דירה להשקעה כחלק הדפנסיבי של תיק ההשקעות

[Am-Ti]

כיום אני מנהל תיק השקעות שמורכב מדירה שקניתי להשקעה לפני כ-3 שנים ותיק בשוק ההון. מתוך סך הכספים שהשקעתי, 70% נמצאים בשוק ההון ו-30% שימשו כהון עצמי לרכישת הדירה.
בשוק ההון החלוקה היא 80% מניות, 20% אגח.

אני מעוניין (וצריך) להיות יותר אגרסיבי וחשבתי שאולי אני לא באמת חייב את החלק האגחי בתמהיל הכולל, הרי שוק הנדלן אינו קורלטיבי למניות ולכן יכול להוות כחלק הדפנסיבי, בנוסף מדובר בדירה בארץ אז ההשקעה בשקל כל שאין גם סיכון מטח.

אני מפספס משהו? מאיזה סיכונים אני מתעלם?
תודה!

 

[Shaz]

דירה יכולה לאבד מערכה כמו מניות
יכולה לעמוד ריקה
פחות נזילה
תביעות - לא על הכל יש ביטוח
תיקונים והחזקות לא מתוכננות בקניה
מצב רע פתאומי ברחוב/שכונה/עיר (המון ביצים בסל אחד)

הקורולציה לא דווקא שלילית או באיזור ה 0

אני מניח שהדפנסיביות בשבילך זה השכירות כי דירה זה משהו מאוד לא נזיל..
ירידה במניות לטווח זמן רציני יבוא כנראה עם משבר
מה שאומר שדירה יד 2 בשכונה לא להיט זה סיכון רציני בלא למצוא שוכר ובזמני משבר עוד יותר..

אם כבר דפנסיבי לדעתי דירה באיזור ביקוש (לייד קניון או איזור מרכזי כלשהו שכונה שנחשבת סבבה ועדיף במרכז או לפחות במטרופולין איזורי כמו באר שבע או חיפה למשל

עוד טיפ לדעתי, כשאתה בוחר דירה לקניה תקנה רק דירה שאתה בלב שלם היית מוכן לגור בא

אם יהיו לך ספקות לגבי הרצון שלך לגור בה אפילו ספק קטן. אל לקנה


כל זאת דעתי האישית ומה שעובר לי בראש...

אולי יהיה מי שיחלוק עלי...

 

[Yoss]

הון עצמי לרכישת הדירה.

יש משכנתא? אם כן, הריבית שאתה מקבל על האג"ח גבוהה מזו שאתה משלם?

 

[Shay1]

בגדול אני מסכים עם רוב מה ש @Shaz כתב. בנוסף, מה המטרה או הציפיות שלך מהחלק הדפנסיבי? יש שתי מטרות עיקריות נפוצות שדירה לא מקיימת לדעתי
1. איזון התיק בזמן ירידה במניות ע"י מכירה של חלק מהנכסים הדפנסיביים .
2. מימוש מהיר במקרי חירום אישיים שדורשים כסף.
הכל כי דירה זה לא נכס נזיל מספיק.

כמו כן אני הייתי מתייחס לערך הדירה ולא להון העצמי ששמת לצורך חישוב הקצאת נכסים

 

[Am-Ti]

י

יש משכנתא? אם כן, הריבית שאתה מקבל על האג"ח גבוהה מזו שאתה משלם?

יש משכנתא אבל התכנון לסגור את המסלולים היקרים בעזרת סכום גדול שהגיע לידי עכשיו, כך שכן, תשאר משכנתא קטנה עם ריבית בערך זהה לתוחלת התשואה של האגח (מחזיק ממשלתי ישראלי, לא צמוד, 2-5). לאן אתה חותר?

 

[Am-Ti]

יש שתי מטרות עיקריות נפוצות שדירה לא מקיימת לדעתי
1. איזון התיק בזמן ירידה במניות ע"י מכירה של חלק מהנכסים הדפנסיביים .
2. מימוש מהיר במקרי חירום אישיים שדורשים כסף.
הכל כי דירה זה לא נכס נזיל מספיק.

