכס?

בנוסף עליית ערך השכירות משמשת כמגן אינפלציה. שחיקת ערך הכסף מקבלת פיצוי בעליית שווי השכירות.

 

[orvino88]

אם תעלו לו את המחיר והוא יחליט לעזוב תגידו לו שיבוא אליי אני אחטוף אותו ישר.
תבינו לא הכל זה כסף בחיים, מה אנחנו במשחק מחשב שהמטרה זה להגיע לכמה שיותר כסף? אז תרוויח פחות ניירות של כסף ובמקום זה תשיג הרבה דברים אחרים שהם הרבה יותר חשובים.

 

[האזרח הקטן]

אז תרוויח פחות ניירות של כסף ובמקום זה תשיג הרבה דברים אחרים שהם הרבה יותר חשובים.

בהתחשב בזה שאין לך פרטים על מצבו הכלכלי של השוכר ומדובר על משחק סכום אפס (כ 10,000 ש"ח בשנה שיהיו בחלוקה כלשהי בין המשכיר לבין השוכר), למה הטענה שלך היא כלפי המשכיר שרוצה שסכום זה או חלקו יעבור אליו, ולא אל השוכר שמבקש לשמור סכום זה לעצמו?

 

[נעם בלה בלה]

ולמצוא דייר חדש לוקח בערך 3 עד 6 חודשים

שבוע. ואני אפילו לא משכיר באזור המרכז.

 

[DiverGirl]

אם הבנתי נכון, מדובר בשכ"ד של כ-3200 ש"ח, לעומת שכ"ד ממוצע לדירה דומה של כ-4000 ש"ח.
עכשיו, עשיתי תרגיל זריז באקסל וזה מה שיצא:
אם תמשיכו להשכיר את הדירה באותו מחיר עוד שנתיים, תרוויחו 76,800 ש"ח.
אם תיפרדו מהדייר הנוכחי ותעלו את המחיר ל-4000 ש"ח, ונגיד תיהיו ממש ברירנים, תעשו סינון כבד של דיירים פוטנציאליים, והדירה תעמוד ריקה 5 (!!!) חודשים, בשנתיים תרוויחו 76,000 ש"ח, שזה בסה"כ 800 ש"ח פחות על פני שנתיים מהאופציה הראשונה - זניח לגמרי.

כמובן, שיש עוד שיקולים, כגון גודל ההשקעה הנדרשת על מנת להפוך את הדירה לאטרקטיבית במחיר החדש, אבל בשביל זה צריך מומחה נדלן שמכיר היטב את השוק.

 

[vigaror]

אם תעלו לו את המחיר והוא יחליט לעזוב תגידו לו שיבוא אליי אני אחטוף אותו ישר.
תבינו לא הכל זה כסף בחיים, מה אנחנו במשחק מחשב שהמטרה זה להגיע לכמה שיותר כסף? אז תרוויח פחות ניירות של כסף ובמקום זה תשיג הרבה דברים אחרים שהם הרבה יותר חשובים.

על כמה אחוזים מעלות השכירות אתה מוכן לוותר לשוכר טוב?

שבוע. ואני אפילו לא משכיר באזור המרכז.

יכול להיות להיות שבממוצע זה פחות ממה שכתבתי, אבל שבוע נשמע לי מוגזם מאוד - יכול להיות שהיה לך מזל, יכול להיות שאתה פחות מפלטר את השוכרים

 

[האזרח הקטן]

יכול להיות להיות שבממוצע זה פחות ממה שכתבתי, אבל שבוע נשמע לי מוגזם מאוד - יכול להיות שהיה לך מזל, יכול להיות שאתה פחות מפלטר את השוכרים

וגם יכול להיות שהדירה במיקום מבוקש או ברמה גבוהה יותר מדירות אחרות באותה שכונה או שהוא קלע לתקופה המתאימה לפי קהל היעד (חודשי החופש הגדול לדירה המיועדת למשפחות, חודש ספטמבר לדירה המיועדת לסטודנטים וכו').
באיזור המרכז דירות במצב טוב המוצעות במחיר השוק נחטפות מהר יחסית.

 

[AlexNOSAM]

כן, לחלוטין. שווה ביותר!
שוכר רע יכול לעשות נזק שיעלה לך אחר כך גם כמו שנה שלמה של שכירות.

אפשר בהתחלה להכניס למשל את השוכר במחיר השוק, וכשמגיע הזמן לחדש את החוזה לא להעלות - אם אתה רוצה להשקיע בלשמר. וכך, לגלגל אליו את ההנחה עד שזה מגיע לאיזה %X פחות ממחיר השוק שאתה מוכן לתגמל אותו על יחסי שכירות טובים.

 

[בת העמק]

כן, לחלוטין. שווה ביותר!
שוכר רע יכול לעשות נזק שיעלה לך אחר כך גם כמו שנה שלמה של שכירות.

כנראה צריך להשכיר פעם-פעמיים לשוכר רע כדי להבין את זה.
אנחנו מסוג ה"שוכרים הטובים"- מתקתקים תשלומים כמו שעון, מבצעים לא מעט תיקונים לבד, משתפים את בעלי הבית במחסן המזווד היטב שלנו, בעלי קופץ להתקין לו דברים מדי פעם, חיים בשכנות אחד לשני בכיף.
אבל גם הם משכירי זהב - נדיבים (הציעו את חצרם לחתונת בננו, הציעו לו בית קטן לסגרי הקורונה - הכל בחינם, והוא סירב), דואגים לתיקונים במהירות, שומרים על קשר טוב וחברי.
אנחנו גרים אצלם כבר 7 שנים באותו המחיר אפילו שמדי פעם מגיעים אליה אנשים שמוכנים לשים יותר כסף לשכירות (למה אנשים עושים דבר כזה? היא לא מפרסמת שהבית להשכרה. לא אכפת להם "להעיף" אחרים מהבית?), היא כבר נכוותה משוכרים רעים ולא מוכנה לעבור את זה שוב.

 

[האזרח הקטן]

כן, לחלוטין. שווה ביותר!
שוכר רע יכול לעשות נזק שיעלה לך אחר כך גם כמו שנה שלמה של שכירות.

אין ספק שמנקודת מבטו של המשכיר, עדיף שוכר טוב על שוכר רע. גם עדיף לו שוכר טוב שישלם יותר משוכר טוב שישלם מעט. אז מנקודת מבטו של המשכיר השאלה היא מה עדיף, שוכר טוב שמשלם מעט או שוכר שמקווים שהוא טוב ומשלם יותר.

 

[vigaror]

אני חושב שהדיון קצת סטה מהנקודה/שאלה של הכותב, נראה יש קונצנזוס שעדיף שוכר טוב, אבל השאלה היא כמה הנחה כדי לתת לשוכר כזה?
האם שוכר טוב שווה 20% עד 25% הנחה בשכר הדירה(במקרה הזה)?