לא מאוד מטריד אותי נזילות בשלב הזה. יש מספיק כסף בצד ונכון לעכשיו אני מאזן עם הפקדות חדשות חודשיות.

 

[Am-Ti]

כמו כן אני הייתי מתייחס לערך הדירה ולא להון העצמי ששמת לצורך חישוב הקצאת נכסים

למה? הרי מה שמעניין זה ההון העצמי המושקע, לא ההלוואות שאצטרך להחזיר ביום המכירה..

 

[Shaz]

למה? הרי מה שמעניין זה ההון העצמי המושקע, לא ההלוואות שאצטרך להחזיר ביום המכירה..

אני מסכים עם @Shay1
מה שמעניין זה כל השווי שלך וזה כולל ערך הבית זה כולל מינופים והלוואות..
לדעתי הכל צריך לקחת בחשבון בשביל ליצור את הרצאות הנכסים הנכונות לך

באופן אישי עם הריבית שיש לאגחים
דירהנלהשקעה באיזורי ביקוש נשמעת כמו משהו מעניין הבעייה זה רק ההון הדרוש... ערכה גסה שלי זה צפי סביר לנטו 2.5% תשואה בשנה
רק משכירות וזה שוב סביר שיהיה דיי יציב אם בחרת איזור ביקוש יקר ואיכותי
ה 2.5% האילו יכולים לדעתי לספק הגנה לא רעה בכלל
כסוג של תחליף לאגח בימים אילו כשהריבית נמוכה כל כך והתשואה על האגח האיכותי כמו אגח ממשלתי של מדינות מפותחות נמוך כל כך..

אבל צריך גם להבין שמדובר בנכס שיכול שהערך שלו אם תרצה למכור יכול להיות תנודתי כמו מניות
ועל אי הנזילות שלו שזה גם עניין שיכול להיות בעייתי

 

[Yoss]

לאן אתה חותר?

לכך שלא משתלם לקחת הלוואה בריבית גבוהה ולהלוות את הכסף הזה בריבית נמוכה. זה סתם לשרוף כסף.

משכנתא קטנה עם ריבית בערך זהה לתוחלת התשואה של האגח (מחזיק ממשלתי ישראלי, לא צמוד, 2-5).

משכנתא קל"צ בריבית 0.26%? יפה.

 

[בת העמק]

כיום אני מנהל תיק השקעות שמורכב מדירה שקניתי להשקעה לפני כ-3 שנים ותיק בשוק ההון. מתוך סך הכספים שהשקעתי, 70% נמצאים בשוק ההון ו-30% שימשו כהון עצמי לרכישת הדירה.
בשוק ההון החלוקה היא 80% מניות, 20% אגח.

יש קושי מובנה בלהתייחס לנדל"ן כאחוז מהתיק השקעות לצורך איזונים.
כשמדובר על איזונים בתיק השקעות בורסאי, תמיד מאזנים לפי הערך נכון להיום ולא לפי סכום הכסף ההתחלתי.אז גם אם התחלת את התיק ב-80/20 (אג"ח/מניות), אתה צריך לבדוק אחת לפרק זמן נבחר (רבעון? שנה? מה שתרצה) אם האיזון הופר מספיק בשביל לתקן אותו, כי בכל זאת הצטברו רווחים/הפסדים/דיבידנדים מאז תחילת ההשקעה.
אני מנסה לחשוב איך משלבים השקעה בנדל"ן בתוך האיזונים וזה לא ממש מסתדר לי. אמנם גם כאן אתה יכול (באותו זמן שקבעת לאזן) לבדוק מה הערך הנוכחי של הדירה אבל אני לא רואה איך מאזנים מול האג"ח והמניות.

אני מעוניין (וצריך) להיות יותר אגרסיבי וחשבתי שאולי אני לא באמת חייב את החלק האגחי בתמהיל הכולל, הרי שוק הנדלן אינו קורלטיבי למניות ולכן יכול להוות כחלק הדפנסיבי, בנוסף מדובר בדירה בארץ אז ההשקעה בשקל כל שאין גם סיכון מטח.

אפשרי בעיניי. רק שאז אין לך איזונים לעשות ומה שיהיה יהיה. גם אני לא בחרתי לאזן, זאת לא באמת חובה

 

[Am-Ti]

לכך שלא משתלם לקחת הלוואה בריבית גבוהה ולהלוות את הכסף הזה בריבית נמוכה. זה סתם לשרוף כסף.

משכנתא קל"צ בריבית 0.26%? יפה.

אני משאיר את החלק של הפריים מינוס = 1.2% ריבית שנתית. הערכתי את תשואת האג"ח באזור ה- 1% בשנים האחרונות. אבל בכל מקרה, אני מבין שאין הגיון לקחת משכנתא בזמן שאת הכסף הפנוי אני משקיע באגח בתשואה נחותה. וזה בדיוק לאן שאני חותר, אולי כדאי לוותר על האגח, לסגור את מסלולי המשכנתא היקרים ולתת לדירה את תפקיד האגח במכלול התיק?

 

[Am-Ti]

אני מסכים עם @Shay1
מה שמעניין זה כל השווי שלך וזה כולל ערך הבית זה כולל מינופים והלוואות..
לדעתי הכל צריך לקחת בחשבון בשביל ליצור את הרצאות הנכסים הנכונות לך

אני לא כלכך מבין את זה, הרי כל השווי זה כל ערך הבית כמובן, אבל בקיזוז ההלוואות, כך שנשארתי עם ההון העצמי בעצם..

אני מסכים עם @Shay1
דירהנלהשקעה באיזורי ביקוש נשמעת כמו משהו מעניין הבעייה זה רק ההון הדרוש... ערכה גסה שלי זה צפי סביר לנטו 2.5% תשואה בשנה
רק משכירות וזה שוב סביר שיהיה דיי יציב אם בחרת איזור ביקוש יקר ואיכותי
ה 2.5% האילו יכולים לדעתי לספק הגנה לא רעה בכלל
כסוג של תחליף לאגח בימים אילו כשהריבית נמוכה כל כך והתשואה על האגח האיכותי כמו אגח ממשלתי של מדינות מפותחות נמוך כל כך..

אבל צריך גם להבין שמדובר בנכס שיכול שהערך שלו אם תרצה למכור יכול להיות תנודתי כמו מניות
ועל אי הנזילות שלו שזה גם עניין שיכול להיות בעייתי

הדירה כבר קיימת, בשכונה ג' בבאר שבע, לא רחוק מהאוניברסיטה, סורוקה והעיריה. התשואה משכר דירה היא באזור 4%.

אז עם כל זה, בהנחה ואני מוכן לקחת סיכון גדול יותר (הסיכון במקרה הזה הוא התנודתיות במחירים, הנזילות פחות מטרידה אותי), אתה מסכים שהכיוון נשמע סביר?

 

[Am-Ti]

יש קושי מובנה בלהתייחס לנדל"ן כאחוז מהתיק השקעות לצורך איזונים.
כשמדובר על איזונים בתיק השקעות בורסאי, תמיד מאזנים לפי הערך נכון להיום ולא לפי סכום הכסף ההתחלתי.אז גם אם התחלת את התיק ב-80/20 (אג"ח/מניות), אתה צריך לבדוק אחת לפרק זמן נבחר (רבעון? שנה? מה שתרצה) אם האיזון הופר מספיק בשביל לתקן אותו, כי בכל זאת הצטברו רווחים/הפסדים/דיבידנדים מאז תחילת ההשקעה.
אני מנסה לחשוב איך משלבים השקעה בנדל"ן בתוך האיזונים וזה לא ממש מסתדר לי. אמנם גם כאן אתה יכול (באותו זמן שקבעת לאזן) לבדוק מה הערך הנוכחי של הדירה אבל אני לא רואה איך מאזנים מול האג"ח והמניות.

אפשרי בעיניי. רק שאז אין לך איזונים לעשות ומה שיהיה יהיה. גם אני לא בחרתי לאזן, זאת לא באמת חובה

אני מבין מה שאת אומרת, נקודה מעניינת. נכון להיום אני מאזן פעם ברבעון, עם כסף חדש. אבל, ייתכן מצב שבתנודות גדולות הכסף שאני מכניס לא יספיק כדי לאזן ואז אני יוצא מאיזון. אני תמיד יכול לצמצם עוד מהמשכנתא ובכך להגדיל את החלק הדפנסיבי אבל זה איזון חד כיווני, כי אני לא אמשכן את הדירה כדי להכניס כסף למניות. נקודה טובה. מה דעתך על לשמור פלח אגח לצרכי איזונים בלבד?

 

[Yoss]

כל השווי זה כל ערך הבית כמובן, אבל בקיזוז ההלוואות,

לכסף אין צבע. אתה לא בהלוואה על הבית ובמקביל מושקע ללא הלוואה בשוק ההון.
יש לך הון נטו שמורכב מ-x נכסים (ניירות ערך, נדל"ן) ומ-y התחייבויות. סך הכל יש לך תיק השקעות ממונף, שמחולק בין ניירות ערך ונדל"ן.

תפקיד האגח במכלול התיק?

אין דבר כזה. לרוב כשבוחרים להשקיע באג"ח הכוונה היא להקצות חלק מההון שלך לנכס בסיכון/תשואה נמוכים יותר מכיוון שאתה חושש, או כי אתה חושב שזה פחות יעיל, לשים את כל ההון שלך בנכס מסוכן יותר.
מה שאתה עושה זה כבר שם את כל ההון שלך בנכס מסוכן יותר, וחוץ מזה לווה כסף ומשקיע אותו בנכס מסוכן פחות. אתה לא מקטין סיכון ולא מעלה יעילות, אלא רק שורף כסף.

 

[Shaz]

אני לא כלכך מבין את זה, הרי כל השווי זה כל ערך הבית כמובן, אבל בקיזוז ההלוואות, כך שנשארתי עם ההון העצמי בעצם..


הדירה כבר קיימת, בשכונה ג' בבאר שבע, לא רחוק מהאוניברסיטה, סורוקה והעיריה. התשואה משכר דירה היא באזור 4%.

אז עם כל זה, בהנחה ואני מוכן לקחת סיכון גדול יותר (הסיכון במקרה הזה הוא התנודתיות במחירים, הנזילות פחות מטרידה אותי), אתה מסכים שהכיוון נשמע סביר?

4% ברוטו? אם אתה מתכוון להנהל הכל לבד קח בחשבון לפחות 20% פחות על זמן שהדירה תעמוד ריקה, תיקונים,בלאי של רהיטים ועוד...
אם אתה מתכון להשתמש בחברה שתנהל לך את הנכס אז תוריד 30-35%
סביר שבימים טובים תראה מדירה כזאת תשואה טובה יותר מאשר במרכז אבל סבירות לא רעה שיגיעו גם ימים קשים ותראה אולי תשואה שיותר קרובה ל-0 (מדבר רק על שכירות כן? ועל תשואה נטו)

אני לא ידוע איפה קנית אבל בשכונה ג' יש מקומות ממש לא להיט..

לדעתי האישית דירה במקום כזה (שוב לא יודע בדיוק איפה קנית) זה לא ממש תחליף לאגח ודירה שם יותר דומה לחלק המנייתי מאשר לאגח..
לגבי זה שזה קרוב לאוניברסיטה (מההיכרות שלי אישית) לסטודנטים בשנים האחרונות יש אלטרנטיבות לא רעות בכלל והשוק הזה נחלש מאוד ולא רק שם
אז הנכס,המיקום וכו צריכים לתת איזה ערך מוסף חזק כדי למשוך סטודנטים שהם קהל היעד שאתה מכוון אליו..

בכל מקרה, כל זה מההכריות האישית שלי בלבד ודעתי האישית..

 

[בת העמק]

מה דעתך על לשמור פלח אגח לצרכי איזונים בלבד?

מה שאתה עושה זה כבר שם את כל ההון שלך בנכס מסוכן יותר, וחוץ מזה לווה כסף ומשקיע אותו בנכס מסוכן פחות. אתה לא מקטין סיכון ולא מעלה יעילות, אלא רק שורף כסף.

אני מסכימה עם התשובה שקיבלת.
לא צריך אג"ח רק בגלל נוסחת האיזונים. יש שיקולים אחרים למה כן או לא אג"ח. אני למשל לא קניתי שום אג"ח משני שיקולים עיקריים: 1) לא משקיעה בכלי שאני לא מבינה אותו ואג"ח הוא כלי מאד מסובך ומניפולטיבי, בטח מדדי האג"ח 2) רציתי מקסימום סיכון למקסימום תשואה בכסף שהכנסתי לבורסה.
זה שיקולים שקשורים בי, במצבי, בגילי, בהבנתי ובנטייתי וגם בהשקעות אחרות מחוץ לבורסה (אצלך זה הדירה).

 

[אורי ג.]

אולי כדאי לוותר על האגח, לסגור את מסלולי המשכנתא היקרים

זה בטוח כדאי לעשות, זה פשוט לזרוק כסף לפח אם לא.

ולתת לדירה את תפקיד האגח במכלול התיק?

גם רעיון לא רע בכלל, תשואה גבוהה יותר משמעותית אבל גם סיכון גבוה יותר.

 

[כימאי]

לסגור את מסלולי המשכנתא היקרים ולתת לדירה את תפקיד האגח במכלול התיק?

אולי כדאי לסגור את כל מסלולי המשכנתא?

 

[Shay1]

לא מאוד מטריד אותי נזילות בשלב הזה. יש מספיק כסף בצד ונכון לעכשיו אני מאזן עם הפקדות חדשות חודשיות.

יכול להיות שפספסת את הנקודה שלי. מה *כן* הדרישות שלך מחלק דפנסיבי? נראה שהעמדה שלך היא שאין לך ממש צורך בכך. כפי שנכתב לך לגבי איזונים, כך לגבי חלק דפנסיבי:

זאת לא באמת חובה

לרוב המשקיעים זה מתאים רוב הזמן, אבל יכול להיות שעבורך כרגע זה לא, בלי קשר אם אתה קורה לדירה דפנסיבי או אופנסיבי. לגבי:

יש מספיק כסף בצד

הכוונה למזומן? אולי תשקול לכסות איתו חלקית את המשכנתא. החזר הלוואות זה גם דפנסיבי וגם נושא תשואה יותר מאג"ח, לדעתי.

 

[Shay1]

אני לא כלכך מבין את זה, הרי כל השווי זה כל ערך הבית כמובן, אבל בקיזוז ההלוואות, כך שנשארתי עם ההון העצמי בעצם..

נגיד שבבעלותך דירה בשווי מיליון, מניות בשויי מיליון והלוואה בגובה חצי מיליון. השווי הנקי שלך לפי אלה בלבד יהיה 1.5M, כפי שאתה אומר. אבל זה לא משנה אם שמת חצי מיליון על מניות וקניתי עוד חצי מיליון מניות בהלוואה, בשעה שאת הדירה קניתי במזומן או ששמת חצי מיליון על הון עצמי לדירה ולקחת משכנתא חצי מיליון, בשעה שאת המניות קניתי במזומן - התוצאה דומה. הון של 1.5M: כאשר 67% מניות, 67% דירה ומינוס 33% על הלוואה.